"GATOS" NAS INSTALAÇÕES DE TV A CABO É CRIME

Muito cuidado você aí, Síndico que acaba de assumir o cargo. São infinitamente mais comuns do que se imagina a quantidade de ligações irregulares e clandestinas de TV a cabo e internet nos condomínios.

E embora você não tenha ideia, a responsabilidade é sua. Já há casos no Judiciário onde as companhias acionam o Síndico e/ou Condomínio, responsabilizando-os pelas irregularidades.

Funciona de maneira simples: um morador pede e recebe serviços de telefonia, TV a cabo ou Internet de determinada companhia. Mas outros vizinhos fazem ligações clandestinas destas instalações sem avisar ninguém ( ou pior...com conhecimento do Zelador ou outros funcionários do prédio) e utilizam os sinais sem pagar.

Trata-se de crime como outro qualquer.

Para se proteger, sugerimos tome a iniciativa, o mais rápido possível, de exigir uma varredura completa nas instalações comuns e das unidades para evitar que recaiam nas suas costas as consequências do problema.

Claro que vale a pena antes soltar circular no seu prédio alertando que vai tomar a providência para evitar inúmeros constrangimentos com seus vizinhos. As vezes é aquele seu amigo de porta. Ou muitas vezes uma ação dos filhos adolescentes cujos pais não tem a menor ideia dos que fazem os filhos.

QUANDO O CONDOMÍNIO DEVE RESSARCIR PREJUIZOS

Muitos Síndicos ficam na dúvida sobre ressarcimentos de possiveis prejuizos a Condôminos. As vezes um vazamento de coluna, estragando paredes e armários e/ou objetos perdidos que foram deixados nas portarias. Em outras o roubo de uma bicicleta. Ou ainda casos de batidas ou arranhões (ou até  roubos dentro deles) em veículos estacionados nas garagens. São inúmeros casos e variantes que podem determinar se o Condomínio é ou não culpado. E, consequentemente, obrigado a ressarcir eventuais despesas.

Mas a dica que eu dou é OLHAR A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

A maioria das Convenções isenta o Condomínio da maioria das responsabilidades. Embora pareça injusto é o que "manda" a Lei.
Além disso muitos itens são cobertos pelo seguro contratado anual ou bienalmente pelo Condomínio.
E mesmo que você, Síndico, perceba que a reclamação faça sentido e se sinta na obrigação de reembolsar despesas, tome muito cuidado. Isto porque você pode ser obrigado a pagar do seu próprio bolso caso venha ressarcir indevidamente. Isso pode ocorrer se outros condôminos recorrerem a "Justiça" e provem que houve um pagamento indevido com dinheiro do Condomínio.
Em alguns casos o melhor é orientar o prejudicado a buscar o Judiciário. Nenhum Síndico pode ser questionado se ressarciu despesas por determinação Judicial.

ÍNDICES DE REAJUSTE DOS EMPREGADOS DE CONDOMÌNIOS NOS ÙLTIMOS 3 ANOS

Tenho comentado que vivemos, a alguns anos, numa verdadeira "Republica Sindicalista". Mas como ou de que forma isso influência ou prejudica os condomínios? Ou, pior, o seu bolso?
É simples, meu amigo. Se você não acompanha regularmente a vida do seu condomínio, não sabe que entre 50 e 70 % por cento das despesas dos prédios e/ou condomínios são exclusivamente gastos com mão de obra.
Nos últimos 3 anos o reajuste oficial destes empregados foi em torno de 27 %.
Já a inflação destes últimos 3 anos foi de quase 17 %.
De onde sai a diferença desses 10 % ? Do seu bolso, meu caro morador ou inquilino de Condomínio.
Se os serviços do seu condomínio forem terceirizados, a situação é muito pior: nos últimos 3 anos o reajuste chegou perto dos 45 % conforme o Sindicato que se escolher para realizar a comparação.
Então, se você não conseguiu, para si mesmo, reajustes iguais de salários, saiba que você esta colaborando para  acabar com as chamadas desigualdades sociais do país. Todos, um dia, seremos, completamente pobres ( senão miseraveis...tamanha quantidade de absurdos que pagamos..). Menos os sindicalistas e políticos, que bem sabemos como, não param de enriquecer.  
Nossos governos ( que chamo de governos sindicalistas) fazem "caridade com chapeu alheio". Ou seja, com o seu chapéu.
Qual a única saída: mude para uma casa e venda seu apartamento ou conjunto comercial. URGENTE.

SECOVI - SINDICOND - SINCONEDI - FECOMERCIO - FESESP... QUANTOS AINDA VÃO COBRAR CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL DOS CONDOMÍNIOS?

Eis abaixo o conteúdo do Diário Oficial da União de 31 de janeiro de 2012. Pois é. Condomínio, segundo o texto, esta excluido da representação do SECOVI.

Pg. 80. Seção 1. Diário Oficial da União (DOU) de 31/01/2012
Exclusão de Categoria.
O Chefe de Gabinete do Ministro do Trabalho e Emprego, no uso de suas atribuições legais e com fundamento na Portaria 186, publicada no DOU em 14 de abril de 2008 e Nota técnica nº 08/2012/AIP/SRT/MTE, resolve EXCLUIR a categoria de condomínios da representação do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis, do Estado de São Paulo -SECOVI-SP, CNPJ nº 60.746.898/0001-73, processo nº 46000.010526/2001-98, conforme entendimento esposado na Nota nº 006/2012/Conjur-MTE/CGU/AGU, proferido em face da decisão dos autos nº Ag. REsp. 1.424.957 STJ/ 0069582-73.2010.4.01.0000.

ALEX SANDRO GONÇALVES PEREIRA

SECRETARIA DE RELAÇÕES DO TRABALHO

DESPACHOS DA SECRETARIA

Em 23 de janeiro de 2012

CONSTRUTORAS PREPARAM ARMADILHAS

Você que acaba de comprar um apartamento tome todo cuidado. Infelizmente temos muitas situações que se transformam em verdadeiras "bombas" nas mãos ingênuas de felizes compradores de um primeiro imóvel.
Já relatamos aqui que, abusando do desconhecimento da maioria dos condôminos, as construtoras aproveitam-se da Assembléia de Instalação do Condomínio ( a primeira assembléia de um prédio ou condomínio) , onde deve-se ratificar a aprovação da Convenção de Condomínio, para aprovar verdadeiros absurdos. Eles tem a maioria dos votos nessa ocasião, já que a maioria pode ter financiado, etc. O maior que já encontramos foi de uma grande construtora no Brasil que embute, em benefício próprio, isenção de 50 % na cota condominial enquanto ela for "dona" dos apartamentos. Quem paga a conta? Os ludibriados compradores dos demais apartamentos, claro, usando um feliz nariz vermelho de palhaço.
Mas não param por aí: normalmente obrigam que os primeiros dois anos (tempo que eles consideram suficientes para vender todas as unidades) de gestão do condomínio estejam nas mãos de uma Administradora e/ou com um Síndico que atenda a todos os pedidos deles ou que não ofereçam obstáculos a suas pretensões. Postergando, por exemplo, a cobrança de cotas em atraso ou acionando os devedores em juízo.
Outras ainda tentam de todas as formas fugir das obrigações contidas na garantia da obra, criando manuais onde estas garantias se extinguem bem antes do 5 anos que a Lei manda garantir.
Muito cuidado. Na dúvida, consulte um Advogado de confiança ou um profissional da área.

DESRESPEITAR A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO: QUANDO ISSO VIRA UM PROBLEMA...

Maria José, do interior de São Paulo, nos envia uma pergunta sobre se ela ou o Síndicos anteriores, no predio dela, estão cometendo alguma irregularidade em não realizar assembléia no primeiro trimestre de cada ano, como consta na Convenção de Condomínio.
E a pergunta me remete aos "preciosistas"do Direito ( ou se preferir, os chatos de plantão) que acham que as Leis foram criadas para engessar o ser humano.
Já conversei com inúmeros e respeitáveis juristas. Homens que fizeram a carreira na magistratura, alguns alcançando altos postos no Judiciário em todos os níveis. E noventa por cento deles tem por conceito que toda estrutura judicial existente, sejam as Leis, os Tribunais, as Normas ( eu acrescentaria...os Advogados) só fazem sentido existir se o ser humano estiver antes de tudo isso. Antes mesmo do que a sociedade.
Então, Maria José, se me permite assim chama-la, entendo que aquele que reclama que você deve gastar dinheiro, fazendo outra assembléia anual apenas porque a Convenção diz que o mes da assembléia é março, mas o sorteio das vagas de garagem ocorre em agosto, e é assim a dez anos, deve ele então procurar o Judiciário e mover a competente ação que o Advogado de confiança dele sugerir. É muito triste que certas pessoas se movam por isso. E essas mesmas pessoa muitas vezes não cumprem regras básicas de educação, são agressivas com o vizinho, estacionam o carro fora da vaga demarcada, etc.
Se for possível e não significar custos, corrija. Não só isso, mas qualquer coisa que possa ser corrigida ou melhorada. Mostre a essas infelizes criaturas que a lógica e o bom senso só são possíveis de serem exercidas entre os animais pensantes, dotados de inteligência. Foi para os irracionais e desprovidos de controle que se criou a jaula ou o enclausuramento nos zoológicos das cidades. Tenho dito. E creio que me fiz entender. Forte abraço.

O VALOR EXATO DE UM ZELADOR

Em cada condomínio há uma "cultura" sobre como as coisas devem funcionar.
Tenho dito sempre, em diversas ocasiões e reuniões, que não podemos, como especialistas que se propõe a ajudar um condomínio, um Síndico ou uma administradora, tentar impor nossos pontos de vista ou a nossa visão sobre como deve funcionar um condomínio. Que as minhas conclusões, planejamentos, sugestões e propostas sobre redução de despesas ou plano operacional não podem se sobrepor ao desejo, por exemplo, de conforto, de um grupo de moradores ( que pretendem continuar tendo um serviçal para trocar uma lâmpada, por exemplo).
Temos nos deparado, por vezes, com um profissional no cargo de zelador ganhando uma pequena fortuna em salários e benefícios.
E a pergunta (ou as) é sempre a mesma: vale a pena? Justifica?
Na maioria das vezes não.
Os zeladores precisam justificar o seu salário. Não basta ser de confiança. Não basta ajudar nas emergências ( num prédio cheguei a ouvir de uma moradora, como justificativa para não demitir um zelador com salário superior a 5 mil reais, que quando sua mãe passou mal ele a socorreu até o hospital), tem que significar efetiva redução de despesas ao prédio. Tem que ser um "curinga" exercendo funções uteis.
Proponho, em muitos prédios médios e pequenos, que o zelador assuma a portaria no turno da manhã (quando há uma escala em vigor chamada "5 x 1"...portanto entre 6 e 14:20 hs por exemplo). Aí sua presença se justifica. Aí ele é util, pois possibilita reduzir um funcionário no quadro. Mas esta medida tem que vir acompanhada de uma série de outras mudanças na "cultura" local. Sozinha ela não significa nada. 
O desafio de derrubar determinadas "culturas" é o grande diferencial entre ter uma gestão modernizada ou manter tudo com sempre foi. E, em se mantendo o jeito antigo de fazer as coisas, nada de reclamar que o condomínio esta caro.

NOVA LEI FEDERAL PARA CONDOMÍNIOS ESTA NO FORNO

Como tudo no Brasil, feito na surdina... escondido..sem consultar os que operam na área. Ou quando consultam o fazem consultando os que constroem. E não os que administram.

Está em tramitação na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 4343/08, que consolida no Código Civil e no Código de Processo Civil, entre outras, leis que regulam os condomínios.

De autoria do deputado Sérgio Barradas Carneiras (PT-BA), o projeto apenas sistematiza regras já estabelecidas, como afirmou o deputado: "Mantemos a coerência da legislação e, ao mesmo tempo, aproveitamos a oportunidade para arrumar um pouco o caos legislativo em que nos encontramos".

O que vigora
O Código Civil de 2002 simplificou parte da antiga Lei 4.591, que data de 1964. Dos sete capítulos, a nova legislação estabeleceu três seções: Disposições Gerais, Da Administração do Condomínio e Da Extinção do Condomínio.

Basicamente, o novo Código ainda prevê que a convenção dos condomínios é que determina a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas. Ainda vigoram sanções sobre aqueles que não efetuarem o pagamento da contribuição. Eles ficarão sujeitos a juros moratórios convencionados ou de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

O novo Código, ao contrário da antiga Lei, não determina a remuneração dos síndicos nem a contratação de seguro contra incêndio ou destruição. Segundo o projeto de Sérgio Barradas, essas determinações serão incorporadas no novo Código.

O seguro, de acordo com a Lei 4.591, deverá ser feito em até 120 dias a partir da concessão do 'Habite-se', sob pena de multa equivalente a 1/12 do imposto predial. A remuneração do síndico será fixada pela mesma assembleia que o elegeu, exceto se os moradores que fazem parte da convenção forem contrários.

O Grupo de Trabalho de Consolidação das Leis, onde Barradas é relator, a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania analisarão o Projeto 4.343/08, antes de levá-lo a Plenário.

SÍNDICOS QUE ENVERGONHAM A CATEGORIA

Excelente colaboração de nosso colega Inaldo, a quem presto aqui minha homenagem, compartilhando esta sua matéria:

Quem não já ouviu uma história de síndico desonesto? De síndico que se apossou de recursos do condomínio, ou que superfaturou um serviço de manutenção de fachada ou a compra de um sistema de CFTV, por exemplo? Pois é, essa “história” é mais comum do que se pensa.

Não raras as vezes, somos procurados por condôminos que suspeitam de irregularidades na gestão de seus condomínios (quero deixar claro que a imensa maioria dos síndicos que assumem a responsabilidade de administrar um condomínio são pessoas íntegras e preocupadas em trabalhar corretamente, pelo menos é este o perfil dos que conheço e convivo), que em comum têm, ou uma taxa de condomínio acima do valor médio para as características daquele empreendimento (número de aptos, de funcionários e áreas de lazer), ou então, possuem débitos com a Previdência (INSS) ou com fornecedores.

Ah, existem ainda aqueles que adoram uma “comissãozinha”, geralmente bem generosa que dá até para a troca do carro ou até, para custeio de uma “viagenzinha” ali, “bem pertinho”, com direito a levar toda a família.

Geralmente os condomínios que têm como síndicos gestores que se encaixam nos exemplos acima, terminam por causar sérios problemas, sejam de convivência, com a existência de grandes discussões e até bate-boca nas reuniões ou nos corredores (o que é mais grave), ou nas finanças, que sempre terminam em cobrança de altas taxas extra para cobertura de déficit ou para pagamento de dívidas.

E como  descobrir se o seu condomínio está passando por este problema?

É fácil, basta que o conselho fiscal aja com rigor, que fiscalize mensalmente as contas do síndico. Importante também que a empresa administradora não seja “cúmplice” do  síndico. Outra boa providência, é que jamais o síndico movimente isoladamente a conta-corrente do condomínio, uma assinatura de um dos membros do conselho fiscal é mais seguro.

E não apenas isso: as pastas contendo a documentação das despesas e receitas mensais devem ser vistoriadas pelo conselho fiscal (qualquer condômino também pode exigir vistas), onde eles devem verificar, documento por documento, constatando se aquelas despesas são compatíveis com  a rotina do condomínio, se os impostos (INSS, FGTS, PIS, ISS, IRRF, etc.) estão sendo realmente quitados, se os empregados do condomínio estão recebendo seus salários de acordo com as exigências da CLT, se não há contratação de serviços com valores acima do valor de mercado, e, principalmente, se todas as taxas de condomínio pagas estão realmente sendo depositadas na conta corrente do condomínio.

Muita coisa não?  Nem tanto, são documentos de fácil leitura, qualquer pessoa com um mínimo de conhecimento contábil pode ver isso.

A princípio, esta função deveria ser da empresa administradora. Afinal, ela foi contratada para administrar o condomínio, e não para beneficiar o síndico, ela é administradora do todo, e não do mandatário. É ela a primeira a ter conhecimento se há superfaturamento, se está havendo atraso nos pagamentos, se está havendo sonegação de impostos, e tudo o mais. Ela também sabe se está havendo a tal da “comissãozinha”, e como sabe!!!

E se tiver acontecido tudo isso, ou seja, se realmente houve desonestidade na gestão?

O primeiro passo a ser dado é construir a prova. Como fazer isso? Uma auditoria contábil certamente apontará onde houve o dano (é, dano, isso mesmo, dano financeiro) e quem foi o beneficiado, que tendo sido a administradora, fica mais fácil recuperar, basta rescindir o contrato e requerer o ressarcimento. Porém, se o “culpado” foi o síndico, dependendo do valor do “rombo”, vai ser complicado. Pois, se ele não tem condições financeiras para devolver, não haverá decisão judicial que garanta ao condomínio que ele irá pagar. Mas, se, por exemplo, ele tiver deixado de recolher o INSS, pode responder (neste caso na Justiça Federal), por apropriação indébita.

Mas, fiquem tranquilos meus caros leitores, são poucos, muito poucos mesmo, os síndicos ou as empresas administradoras que utilizam destes expedientes (o da “comissãozinha”, nem tanto). Para se livrar deles, basta tomar as precauções que citei acima. Fiquem atentos e..... boa sorte !!!!

Sinais de desonestidade do Síndico:

Interesse fora do comum em realizar obras no condomínio, contratação de serviços e/ou obras sem obtenção de no mínimo 3 orçamentos e sem aprovação da assembleia; movimenta sozinho a conta corrente do condomínio e faz questão que continue assim; recusa a ajuda de outros condôminos; sempre está disposto a continuar no cargo após término do seu mandato; troca de administradora com frequência (lembrem-se que as administradoras são fiscalizadoras do síndico); a conta corrente do condomínio nunca tem seu saldo “batendo” com o saldo da prestação de contas, e  a mais comum de todas, o condomínio não possui conta bancária e os pagamentos das taxas mensais são pagas diretamente ao s&iacut e;ndico, que fica com o “dinheiro no bolso”.

Sinais de desonestidade da Administradora:

Cobra como taxa de administração, valores abaixo do mercado; não incluem em suas cestas de serviços itens básicos como, assessoria contábil e jurídica (cobram à parte); incluem nas prestações de contas itens como: material de expediente, despesas diversas; os orçamentos apresentados por elas (principalmente aqueles de maior vulto) sempre têm um custo em torno de 10% acima do valor de mercado.

Nota: Qualquer semelhança com o que descrevemos acima, saibam que É PURA COINCIDÊNCIA !!!!!

Inaldo Dantas – advogado, administrador de condomínio e jornalista.

Fonte: SindicoNet

PISCINAS EM CONDOMÍNIOS: TODO CUIDADO É POUCO

 

Fico impressionado como há irresponsabilidade de articulistas e até advogados "especializados" ao falar de um assunto tão sério. Em Dezembro, um destes famosos homens da TV, do radio e dos jornais aconselha simplesmente consultar a Convenção e o Regulamento do Condomínio a respeito. Engano feio.

 

O assunto tem muito mais regras. Entre elas uma Lei. Trata-se do Decreto Estadual (SP) 13166 de 24/01/79. E Síndicos podem ser responsabilizados a respeito.

 

Portanto não basta saber se "hospedes podem ou não usar", se namorada ou primo podem... Mas certificar-se daquelas obrigações que a legislação determina como item de saúde pública.