ATENÇÃO A MUDANÇA: AGORA A CERTIFICAÇÂO DIGITAL É OBRIGATÓRIA

Muitas perguntas, a minha responsabilidade e mudanças me obrigam a voltar ao assunto. Uma mudança de normas da Receita vai alterar a forma de os condomínios enviarem ao governo informações referentes ao registro de trabalhadores e Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf). O processo passa a exigir certificação digital, uma espécie de chave eletrônica, que é usada por empresas e contadores para transmitir dados para os sistemas do Instituto Nacional do Serviço Social (INSS) e do Fundo de Garantia por Tempo de Ser­viço (FGTS), entre outros. A medida entrará em vigor a partir de janeiro de 2012.

O custo da certificação é baixo. Os preços para fazer o certificado digital variam conforme o tipo de assinatura, de R$ 165 a R$ 340, e o registro vale por um ou três anos. O custo é dividido entre as unidades do condomínio, como qualquer outra despesa.
Depois disso, será necessária a assinatura eletrônica para ter acesso ao canal Conectividade Social, da Caixa Ecônomica Fe­­deral (CEF), usado para a transmissão dos dados.
Os síndicos dos edifícios devem procurar profissional de sua confiança, contador ou administradora, que providenciam o registro. De posse do certificado, o síndico pode nomear um terceiro, contador, por exemplo, que também tem o certificado próprio, para representar o condomínio. Também é possível registrar procuração na Re­­ceita Federal e agregá-la ao certificado do contador, que, da mesma forma, terá direito de representar o condomínio.
Documentação
O síndico, como pessoa física, tem de apresentar original e cópia simples dos seguintes documentos: cédula de identidade; foto 3x4 colorida (recente); Cadastro de Pessoa Física (CPF); comprovante de endereço recente (emitido há, no máximo, 90 dias); título de eleitor (opcional), além da Ata de Eleição e da Convenção de Condomínio. Documentos ir­­regulares (plastificados, com fotos desatualizadas, ilegíveis, etc) impedem a conclusão da emissão do certificado. (Gazeta do Povo)

É IMPORTANTE CONTRATAR PERITO PARA REALIZAÇÃO DE LAUDO QUANDO CONSTRUTORA FAZ "CORPO MOLE" PARA ATENDER AS GARANTIAS.

Perguntou uma Condômina em um site especializado, e esclareci, que a construtora deixou algumas pendências no condomínio quando lhes entregou o prédio. Comentou com o Síndico e obteve esclarecimentos que o Conselho junto com ele resolveu contratar um perito para averiguar todos os problemas deixados pela construtora. Esta contratação do perito seria levado a assembléia para aprovação. A dúvida dela é se era realmente necessário um perito e se a construtora, que nada fez até agora, atenderia ao Condomínio diante do laudo de um perito . Se não seria um gasto desnecessário já que as pendências e irregularidades estão assinaladas e visíveis.
Expliquei que costumo, na Administração de Condomínios, orientar os Síndicos que, faltando seis meses para completar os cinco anos de garantia da obra, após Assembléia de instalação do Condomínio, contratem um perito para elaboração de laudo relatando todas as irregularidades da obra. A medida tem caráter técnico e preventivo. A idéia é notificar a Construtora, acompanhando um laudo realizado por perito. O documento servirá para subsidiar possível ação na Justiça visto que a maioria das construtoras não cumpre com suas obrigações de garantia. Ou quando faz realiza sempre de maneira a dar "um tapa" ou maquiar os problemas e não reparar de verdade. Sem um laudo deste profissional normalmente os Condomínios são enganados pelas construtoras. O profissional pode, inclusive, acompanhar as obras apontadas como necessárias no laudo e fiscaliza-las pelo condomínio para que os Condôminos certifiquem-se da qualidade do serviço executado.
Cabe alertar ainda que a garantia não se encerra nos cinco anos como a maioria das pessoas imaginam e alguns Advogados "especialistas" do mercado afirmam. Ao realizar reparos a construtora renova a garantia. Por exemplo, uma infiltração de piscina refeita ou renovada pela construtora ao quatro anos de vida do Prédio se estende até o nono ano. Além disso já ganhei processo na Justiça contra construtora que se negou a restaurar o chamado "vício oculto" no fosso dos elevadores no décimo ano de vida de um Condomínio. O laudo, portanto, parece desnecessário mas não é. Além disso os Condomínios, ao reclamarem reparos sustentados por um laudo conseguem "enquadrar" melhor a construtora e obriga-la a fazer os reparos quando de posse de um laudo. É o que nos tem mostrado a experiência.

CUIDADO: SUA ADMINISTRADORA QUER MESMO REDUZIR DESPESAS ?

Em um almoço de negócios a conversa enveredou pela situação das empresas que administram condomínios. Quem são? Quem está a frente destas empresas? Quantas são? O que fazem? Quem faz MESMO um bom serviço?
Ao analisarmos o mercado de São Paulo, temos pouco mais de 40.000 condomínios no estado.
A maior administradora de São Paulo tem uma carteira em torno de 1300 condomínios. Abaixo dela poucas (talvez umas dez) empresas "gravitam" entre 300 e 600 condomínios administrados. O resto deste mercado é diluído entre pequenas administradoras e a chamada "auto-gestão".
Muitas delas, destas grandes empresas, são negócios de família. E quando a segunda ou terceira geração assume o controle o "caos" geralmente se instala. Temos vivenciado, convivido e assistido esse "filme" ocorrer no mercado.
Triste mesmo é observar que todos os dias alguém resolve abrir uma administradora. Sem nenhum critério, sem nenhuma regulamentação, sem seguir qualquer obrigação legal ou dar satisfação a qualquer órgão controlador. A muitos anos atras, o saudoso Alexander Sohos, assessor jurídico de um orgão de classe, apresentou um projeto de regularização da categoria a Diretoria desta entidade. Gentilmente, ele mesmo me contou, pediram que ele "sumisse" com aquilo. Ninguém ali tinha interesse nisso. Agora essa mesma entidade alega ter mudado de opinião. E em conjunto com "aquele" Sindicato, dizem que a concorrência predatório esta "corroendo" o mercado. E que só a regularização do mercado pode conter isso. Sim. Porque as novas empresas tem preços melhores.
Explicava hoje a alguns empresários que as administradoras que cobram suas taxas de administração ou seus honorários em percentagem da arrecadação dos condomínios não podem ter (e não tem mesmo) NENHUM INTERESSE EM REDUZIR DESPESAS OU REDUZIR A ARRECADAÇÃO DA SUA CARTEIRA DE CLIENTES. Se assim fizerem, vão reduzir também sua remuneração. Chega de hipocrisia. Por isso as empresas novas, sérias, arejadas, enxutas, vão cada vez mais conquistar o mercado.
Se você é cliente de uma destas empresas "nerdentais", um destes "monstros sagrados" da administração condominial, observe melhor as taxas, as tarifas, as cobranças referentes a administração de tributos, a cobrança de papel e outros absurdos mais. Não seja palhaço. Certifique-se de que você não esta sendo enganado ou, pior, roubado. Ou então alerte aquele Síndico acomodado do seu prédio, que não quer ter nenhum trabalho, que ele esta causando um enorme prejuízo a todos os condôminos ao manter seu condomínio como cliente de uma empresa que só pode desejar que as despesas aumentem.

EM SÃO PAULO CRÉDITO DE NOTAS FISCAIS REDUZEM O IPTU (mesmo quando o Condomínio ainda não desmembrou o IPTU...)

No site da Prefeitura de São Paulo (http://www.prefeitura.sp.gov.br/nfe) está disponível o Manual de Orientação (link: http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//nfe/manuais.asp).

Após o cadastramento, o contribuinte pode indicar os imóveis que receberão o abatimento do IPTU, informando os respectivos números de identificação do imóvel que consta no carnê do IPTU. O prazo para a indicação vai até 30 de novembro de cada ano.

O abatimento é limitado a 50% do valor do IPTU do exercício corrente, referente a cada imóvel indicado, devendo o valor restante do imposto ser recolhido normalmente. A sua não-quitação implicará inscrição do débito na dívida ativa, sendo desconsiderados os abatimentos obtidos.

Vale ressaltar que não é necessário o detentor do crédito ter vínculo com o imóvel indicado. No mesmo site é possível verificar os créditos disponíveis e a lista dos prestadores de serviços que emitem a NF-e, além de esclarecer diversas dúvidas.

Os créditos são gerados pela emissão de NF-e por empresas prestadoras de serviço como estacionamentos, academias de ginástica, clínicas de estética, cabeleireiros, organização de festas e recepções, paisagistas, decoradores, oficina mecânica, estabelecimentos de ensino (desde que não possuam isenção ou imunidade tributária reconhecida pela Prefeitura de São Paulo).

Mas há alguns impedimentos para utilização dos créditos: tanto o detentor do crédito quanto o imóvel indicado não podem constar, na data da indicação, no Cadastro Informativo Municipal (Cadin), que registra quem está inadimplente com a Prefeitura. Quando alguém está com pendências, os órgãos da administração municipal enviam um comunicado impresso para que elas sejam regularizadas em 30 dias. Caso contrário, é incluído no Cadin quem não estiver em dia com IPTU, ISS, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Taxa de Resíduos Sólidos Domiciliares (TRSD), Taxa de Resíduos Sólidos de Serviços de Saúde (TRSS), Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos (TFE), Taxa de Fiscalização de Anúncios (TFA), Dívida Ativa, Taxa de Uso e Ocupação do Solo (UOS), multas de posturas, multas de trânsito, enfim, qualquer pendência com a administração direta e indireta, não importando sua natureza.

Para regularizar a situação, é necessário procurar o órgão responsável. Após a regularização, a exclusão do Cadin é feita em cinco dias úteis. No caso de pendências relacionadas a IPTU, ISS, ITBI, TFE, TFA, Taxa do Lixo, o contribuinte deve comparecer à Praça de Atendimento no Vale do Anhangabaú, 206, de segunda a sexta-feira, das 8h às 18h. No caso de pessoas físicas, pode-se procurar a Subprefeitura mais próxima.

A consulta ao Cadin está disponível na página do cadastro na internet. Basta digitar seu CPF ou o CNPJ.

PREFEITURA DE SÃO PAULO DECRETA QUE CONJUNTOS POPULARES NÃO PRECISAM TER VAGAS DE GARAGEM

O prefeito da Capital Paulista decidiu: os novos conjuntos habitacionais da Cohab (empreendimentos de caráter popular) não precisam ter vagas de garagem. Ou seja, pobre não precisa de carro.
A Justificativa é pior ainda:  1º) Reduzir custos; 2º) estimular o uso do transporte público e de bicicletas.
Então, para estimular os comportamentos politicamente corretos, "eu, prefeito", arbitrariamente, crio um enorme problema para as pessoas de baixa renda. Isso porque é inconcebível tolher o direito da população das classes menos favorecidas de almejar e alcançar o tão sonhado carro na garagem ( o carro ele pode alcançar..só não vai ter onde por...).
É muito miserável este conceito. E extremamente preconceituoso. É perfeitamente possivel estimular as pessoas a usar o transporte coletivo. Basta oferecer um meio coletivo que seja decente, honesto, pontual, acessivel e confortavel. Quando isso ocorrer na cidade de São Paulo, não só as classes menos favorecidas migraram para o transporte público, mas todas as classes sociais.
Por outro lado, essa decisão mostra bem quem é o homem público a frente da cidade. E aqui entre nós, é bem importante conhecermos os nossos políticos.

SÍNDICOS ARBITRÁRIOS: A QUE PONTO PODE CHEGAR A NATUREZA HUMANA

Fui convidado e não pude me negar a acompanhar esta semana uma Assembléia que me estarreceu. Um Síndico arbitrário, descarado, dissimulado e, ao que tudo indica, desonesto, faz o que bem entende a 12 anos a frente de um Condomínio com centenas de residências.

Como se não bastasse ele não presta contas a ninguém do que faz. Não há pastas de prestação de contas. Não há Administradora. Não há balancetes. Não há Conselho. Nada.
O que mais me surpreende é que muitos moradores ainda acham que esse individuo mereça respeito e que ninguém neste 12 anos teve coragem para se interpor contra estes desmandos.
Ou melhor, houve sim. Uma ação de Prestação de Contas terminou na Justiça de maneira muito suspeita...

Mas tenho esperança de  ajudar a terminar com esses abusos. E vou me empenhar ao máximo para fazer com que todos os responsáveis pelos prejuízos causados a este Condomínio seja ressarcido em cada centavo.
Senhores Condôminos: não aceitem situações como essa. Busquem ajuda. Busquem amparo legal. Informem-se sobre seus direitos, sobre a legislação, sobre a Convenção de seu Condomínio. Não subestimem o poder do voto.

ACORDOS DE INADIMPLENTES COM O SÍNDICO: O QUE PODE E O QUE NÃO PODE.

Pediram-me para comentar notícia divulgada nos meios de comunicação que faz apologia do acordo entre devedores e Síndicos quando há uma dívida a ser negociada. A notícia vem ainda com uma espécie de aval de um dos diretores de um pseudo Sindicato que representaria os Condomínios.
Faz ainda a matéria um elogio ao dialogo ( que evidentemente concordamos) alegando que um "bom acordo" ajuda a economizar evitando gastos com processos judiciais.
Não há o que se discutir sobre as vantagens do dialogo sobre a conflito. Qualquer ser humano equilibrado sabe que sempre deve-se tentar o dialogo e um acordo amigável.
Mas a que preço?
Oriento sempre os Síndicos que num acordo não é possível abrir mão de nenhum centavo. Nunca abrir mão de multa, juros e correção. Mas porque? Um Síndico, quando esta negociando em nome de um Condomínio, não esta lidando com o seu dinheiro. Mas sim com o dinheiro de 10, 50, 100 proprietários. Quando ele abre mão de qualquer valor, qualquer um dos Condôminos pode exigir em Juízo que este Síndico reponha do próprio bolso o valor perdoado na cota parte que lhe cabe no total da dívida. Isto porque se alguem deve R$ 10.000,00 num Condomínio que tem dez unidades iguais, cada proprietário é dono de R$ 1.000,00 dessa dívida. Se um Síndico aceitar R$ 8.000,00 qualquer proprietário pode exigir que ele reponha R$ 200,00 perdoados.
Mas o que pode então ser negociado? Somente o prazo. Nada além disso. E mesmo assim incluindo-se a correção pelo prazo solicitado de parcelamento. Qualquer outro acordo fere o princípio da igualdade. Ou seja, se houver redução de qualquer valor no pagamento da dívida condominial, o Condômino que paga em dia estará sendo lesado.  Ele, cumpridor de suas obrigações, pagador exemplar, estará pagando mais taxa de condomínio do que o seu vizinho inadimplente.
Quando seu Condomínio tem uma boa Administradora na retaguarda, o Síndico não tem que se preocupar com os inadimplentes. Hoje em São Paulo e em alguns outros estados, que já podem usar o recurso do "Protesto de Cotas Condominiais", ter inadimplentes é desculpa de maus gestores. Pense nisso. Quem alega que a inadimplência é problema esta escondendo uma certa incompetência no trato dos assuntos condominiais.

O QUE FAZER QUANDO VC QUER PAGAR COTAS EM ATRASO E O SÍNDICO SE RECUSA A RECEBER

Respondi agora a pouco uma dúvida da moradora de um Condomínio no site Licitamais. Como esta dúvida é muito comum creio ser importante divulgar aqui também para conhecimento do meu Leitor.
Disse a ela que lamentava, mas que infelizmente a Síndica dela deve estar bem mal assessorada. E sugeri: vc pode resolver de maneira bem simples o problema. Estou supondo que vc deve 4 cotas. Pague uma de cada vez ( já que ela não podia pagar de uma vez). Calcule o valor da seguinte forma: valor principal+ multa+1%juros ao mes de atraso+1% de correção por mes de atraso. Procure a Caixa Economica Federal ou o Banco do Brasil de posse do nome completo do Condomínio, o CNPJ e o Nome da Síndica. Peça para realizar um deposito em consignação. Depois é importante comunicar, em cinco dias, o pagamento. Veja mais detalhes em (http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/paratodos/depositoemjuizo.htm#Dez). Estou supondo que vc seja proprietária do imovel. Se vc for inquilina procure o proprietário e esponha o problema e informe-o que fará isso. Alerto-lhe que se este é o seu caso isto pode motivar a rescisão do contrato de aluguel.

CONDOMÍNIO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES: QUAL A MELHOR OPÇÃO PARA AS "RUAS FECHADAS"

Na capital de São Paulo tornou-se comum a transformação de ruas sem saída ou daquelas antigas"vilas" (ruas pequenas encravadas no meio de um quarteirão) em lugares fechados, com portões e rígido controle de acesso.
O apelo tem muitos motivos e razões: melhora a segurança, restringe o acesso de estranhos, valoriza o imovel e evita o uso abusivo do entorno para estacionamentos. Alguns bairros de São Paulo começam a ter, aliás, um problema de estacionamento. Regiões residenciais próximas as Avenidas EngºLuis Carlos Berrini, Faria Lima, etc. tem  todas as vagas de rua ocupadas pelos funcionários das empresas sediadas nestes grandes centros de negócios. Como o preço dos estacionamentos começa a ficar proibitivo (há valores de até R$ 250,00 por mes para uso diurnos) o morador que reside nessas regiões não pode e não conseguem chegar em casa e estacionar seu veículo. Isso também estimula o fechamento das ruas.
Os orgãos oficiais (Prefeitura, Companhias de trafego...) rapidamente se adaptaram e criaram leis próprias e específicas para regular o uso e o fechamento dessas ruas.
No caso da Prefeitura Paulistana, várias Leis já foram editadas. Embora ajam absurdos, como decretar que a partir do fechamento o caminhão de lixo não entra mais no local (engraçado é que o IPTU continuirá a ser cobrado normalmente...), em linhas gerais as regras estabelecidas ajudam.
Mas a dúvida que surge em seguida é a pergunta do título. Isto porque passa-se a ter, a partir do fechamento da rua, uma despesa mensal frequente como portões, as vezes funcionários, interfones, manutenção de guarita, etc. Por força disso há que se pensar numa forma de organização para arrecadar valores, assumir responsabilidade junto a concessionárias de serviços públicos e pagar pelos serviços contratados, sejam funcionários próprios, terceirizados ou autônomos.
Sem dúvida, a melhor opção é a formação de associação de moradores. Transformar essa organização num Condomínio geraria um custo de registro que inviabilizaria sua execução. Já a Associação é de organização simples, gerenciamento prático e perene, dando carater oficial a uma idéia que beneficia aos moradores que optam por fechar determinada rua.
Já há jurisprudências obrigando aos não associados, mas que se beneficiam do fechamento, a pagar pela mensalidade da associação mesmo que não tenham concordado com o fechamento ou avalisado a criação da associação. 

CONSELHEIROS ADVERSÁRIOS DE SÍNDICOS SÓ CRIAM PROBLEMA. QUEM PERDE É VOCÊ.

Não adianta tentar desprezar o aspecto político. Muitos prédios elegem Síndicos e Conselheiros que são adversários. É comum um deles ter concorrido também ao cargo de Síndico e perdido a eleição. Como prêmio de "consolação", os presentes na Assembléia elegem o segundo colocado na votação para Síndico como Subsíndico ou Conselheiro. ISTO TEM SE MOSTRADO UM ENORME ERRO.
Em muitos casos esse "segundo" colocado "rema contra" a gestão. Age sempre atacando subrepticiamente. Adora apontar supostas irregularidades ou faz sensacionalismo gratuito. Adora arregimentar seguidores que "abracem" suas idéias. E como sempre tem a "turma do contra", os famosos "adversários de plantão", muitas vezes um bom trabalho fica comprometido pelas picuinhas, pelas fofocas e pelas meias verdades.
Um aconselhamento nosso é para que sempre um grupo coeso assuma o Corpo Diretivo. Formem uma chapa e se elejam conjuntamente. É muito importante que um Síndico, um Subsíndico e um Conselho "falem" a mesma liguagem, tenham afinidade, respeitem e acreditem um no outro. Isso não significa que todos tenham que pensar sempre igual ou não possam discordar disso ou daquilo. Mas deve prevaler o respeito, a crença de que o outro esta fazendo o melhor que pode e que no final o Corpo Diretivo tenha afinidade. Principalmente quando pretendem aprovar obras, reformas e tocar projetos.
Infelizmente temos nos deparado com membros de Corpo Diretivo que, de propósito, criam obstáculos com o fim específico e deliberado de criar problemas e de ver o "circo pegar fogo".
Caro Condômino: vacine o seu prédio contra este mal. O melhor é se discutir muito na hora de eleição de representantes. Pensem bem. Pensem juntos. Pensem no que é melhor para o Condomínio. 

MARÇO NEGRO PARA SÍNDICOS ABUSADOS...

Em primeiro lugar o meu pedido de desculpas aos meus leitores e seguidores. Março (e Abril continua assim) foi um mes muito atarefado, com 14 Assembléias de destituição de Síndicos. Assembléias assim dão muito trabalho. Orientamos todos de acordo com o grau de dificuldade, tamanho da "encrenca" e carater do pedido.
Podemos afirmar que impressiona a quantidade de picaretas a frente de Condomínios. Verdadeiros bandidos, estelionatários e, com certeza, pesoas que substimam a inteligência alheia.
Acompanhamos muitos casos e chama atenção o descaso com que muitas pessoas tem com seu patrimônio, com a gestão das coisas comuns e com o desinteresse pelo rumo que as coisas tomam.

Como pode tantas pessoas deixarem aproveitadores gerirem seus bens, abusarem da boa fé alheia e explorarem a simplicidade e ignorância das pessoas.

Fico muito feliz de ajudar a mudar esse quadro. Há muito desconhecimento sobre direitos nesta área que atuamos (mesmo entre advogados) e uma enorme escassez de informações. Tem sido comum recebermos emails, perguntas, pedido de auxílio e orientação sobre como proceder neste ou naquele caso. E com muita satisafação que temos auxiliado a restaurar a boa gestão, a seriadade no trato da coisa comum e desmascarado Síndicos arbitrários, mal intencionados e que tentam "levar vantagem" sobre gente simples e trabalhadora.
Temos trabalhado junto a classe política para tentar criar mecanismos que evitem esses desmandos. Alguns vereadores de São Paulo e interior e alguns deputados estão se sensibilizando sobre a necessidade de criar legislação que crie um ambiente mais favoravel ao Condômino. Prometo ir deixando meu leitor informado sobre todas a snovidades que vem por aí.

CONDOMÍNIO AFASTADO EM FORTALEZA - COMO É FACIL NO BRASIL DIZER QUE O PODER PÚBLICO TEM QUE RESOLVER TUDO...

Convido o caro leitor a refletir sobre este episódio da mídia de ponta no Brasil. Uma conceituada Jornalista da Mídia falada e escrita de São Paulo, um conceituado Advogado colega de nossa área de Consultoria e um Apresentador das maiores rádios de São Paulo são os protagonistas deste caso. Sou admirador do trabalho dos três e lhes escrevi também para parabeniza-los. Num caso enviado por ouvinte em programa de rádio, ela reclama sobre um Condomínio afastado em Fortaleza onde ela comprou uma casa. A ouvinte reclamou sobre o fato de que ao receber as chaves  não existia linhas de ônibus ou iluminação pública na porta, embora os folhetos de venda falassem em completa "infraestrutura". Para quem ela devia reclamar era a pergunta. O advogado se arvorou em afirmar que a Prefeitura somente deveria dar o "habite-se" se houver no mínimo iluminação pública e linha de ônibus. Pasmem. Em que mundo vive o Advogado. Na Suíça talvez. Nem em São Paulo, onde a Prefeitura é a mais rica do Brasil há esse cuidado, por que razão num longínquo e afastado bairro de Fortaleza isso seria realidade. Vocês imaginam as prefeituras litorâneas de São Paulo e do Rio se negando a dar "Habite-se" por falta de infraestrutura? Além disso esse empreendimento de Fortaleza pode ser para ricos, numa praia paradisíaca. Isso não ficou claro na pergunta da ouvinte. Sugeriu ele ainda se juntarem os moradores e a Construtora e irem cobrar da prefeitura a instalação da desejada infraestrutura. Era só o que faltava. O dinheiro público ser usado para atender a Construtora e aos "desavisados" que compraram (tadinhos) sem saber onde ficava o empreendimento ou como era a região. E acreditando que o poder público pode, a qualquer momento dispor de recursos para atender qualquer desbravador de áreas desabitadas. Não me contive e escrevi para dizer aos três que discordei completamente da posição deles. Convidei-os a uma nova analise. Vejam só: presumiu-se que a ouvinte que escreveu seja alguém simples e humilde. O que não necessariamente corresponde a realidade. Se for um condomínio médio ou de luxo numa das muitas praias paradisíacas das redondezas não há o menor cabimento cobrar do poder público gastar dinheiro do povo para dar infraestrutura a quem tenha muito dinheiro. Imagine agora, esses ricos moradores ou essa "pobre" construtora exigindo asfalto, luz nas ruas e ônibus na porta para "valorizar" o seu empreendimento, em detrimento de hospitais, escolas e limpeza da cidade. Mas mesmo que seja um empreendimento mais popular, qual a diferença destes moradores para aqueles que saem em passeata em São Paulo exigindo teto ou terra, pois eles "tem DIREITOS". Estamos todos, trabalhadores honestos e pagadores de impostos, cansados dos aproveitadores do poder público. Só porque eles tem escritura? Ora, quem comprou esse empreendimento sabia o tempo todo onde ele estava localizado. É muito cômodo agora exigir do poder público (e do nosso bolso...nosso digo povo) que se vire para atender as exigências de infraestrutura do bairro que aparentemente não existia. Agora, é claro que precisa-se analisar as promessas da construtora e checar se não houve abusos. Agora "empurrar" o problema para o poder público é muito prático, não é mesmo? Longe está o caso de se exigir do poder público que passe a atender qualquer canto da cidade com super estrutura só pq as construtoras (e seus compradores) resolveram ir para o meio do mato. Convidei-os a repensar antes de emitir conceitos. O Advogado ainda sugeriu no programa de rádio o uso do "Direito do Consumidor" e medidas nesta linha para o caso. Claro que não posso concordar com isso. Neste caso, não parece nem um pouco que o consumidor tenha razão. Mas, com certeza, o meu bolso e o seu é que não tem culpa para arcar com a solução.

CONDOMÍNIO PAGA INDENIZAÇÃO A MORADOR POR AGRESSÃO DE PORTEIRO EM SERVIÇO.

São muitos os casos de violência entre moradores e funcionários dos condomínios. Na grande maioria das vezes o exagero é do morador. Neste caso ocorreu diferente. A agressão ocorreu em Belo Horizonte. A Justiça de Primeira Instância condenou um condomínio a pagar cerca de R$ 8.500 de indenização por danos morais e materiais a um analista de sistemas, morador de um condomínio. De acordo com a decisão, o condômino foi agredido com um porrete pelo porteiro do edifício, que chegou a feri-lo.
Segundo informações do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o analista de sistemas afirmou em seu depoimento que, ao chegar em casa, por volta de meia-noite, parou no pátio do condomínio para conversar com alguns moradores, quando foram abordados pelo porteiro, que teria xingado o autor da ação com palavras de baixo calão.
O morador pediu o livro de ocorrências para registrar o fato. Aí ocorreu a agressão. Para se defender, deu um soco no rosto do porteiro. Os outros moradores acionaram a polícia. O analista sofreu cortes na testa, na boca e hemorragia na cabeça e teve que ir a vários hospitais para ser atendido.
Para o autor, o condomínio é responsável pela situação, já que permitia aos porteiros utilizar arma branca para resolver possíveis atritos. Por fim, ele pediu aproximadamente R$ 3.500 por danos materiais e cem salários-mínimos por danos morais, o equivalente a R$ 35 mil na época da agressão. 
O condomínio alegou que o morador já vinha criando problemas com o porteiro havia muito tempo. Na noite da briga, o analista teria insultado o porteiro porque o funcionário do residencial havia pedido que o grupo falasse mais baixo para não perturbar a vizinhança. Ainda segundo o condomínio, o morador pretende se enriquecer ilicitamente ao ajuizar ação por fato causado por ele próprio, e os demais moradores não podem ser penalizados por problemas pessoais entre o porteiro e o morador. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos.
Para a juíza, as provas do processo e os depoimentos das testemunhas foram suficientes para comprovar que as agressões partiram do porteiro, não aceitando a alegação do condomínio de que seu funcionário agiu em legítima defesa. Com base em decisões de outros tribunais, a magistrada entendeu que o condomínio deve responder pelos atos do porteiro, pois ele estava em serviço quando agrediu o morador. 
Em relação ao dano material, a juíza considerou que o prejuízo foi demonstrado e o valor pedido pelo analista não foi contestado, portanto é cabível o ressarcimento.
Quanto ao dano moral, a decisão considerou a necessidade de se punir o réu, levando em conta o dano causado, sem que haja enriquecimento ilícito do autor. 
Dessa forma, condenou-se o condomínio a pagar R$ 3.538,77 ao autor por danos materiais e mais R$ 5.000 por danos morais. Sobre esses valores devem incidir juros e correção monetária. 
Para evitar essas surpresas só muito treinamento. Mas ter manuais claros sobre o que fazer em cada situação e com protocolo assinado pelo funcionário de que ele recebeu, leu e entendeu as orientações podem evitar transtornos.

INCOMODAR VIZINHOS COM BARULHO PODE GERAR INDENIZAÇÃO E CONDENAÇÃO...

Todo mundo pensa que um assunto assim jamais chegará aos tribunais ou que não terá consequências.
A Justiça do Rio Grande do Sul determinou a um morador que produz ruídos durante a madrugada, como batidas de portas, movimentação de móveis e correria dentro do apartamento, o pagamento de indenização por danos morais ao vizinho, no valor de R$ 1.500.
Em primeira instância, o caso teve o pedido negado. Entretanto, ao entrar com recurso, a relatora do processo, a juíza do caso levou em consideração o fato de que o autor da ação realiza tratamento médico para insônia e ansiedade. Dessa forma, no entendimento da magistrada, ainda que as enfermidades não tenham sido causadas pela ocorrência de ruídos, certamente, estes agravaram a situação, o que configura dano moral.
A juiza afirma que “A qualidade de vida do ser humano é representada, dentre outros fatores, por um período de sono adequado, sendo a falta desta causa de irritação, estresse e diversas perturbações”, considerou. Sendo assim, por conta dos ruídos "indesejáveis, inexplicáveis e desnecessários" durante o período de sono, “prejudicando o descanso do recorrente”, a juíza determinou o pagamento de indenização.
Segundo o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em primeira instância, foi aplicado ao caso o art. 1.277 do Código Civil, cujo texto aborda o direito de vizinhança: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
Segundo depoimento da antiga moradora do apartamento em que o autor residia na época, os barulhos na vizinhança aumentaram com a chegada do proprietário acusado. Ela ainda afirmou que chegou a acordar com a altura dos ruídos.
Outra testemunha, que dormiu algumas vezes no apartamento do autor, também confirmou os incômodos. Os demais depoentes ouvidos também confirmaram ter presenciado ou ouvido discussões entre o autor e o acusado por causa dos barulhos, como é o caso de uma testemunha que trabalhava na casa do acusado e de um morador próximo ao apartamento dele. Nesse mesmo sentido, há registro de 14 reclamações do autor junto ao condomínio.
Dessa forma, o 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Porto Alegre entendeu que os barulhos destoavam da normalidade do uso do imóvel, pois eram inerentes a sua utilização e decidiu que, conforme a sentença, “o réu deve se abster de realizar barulhos em seu imóvel que possam prejudicar os outros moradores, especialmente o autor que reside no apartamento imediatamente abaixo do seu, sendo incomodado com portas batendo, outras situações que possam causar batidas no piso etc”.
No entanto, o juizado entendeu na ocasião que o caso não caracterizava ocorrência de dano moral, pois consistia em mero aborrecimento e dissabor do cotidiano, de modo que não abalava a psique e nem lesionava a dignidade do autor. Destacou ainda que a relação entre os vizinhos deve ser pautada pela cordialidade, pela boa relação e pela máxima de que os direitos de um terminam quando começam os do outro.
Com isso, determinou ao acusado que parasse com os barulhos que pudessem causar incômodo ao autor, sob pena de multa diária de R$ 50.
Observem aqui alguns aspectos: a vítima foi a Justica recorrendo a um advogado, há 14 reclamações documentadas, há testemunhas e a vítima estava doente. Esta dada a receita.

PODEM PROIBIR CACHORROS DE CIRCULAR NAS ÁREAS COMUNS DE UM CONDOMÍNIO ?

Relata uma moradora que anda com a cachorra no estacionamento e em áreas comuns abertas. Que a cachorra sempre está de coleira. Que quando há proximidade com espaços em que há grama, ela coloca-a no colo, para que não haja o risco da cachorrinha urinar ou defecar em espaços que sao utilizados pelas crianças. Ela perguntou se, legalmente, pode ser proibido que ela e seus vizinhos andem com animais pelo condomínio. 

Pode sim ser proibido. Vc pode até tomar todos os cuidados. Mas todos os outros moradores será que tomarão? Alguns moradores de Condomínios acham que funcionários da limpeza são empregados de si mesmo. Prontos para recolher excrementos e limpar xixi de cachorro nos elevadores e em outras áreas 24 horas por dia. O que, é obvio, não é possivel. 

A medida mais comum nos Condomínios e exigir que vc ande com seu animal no colo. E não há arbitrariedade nisso, acredite. Mas isso também evita o constrangimento de vc e seus vizinhos encontrarem necessidades fisiológicas no elevador, no corredor, etc.. O que é muito chato, não é mesmo?  (Licitamais)

É FACIL DESTITUIR UM SÍNDICO?

Jorge Nishima, de Bauru, faz um relato que culmina com a pergunta acima.
Não é tão simples assim destituir um Síndico. Reproduzo o texto do Novo Código Civil e comento:"Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente (que diz que pode-se destituir o Síndico...), poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio." Observe: não basta convocar a Assembléia com 25 % dos proprietários e conseguir maioria na Assembléia onde será votada a destituição. A Lei diz que isto poderá ocorrer quando "o Síndico PRATICAR irregularidade, não PRESTAR contas ou não ADMINISTRAR convenientemente o condomínio. Se vc e seus vizinhos não puderem provar (prova que seja aceita por um Juiz e não fruto da fofoca, da calúnia, etc.) uma destas coisas, qualquer advogado reverte esta destituição e vcs terão uma ação "rolando" na Justiça por anos e causando enorme prejuízo ao Condomínio. E há outras formas de anular uma assembléia de destituição, visto que poucos conhecem os trâmites legais e quase sempre as pessoas não se assessoram adequadamente na hora de agir. Cuidado. Não basta o desejo e vontade da maioria.
Por isso muito cuidado ao escolher um Síndico. A destituição deve ser uma exceção. Um "remédio amargo" a ser tomado só em último caso.

O QUE É MELHOR PARA OS CONDOMÍNIOS: CONTA "POOL" (EM NOME DA ADMINISTRADORA) OU CONTA INDIVIDUAL EM NOME DO CONDOMÍNIO ?

Nos diversos sites especializados em Condomínios há em curso uma polêmica sobre esta questão. Além disso, Carlos Giordano, de São Paulo, e Beatris Siqueira da Silva, de Campinas, pedem-nos para tratar do assunto.
Reproduzo uma dos questionamentos existentes nestes sites: "Quando a administradora de condomínios recebe (e mistura) todo o dinheiro das taxas de condomínios em apenas uma conta bancária, isso é chamado de "Conta pool". Em recente artigo um vice presidente de condomínios dos diversos SECOVI's regionais, criou polêmica ao defender a "conta pool" alegando ser mais econômica para seus condomínios. Você concorda??" Esclareci que antes de opinar desejava chamar atenção para um aspecto que talvez seja um dos mais importantes: o principal motivo para as grandes administradoras hoje defenderem a famosa conta "pool" é operacional. Eles não conseguem administrar (claro...com segurança) 200...300 contas correntes individualizadas. Imaginem aquela que tem mais de 1000 condomínios. A única opção para eles é a conta "pool". Eles dependem de "empregados" para tomar conta do dinheiro dos prédios. É facil imaginar como deve ser difícil encontrar gente de confiança para assinar cheques, liberar pagamentos eletrônicos, lidar com milhões que pertencem aos prédios. E tudo em nome da administradora.
Alega-se ainda que a taxa paga por boleto é maior se a conta corrente Bancária for individualizada (em torno de R$ 5,00). Rebati de pronto, afirmando que os custos do boleto, em pelo menos 3 bancos, giram entre R$ 2,00 e R$ 2,50 por boleto, D+1 (significa que tudo estará no extrato no dia seguinte a operação) e com escrituração eletrônica (com total segurança).
Desaconselhamos qualquer Condomínio, em qualquer circunstância, aceitar a conta "pool", da qual sou radicalmente contra. Os motivos são inúmeros mas o principal é segurança. E não adianta sinalizar com seguros, cláusulas contratuais, etc.. Vc aceita, meu caro leitor, que alguém tome conta do seu dinheiro?   Alias, a Receita Federal começa a fazer um trabalho para "apurar" certos abusos e desmandos desta excrescência da época da inflação altíssima, onde a gatunagem era muito pior. Imaginem que na época existia uma Administradora que devolvia a taxa de administração integralmente ao Síndico (entenderam?)em troca de ficar com todo o resultado financeiro do dinheiro parado (e, claro, aplicado) na conta "pool" desta Administradora.

CONSTRUTORAS INESCRUPULOSAS...

Num país onde os os crimes ficam impunes, onde "colarinho branco" faz e desfaz da Justiça e onde quem tem dinheiro não vai pra cadeia, este é apenas mais um "caso" sem importância...
A pedido de um Condomínio, cliente nosso, analisamos junto a um grupo de Advogados, uma Convenção de Condomínio de um prédio entregue pela Construtora a pouco mais de dois anos. Acreditem: esta construtora (e daqui para a frente será assim mesmo...com letra minúscula...pois só uma empresa tão "pequena" para agir da forma como aqui relataremos... ) teve a coragem...o despautério...o desplante de se alto conceder desconto de 50 % no valor da taxa de condomínio de seus apartamentos enquanto as unidades dela não forem vendidas.
O leitor, claro, imediatamente deve ter concluído tratar-se de uma empresa pequena, de alguns dos "rincões" do Brasil. Enganou-se. Trata-se de uma das maiores construtoras em número de lançamentos. E o prédio fica em São Paulo. E que tem seu foco no consumidor de baixa e média renda. Aquele público mais fácil de ser enganado.
Talvez vc, leitor amigo, não entenda porque de tanta indignação da nossa parte.
Eu explico: o que determina, na maioria dos casos, o valor que qualquer proprietário paga a título de taxa de Condomínio é a fração ideal. A fração ideal é um cálculo feito pela construtora, ratificado pelo Cartório de Registro de Imoveis, que diz quantas partes (ou metros) e percentagem de um determinado empreendimento vc esta adquirindo quando compra um imovel dentro de um Condomínio. Na primeira Assembleia de um Condomínio, a chamada "Assembleia de Instalação", o conteúdo da Convenção deve ser ratificado, obtendo-se a aprovação dos proprietários. Ora...quem é o proprietário da maioria das unidades numa assembleia inaugural? Claro...a própria construtora. E ela aprovou o texto da Convenção com esse descalabro.
Isso é de uma falta de ética sem tamanho. E todos que passaram posteriormente por esse absurdo (estou falando das Administradoras de Condomínio que "assessoraram" este condomínio até agora...) são cúmplices desse verdadeiro "crime".
Sem falar que essa construtora explora e explorou os demais Condôminos, que são obrigados a pagar valores superiores ao que deviam para "ajudar" a construtora do edifício.
Estudamos, inclusive junto ao Ministério Público, uma punição exemplar a essa empresa inescrupulosa, além da competente ação visando restituir todo o prejuízo causado aos demais Condôminos. Que triste, meus amigos. Que triste registrar que fatos assim ainda ocorram. Se vc esta comprando um apartamento, uma casa ou conjunto comercial em Condomínio fique atento. Não caia nessa armadilha.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL: PAGO PRA QUEM?

Virou Brasil. É uma festa isso aqui.
Vejam, meus caros leitores: os Condomínios de São Paulo, até pouco tempo atras, recebiam um boleto para pagar a parte patronal da contribuição Síndical para o SECOVI, embora a mesma contribuição fora reivindicada na Justiça pelo SINCONEDI e pelo SINDICOND.
Mais recentemente a Federação do Comércio enviou circular, com respectivo boleto, a todos os Condomínios informando que a contribuição não era mais devida ao SECOVI. Doravante deveria ser paga a Federação do Comércio.
Porém, agora os Condomínios receberam a circular, com respectivo boleto, da Federação de Serviços. Pedindo o que? A contribuição.
Por favor, espero que todos os demais Sindicatos também encaminhem seus boletos. Estamos todos ávidos por pagar tão importante contribuição ...que vai para quem mesmo?
Todos apontam a mesma Lei para justificar a cobrança. E vc? Vai pagar?
Sempre digo que é nessa hora que faz falta uma boa Administradora dando assessoria ao seu Condomínio...para dar subsídio legal as decisões tomadas e te ajudar a decidir "o que", "a quem" e se "pagará ou não". Ou se vc vai continuar fazendo papel de palhaço, que é o que nós, brasileiros, somos para muitos ESPERTALHÕES.

GARAGEM - PRESTE ATENÇÃO ANTES DE COMPRAR SEU APARTAMENTO OU SEU CARRO (OU QUEM É SEU VIZINHO DE VAGA)

Tomé Anastácio de Souza, de Florianópolis, me manda um abraço e pergunta sobre o que fazer sobre os problemas que enfrenta na garagem de seu prédio. O assunto é tão extenso que quase dá um livro inteiro. Já escrevi muito a respeito.
Mas me limitando ao problema citado, sugiro o dialogo e a boa convivência. Vagas apertadas e dificuldade em estacionar. Vizinhos folgados e carros arranhados e amassados. Não se sinta só, meu caro leitor. Em São Paulo, o Código de Obras, em Lei de 92, regulou o tamanho. Mas ninguém mede seus carros antes de compra-los. As medidas de vagas médias na Lei (2,10 largura x 2,10 altura  4,70 cumprimento) mal abriga um Focus, por exemplo, que tem 1,98 de largura.
Todos temos que aprender as regras da boa convivência. Sejamos menos arrogantes, orgulhosos, intransigentes...
Vamos conversar mais. Dê uma caixa de bombons ao seus vizinhos. Combine com eles quem vai estacionar de frente ou de ré. Quem vai parar mais a frente ou mais atras. Troque de chaves com eles. Esta faltando mais cortesia, mais conversa, mais solidariedade. Mesmo com aquele vizinho chato e rabugento. Sempre é possível um largo sorriso e uma boa conversa.

CERTIFICAÇÃO DIGITAL: CONDOMÍNIOS SÃO OBRIGADOS OU NÃO?

A resposta esta na página eletrônica da Receita na Internet (www.receita.fazenda.gov.br), no link "Dirf 2011", Perguntas e Respostas da Dirf 2011. Lá esta claro que os condomínios edilícios não estão obrigados ao uso de certificação digital para entrega da DIRF 2011. O secretário da receita porém explica: "Mas aqueles que optarem pelo serviço poderão usufruir os benefícios da ferramenta."

Ok. Mas você me diz..."não entendi nada...". Pois bem. Os condomínios, como as empresas, tem obrigação de entregar a DIRF 2011. Cuidado. não entregar gera multas altíssimas. Seu contador, sua administradora ou seu Síndico não faz isso: cuidado..pode "sobrar" para o seu bolso. Já há partir de 2012 confira no site da receita. Para efeito de recolhimento de FGTS já há a obrigação.

EMERGÊNCIAS E EPISÓDIOS DURANTE AS FESTAS DE FIM DE ANO DEMONSTRAM SE O CONDOMÍNIO TEM OU NÃO UMA EQUIPE "AFINADA"...

Se você, Síndico ou Administrador, voltou das festas de final de ano e tudo esta em paz, PARABÉNS. Mas se os problemas se amontoaram e ninguém soube o que fazer e/ou como resolver as emergências, você tem problemas de treinamento. Ou problema pior.

Preste atenção a um cuidado fundamental: seu homem de confiança (que pode ser um zelador, um gerente predial, um encarregado, etc.) tem que dar solução a cada situação nova. Mesmo que sem ajuda sua ou de ninguém. No meu retorno hoje ao trabalho contabilizo entre clientes, amigos e conhecidos um portão quebrado que desabou, um vazamento que ameaçou inundar (e de fato inundou) outros apartamentos e um prédio que ficou 3 dias sem energia elétrica

Analisemos juntos cada um destes casos:

O caso do portão demonstrou que tal prédio tem prestadores de serviço que deixaram a desejar na solução do problema. Mas tem uma equipe de funcionários muito preparada e comprometida que equacionou completamente o problema. Os moradores praticamente não sentiram o problema.

O caso do vazamento demonstrou, pela demora na solução (começou em 23/12 e só teve solução em 02/01) e falta de habilidade do zelador responsável, que há um problema de gestão. Os motivos podem ser vários: excesso de centralização, despreparo dos profissionais e falta de treinamento.

No último episódio, um prédio teve um curto circuito causado por caixa de força com fundo em madeira (item proibido a anos) que foi tomada por cupins. Fica escancarado que tal zelador e/ou administrador não atua preventivamente. Além disso não tem "expediente" para solucionar problemas. Nada justifica a demora de 3 dias para dar solução a tal situação.

Repito que uma boa (eu disse BOA) Administradora na retaguarda de um Condomínio pode e deve evitar que as "emergências" peguem todos desprevenidos ou cheguem a incomodar moradores. Se você teve tais problemas no final de ano, reavalie se o seu sistema funciona e se seu condomínio é bem assessorado.