CONVENÇÃO E REGULAMENTO PODE IMPEDIR VISITANTES EM ÁREAS COMUNS DOS CONDOMÍNIOS

Antes de convidar alguém para utilizar as áreas comuns do seu condomínio, o morador deve ficar atento às regras impostas pela administração. É normal encontrar prédios onde a presença do visitante nas áreas comuns, como piscina, quadra e playground, não é permitida. Em um condomínio em São Mateus, Zona Leste da capital, há sete torres. No local, o visitante é bem-vindo, contanto que não fique nas áreas comuns. A comerciante Abigail não gosta quando vê da sacada crianças e jovens que não moram no edifício brincando e fazendo barulho. "Eles chegam e não sabem as normas do condomínio. Aí começa muito grito, palavrão. Eu reclamo mesmo", diz. Uma situação se repete todo fim de semana no salão de festas. Os convidados chegam para comemorar o aniversário, mas depois de um tempo o pessoal se dirige para outras áreas. Kátia Damasceno não concorda. Ela acha complicado receber a visita de uma criança em casa e não poder levá-la para brincar com a filha no parquinho. "Minha filha desce para o parque. Aí o primo dela ou amiguinho fica trancado em casa. É totalmente arbitrário", reclama. Os jovens também são contra. Nadine Dias, de 16 anos, sempre traz os amigos para o prédio, mas o bate-papo não pode ser em qualquer lugar. "É cheio de regras, é um pouco chato." O síndico, Carmelito Santos, conta que sempre tenta ser flexível e entender a necessidade do condômino, mas afirma que é complicado agradar a todos.

MANUTENÇÃO - A PREVENÇÃO QUE FAZ A DIFERENÇA

Comparável a um automóvel, a edificação demanda programa periódico de revisão, checagens, trocas e reparos. É preciso evitar que elevadores, sistemas de segurança e acesso, bombas de água, sensores de presença, luminárias, entre muitos outros, parem de funcionar repentinamente e tragam transtornos ou riscos aos usuários.

Para que deixar para amanhã o que pode ser feito hoje? O velho e batido ditado costuma fazer toda a diferença quando o assunto é manutenção predial. Ou seja, verificar as condições hidráulicas, elétricas, de alvenaria, segurança e sanitárias em um período máximo de um ano, quando nenhum problema está evidente, pode poupar administradores e condôminos de muita dor de cabeça, pois a falta de manutenção nas instalações de um condomínio ocasiona sobrecargas, curto circuitos e até perda do patrimônio. Portanto, principalmente em edifícios residenciais, de nada adianta cada apartamento verificar seu quadro de luz, de força e demais instalações, se as instalações do prédio não estiverem em ordem.

Para a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a manutenção predial tem como premissa a "saúde" da edificação. Após a vistoria técnica realizada por um especialista em inspeção predial, a administração do condomínio terá dados detalhados de como diagnosticar as falhas ou anomalias existentes na edificação. Por mais que não apareçam ou apresentem problemas iminentes, prédios com mais de dez anos de uso – ou até mesmo mais recentes, se a construção não tiver sido realizada com equipamentos de primeira linha – sempre terão correções a realizar. “É igual a carro, precisa de vistoria constante para rodar com segurança”, exemplifica Fábio Kurbhi, vice-presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios). Com base nos resultados de seu laudo, o técnico prescreve uma tabela de serviços mais urgentes, gerando um programa de manutenção. “O programa otimiza o processo de recuperação da edificação, racionalizando custos e evitando retrabalhos”, explica Rejane.

OBSERVAÇÕES SIGNIFICATIVAS

Segundo orientação dada pelo Ibape, a classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve ser sempre fundamentada, considerando os limites e os níveis da inspeção predial realizada. No nível crítico, anota-se risco iminente contra a saúde e a segurança. No regular, o risco de funcionalidade. E, no mínimo, risco de desvalorização precoce. Após estabelecer as prioridades, vem a fase das orientações básicas, para facilitar a implantação ou o desenvolvimento dos serviços da manutenção. Cabe observar que, em geral, essas orientações, aprimoramentos ou implantações de outras conformidades, não se revestem de caráter consultivo.

Os detalhamentos dos serviços de reparação das irregularidades deverão ser elaborados por especialistas, muitas vezes com projetos e especificações próprias. Por último, vem a elaboração e montagem do laudo, etapa que deverá incluir, no mínimo, os tópicos recomendados pela norma do Ibape. São elas: identificação do solicitante; classificação do objeto da inspeção; localização; data da diligência; descrição técnica do objeto: tipologia; utilização; idade; padrão construtivo; nível utilizado; critério adotado; relação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgência; relatório fotográfico e relação de documentos analisados. Inclui-se no laudo ainda a indicação das recomendações técnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessárias, quando a inspeção estiver classificada em nível 3, gravíssima, de risco. Finalmente, deve constar a avaliação do estado de conservação geral do imóvel; a recomendação do prazo para nova inspeção predial; a data do laudo; e a assinatura do profissional responsável, acompanhado do número do CREA e do Ibape, além da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A engenheira Rejane Berezovsky ressalta que o laudo de inspeção predial tem finalidade extrajudicial e que a responsabilidade técnica do profissional é limitada ao escopo do trabalho contratado, segundo estabelece norma também do Ibape. E que se exime de qualquer responsabilidade se o laudo não for observado pela edificação ou por qualquer anomalia decorrente de falhas de projeto, construtivas, de materiais e de deficiência de manutenção.

Por Bartira Betini

Matéria publicada na Edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.