O VALOR EXATO DE UM ZELADOR

Em cada condomínio há uma "cultura" sobre como as coisas devem funcionar.
Tenho dito sempre, em diversas ocasiões e reuniões, que não podemos, como especialistas que se propõe a ajudar um condomínio, um Síndico ou uma administradora, tentar impor nossos pontos de vista ou a nossa visão sobre como deve funcionar um condomínio. Que as minhas conclusões, planejamentos, sugestões e propostas sobre redução de despesas ou plano operacional não podem se sobrepor ao desejo, por exemplo, de conforto, de um grupo de moradores ( que pretendem continuar tendo um serviçal para trocar uma lâmpada, por exemplo).
Temos nos deparado, por vezes, com um profissional no cargo de zelador ganhando uma pequena fortuna em salários e benefícios.
E a pergunta (ou as) é sempre a mesma: vale a pena? Justifica?
Na maioria das vezes não.
Os zeladores precisam justificar o seu salário. Não basta ser de confiança. Não basta ajudar nas emergências ( num prédio cheguei a ouvir de uma moradora, como justificativa para não demitir um zelador com salário superior a 5 mil reais, que quando sua mãe passou mal ele a socorreu até o hospital), tem que significar efetiva redução de despesas ao prédio. Tem que ser um "curinga" exercendo funções uteis.
Proponho, em muitos prédios médios e pequenos, que o zelador assuma a portaria no turno da manhã (quando há uma escala em vigor chamada "5 x 1"...portanto entre 6 e 14:20 hs por exemplo). Aí sua presença se justifica. Aí ele é util, pois possibilita reduzir um funcionário no quadro. Mas esta medida tem que vir acompanhada de uma série de outras mudanças na "cultura" local. Sozinha ela não significa nada. 
O desafio de derrubar determinadas "culturas" é o grande diferencial entre ter uma gestão modernizada ou manter tudo com sempre foi. E, em se mantendo o jeito antigo de fazer as coisas, nada de reclamar que o condomínio esta caro.

NOVA LEI FEDERAL PARA CONDOMÍNIOS ESTA NO FORNO

Como tudo no Brasil, feito na surdina... escondido..sem consultar os que operam na área. Ou quando consultam o fazem consultando os que constroem. E não os que administram.

Está em tramitação na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 4343/08, que consolida no Código Civil e no Código de Processo Civil, entre outras, leis que regulam os condomínios.

De autoria do deputado Sérgio Barradas Carneiras (PT-BA), o projeto apenas sistematiza regras já estabelecidas, como afirmou o deputado: "Mantemos a coerência da legislação e, ao mesmo tempo, aproveitamos a oportunidade para arrumar um pouco o caos legislativo em que nos encontramos".

O que vigora
O Código Civil de 2002 simplificou parte da antiga Lei 4.591, que data de 1964. Dos sete capítulos, a nova legislação estabeleceu três seções: Disposições Gerais, Da Administração do Condomínio e Da Extinção do Condomínio.

Basicamente, o novo Código ainda prevê que a convenção dos condomínios é que determina a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas. Ainda vigoram sanções sobre aqueles que não efetuarem o pagamento da contribuição. Eles ficarão sujeitos a juros moratórios convencionados ou de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

O novo Código, ao contrário da antiga Lei, não determina a remuneração dos síndicos nem a contratação de seguro contra incêndio ou destruição. Segundo o projeto de Sérgio Barradas, essas determinações serão incorporadas no novo Código.

O seguro, de acordo com a Lei 4.591, deverá ser feito em até 120 dias a partir da concessão do 'Habite-se', sob pena de multa equivalente a 1/12 do imposto predial. A remuneração do síndico será fixada pela mesma assembleia que o elegeu, exceto se os moradores que fazem parte da convenção forem contrários.

O Grupo de Trabalho de Consolidação das Leis, onde Barradas é relator, a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania analisarão o Projeto 4.343/08, antes de levá-lo a Plenário.

SÍNDICOS QUE ENVERGONHAM A CATEGORIA

Excelente colaboração de nosso colega Inaldo, a quem presto aqui minha homenagem, compartilhando esta sua matéria:

Quem não já ouviu uma história de síndico desonesto? De síndico que se apossou de recursos do condomínio, ou que superfaturou um serviço de manutenção de fachada ou a compra de um sistema de CFTV, por exemplo? Pois é, essa “história” é mais comum do que se pensa.

Não raras as vezes, somos procurados por condôminos que suspeitam de irregularidades na gestão de seus condomínios (quero deixar claro que a imensa maioria dos síndicos que assumem a responsabilidade de administrar um condomínio são pessoas íntegras e preocupadas em trabalhar corretamente, pelo menos é este o perfil dos que conheço e convivo), que em comum têm, ou uma taxa de condomínio acima do valor médio para as características daquele empreendimento (número de aptos, de funcionários e áreas de lazer), ou então, possuem débitos com a Previdência (INSS) ou com fornecedores.

Ah, existem ainda aqueles que adoram uma “comissãozinha”, geralmente bem generosa que dá até para a troca do carro ou até, para custeio de uma “viagenzinha” ali, “bem pertinho”, com direito a levar toda a família.

Geralmente os condomínios que têm como síndicos gestores que se encaixam nos exemplos acima, terminam por causar sérios problemas, sejam de convivência, com a existência de grandes discussões e até bate-boca nas reuniões ou nos corredores (o que é mais grave), ou nas finanças, que sempre terminam em cobrança de altas taxas extra para cobertura de déficit ou para pagamento de dívidas.

E como  descobrir se o seu condomínio está passando por este problema?

É fácil, basta que o conselho fiscal aja com rigor, que fiscalize mensalmente as contas do síndico. Importante também que a empresa administradora não seja “cúmplice” do  síndico. Outra boa providência, é que jamais o síndico movimente isoladamente a conta-corrente do condomínio, uma assinatura de um dos membros do conselho fiscal é mais seguro.

E não apenas isso: as pastas contendo a documentação das despesas e receitas mensais devem ser vistoriadas pelo conselho fiscal (qualquer condômino também pode exigir vistas), onde eles devem verificar, documento por documento, constatando se aquelas despesas são compatíveis com  a rotina do condomínio, se os impostos (INSS, FGTS, PIS, ISS, IRRF, etc.) estão sendo realmente quitados, se os empregados do condomínio estão recebendo seus salários de acordo com as exigências da CLT, se não há contratação de serviços com valores acima do valor de mercado, e, principalmente, se todas as taxas de condomínio pagas estão realmente sendo depositadas na conta corrente do condomínio.

Muita coisa não?  Nem tanto, são documentos de fácil leitura, qualquer pessoa com um mínimo de conhecimento contábil pode ver isso.

A princípio, esta função deveria ser da empresa administradora. Afinal, ela foi contratada para administrar o condomínio, e não para beneficiar o síndico, ela é administradora do todo, e não do mandatário. É ela a primeira a ter conhecimento se há superfaturamento, se está havendo atraso nos pagamentos, se está havendo sonegação de impostos, e tudo o mais. Ela também sabe se está havendo a tal da “comissãozinha”, e como sabe!!!

E se tiver acontecido tudo isso, ou seja, se realmente houve desonestidade na gestão?

O primeiro passo a ser dado é construir a prova. Como fazer isso? Uma auditoria contábil certamente apontará onde houve o dano (é, dano, isso mesmo, dano financeiro) e quem foi o beneficiado, que tendo sido a administradora, fica mais fácil recuperar, basta rescindir o contrato e requerer o ressarcimento. Porém, se o “culpado” foi o síndico, dependendo do valor do “rombo”, vai ser complicado. Pois, se ele não tem condições financeiras para devolver, não haverá decisão judicial que garanta ao condomínio que ele irá pagar. Mas, se, por exemplo, ele tiver deixado de recolher o INSS, pode responder (neste caso na Justiça Federal), por apropriação indébita.

Mas, fiquem tranquilos meus caros leitores, são poucos, muito poucos mesmo, os síndicos ou as empresas administradoras que utilizam destes expedientes (o da “comissãozinha”, nem tanto). Para se livrar deles, basta tomar as precauções que citei acima. Fiquem atentos e..... boa sorte !!!!

Sinais de desonestidade do Síndico:

Interesse fora do comum em realizar obras no condomínio, contratação de serviços e/ou obras sem obtenção de no mínimo 3 orçamentos e sem aprovação da assembleia; movimenta sozinho a conta corrente do condomínio e faz questão que continue assim; recusa a ajuda de outros condôminos; sempre está disposto a continuar no cargo após término do seu mandato; troca de administradora com frequência (lembrem-se que as administradoras são fiscalizadoras do síndico); a conta corrente do condomínio nunca tem seu saldo “batendo” com o saldo da prestação de contas, e  a mais comum de todas, o condomínio não possui conta bancária e os pagamentos das taxas mensais são pagas diretamente ao s&iacut e;ndico, que fica com o “dinheiro no bolso”.

Sinais de desonestidade da Administradora:

Cobra como taxa de administração, valores abaixo do mercado; não incluem em suas cestas de serviços itens básicos como, assessoria contábil e jurídica (cobram à parte); incluem nas prestações de contas itens como: material de expediente, despesas diversas; os orçamentos apresentados por elas (principalmente aqueles de maior vulto) sempre têm um custo em torno de 10% acima do valor de mercado.

Nota: Qualquer semelhança com o que descrevemos acima, saibam que É PURA COINCIDÊNCIA !!!!!

Inaldo Dantas – advogado, administrador de condomínio e jornalista.

Fonte: SindicoNet

PISCINAS EM CONDOMÍNIOS: TODO CUIDADO É POUCO

 

Fico impressionado como há irresponsabilidade de articulistas e até advogados "especializados" ao falar de um assunto tão sério. Em Dezembro, um destes famosos homens da TV, do radio e dos jornais aconselha simplesmente consultar a Convenção e o Regulamento do Condomínio a respeito. Engano feio.

 

O assunto tem muito mais regras. Entre elas uma Lei. Trata-se do Decreto Estadual (SP) 13166 de 24/01/79. E Síndicos podem ser responsabilizados a respeito.

 

Portanto não basta saber se "hospedes podem ou não usar", se namorada ou primo podem... Mas certificar-se daquelas obrigações que a legislação determina como item de saúde pública.