QUAL A PRESCRIÇÃO PARA COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL

Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”A tese foi decidida em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos (Tema 949), no sentido de que o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

Dívida líquida

O ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.O colegiado corroborou opinião do Ministério Público Federal, de que no caso analisado a interpretação da lei não poderia estabelecer outro prazo prescricional, já que não há dúvida sobre a natureza líquida da dívida condominial.

Precedentes

O relator destacou ainda o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos. Salomão mencionou também decisões de todos os ministros da Segunda Seção pela aplicação da prescrição quinquenal.Com a decisão do STJ, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.No caso julgado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia considerado o prazo prescricional de dez anos, por entender que seria aplicável a regra geral do artigo 205 do Código Civil. O recurso foi acolhido pelos ministros para reduzir o prazo prescricional para cinco anos.

Processo relacionado: REsp 1483930

Fonte:STJ

PROPRIETÁRIO COM VARIAS UNIDADES PODE VOTAR SE ALGUMAS ESTIVEREM INADIMPLENTES ?

Ele só poderá votar pelas unidades adimplentes...simples assim. É certo que o Código Civil submete o exercício do direito de participar e votar em assembleia geral à quitação das dívidas que o condômino tiver com o condomínio. Todavia, deve-se considerar que a quitação exigida pelo art. 1.335, III, do CC para que o condômino tenha o direito de participar das deliberações das assembleias com direito a voto refere-se a cada unidade. Assim, considerando que as taxas condominiais são devidas em relação a cada unidade, autonomamente considerada, a penalidade advinda de seu não pagamento, consequentemente, também deve ser atrelada a cada unidade. Ressalte-se que, a partir de uma interpretação sistemática e teleológica dos dispositivos que tratam do condomínio edilício, é possível depreender que a figura da "unidade isolada" constitui elemento primário da formação do condomínio, estando relacionada a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade. De fato, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais, a dívida delas decorrente estará atrelada a cada unidade, por se tratar de despesa assumida em função da própria coisa. Destaque-se que o CC trouxe como objeto central do condomínio edilício a "unidade autônoma" – e não a figura do condômino –, em virtude da qual o condomínio se instaura, numa relação de meio a fim, apontando assim para a adoção da concepção objetiva de condomínio. Ademais, as dívidas relativas ao imóvel são por ele garantidas, o que indica a estrita vinculação entre o dever de seu pagamento e a propriedade do bem.( Min. Nancy Andrighi)

CONDÔMINO SÓ DEVE PAGAR CONDOMÍNIO APÓS IMISSÃO DA POSSE

A muito tempo digo que o comprador de imóvel apenas passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do vendedor. Seja ele a construtora ou não. A tese foi aplicada por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento de um Recurso Especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento ao condomínio durante o período que antecedeu a imissão na posse, entre novembro de 1998 e julho de 1999: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha uma cláusula que atribuía ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura. Ainda assim, a ministra Nancy Andrighi, relatora, entendeu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel.Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição. “Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, disse a ministra. (Conjur / Bernardo César Coura)

É POSSÍVEL LOCAR ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO A TERCEIROS ?

Questão que tem surgido frequentemente, em virtude da necessidade de diminuição de despesas nos condomínios edilícios, é o interesse dos condôminos em locar áreas comuns, principalmente – mas não exclusivamente - para instalação de antenas de telefonia móvel e placas de publicidade.

No direito privado, tudo aquilo que não é proibido é permitido.

A verdade é que não há qualquer proibição legal para a locação da parte comum, inferência que se extrai do artigo 3º da Lei n. 4.591/64.

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

No mesmo sentido, o novo Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Portanto, não se verificando qualquer atividade de divisão, alienação ou utilização exclusiva de condôminos, como bem asseverou Thomaz Henrique Monteiro Whately (Diário das Leis Imobiliário – BDI - 35/12.), é forçoso concluir pela possibilidade de locação, assunto que tem gerado polêmica nos condomínios.

Pois muito bem.

A questão da possibilidade ou não de locação para o efeito pretendido, inicialmente e necessariamente, deve passar pela questão da capacidade (lato sensu) do condomínio.

A Lei n. 4.591/64 e agora o Código Civil, estabelecem um condomínio especial, diverso daquele ordinário e, por conseguinte, dão origem a uma situação jurídica de fato, possibilitando que o Condomínio pudesse agir ativa ou passivamente na defesa de seus interesses.

Nada obstante isso, o Condomínio carece de personalidade jurídica, assim como o espólio, a massa falida, a sociedade irregular etc.

De fato, os leading-cases aderiram à tese, mormente pela similitude com a situação das Câmaras Municipais, que, sem personalidade jurídica, assim como o Condomínio, possuem personalidade judiciária, de tal sorte que a ausência daquela não obsta a capacidade processual.

Não há como deixar de reconhecer uma comunhão de interesses dos condôminos, comunhão essa, desde que autorizada por Assembléia, apta a atribuir ao Condomínio, representado pelo síndico, a possibilidade de praticar atos jurídicos em nome de todos.

Em sentido contrário, o Conselho Superior da Magistratura, acolhendo dúvida, já negou registro de escritura de compra e venda de imóvel a Condomínio edilício, entendendo que estava ausente a personalidade jurídica (RDI 33/160).

De qualquer forma, mesmo partindo dos pressupostos de possibilidade e capacidade, a verdade é que necessariamente a locação deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos reunidos em assembléia especificamente convocada para esse fim.

Tratando-se de espaços para publicidade que alterem o aspecto da fachada (o que naturalmente ocorre), a exigência da unanimidade dos condôminos em assembléia especificamente convocada é cristalina, decorrente do inciso I e do § 2º, do art. 10, da Lei n. 4.591/64, que autorizam, inclusive, a propositura de ação de nunciação de obra nova pelos condôminos dissidentes, ainda que individualmente.

O novo Código Civil mantém a obrigação da impossibilidade de alteração da fachada pelo art. 1.336, III.

No caso de locação de outras áreas, como o teto para colocação de antenas de telefonia celular, não se trata de alteração de fachada. Mesmo a colocação de antena no teto do edifício está longe de ser considerada alteração desse jaez, a justificar a unanimidade do art. 10, da Lei n. 4.591/64, implícita no art. 1.336, III do Código Civil.

Ora, não se tratando de alteração de fachada, qual seria, então, o motivo da exigência do quorum especial (unanimidade) do qual falamos?

A primeira razão reside, exatamente, no fato da ausência de personalidade jurídica do condomínio.

Mesmo sendo legalmente possível lhe atribuir capacidade judiciária, em verdade, por se tratar de um ente personalizado, só pode agir nos atos referentes à administração comum do condomínio, jamais em operações especulativas.

Com efeito, mesmo considerando a possibilidade de locação de áreas comuns em face da ausência de norma proibitiva, faltaria essa mesma possibilidade em virtude de lacuna legal quanto à personalidade jurídica do Condomínio.

Assim, só a unanimidade dos condôminos terá o condão de legitimar a pretensa locação, autorizando o Condomínio, representado pelo síndico, a praticar o ato negocial estranho às suas atividades.

Mas não é só. É de se verificar que a Assembléia, ausente a unanimidade, não possui amplos poderes para vulnerar a lei, que está assim redigida:

Lei n. 4.591/1964, Art. 9°...

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva , e as de condomínio, com a especificação das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes.

No mesmo sentido, o Código Civil:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Além disso:

Art 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados , umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Segundo o Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

...

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A norma fala em inviolabilidade do uso das partes comuns pelos Condôminos.

O teto e o telhado, nos termos do precitado art. 3º da Lei n. 4.591/64 e do art. 1.331 do Código Civil, são áreas de uso comum, assim como são as demais áreas não privativas do edifício, onde poderão ser instalados diversos equipamentos, como, por exemplo, antenas coletivas, heliportos, solários, quadras, churrasqueiras etc.

De fato, dirão alguns que a Assembléia é soberana, e, por esse motivo, poderia autorizar a locação.

Entretanto, essa soberania deve ser entendida na exata medida em que as decisões assembleares não se submetem a qualquer outro órgão, possuindo validade e eficácia imediata.

Mister se faz observar, todavia, que essas decisões submetem-se à lei, e, depois, à Convenção.

Assim, a deliberação em assembléia não pode afrontar o direito subjetivo de uso das partes comuns por qualquer condômino insculpido no artigo 19 na Lei de Condomínios e no art. 1.336, IV do Código Civil, mesmo que se verifique, subjetivamente, beneficio gerado pela percepção dos alugueres, redução das despesas ou, até, formação de um fundo comum.

Pode ser que esse não seja o interesse de alguns, que, convém lembrar, estão amparados por lei.

Por conseguinte, conclui-se que só a unanimidade poderá deliberar pela locação da área de uso comum.

Não se pode olvidar que a locação impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição.

Se a lei faculta a utilização, a fruição representa alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, torna imprescindível a unanimidade.

O motivo é juridicamente cristalino: uso e fruição não se confundem.

Usar representa utilizar a coisa para a finalidade que foi criada. Fruir (gozar), diferente disso, significa a extração dos frutos da coisa, no caso sub oculis, frutos civis (aluguéis).

De fato, a doutrina esposa essa tese.

Interpretando a norma contida no art. 19 da Lei n. 4.591/64, ensina João Batista Lopes que, para alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade (João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173.).

É nesse sentido a orientação de Edith Kischinewsky-Brocquisse que, em excelente monografia, enumera as hipóteses em que há necessidade de unanimidade, dentre as quais, as decisões sobre operações especulativas, como é o caso da locação da laje de cobertura para instalação de antena de telefonia celular (Edith Kischinewsky-Brocquisse. La coproprieté des immeubles bâtis – 4. ed.. Paris, Litec, 1989. p. 768 et seq)

Outra questão, não menos importante, inevitavelmente surge na hipótese da Convenção permitir a locação e estipular quorum diferente da unanimidade para a deliberação acerca da locação ou, até mesmo, a desnecessidade de Assembléia.

Seria válida essa norma?

Por evidente que não.

A Convenção, assim com a Assembléia, deve respeito à lei e, pelas razões retro apontadas, dispositivo convencional nesse sentido é nulo de pleno direito em virtude da absoluta incompatibilidade com o artigo 19, da Lei n. 4.591/64, além do art. 1.336 do Código Civil.

E se a Convenção vedar a locação das partes comuns?

Nesse caso, será necessária a alteração da Convenção, respeitadas formalidades legais e o quorum mínimo de dois terços do artigo 25, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64 e art. 1.351 do Código Civil.

Por óbvio que essa alteração não poderá estipular, sob pena de nulidade, outra forma de aprovação da locação senão pela unanimidade.

É que, podendo a Convenção ser alterada por dois terços dos condôminos, seria forma oblíqua de conseguir aquilo que diretamente seria impossível.

De qualquer modo, suprimida a proibição, ou substituída por norma permissiva, a posterior deliberação acerca da locação da parte comum dependerá sempre de Assembléia e de voto da totalidade dos condôminos.
Assim, podemos concluir que:

 É possível a locação das áreas comuns, inclusive da laje de cobertura para instalação de antenas de telefonia celular;

 Essa locação deve ser deliberada em assembléia por decisão da totalidade (unanimidade) dos condôminos (100% das frações); e,

 A Convenção não poderá, sob pena de nulidade, estipular forma e, tampouco, quorum diverso. (autoria de Luiz Antonio Scavone Junior)

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO FICOU MUITO MAIS RAPIDA

Com a entrada em vigor do  CPC novo , Como cotas condominiais passaram a ter Natureza de título executivo extrajudicial , O Que Torna A SUA cobrança Pela via judicial Rápida MUITO MAIS. 

Embora o Código Processual Civil de 1973 determinava that cotas condominiais Devam Ser cobradas POR Meio do Procedimento Sumário - rito processual Mais Célere - Esse Procedimento de cobrança judicial, ASSIM AINDA, E MUITO Moroso e desgastante PARA O condomínio.  

ISTO SE Dá em Razão de that o Procedimento Sumário disponibiliza Ao condomino inadimplente Uma série de Defesas e Recursos processuais Que, na maioria das vezes, São utilizados Tão SOMENTE COM O Fim de procrastinar O Processo. Nesse Procedimento, se da Uma fase de Conhecimento, na qua se produzem Como Necessárias Provas para quê o julgador tenha Elementos suficientes Paragrafo proferir Uma Sentença that aplique o Direito ao Caso concreto.

De: Não obstante, o Código Civil imponha o Pagamento do rateio de despesas de condomínio, MUITAS vezes ESSA imposição TEM desconsiderada SIDO POR condóminos Que o fazem com Apoio NAS Normas processuais, Que, Como dito Acima, nada Mais fazem Fazer that dificultar a cobrança das cotas condominiais NÃO Pagas.  

O rateio dessas despesas Mediante o Pagamento da cota de e O Que Motiva a Constituição de Um condomínio. A SUA Razão de Ser E hum Solidariedade EXISTENTE Entre OS locatários proprietários OU, Ao Passo Que decidem viver Nesse tipo de Organização com o intuito de unir esforços Para usufruir de Uma Infraestrutura Que nao seria económicamente Possível Manter sem a Ajuda de SEUS PARES. Certo É, portanto, that o inadimplemento de hum condomino reflete diretamente NAS Contas do Condomínio, Fazendo recair Sobre os demais moradores OS Encargos extras resultantes da falta de Receita.  

ESSES Motivos levavam à DISCUSSÃO Acerca da necessidade de Dar As taxas e As despesas condominiais Força de título extrajudicial Executivo, Que, em beneficio do Credor condomínio, diminuiria, E MUITO, o ritmo do Procedimento Utilizado judicial cobrança Como Meio Paragrafo SUA. O Credor NÃO Precisa Passar Por Um penoso Processo de Conhecimento Para a execução posterior, Quando Se trata de título executivo extrajudicial. No anterior modelo processual Civil ( CPC / 73), essas taxas Só ganhavam Força de título executivo QUANDO NÃO cabe Mais recurso contra a Sentença that condenou o condomino inadimplente a Pagar.

Tendo o título Força executiva extrajudicial, Uma Pela SUA cobrança via Feita E em judicial Menos Tempo do Que se ELE NÃO tivesse este status, posto that NÃO E Necessário o ajuizamento de Uma Ação Ordinária, Onde há Uma fase de Conhecimento, podendo, o Credor , ingressar diretamente com Uma Ação de execução Para perseguir Seu crédito. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor E Como as cited Já Paragrafo Efetuar, Dentro Fazer dias Prazo de Tres, o Pagamento da Dívida, soluçar pena de constrição patrimonial, Regra esta que foi mantida Cabelo Novo CPC .

O acerto legislativo elencar Ao Como taxas e despesas condominiais sem rol dos Títulos Executivos extrajudiciais - Artigo 783 , inciso VIII da Lei 13,105 / 2015 - se Dá em Razão de that o título executivo extrajudicial, expressando Obrigação Certa, líquida e exigível, E Composto Cabelo . Conjunto da convenção de condomínio Desta, se extrai o Critério de divisão das despesas dentre Como unidades autónomas condominiais -. da ata de assembleia aprovando o Orçamento, da discriminação Fazer Débito, Bem Como da Prevista Dados PARA O Seu Vencimento Já a passiva sujeição na execução decorreria DO ARTIGO 1.336 faze Código Civil , that impõe Ao condomino o Dever de "contribuir despesas Pará Como fazer Condomínio na proporção das SUAS frações ideais, salvo disposição em contrario na convenção ". ASSIM, NÃO há necessidade de hum Processo de Conhecimento Para declarar Que o título de e exequível, QUANDO ELE Já Contém de Todos os Requisitos de existencia de hum título executivo, Faltando APENAS UMA LEI que outorgue o status de tal.     

Com hum vigor entrada em Fazer novo CPC , um dos MAIORES avanços, Nenhum ramo do Direito Imobiliário, Uma foi Mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais, O Que afastará a necessidade de o condomínio Passar Cabelo Moroso e desgastante Processo de Conhecimento para quê receba Seu crédito, bastando proporcionalidade Ação de execução de título executivo extrajudicial. 

Fonte: Conjur.

FECHAMENTO DE SACADAS SEM LAUDOS TÉCNICOS... CUIDADO SÍNDICOS E ASSEMBLEIAS...

A implantação indevida de cortina de vidro em sacadas pode causar sobrecarga de uso e causar patologias sérias, podendo levar a(s) sacada(s) ao colapso( ou seja, desabar).

Portanto, nos prédios mais antigos, nada de autoriza-las sem os laudos necessários. Isso porque de repente todas as unidades podem resolver fechar as sacadas com vidro. E o peso não é pequeno. Nos prédios mais novos, cabe consultar a construtora sobre se os cálculos estruturais consideram ou não a hipótese de fechamento.

O laudo estrutural, feito por engenheiro especializado, para implantação de cortina de vidro ( mais conhecida como fechamento de sacadas com vidro) assim como demais estruturas, é um estudo complexo, onde o foco principal é analisar a estabilidade da estrutura, inspecionar toda a fachada e sacadas, garantir a segurança da edificação e fornecer os procedimentos corretos para instalação da cortina de vidro. O laudo será fornecido juntamente com a ART. 

Lembrando que obrigação do síndico exigir e manter estes laudos, assim como de reformas das unidades com ART.

Tudo para atender as Normas: ABNT NBR 16280:2014 – (Reforma de Apartamentos) Reforma em edificações, NBR 5674 – Manutenção de edificações e a ABNT NBR 13572:1996 – Perícias de engenharia na construção civil. 

ATÉ QUE ENFIM A PUNIÇÃO AO INADIMPLENTE CONTUMAZ...

Me sinto homenageado. Defendo esse ponto de vista desde 2003... Vejam só a matéria do JUSBRASIL , do dr. Mário Luiz Delgado

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020, que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, além da multa moratória de 2%. Trata-se de importante decisão para o resgate da combalida situação financeira da maioria dos condomínios.

No âmbito do condomínio edilício, o Código Civil dispõe sobre a aplicação de dois tipos de multas: a moratória de 2%, cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de pagar a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na convenção. A multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336. As compensatórias estão previstas no art. 1.337. Em face de terem origens diversas, poderão ser cumuladas.

A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular maior participação dos condôminos nas assembleias.

Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode, como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.

Entre os deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do art. 1.337.

Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja acumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores.

São dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Este fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da impontualidade, onde o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.

Pacto. O comportamento contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.

O parágrafo único do art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção.

A multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo conjunto à custa dos demais condôminos.

Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.

Importante registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial.