SÍNDICO PROFISSIONAL JÁ É REALIDADE EM MUITOS PRÉDIOS

Quando é a hora certa de contratar um Síndico Profissional? Respondo ao Dr. Evandro Menezes, de Alagoas, e a todos os que já me abordaram sobre o assunto e eu disse que escreveria a respeito.

Costumo dizer nas palestras que concluir sobre a contratação de um Síndico Profissional exige um enorme amadurecimento dos Condôminos. Mas principalmente, exige um Corpo Diretivo (Subsíndico e Conselheiros neste caso) participativo. Sim, porque a idéia é ter neste tipo de Síndico um executivo parecido com os Superintendentes ou Presidentes de empresas "S.A." que respondem a um Conselho de Administração.

Aconselho que este Síndico tenha poderes absolutamente limitados num primeiro instante, não podendo contratar nada além de um determinado valor que seja estipulado pela assembléia. É necessário permitir que as pessoas ganhem confiança neste profissional. Importante também que ele tenha a obrigação  de reportar determinadas decisões a esse Corpo Diretivo. Entre outras muitas instruções e orientações específicas. Quem aceita ter seu Condomínio administrado por Síndico Profissional raramente volta atras. Claro, se escolher o profissional adequado. São inúmeras vantagens e uma enorme tranquilidade a Massa Condominial. E ao contrário do que se imagina, pode significar uma enorme economia.

Mas não podemos esquecer que em outros lugares a idéia pode ser péssima. Pessoas mais idosas tendem a ser mais conservadoras. Então, em prédios onde há uma concentração de idosos haverá tanta desconfiança e dúvidas que o melhor mesmo é deixar que um deles assuma o cargo. Há casos em que esses "generais" e/ou"ditadores", mesmo fazendo uma péssima administração e causando enormes prejuízos ao bolso dos Condôminos, são mais bem vistos do que profissionais preparados. Tudo depende da cultura que reina naquele ambiente Condominial.

QUANDO PODEMOS DEMITIR POR "JUSTA CAUSA"...

Praticamente nunca. Esta é a conclusão diante das inúmeras decisões que vemos na Justiça Trabalhista. O empregador tem que ter muitas provas das irregularidades e falhas, e as vezes isso não basta. A Sra. Antonia de Queiroz, Síndica em Porto Alegre vive este problema comum nos Condomínios e nos pergunta o que fazer.

Ela tem um funcionário que frequentemente chega "bêbado" para assumir o posto de Portaria. O caso sempre nos divide: sobre o ponto de vista humano trata-se de um doente precisando de ajuda. Já sobre o aspecto das responsabilidades do Síndico, como ela pode ficar tranquila sabendo que em sua portaria tem um homem viciado e que pode não saber o que esta fazendo num momento sob o efeito do alcool.

Lembramos que acabou de passar pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados um projeto de Lei, proposto por um Deputado do PT do Rio Grande do Sul, cujo relator é um Deputado do PT da Bahia, que proíbe demissão por justa causa por embriagues. Prefiro não fazer juízo de valor sobre o Projeto de Lei ou sobre o que considero um excesso de proteção as faltas do trabalhor brasileiro.

Minha sugestão: depois de uma ou duas conversas, de mostrar seu apoio e solidariedade, caso o problema persista, demita normalmente (e não por justa causa) o funcionário que apresenta o problema. Isso não impede ninguém de ajuda-lo a se recuperar. Só não acho razoável mante-lo cuidando da segurança das famílias (suas, minhas, nossas, etc...). E cuidado: se houver qualquer testemunho ou documento que deixe claro que a demissão ocorreu por esse motivo, a Justiça Trabalhista pode, no meio de uma Ação Trabalhista, reintegrar o funcionário. Todo cuidado será pouco.

EM SÃO PAULO, CUIDAR DA FACHADA A CADA 5 ANOS É OBRIGAÇÃO PREVISTA EM LEI

Respondo agora a um Síndico sobre quais prioridades seguir entre tantas coisas que o prédio dele precisa.

Se você é um Síndico ou Administrador de Condomínio responsável, localizado na cidade de São Paulo, inclua no seu planejamento e previsões orçamentárias a obrigatoriedade de a cada cinco anos cuidar da fachada do seu prédio. Isto porque a Lei Municipal 10.518, de 16 de maio de 1988, sancionada pelo então prefeito de São Paulo, Jânio da Silva Quadros, assim o determina. Mas lembramos que o principal interessado nesta manutenção não é o poder público. Mas sim você, proprietário. A falta da manutenção periódica pode levar a despesas maiores quando se for realizar o serviço.


Pode ser uma simples lavagem, quando a fachada estiver em ordem ou houver revestimentos cerâmicos e afins. Se a situação é mais grave cabe uma pintura ou restauração completa. Em caso do não cumprimento da Lei, a punição pode vir atraves da Prefeitura do município, que pode imputar multa de até R$ 3.600,00.


Em prédios novos muitas vezes formam-se pequenas fissuras, normais em face a acomodação de materiais nas fachadas, que causam infiltrações dentro das unidades, causando bolor nas paredes e/ou fundo de armários. Esse defeito deve ser corrigido pela construtora nos primeiros cinco anos de vida dos prédios, tempo de garantia das edificações segundo a Lei. Passados os cinco anos, se os problemas forem considerados "vícios ocultos", ainda podem ser de responsabilidade da construtora. Mas nesse caso será necessário provar através de laudo (e muitas vezes recorrer a Justiça) que o problema diz respeito as garantias que a Lei proporciona. Em todos os outros casos, cabe ao Condomínio dar solução ao morador prejudicado.

SUGESTÃO AO SÍNDICO: SIGA SEMPRE A LEI...(comece pela Convenção)

São muitas as perguntas que respondemos por email e nem sempre podemos ou temos tempo de postar aqui. Uma é recorrente sendo feita não só por Síndicos, mas muitas vezes por alguem prejudicado por uma decisão do Síndico, ou ainda Conselheiros ou Condôminos comuns. Há verdadeiras arbitrariedades sendo cometidas por Síndicos ( mudar destinação de áreas, perdoar multa/juros/correção de inadimplentes, usar Fundo de Reserva sem autoridade para tal,etc) . Como há calúnias contra eles por parte de quem tem preguiça de buscar a Lei, para poder reclamar com fundamento.

Onde obter as regras? Como saber se a decisão ou atitude esta certa ou errada?

Pois bem. A nossa dica é primeiro conhecer todos os documentos do prédio. Já relatei em outra postagem que nenhum Condomínio é regular e esta com sua documentação em ordem, de 1964 para cá, se não tem registrado no Cartório de Registro de Imoveis um documento chamado "Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio". Todo proprietário deve ter esta documento. Ele contem todas as especificações da construção, metragens, definição de áreas e, muitíssimo importante, a fração ideal. Vamos relembrar que a fração ideal determina como serão cobradas e rateadas as taxas de condomínio, obras, rateios, etc.

É também na Convenção que estão definidas diversas regras: podem conter as atribuições do Síndico e Corpo Diretivo, como funciona a administração do condomínio, existencia ou não de Fundo de Reserva e, depois de 2002, o Regulamento Interno, entre outros itens.

Em seguida, sugiro que os interessados conheçam a Lei 4591 de 1964 e o Novo Código Civil. Aqui entre nós: não é tão complicado assim nem tão longo. A leitura pode evitar muitas "armadilhas" para o Síndico ou para quem vai reclamar. A Convenção Coletiva de cada região (normalmente assinada anualmente entre o Síndicatos de Patrões e Sindicato de Empregados) vai também lhe dar muitas informações uteis. Muita coisa da Legislação Trabalhista ganha outros "contornos" neste documento.

Agora...tudo isso pode ser evitado se você tiver uma boa Administradora de Condomínios (eu disse BOA...isso porque há no mercado empresas enormes mas com profissionais bem fracos...) dando retaguarda. Ou ainda um Síndico profissional. Assumi como Síndico Profissional em muitos Condomínios onde as pessoas não querem perder tempo em buscar tantas informações e preferem contratar um profissional.

Os Condomínios que optarem pela chamada "auto gestão" (onde os próprios moradores administram) devem tomar cuidados redobrados. Conheci muitos casos onde as empresas de contabilidade que normalmente dão assistência a "auto gestão" desconheciam as peculiaridades da Convenção Coletiva ou Tributária voltada a Condomínios e causaram enormes prejuizos futuros ao "bolso" dos Condôminos. Mas essas histórias ficam para outra postagem...

 

SAI DECISÃO DO TST QUE AFASTA PAGAMENTO DE INSS SOBRE VALE REFEIÇÃO

Quando o Condomínio quer pagar um prêmio extra a um empregado terceirizado, é comum a empresa terceirizada apresentar um cálculo "monstruoso", caríssimo, que incluí encargos, lucro, etc e tal...

Agora você, Sr. Síndico, tem um excelente argumento para contestar a empresa terceirizada, que normalmente atende a postos de portaria e limpeza.

Isso porque a Sexta Turma do Tribunal Superior do Trabalho afastou a cobrança de contribuição previdenciária sobre vale-refeição recebido por um funcionário como verba rescisória. Li na  publicação "Notícias do Superior Tribunal do Trabalho" que a Turma deu provimento ao recurso de revista de uma empresa de construção civil  e considerou, no caso, o vale-refeição como verba de natureza indenizatória e não salarial.

O trabalhador foi contratado pela empresa e ao ser dispensado ele propôs ação trabalhista contra a empresa requerendo o pagamento de horas extras, FGTS, 13º Salário, vale-refeição, diferenças de férias e adicional de insalubridade.

Contudo, o funcionário e a empresa firmaram acordo na Vara do Trabalho no valor de R$ 1 mil, sendo R$ 390 a título de indenização por vale-transporte e R$ 610 de indenização por vale-refeição.

Inconformada com os termos do ajuste, a União (leia-se o INSS) recorreu ao Tribunal Regional da 2ª Região (SP). A União alegou que a atribuição de caráter indenizatório às verbas concedidas constituiu fraude contra a Previdência Social. Isso porque, para a União, o vale-transporte e o vale-refeição possuíam natureza salarial, devendo integrar a base de cálculo de cobrança da contribuição previdenciária. A União ressaltou que, segundo a CLT, tudo aquilo que é fornecido ao empregado em retribuição aos serviços prestados possui caráter salarial.

O TRT, por sua vez, concordou parcialmente com União e determinou que a empresa pagasse a contribuição previdenciária somente sobre o valor referente ao vale-refeição. Segundo o Tribunal Regional, o vale-refeição possui natureza salarial, desde que fornecido habitualmente, integrando a remuneração do empregado para todos os efeitos. O acórdão Regional conclui que a empresa burlou a lei para não pagar a contribuição previdenciária, indicando verba indenizatória que, na verdade, possui natureza salarial.

Insatisfeita, a empresa interpôs recurso de revista ao TST, argumentando não haver incidência de contribuições previdenciárias sobre o auxílio-alimentação, em virtude do caráter indenizatório da parcela, aspecto reconhecido em acordo coletivo de trabalho.

O relator do recurso de revista na Sexta Turma do TST deu razão à empresa. Segundo o relator, a parcela alimentação, em suas diversas modalidades (ticket alimentação, vale-refeição, cesta básica) possui natureza salarial, de maneira geral, por ser um acréscimo econômico aos pagamentos resultantes do contrato empregatício.

Contudo, ressaltou o ministro, "essa parcela não terá caráter salarial quando for instrumental à prestação de serviços, tais como refeições em locais de trabalho inóspitos ou longínquos; ou se for entregue como parte do programa legalmente tipificado como Programa de Alimentação do Trabalhador (PAT); ou, por fim, se for obrigação derivada de acordo ou convenção coletiva de trabalho, cuja regra instituidora elimine sua natureza remuneratória, como é o caso desse processo", destacou o ministro. Dessa forma, conclui o relator, por representar uma parcela indenizatória, não há contribuição previdenciária a incidir, uma vez que não integra o salário contribuição.

Assim, a Sexta Turma, ao seguir o voto do relator, decidiu, por unanimidade, dar provimento ao recurso de revista da empresa e determinar a não incidência da contribuição previdenciária sobre a parcela paga a título de vale-refeição.

CONDÔMINA É CONDENADA POR CHAMAR SÍNDICA DE "MACACA"

Não preciso dizer que a matéria me chamou muito a atenção, é claro. Infelismente é muito comum a agressão verbal e a injúria contra os Síndicos. E o espírito pacificador do brasileiro tende a deixar sempre tudo "pra lá", sem nenhuma providência mais enérgica.

Mas não foi isso que aconteceu neste caso. No Rio Grande do Sul (mais uma vez, o Região Sul nos dá exemplos do bem proceder Jurídico...) uma Câmara Criminal acolheu Embargos de Declaração e negou provimento a um recurso interposto no TJ daquele estado.

A ré, moradora de um prédio vizinho da vítima, cansada com constantes festas acompanhadas de algazarras promovidas por um dos moradores do prédio vizinho, e incomodada com o barulho durante a madrugada, gritou de sua janela para a Síndica do condomínio, chamando-a de “negra” e “macaca”.

No processo, a relatora discordou das alegações de ausência de provas e de dolo feitas pela apelante. A magistrada considerou suficientes os depoimentos de três testemunhas, assim como destacou inadmissível que a omissão do síndico em atender reiteradas solicitações representaria ato provocativo à ofensa.

Votou, portanto, no sentido de manter sentença de 1º Grau, que condenava a recorrente a 1 ano de reclusão, mais multa de R$ 300. A pena privativa de liberdade foi substituída por prestação de serviços à comunidade durante uma hora por dia, pelo período de encarceramento estipulado. Os demais desembargadores acompanharam o voto da relatora. Então, meus amigos, se você pensar em xingar o seu Síndico, muito cuidado. Há outras jurisprudências onde a calúnia e a difamação também condenaram moradores que se sentem no direito de dizer o que pensam e não medem consequências para os seus atos.

Uma situação como essa seria evitada se a manifestação de desconforto da ré fosse feita por escrito e tivesse sequência no Judiciário, exigindo o cumprimento da Lei do Silêncio. A ré é que provavelmente seria indenizada se fosse pelo caminho correto.

FERRAMENTA PODE AJUDAR SÍNDICOS

Tive a oportunidade de conhecer um Software de auxílio de gestão chamado "Condominionline.com". Trata-se de ferramenta para quem atua em condomínios. Minha impressão foi a de que auxilia em muito a Síndicos que realizam a chamada "Auto Gestão".
Mas ela pode ajudar muito também a quem é desorganizado, mesmo tendo uma boa administradora, um bom contador ou um bom gerente predial, já que o sistema não se propõe a substituir ninguém ou nenhuma destas tarefas isoladamente.
Ele tem plataformas para organizar portarias, zeladores, Condôminos, etc. Isso sem falar que dá um caráter mais sério e profissionalizado a questões simples como reservar um salão de festas ou controlar melhor a entrada de carros na garagem, por exemplo. Ajuda também, em vários aspectos, a melhorar a segurança do Condomínio.
E tudo sem muita complicação. Mesmo para aqueles que tem certa aversão a tecnologia ou para aquele funcionário mais simples que sempre existe no seu prédio ou Condomínio. Esta aí a dica. As construtoras já "compraram" a idéia e não será raro em pouco tempo todos os Condomínios serem entregues com mais este "serviço" incluído no pacote de benfeitorias. Portanto, auxilie a modernizar o seu Condomínio para que ele não se desvalorize no mercado...

MUITOS SÍNDICOS AINDA NÃO USAM O "PROTESTO DE TÍTULO" PARA COBRAR INADIMPLENTES

Desinformação. Acomodação. Falta de assessoria adequada. Podem ser vários os motivos. Mas muitos Condomínios ainda não usam este importantíssimo recurso para coibir o aumento de unidades em débito com o Condomínio.
Mas pelo menos para os Estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Rondônia e Ceará esta realidade já poderia ser outra. Por conta de Leis estaduais, tornou-se Legal e possível protestar condôminos inadimplentes.
Isso sem falar que esse procedimento deve/pode ser iniciado pela Administradora do Condomínio. Mas elas demonstram enorme "preguiça" para por em prática o procedimento. Isso porque dá trabalho... e muitas delas fogem do trabalho.
Já comentei aqui outro recurso pouco usado que é aumentar os juros dos inadimplentes, através de mudança da Convenção e/ou decisão de assembléia.
Mas o Síndico deve agir. Todas as medidas para coibir a inadimplência devem ser acionadas. E não faze-lo pode significar perder o mandato. Isto porque o síndico tem por obrigação cumprir a Lei e cobrar os devedores. Olhe aí na sua Convenção de Condomínio.

ALERTE SEUS PORTEIROS...ASSALTOS A CONDOMÍNIOS DIFERENTES...

No último dia vinte e três um assalto a Condomínio no Bairro Santo Amaro, São Paulo, capital, chamou a atenção. A ação começou com o sequestro de um dos porteiros bem próximo de sua casa. Ao sair para trabalhar ele foi abordado por três falsos policiais e foi obrigado a facilitar a entrada do bando no Condomínio. Só aí ficou sabendo que o Condomínio onde ele trabalhava seria assaltado. E se não colaborasse seus familiares morreriam. Soube também que a três meses vinha sendo seguido. Dezoito homens armados faziam parte do bando e invadiram o Condomínio de casas. Por sorte, a mulher do zelador desconfiou e ligou para a polícia, que foi acionada.
Alerte seus funcionários sobre a necessidade de prestar atenção no trajeto entre o trabalho e sua residência. Evite também bordar o nome do Condomínio nos uniformes. Eles viram um chamariz perdurados nos varais do quintal onde o trabalhador muitas vezes lava sua roupa e divide espaço com outras famílias e eventuais meliantes. Peça a eles que evitem comentar sobre seu trabalho nas "rodas" de amigos, mesas de bar, etc. Mudar o roteiro de idas e vindas também pode ser uma boa opção.

CREDITOS A RECEBER DE IMPOSTOS DOS CONDOMÍNIOS

Em São Paulo muitos Condomínios nem sabem. Mas poderiam se beneficiar dos créditos da "Nota Fiscal Paulista", programa do Governo do Estado, e na Nota Fiscal Eletrônica (NF-e), programa na Prefeitura de São Paulo, logicamente esta última voltada apenas ao âmbito do Município.

Os Condomínios são consumidores de valores altos. E em sua maioria com Nota Fiscal. Seja a manutenção dos elevadores, a empresa de terceirização de portaria, cada uma das demais manutenções, etc. vão gerando créditos significativos.

Se o prédio esta em obras, os valores são maiores ainda.

Se o seu Síndico não sabia, informe-o (e fique preocupado, pois ele deveria saber). Se sua Administradora ou seu Contador não alertou-lhe, lamento. Significa que você esta mal assessorado.

Isso sem falar se alguém já não usou esse crédito em benefício próprio. O que é um crime como qualquer outro. Fique alerta. Aprende a defender o que é seu.

VEJA O QUE ACONTECE QUANDO O SÍNDICO EXAGERA NA PUNIÇÃO...

A Justiça Estadual, em primeira instância, condenou Condomínio localizado em Porto Alegre a pagar indenização de R$ 1 mil por danos morais a casal de moradores que teve acorrentado veículo estacionado de forma irregular em área interna do conjunto residencial. A decisão foi proferida pelo Judiciário de Porto Alegre, no último dia 18.

A ação declaratória de nulidade de débito com indenização por danos morais foi movida por um casal de moradores do Condomínio Edifício Jardim Alcântara. Segundo eles, o réu acorrentou motocicleta de propriedade dos autores, em novembro último, sob a alegação de que o veículo se encontrava irregularmente estacionado, em área não permitida.

Os autores rebelaram-se, também, contra a multa aplicada e contra o ressarcimento pretendido pelo Condomínio em razão de terem posto no lixo as correntes usadas para prender a moto.

No entendimento do Juiz , embora respaldada em deliberação e aprovação em assembleia de moradores, a decisão do Condomínio foi primária e rudimentar, além de interferir com o direito de posse ou de propriedade dos condôminos no que respeita à limitação do uso de seus veículos automotores.

A decisão mostra-se abusiva e, no ponto, ilegal por interferir com os direitos de propriedade, de posse, uso, gozo e fruição dos condôminos em relação a seus veículos, afirma a sentença. Diz-se que a assembleia tudo pode, mas devem ser respeitados os limites da lei, sendo flagrantes no caso as violações ao Código Civil , bem como ao artigo 5º da Constituição.

Segundo o julgador, o poder de polícia que se reconhece aos condomínios e a seus administradores, por seus síndicos, não pode chegar a tanto, sob pena de instaurarem-se, na esfera privada, instâncias semelhantes às dos departamentos de trânsito e das delegacias de polícia. As portarias dos prédios de apartamentos, e outros, passariam a contar não mais com porteiros, mas com xerifes ou delegados de condomínio. E, no caso do réu, mais um pouco, serão providenciadas algemas e celas para os condôminos reincidentes, observa o magistrado. Providências simples, como cadastrar todos os moradores e seus veículos mostram-se bastantes e suficientes para prescindir da drástica medida de aprisionamento dos autores, acrescentou.

Não obstante, não vejo como acolher o pedido quanto à declaração de inexistência de débito, prossegue o Juiz. A multa está prevista nas leis internas do condomínio, além de ter sido referendada pela assembleia. Não se discute que houve infração por parte dos autores. Assim, inexorável, em razão do exposto, a incidência de multa, acrescenta. No que se refere ao ressarcimento da corrente, que os autores confessaram jogar fora, tratando-se de equipamento não de propriedade deles, devem reparar o prejuízo causado ao réu.

BRIGA DE JOGADOR DO GRÊMIO EM SEU PRÉDIO TEM MUITO PRA ENSINAR

Na madrugada do último domingo um jogador do Gremio de Porto Alegre foi protagonista de uma briga séria no Condomínio onde mora. Embora estejamos bem distantes do fato, a reportagem de um jornal fornece informações interessantes. Conta que o salário do jogador é R$ 250.000,00. Que ele foi multado pelo clube em 20 % do salário (só por causa da briga em seu prédio). A alegação do clube é por ele "se envolver em confusão". O clube informa ainda que ele é reincidente, visto que já houve outros problemas no Condomínio onde mora. Conta ainda a reportagem que o jogador promoveu uma festa dentro do apartamento dele, em homenagem a esposa, com mais de 50 convidados. E que a confusão começou quando os seguranças do prédio pediram para o jogador abaixar o volume da música. O jogador chutou a porta de entrada do prédio, arrebentou placa do Condomínio e ameaçou agredir os seguranças, que acionaram o Síndico. O jogador, não satisfeito, subiu ao apartamento do Síndico, tentou invadi-lo e fez ameaças de morte. O episódio, claro, foi para na Delegacia e o Síndico, que é advogado, registrou boletim de ocorrência. Muitas vezes ocorrem esses episódios nos prédios em geral. Há aqui o total desrespeito ao príncipio da vida em comum. Um número significativo de pessoas não pode e não deve morar em Condomínios. Esse perfil de "ser humano", de carater absolutamente egoista e orgulhoso, não percebeu que morar em Condomínios exige respeito as regras, aos horários e ao bom senso. O condomínio, se não o fez, deve multar o jogador como fez o seu próprio clube. O Novo Código Civil permite que a Assembléia de Condôminos aplique a "Multa por Comportamento Anti-Social" que pode variar entre 5 e 10 vezes o valor da cota condominial.

TROQUE SUA ADMINISTRADORA VELHA POR UMA EMPRESA NOVA...

Nesta semana conversei longamente com Síndicos e Corpos Diretivos que estão deixando grandes Adminstradoras e contratando empresas menores, mais jovens e comprometidas com resultados. Demonstram enorme descontentamento com tais empresas que repetidas vezes se "vendem" no mercado como especialistas. Uma delas até lançou recente campanha publicitária insinuando que há muitos "amadores" no mercado.
As principais reclamações são recorrentes: envolvimento "zero" destas grandes empresas com os problemas dos condomínios, gerentes desinteressados e desconhecedores dos assuntos importantes, cobranças extorsivas, descompromisso com melhores condições e preços para o Condomínio e o fato de se sentirem "mais um" nestas grandes empresas.
Surpreende que os executivos destas grandes Administradoras não consigam perceber o desejo destes novos dirigentes de prédios, Síndicos e Conselheiros. A começar pelo raciocínio básico destas relações entre Condomínios e Administrtadoras: como pode uma administradora ter interesse em reduzir despesas de um Condomínio se a sua remuneração esta ligada a arrecadação deste mesmo prédio. Se vc não sabe, a maioria destas "jurássicas" empresas cobra uma percentagem da arrecadação dos prédios como taxa de administração. Portanto, quanto maior forem as despesas, maior a arrecadação destas Administradoras. Pobres coitadas que ainda não perceberam que o mundo esta antenado. Que as pessoas, ao clique do mouse, podem pesquisar, informar-se e sentirem-se enganadas. E que num teste básico de eficiência corporativa, a grande maioria destas grandes administradoras não seriam aprovadas. Só sobrevivem porque um número muito grande de pessoas são desatentas, despreocupadas e não fazem contas. Vc que me lê...vá pesquisar. Descubra como é remunerada a administradora do seu prédio. Descubra se o seu prédio é obrigado a pagar taxa para emitir boletos ou se cobram a parte o "gerenciamento Tributário". E faça barulho. Envolva-se. Reclame. Questione. É o seu dinheiro que esta indo para o ralo...

Demorou... mas condomínios podem cobrar juros superiores a 1% dos devedores

 

A matéria abaixo, do site "Última Instancia", tras nova luz para o assunto:
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que os condomínios poderão cobrar juros acima de 1% ao mês sobre dívidas de taxas condominiais, bastando que a cobrança seja aprovada na convenção de condomínio.
A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, que julgou uma ação do Condomínio Jardim Botânico VI, em Brasília, contra um condômino que não pagou as taxas referentes ao período de abril a novembro de 2001.
A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, concluiu que o condomínio pode decidir o valor dos juros moratórios em assembleia, mesmo após o Código Civil de 2002 ter entrado em vigor. O código prevê o limite de 1% ao mês para juros moratórios no caso de inadimplência das taxas condominiais.

GRANDES JORNAIS...GRANDES ERROS...

A responsabilidade de quem escreve nos jornais é sempre muito grande. Jornais de grande circulação devem ter ainda maior responsabilidade. Além da pretensa "formação de opinião", atribuição tão comum, há uma outra talvez tão séria quanto a primeira e relegada a segundo plano: disseminar verdades. Ou mentiras...ou variações das duas. E sem deixar claro o que seria uma ou outra. Ou sem deixar claro tratar-se de opinião ou conceito do entrevistado ou do especialista consultado. E não uma regra a ser seguida.
Um grande jornal de São Paulo traz matérias frequentes na área que atuo. A pergunta de um assinante, no último Domingo: "...o presidente de uma Assembleia de Condomínio tem de ser eleito entre os presentes ?...neste tipo de reunião é preciso informar o número dos apartamentos inadimplentes e o nome dos respectivos moradores ?".
Respondendo a primeira pergunta, um Advogado consultado provavelmente pela redação, começa bem: "...O Código Civil não traz uma regra...mas por analogia...indica ser escolhido entre os presentes." Óbvio. Quem poderia ser presidente se não um entre os presentes?
Em seguida, esmaga a obviedade: "Em qualquer caso, A Convenção e o Regulamento Interno...(surpresa!!!) devem ser observados..." Claro que devem. Alias, se assim não for feito, a Assembleia não tem valor.
No trecho seguinte começo a ficar preocupado: "O que merece maior atenção, APESAR DE NÃO HAVER VETO NA LEI (grifo nosso), é o fato do Sindico não presidir os trabalhos." Como assim? Se a Lei não prevê, de onde tirar essa estapafurdia regra ? Mas o texto explica, debitando o motivo ao advogado: "...se ele for destítuido ou acontecer algum problema com suas contas (SIC), ele poderá tumultuar o andamento da Assembleia ou não assinar o documento que deve ser levado a registro." Fiquei pasmo.
Parte o ilustre Doutor do principio que Sindico é vigarista. Ou que Sindico corre constantemente o risco de ser destituído. E para que isso não seja obstruído, é melhor não deixa-lo ser presidente nunca...esse mal carater do Sindico. Isso não funciona assim. E é muito triste perceber um grande jornal aceitar esse ponto de vista. Como verdade.
Um Sindico, em nome da transparência, deve por si mesmo rejeitar a Presidência. Inclusive para que fique claro sua isenção no trato e na condução dos trabalhos de uma Assembleia, onde sim, muitas vezes, pode haver questionamentos sobre seus atos. Mas longe esta a simples proibição, que só deve ocorrer quando as Convenções e Regulamentos  assim estabelecerem.
Quanto a segunda pergunta, uma boa gestão e/ou administradora sabe que deve, no inicio dos trabalhos, "abastecer" o Presidente com uma lista completa de inadimplência. Isto porque é comum a Convenção restringir ações ao inadimplente na Assembleia. Jamais tal lista deve ser divulgada em público, ao contrário do que diz a reportagem, quando afirma que " a prática...pode ser considerada abusiva". Claro que é abusiva. E se desrespeitada pode obrigar o Condomínio a pagar indenizações em processos por constrangimento e danos morais.
Mas há outro absurdo. Em determinado ponto sugere que "o secretário...de posse da listagem de inadimplentes NÃO PERMITA A ASSINATURA DA PAUTA (ele quis dizer lista de presença) E VOTO DOS MESMOS (grifo nosso). Completa dizendo que "os devedores" PODEM PRESENCIAR. Ora. quantos equívocos. Jamais um secretário deve agir como o proposto por este advogado. O secretário só deve, após todos os presentes assinarem a lista de presença, discretamente demonstrar ao Presidente que há inadimplentes presentes. Isto para que o Presidente desconsidere, caso a Convenção do Condomínio assim o determine, o voto do devedor em qualquer assunto. E se possível sem fazer menção disso. Se o Presidente não for discreto e "vazar", publicamente, a inadimplência corre-se, de novo, o risco acima citado de constrangimento. No caso de uma votação nominal, o Presidente deve deixar de chamar o inadimplente. Se questionado, o Presidente deve pedir ao interessado que dirija-se a mesa para receber, discretamente, do secretário,  se possível fora do ambiente da Assembleia, os motivos da desconsideração do voto, enquanto o Presidente dá andamento aos trabalhos. Tenho notado demais essa diferença entre quem "opera" para quem "escreve" sobre o direito. Assim como a diferença entre quem dá "palpites" na área para aquele que é especialista. O mercado se "inunda" de curiosos, dando aqui e ali, suas "colaborações", que recebem tratamento de "verdades". De qualquer forma, muito triste que esse grande jornal acomode esse tipo de prática.   

QUANDO PAGAR ACUMULO DE FUNÇÃO A ZELADOR...

Recebo muito perguntas sobre aspectos legais trabalhistas referentes a funcionários de Condomínios. O pagamento ou não de acúmulo de função a zeladores, porteiros ou faxineiros é pergunta recorrente e tem variações importantes de estado para estado e até mesmo de cidade para cidade.
O que vc precisa conhecer para tratar deste assunto é a Convenção Coletiva de Trabalho da sua região. Aqui em São Paulo, por exemplo, há junto a Convenção o "anexo I", onde consta o seguinte texto, quando se refere as funções do zelador, que uso como exemplo: "são atividades do zelador, SALVO PREVISTO EM CONTRATO DE TRABALHO, as seguintes tarefas:" e passam a descrever algumas atividades. Destaquei esse trecho para deixar claro que basta vc incluir todas as tarefas que deseja sejam executadas pelo zelador no contrato de trabalho para não precisar pagar acúmulo de função.

INQUILINO NÃO DEVE PAGAR DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

Fico surpreso que possam existir ainda Administradoras de Condomínio que "soltam" um boleto de cota condominial sem respeitar a separação das despesas. Me "caiu" nas mãos ontem um boleto, balancetes e uma ata de um Condomínio que informava aos condôminos que era necessário fazer um rateio extra, pois havia um "deficit" de 15 mil reais.

Fui analisar os balancetes. Entre as despesasa ordinárias encontrei "instalação do sistema de cameras", "moveis para o hall", "tapetes", "carrinho de carga e descarga", etc. Tudo errado.

Que triste. Minha amiga me consultava se ela, como inquilina, devia pagar esse "deficit". Claro que não. Inúmeras despesas eram extraordinárias. Todos os itens acima somavam mais de 15 mil reais. E portanto, Síndico e Administradora pagavam despesas extraordinárias, de proprietários portanto, com dinheiro da conta Ordinária.

Preste atenção vc aí, no seu boleto de Condomínio, e não pague mais do que vc deve.

JUDICIARIO OBRIGA A RETIRADA DE ANIMAIS BARULHENTOS DO CONDOMÍNIO

Na mesma semana que falei sobre isso no "Manhã Gazeta" recebi o informativo da AABIC falando sobre esta decisão do Judiciário do último dia 16/08. Foi aqui em São Bernardo do Campo. Um casal foi condenado a retirar os animais sob pena de multa diaria de R$ 1.000,00 por dia de atraso. Ainda pagar indenização a quem reclamou do barulho. 

Agora o melhor e mais interessante é que o Condomínio foi condenado tambem, e pagará indenização, por não atuar no sentido de coibir o problema. Sem dúvida, muda um paradigma nas decisões judiciais.

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,provocadas pela utilização de propriedade vizinha.” diz a sentença.

Há uma co-responsabilidade que foi acertadamente percebida pelo magistrado. Que bom. Parabéns a Juiza Gabriela Fragoso Calasso Costa.

PAGOU INDENIZAÇÃO DE CINCO MIL POR BRIGAR COM VIZINHO 

Os "brucutus", truculentos e "folgados" de plantão que se cuidem. A 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio condenou um morador de um prédio na Barra da Tijuca, Zona Oeste da cidade, a pagar R$ 5 mil de indenização por danos morais a seu vizinho. Os desembargadores decidiram, por unanimidade, manter a sentença da 6ª Vara Cível do Fórum Regional da Barra.

Carlos Ferro Manta Filho entrou com uma ação na Justiça após seu vizinho Joel Guerin ter enviado correspondências para sua senhoria e para os demais moradores do prédio onde morava com palavras que ofenderam sua reputação. Diante de tal circunstância, o autor do processo mudou-se para outro imóvel, porém, segundo ele, o réu descobriu seu novo endereço e buscou o síndico do edifício para difamá-lo novamente.

Em seu voto, a relatora do processo, desembargadora Ana Maria Pereira de Oliveira, destaca que, segundo o disposto no artigo 186 do Código Civil, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

“Assim, é preciso salientar que toda atividade humana pode acarretar o dever de indenizar, desde que a ação ou omissão praticada pelo agente provoque danos, material ou moral, na esfera jurídica de outrem, e exista nexo de causalidade ligando o comportamento do agente ao dano. No presente caso, conforme se infere dos autos, existe acentuada animosidade entre as partes, porém essa aversão persistente entre ambos não justifica a expedição, pelo réu, de correspondências contendo palavras que ofendam a reputação do autor”. 

Créditos em parte: Assessoria de Imprensa do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e site Licitamais

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PARA PRÉDIO QUE NÃO PAGOU AS VERBAS RESCISÓRIAS

Eu mesmo já atendi um Síndico, empresário, que em sua empresa usava a prática de demitir o funcionário e não pagava as verbas rescisórias. A ordem, agora no Condomínio que ele dirigia, era mandar o funcionário demitido "procurar a justiça", objetivando fazer um acordo em juizo, ganhando tempo para pagar verbas rescisórias. A prática agora será perigosa em face a Jurisprudência. Em um outro caso, o juiz substituto da 23ª Vara do Trabalho de São Paulo Marco Neves Fava condenou um Condomínio a pagar indenização por danos morais a um de seus funcionários que havia sido demitido sem receber os valores a que tinha direito. A sentença inédita determina que seja pago o valor em dobro das verbas rescisórias.

A empresa deverá ainda repassar ao funcionário os valores referentes ao adicional noturno, férias abonadas, décimo terceiro, FGTS, aviso prévio, horas extraordinárias, cesta básica, bilhete do desempregado e diferenças salariais com piso e reflexo no décimo terceiro. O valor arbitrado pelo juiz foi de R$ 10 mil, mas o total da indenização ainda será apurado.

A sentença, obtida pelo escritório Granadeiro Guimarães Advogados é inédita porque considerou que, além de tudo o que a empresa devia ao trabalhador, houve danos morais ao ex-funcionário, provocados pela demissão sem o pagamento das verbas rescisórias.

Para o advogado do caso, a decisão foi “à frente do nosso tempo”, porque ajuda a desafogar a Justiça do Trabalho e serve de alerta às empresas que optam por não pagarem as verbas rescisórias no momento da demissão e deixam para acertarem as contas pela via judicial.

“O Judiciário não pode se transformar em órgão de homologação. Esse tipo de procedimento é comum e faz com que o Judiciário tenha uma enorme demanda”, afirma. Além disso, avalia Granadeiro Guimarães, a decisão reforça a formação de uma consciência coletiva do que é dano moral.

Em sua decisão, o juiz considerou que: “A falta de pagamento das rescisórias implica abalo de crédito do trabalhador no momento imediatamente posterior à rescisão contratual, nascendo prejuízo de natureza diversa à de dano material. Angustia-se o trabalhador, porque não tem como responder às obrigações ordinárias de seu orçamento pessoal ou familiar. O poder de demitir limita-se pelo dever de indenizar. Descumprimento da lei com prejuízo a outrem obriga o autor do dano à indenização, nos limites do artigo 927 do Código Civil. Não há necessidade de prova do dano moral, bastando a comprovação do fato que lhe dá causa, como se observa no caso concreto em análise”.

CONDOMÍNIOS COM LOJAS NO TÉRREO - ELAS TAMBÉM PAGAM

Quando há previsão expressa na convenção do condomínio de que todos os condôminos estão sujeitos ao pagamento das despesas comum, não pode o proprietário de lojas térreas furtar-se ao pagamento das taxas ao argumento de que suas lojas possuem entrada independente e não usufruem os serviços condominiais.

Com esse entendimento, a 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), em decisão unânime, rejeitou recurso especial de interessado no interior do Rio Grande do Sul, contra um condomínio.

Segundo o STJ, com base em voto do ministro Barros Monteiro, a 4ª Turma definiu que a convenção do condomínio é livre para determinar os critérios de rateio das despesas comuns a todas as unidades autônomas, e, se essas normas estão em conformidade com a lei que rege os condomínios, devem ser respeitadas por todos os condôminos. Assim, para que o proprietário das lojas térreas deixasse de participar do rateio das despesas comuns, seria necessário que houvesse a previsão expressa na convenção condominial, o que não ocorreu no caso.

O condomínio entrou na Justiça com ação de cobrança contra Condômina, visando ao recebimento de encargos condominiais ordinários e extraordinários relativos às unidades 1, 2, 3, 4, e 5 do "Condomínio Sperb", de propriedade da própria Condômina, em Tramandaí. A ação foi julgada parcialmente procedente em primeira instância, tendo o juiz condenado a proprietária do prédio ao pagamento dos encargos cobrados, bem como os que vencerem até o efetivo pagamento, tudo com correção monetária e juros à taxa legal.

A sentença acabou mantida pela 2ª Câmara Especial Cível do TJ-RS (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul), o que levou a proprietária do condomínio a entrar com recurso especial no STJ, alegando que os condôminos proprietários de lojas térreas, com acesso independente, não estão obrigados a contribuir para as despesas comuns relativas aos serviços não utilizados.

Ao examinar o recurso, o relator do processo, ministro Barros Monteiro, argumentou que a convenção do condomínio é clara ao enunciar que todos os condôminos, sem exceção alguma, participarão das despesas condominiais. Dessa forma, para que proprietária das lojas estivesse isenta de contribuir mensalmente para o rateio geral, seria preciso que essa isenção estivesse expressamente consignada no estatuto condominial, o que não aconteceu na hipótese. Os ministros Cesar Asfor Rocha, Aldir Passarinho Junior e Jorge Scartezzini votaram acompanhando seu entendimento, negando provimento ao recurso de proprietária das lojas.

SÍNDICOS DEVEM CONTRIBUIR COM INSS

Em decisão unânime, a 1ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) negou ao Sindicato das Empresas de Compra e Venda Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Rio Grande do Sul o reconhecimento da inexigibilidade da contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, bem como a isenção da taxa condominial devida a eles.

Segundo informou a assessoria de imprensa do STJ, no caso, o Sindicato recorreu de decisão do TRF (Tribunal Regional Federal) da 4ª Região na qual foi decidido que o síndico do condomínio tem obrigação tributária, sendo responsável pelo recolhimento da contribuição a empresa ou pessoa jurídica que remunera ou isenta do recolhimento do condomínio.

No STJ, o Sindicato sustentou que não é devida a contribuição social sobre a remuneração dos síndicos e sobre o valor relativo à isenção da taxa condominial, porquanto o artigo 1º da LC 84/96 não prevê tal exação. Alega, ainda, que os condomínios não se caracterizam nem como empresa nem como pessoa jurídica e que a Orientação Normativa nº 06/96 não poderia ampliar a hipótese de incidência tributária.

O relator do recurso, ministro Francisco Falcão, destacou que os síndicos se enquadram na denominação "demais pessoas fiscais" disposta na LC 84/96, prestando, assim, serviços aos condomínios.

"Não há mais discussão acerca da legalidade da cobrança da contribuição social a partir da vigência da citada norma, a qual determinou expressamente como contribuinte o síndico eleito para desempenhar serviços em condomínios, passando a ser devido no percentual de 20% da remuneração" afirmou o ministro.

Taxas de condomínios em atraso devem ser pagos pelo atual proprietário...

Os condomínios atrasados são responsabilidade de quem adquiriu o imóvel, e não do antigo proprietário. O entendimento é do ministro Carlos Alberto Menezes Direito, da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

No caso, o conjunto residencial Sardegna pretendia que a empresa PHG Construtora Ltda pagasse as taxas de condomínio referentes a um imóvel que não era mais de sua propriedade.

Segundo o STJ, em primeira instância, o processo foi extinto sem o julgamento do mérito. O juiz considerou que a empresa não tem legitimidade para responder à ação judicial diante do contrato de promessa de compra e venda que celebrou com a ocupante do imóvel.

Em seguida, a 36ª Câmara da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou o pedido. O entendimento foi de que, em casos como esses, a ação deve ser proposta contra o comprador.

No STJ, o condomínio alegou que o contrato particular de promessa de compra e venda não registrado é válido apenas entre as partes, não podendo vincular terceiro que não tinha conhecimento da operação.

Ao analisar o caso, o ministro Carlos Alberto de Menezes Direito afirmou que, segundo a jurisprudência do tribunal, as despesas e cotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que o contrato correspondente ainda não tenha sido registrado no Cartório de Registro Imobiliário.

O ministro sustentou ainda que isso, no entanto, só será possível se o condomínio tiver ciência da alienação.

Ex-síndica é obrigada a prestar contas dos condomínios recebidos

O juiz da 24ª Vara Cível de Belo Horizonte, em Minas Gerais, Geraldo Senra Delgado, julgou procedente o pedido da síndica de um prédio para que a ex-síndica seja obrigada a prestar contas do dinheiro recebido dos condôminos durante o período de sua administração.

Segundo os autos, a ex-síndica foi convocada a comparecer em assembléias às quais não compareceu. Em assembléia extraordinária, decidiu-se pela destituição da síndica, bem como solicitação de contas, livros e demais documentos do condomínio. Eleita nova administração, a ex-síndica não apresentou os documentos solicitados, motivo pelo qual o condomínio ajuizou ação de prestação de contas para que a vizinha apresente contas de todo o crédito recebido dos condôminos.

Em sua defesa, a ex-síndica alegou que não compareceu às assembléias por motivo de doença, que exerceu sua administração de forma transparente, tendo sido reeleita por unanimidade e que foi destituída do cargo após um acidente de carro. Ela conta que, em 12 de maio de 1997, entregou os documentos solicitados e prestou contas. Entretanto, os condôminos continuaram a querer outros documentos e até contrataram um auditor.

Conta ainda do processo que, após longa discussão pericial, a perita apresentou planilhas com cálculos possíveis das diferenças dos débitos e créditos do condomínio no período em que a mulher foi síndica.

Ao julgar procedente o pedido de prestação de contas, o juiz ressaltou que “na primeira fase da ação de prestação de contas discute-se sobre a obrigação de prestar as contas e, caso haja sentença de procedência, será reconhecido o direito da parte autora às contas, e a parte ré, por sua vez, será condenada a prestá-las”.

O juiz verificou que há fundamentação legal para o pedido já que “a responsabilidade do síndico de prestar contas ao condomínio decorre da lei”.

Afinal:Condomínio é ou não prestador de serviços?

A polêmica é repetida. Inclusive no meio Jurídico. A jurisprudência, isto é, o conjunto de decisões dos Tribunais, é unânime no sentido de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor.
Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.
O CDC (Código de Defesa do Consumidor), Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como "qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista".
O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.
Eis o texto claríssimo do juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil - 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrever trecho do acórdão:
"O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de co-proprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos comproprietários pudesse ser considerado "consumidor" em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade "fornecedores" de "produtos" e/ou de "serviços" uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar".
E, adiante, prossegue ele: "não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado "fornecedor de produtos e serviços", nem o condômino "consumidor final" de tais "produtos e serviços", como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição".
Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomínios fundadas no Código de Defesa do Consumidor.
Elas abarrotam os cartórios, principalmente dos Juizados Especiais Cíveis - porque não há cobrança de custas nem condenação em honorários advocatícios  -  e estão fadadas ao fracasso.  Mas infelizmente contribuem, pelo volume, para aumentar a lentidão do Poder Judiciário, em detrimento de processos de outra ordem.

INSTALAÇÃO DE ANTENAS DE RETRANSMISSÃO EM CONDOMÍNIOS

Problema que sempre gerou muita discussão: instalar ou não antenas das empresas de telefonia e gerar mais receitas para os Condomínios. As empresas de telefonia celular costumam procurar os síndicos de alguns condomínios, com o intuito de instalarem antenas no topo do edifício.

Há uma discussão generalizada, porque alguns condôminos discordam, apesar de que esse tipo de locação proporciona ao caixa condominial uma renda sedutora.

Alguns entendem que há necessidade da concordância da unanimidade dos condôminos, porque implicaria na alteração de fachada. Outros não.

Há um acórdão de 2007, na apelação nº 262.076-4/2, da 4ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, que entendeu - por maioria de votos - que a “instalação de torre de captação de sinais de telefonia celular, no topo de prédio residencial, é matéria que deve ser deliberada por unanimidade, em assembléia marcada com especificação da matéria, inclusive o porte da antena e os serviços de concreto sobre a última laje, para que o condômino possa votar de forma consciente”.

Nessa decisão do Tribunal, o relator, desembargador Maia da Cunha, escreve que “o teto é parte comum e compete colher o consentimento de todos, exatamente porque a torre diferencia os prédios enfileirados e isso é potencialmente lesivo em termos de estética e de escolha da moradia. Há, sem dúvida, modificação de fachada, com alteração arquitetônica relevante e desvantagem, o que permitiria a aplicação do artigo 1336, III, do Código Civil, de 2002”.

A título de esclarecimento, o mencionado artigo diz que é dever do condômino, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Para se ter uma idéia de quão subjetiva é a questão da alteração de fachada, no mesmo acórdão, há a declaração de voto vencido, na qual o desembargador José Geraldo de Jacobina Rabello escreve que “há de se convir, porém, que no caso específico dos autos, a reclamada alteração estética é pouco visível, ao menos com os elementos trazidos. As fotografias oferecidas indicam que a inserção da referida antena não alterou o conjunto do prédio”.

E prossegue ele: “No caso, inegável que a instalação da referida antena, além de não ter provocado alteração substancial na concepção do edifício, ainda trouxe benefícios diretos a todos os condôminos, na medida em que o valor do aluguel indubitavelmente reverteu em favor do prédio, seja para propiciar consecução de novas melhorias, seja para abater o valor pago a título de taxa condominial”.

Assim, a dúvida persiste: é necessária a unanimidade dos condôminos, ou não?

É sabido ser praticamente impossível conseguir a unanimidade em matéria condominial. Desse modo, praticamente nenhum prédio conseguiria instalar antena no seu topo. De outro lado, tendo em vista o elevado valor das despesas condominiais, é muito interessante a obtenção de uma renda extra para ajudar a manter, num nível razoável, o rateio mensal.

Acreditamos que a melhor solução, para o síndico, será convocar uma assembléia geral, para discussão e deliberação da instalação de antena de telefonia celular no topo do edifício.

E, aproveitando o acórdão citado, cuidar para que conste, na convocação, o porte da antena e os serviços de concreto. Acrescentamos que deve ser estudado, antes, o acréscimo de peso e o parecer de um engenheiro especializado. E deverá prevalecer a decisão da maioria.

Naturalmente, algum condômino insatisfeito poderá levar o caso para a esfera do Judiciário. E aí, dada a subjetividade apontada, na hipótese de recurso, dependerá dos desembargadores que julgarem a ação. Por enquanto, há pouquíssimas decisões a respeito, não havendo, portanto, jurisprudência firmada.

EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTI SOCIAL. É POSSIVEL?

Possível? Viável? Em seus quatro anos de vigência, o Código Civil Brasileiro não pode mais ser rotulado como uma “nova lei”. Contudo, os entendimentos sobre algumas disposições do Código ainda não se encontram suficientemente amadurecidos. E nesse cenário de incertezas, o presente artigo visa tecer alguns comentários sobre a possibilidade de se excluir um condômino anti-social do convívio dos demais.

Iniciemos com o conceito de anti-social, que é o principal elemento trazido pelo artigo 1337 do CCB (Código Civil Brasileiro). Anti-social é o que é contrário à sociedade. Quando associado à uma pessoa, anti-social seria aquela que transgride as normas de determinado lugar ou tempo, portanto, ao inserirmos esse significado em matéria de condomínio edilício, obtemos o seguinte conceito: conduta anti-social é toda aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembléia.

Constatamos que é entendimento pacífico que a norma citada prevê a multa para o condômino nocivo. Contudo, o questionamento que desejamos propor é o seguinte: o condômino que infringe seu dever condominial (artigo 1336 do CCB) e, abusando do seu direito de propriedade, prejudica os demais, poderia ele ser excluído do condomínio judicialmente?

Segundo Américo Izidoro Angélico, desembargador do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo): “pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio” (Diário de Leis n° 24/2005). Ou seja, o anti-social não perde a sua propriedade, somente o direito de convivência com os demais.

Renomados doutrinadores estão se mostrando favoráveis à tese da exclusão do condômino nocivo. Citando um advogado da área imobiliária, que em sua livro expôs: “poderá o condomínio requerer em juízo a exclusão do condômino (ou ocupante) nocivo, ou a proibição de seu ingresso no imóvel, com interdição temporária ou definitiva”.

Marco Aurélio Bezerra de Melo, professor e defensor público, também afirmou em seu livro “Direito das Coisas”: “entendemos que a assembléia, com o quorum especial, previsto no caput (três quartos), poderá deliberar a interdição temporária do uso da unidade habitacional ou até mesmo a privação da coisa por parte do condômino ou do possuidor”.

Para punir o condômino ou possuidor por seu comportamento, com a multa de dez quotas ou exclusão, não basta que sua conduta seja proibida pela convenção do condomínio, seus atos devem causar incompatibilidade de convivência com os demais comunheiros. Por isso, entendemos que o condômino/ocupante que cause transtornos insuportáveis pode ser proibido de ingressar no condomínio, uma vez que sua conduta não atende a função social da propriedade e prejudica gravemente o direito de propriedade dos demais.

Diante de tais argumentos, entendemos que, a exclusão temporária ou definitiva de condômino anti-social é possível desde que haja previsão convencional e após se esgotarem todos os outros recursos previstos nas normas internas do condomínio. Após aprovação da exclusão por três quartos dos condôminos em assembléia especialmente convocada e dando direito de defesa ao condômino nocivo, ação judicial deverá ser proposta para se executar a decisão do condomínio.

AS PROCURAÇÕES EM ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS

Adoro quando começam a discutir o assunto nas Assembléias. São inúmeros os comentários normalmente sem base ou sustentação. Eu prefiro ouvir nessas horas até ser perguntado.

Segundo o artigo 653 do Código Civil, “opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato”.

Nas assembléias gerais de condomínios, sempre aparece alguém com procuração.A mesma deve ser apresentada no momento em que assina o Livro de Presenças e deixada para conferência do presidente. E existem muitas dúvidas sobre esse tipo de procuração, sendo a mais comum, se ela precisa ter a firma reconhecida ou não.

Uma das dicas é apresentar junto com a procuração o documento que comprove que o outorgante é proprietário da unidade representada. Isso evita que filhos, cunhados, etc., que muitas vezes assinam procurações a terceiros sem poder para tal, assumam indevidamente, a titularidade do imovel, enganando a massa condominial presente na Assembléia.

A procuração deve sempre ser outorgada por um condômino (proprietário, promitente comprador ou cessionário de direitos relativos às unidades autônomas), a qualquer pessoa capaz de direitos e deveres na ordem civil, não importando se é condômino ou não.

Pode ser outorgada por instrumento particular ou público e deve conter a qualificação do outorgante e do outorgado, o objetivo e a extensão dos poderes conferidos (representar o condômino em uma única assembléia ou em várias, por tempo indeterminado, para votar determinada matéria ou todos os assuntos constantes da Ordem do Dia, etc.) e, no final, o local, data e assinatura.

A assinatura não precisa ser reconhecida, salvo se a convenção exigir. Se mais tarde descobrirem que era falsa, pode-se anular a assembléia ou a deliberação em que a procuração foi utilizada, desde que o voto importe em alteração da decisão da assembléia.

A Convenção e o Regulamento Interno também poderá limitar o número de procurações que alguém poderá ter (e é recomendável que assim seja) para evitar abusos.

O síndico normalmente não poderá usar procurações de outros condôminos para votar em assuntos que lhe digam respeito. Por exemplo, não poderá aprovar suas próprias contas.

A procuração cessa, como prevê o artigo 682 do Código Civil, com a sua revogação ou renúncia, com a morte ou interdição de uma das partes, pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para os exercer, pelo término do prazo (se ela foi outorgada com prazo determinado) ou pela conclusão do negócio (se foi outorgada para uma única, ou para determinadas assembléias).

O jurista J. Nascimento Franco, no seu livro “Condomínio”, publicado pela Editora Revista dos Tribunais, faz importantes observações a respeito da procuração, que merecem serem transcritas:

“Outra medida salutar é a proibição de ser constituído procurador o síndico ou membro do Conselho Consultivo, bem como seus parentes próximos. Igualmente deve ser vetada pela convenção, ou de qualquer modo evitada, a outorga da procuração a empregado do condomínio, pois, como subordinado de todos os co-proprietários, sua presença representando um condômino quebra o princípio de hierarquia, que o impede de deliberar contra seu empregador (o condomínio) em caso de conflito com seu mandante, assim como qualquer matéria referente às relações com os empregados submetida à Assembléia. Inúmeras hipóteses idênticas podem ocorrer, mas apenas essas já são suficientes para realçar a inconveniência de se outorgar procuração a empregado do edifício para representar o mandante na Assembléia Geral”.

Mas um detalhe seja talvez o mais importante: a autoridade máxima para avaliar a procuração numa Assembléia de Condôminos é o PRESIDENTE dos trabalhos. A ele cabe aceitar ou não, e em que circunstâncias, uma procuração e aferir sua validade. Ninguém mais.

Condenadas empresa e condomínio a indenizar família que caiu de elevador

Todo mundo acha que nunca vai acontecer...
Uma família do Rio de Janeiro receberá R$ 4.600 de indenização pela queda de um elevador do terceiro andar do prédio. A 14ª Câmara Cível do TJ-RJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) condenou o Condomínio do Edifício Rosalva  e uma das maiores empresas de manutenção de elevadores do Brasil a pagar uma mãe e seus dois filhos.

Claudia .... receberá R$ 3.000 e cada um de seus filhos, que estavam com ela quando o elevador colidiu com o fosso, em 2003, ganhará R$ 800. O condomínio e a empresa ainda poderão recorrer da decisão.

Para o relator do processo, desembargador Cleber Ghelfenstein, o acontecimento ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano. “A queda do elevador, vindo a se chocar com o solo, não pode ser tido como mero dissabor. Ao contrário, tem conotação de abalar a pessoa de forma tal a fazer presente o dever de indenizar”, afirmou.

O relator ainda destacou que o valor da indenização deve considerar “as angústias e incertezas que certamente assaltaram a vítima ao sofrer a inesperada queda, em local perigoso, e que poderia ter conseqüências graves, assim como na circunstância de sofrerem lesões, com ofensa à integridade física”.

Morador inadimplente não pode usar área de lazer do condomínio.

A ilustre advogada da área condominial, Dra. Regina Peppe Bonavita, vai adorar esta notícia.

A Justiça paulista determinou que os proprietários de condomínios que estejam inadimplentes não podem usar a área de lazer comum do prédio —churrasqueira, saunas, academias, quadras, salões de festas e de jogos. A decisão, da 3ª Câmara de direito privado do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), exclui do veto as piscinas e elevadores.

O relator da decisão, desembargador Donegá Morandini, entendeu que o novo Código Civil abriu a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, como o impedimento de voto em assembléias gerais. Segundo o magistrado, esses serviços não seriam essenciais.

“Não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do edifico à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais”, diz o desembargador.

No caso julgado pelo TJ, a assembléia geral ordinária do condomínio havia proibido que o morador inadimplente utilizasse os equipamentos de lazer do condomínio. De acordo com o relator do acórdão, a deliberação não tem qualquer ilegalidade.

Pagamento de condomínio é obrigação do dono do imóvel.

Impressiona que se discuta o assunto ainda. O pagamento da taxa de condomínio é responsabilidade direta do dono do imóvel e não do locatário ou mutuário. A decisão unânime é da 6ª Turma do TRF-1 (Tribunal Regional Federal da 1ª Região), que rejeitou recurso de um Banco em uma ação de cobrança de um condomínio em Minas Gerais.
O banco foi condenado na 1ª instância a pagar os valores atrasados do período em que o apartamento ficou sob posse de um mutuário. Para os desembargadores, nesses casos só resta ao proprietário processar o ex-inquilino para recuperar o dinheiro.
De acordo com o relator do caso, o juiz convocado Rodrigo Navarro de Oliveira, a taxa de condomínio está invariavelmente atrelada ao bem, fazendo com que o dono assuma a responsabilidade pelo pagamento no momento em que adquire o imóvel, ainda que não esteja sob sua posse direta.
No recurso, o Banco alegava que por ter recuperado o imóvel financiado através de uma ação judicial, a responsabilidade da quitação da taxa ficaria com o ex-mutuário, conforme o artigo 12 da Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio).
Entretanto, o TRF-1 entendeu que essa norma se aplica apenas na relação entre o proprietário e seu subsidiário (inquilino ou mutuário) e não com o credor (condomínio).

VENDA OU LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS

O condômino pode vender ou alugar a sua vaga de garagem para quem ele bem entender? Depois de pesquisar bastante, esta claro agora. Há dois tipos de vagas de garagem em condomínios. As que são acessórias e as que se constituem em unidades autônomas.
Dependendo do condomínio, a vaga de garagem é um bem imóvel acessório ao principal, que é o apartamento ou a casa. Nessa hipótese, existe uma única matrícula no registro imobiliário. Ao lermos a certidão do registro de imóveis, veremos que o apartamento ou casa tem uma determinada área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem, e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, em geral, a vaga de garagem está situada em local indeterminado.
Há condomínios, entretanto, em que a vaga de garagem é um bem imóvel, separado do apartamento ou casa. Não é acessória. Constitui unidade autônoma. Nessa hipótese, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Geralmente, elas estão situadas em local determinado, com descrição de seu tamanho e confrontações.
O bem acessório normalmente segue o principal. Assim, se vendido o apartamento ou casa, a vaga de garagem estará sendo vendida junto. Mas o artigo 1.339, parágrafo segundo, do novo Código Civil, prevê, no caso de parte acessória da unidade, a permissão de alienação a outro condômino, ressalvando, no entanto que só poderá "faze-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral".
A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), decidindo sobre problema de retificação do registro de imóvel, de apartamento e respectiva vaga de garagem, deixou assentado que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Admitiu assim que, apesar de no caso a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio.
No caso de ser um bem independente, com matrícula própria, a vaga de garagem pode ser vendida separadamente, sem qualquer problema, observada a convenção condominial.
Daí a indagação: e para quem podemos vendê-la?
O novo Código Civil, na parte que regula os condomínios edilícios (artigos 1.331 a 1.358), permite que as vagas que não são acessórias das unidades principais, sejam vendidas livremente por seus proprietários.
Entretanto, entende a jurisprudência que elas somente podem ser vendidas a estranhos ao condomínio, isto é a pessoas que não detenham a propriedade dos apartamentos ou casas, se a convenção assim o permitir. Caso contrário, o condômino somente pode vender a outro condômino.
Na prática, a venda de parte acessória é bastante trabalhosa, principalmente no que diz respeito às alterações que terão de ser feitas no registro de imóveis, pois altera a área total da unidade vendedora e também da compradora.
Por outro lado, atentando-se para o aspecto "segurança", hoje muito importante devido aos assaltos em condomínios, é recomendável que, na elaboração ou na alteração das convenções condominiais, façam constar expressamente a proibição da venda de vagas de garagem, autônomas ou individuais, a não condôminos.
Quanto à locação, podemos fazê-la para outro condômino qualquer. Para não condômino, somente se houver permissão expressa na convenção condominial ou decisão favorável da assembléia, em cuja "ordem do dia" conste expressamente o assunto.
Nos chamados edifícios-garagem, em que só há vagas de garagem, a locação e a venda são completamente livres.

JUSTIÇA OBRIGA CONDOMÍNIO A REALIZAR OBRAS NA FACHADA PARA EVITAR INFILTRAÇÕES

Conheço um Condomínio que, pelo visto, terá que ser obrigado pela a justiça a tratar da questão.

A 29ª Vara Cível do TJ-MG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais) determinou que o condomínio do Edifício Pouso Alegre deverá efetuar obras na fachada externa do prédio, a fim de evitar infiltrações no apartamento do aposentado José Martilha e também dos outros condôminos, sob pena de multa diária de R$ 500 até o limite R$ 8 mil, em benefício do aposentado— no caso de descumprimento da obrigação.
De acordo com o processo, com infiltrações no imóvel devido à falta de manutenção do edifício, o aposentado entrou na Justiça contra o condomínio e o vizinho Pedro Jose de Almeida, apontando-o também como o responsável pelos problemas.

Em seu depoimento, José afirmou que, após uma notificação judicial, o vizinho e o inquilino do apartamento realizaram obras para cessar as infiltrações, porém, os reparos não deram resultado, dando continuidade ao problema. "Além das despesas já realizadas, outras precisam ser implementadas, com sérios riscos de outras danificações, inclusive perda da locação", relatou o aposentado.

Em sua defesa, Pedro alegou que os pedidos do aposentado não tinham procedência e que já havia solicitado ao condomínio os reparos externos, pois "com certeza eram de sua responsabilidade". Do contrário, qualquer obra que ele fizesse resultaria em serviço desperdiçado, não sendo pertinente a alegação do autor de que as infiltrações têm origem em seu imóvel.
O condomínio, por sua vez, até o momento não se manifestou.
Conforme perícia realizada no local, as infiltrações no são decorrentes de "deterioração das paredes externas do edifício" e o problema maior está ligado à sua falta de manutenção, e isto sim "é de responsabilidade do condomínio". Portanto, no entendimento do juiz José Maurício Cantarino Villela a pretensão do aposentado em relação ao seu vizinho não "merece prosperar".

José Martilha requereu indenização pelas despesas já realizadas, além de perdas e danos caso venha ocorrer a desocupação do imóvel pelo inquilino. Entretanto, o juiz salientou que o próprio exame pericial “não constatou os danos e que os recibos não especificaram serviços executados".
O magistrado ressaltou também que não existem provas de que "em virtude dos fatos notificados nos autos o inquilino teria desocupado o imóvel". Com isso, julgou parcialmente procedente o pedido, condenando apenas o condomínio do Edifício Pouso Alegre a efetuar as obras.

Por ser de primeira instância, a decisão está sujeita a recurso.

ZELADOR CONSEGUE ADICIONAL DE INSALUBRIDADE POR COLETA DE LIXO

Tive caso em que um prédio gastou uma fortuna em processo trabalhista pois nao fornecia EPI's(equipamentos de proteção individual).

A 8ª Turma do TST (Tribunal Superior do Trabalho) negou recurso do Condomínio Residencial América do Norte e manteve a decisão que havia concedido adicional de insalubridade a zelador que fazia o recolhimento e arrumação de lixo dos moradores. Cuidado você aí meu amigo...no seu Condomínio.

De acordo com os autos, o empregado dedicava-se à organização do lixo produzido num condomínio de 288 apartamentos e 900 moradores. Segundo o laudo pericial, de hora em hora o zelador colocava em tambores o lixo deixado e espalhado pelos residentes e, após o recolhimento dos resíduos pelo serviço de coleta, ele, três vezes na semana, lavava os tambores e o piso destinado ao armazenamento dos dejetos.

A sentença de primeiro instância concedeu e o TRT (Tribunal Regional do Trabalho) do Paraná confirmou o direito do zelador em receber o adicional de insalubridade, pela tarefa realizada ser semelhante à exposição ao lixo urbano, este definido como insalubre pelo Ministério do Trabalho.

O condomínio recorreu ao TST contra a decisão regional, alegando que o acórdão do TRT afrontava a Orientação Jurisprudencial 4 da SBDI-1, segundo a qual desconsidera como atividades insalubres a limpeza em residências e escritórios e a respectiva coleta de lixo, sendo necessário o enquadramento da tarefa na classificação de atividades insalubres elaborada pelo MT.

O ministro relator do recurso enviado à Turma, Márcio Eurico Vitral Amaro, confirmou o entendimento declarado pelo TRT e ressaltou em seu voto que as condições verificadas no laudo expressavam sim uma equiparação à atividade dos trabalhadores municipais na coleta de lixo urbano, não havendo que se falar em contrariedade à OJ 4, como alegado pelo condomínio.
O magistrado, ao decidir, levou em conta o laudo pericial, o volume de lixo produzido pelos moradores e a frequência da limpeza. “Assim, não há que falar em contrariedade à OJ 4, estando a decisão recorrida, ao contrário, em consonância com o aludido verbete.”, disse o ministro.

VC ENTENDE DE CONDOMÍNIO? EU TENTO... Então...sabe aquele problema que você tem no seu condomínio? Sabe aquela vizinha barulhenta...O Síndico autoritário...o "folgado" da garagem...o cachorro do 1º andar...o casal que quase "derruba o prédio" toda noite... a louca solitária...a "advogada especialista" das Assembléias...aquele que não participa de nada mas só reclama...o vizinho de cima que não conserta o vazamento do banheiro dele e deixa o seu com uma enorme mancha no teto? Esses e outros casos eu vou tratar aqui. Vou contar um pouco das histórias que já vivi nesta engraçada profissão de administrar Condomínios, de ser Síndico. Ahhhh...e os personagens? Vc vai conhecer cada figura... Para os profissionais da Área informo que aceito sugestões, colaborações e até críticas....é claro. Quantas vezes quis conversar com alguém que entende deste assunto e não sabia onde procurar. Muita saudade de um dos meus mestres na área, o professor Alecsander Sohos, a quem presto aqui minha homenagem e deixo todo meu respeito. Isso sem falar dos "pseudos" entendedores do assunto. Normalmente são só curiosos. Mas 5 minutos de conversa basta para perceber que ele entende sempre menos do que vc desejaria. E humildemente, reconheço que ainda tenho muito que aprender. Ajudo a todos com toda carga de conhecimento que adquiri neste tempo de atuação na área. E assim, lendo um pouco aqui, ouvindo um pouco ali, estudando muito, separando o que presta do que não presta, vamos formando conhecimento que espero ajude a todos. Forte abraço.