INSTALAÇÃO DE ANTENAS DE RETRANSMISSÃO EM CONDOMÍNIOS

Problema que sempre gerou muita discussão: instalar ou não antenas das empresas de telefonia e gerar mais receitas para os Condomínios. As empresas de telefonia celular costumam procurar os síndicos de alguns condomínios, com o intuito de instalarem antenas no topo do edifício.

Há uma discussão generalizada, porque alguns condôminos discordam, apesar de que esse tipo de locação proporciona ao caixa condominial uma renda sedutora.

Alguns entendem que há necessidade da concordância da unanimidade dos condôminos, porque implicaria na alteração de fachada. Outros não.

Há um acórdão de 2007, na apelação nº 262.076-4/2, da 4ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, que entendeu - por maioria de votos - que a “instalação de torre de captação de sinais de telefonia celular, no topo de prédio residencial, é matéria que deve ser deliberada por unanimidade, em assembléia marcada com especificação da matéria, inclusive o porte da antena e os serviços de concreto sobre a última laje, para que o condômino possa votar de forma consciente”.

Nessa decisão do Tribunal, o relator, desembargador Maia da Cunha, escreve que “o teto é parte comum e compete colher o consentimento de todos, exatamente porque a torre diferencia os prédios enfileirados e isso é potencialmente lesivo em termos de estética e de escolha da moradia. Há, sem dúvida, modificação de fachada, com alteração arquitetônica relevante e desvantagem, o que permitiria a aplicação do artigo 1336, III, do Código Civil, de 2002”.

A título de esclarecimento, o mencionado artigo diz que é dever do condômino, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Para se ter uma idéia de quão subjetiva é a questão da alteração de fachada, no mesmo acórdão, há a declaração de voto vencido, na qual o desembargador José Geraldo de Jacobina Rabello escreve que “há de se convir, porém, que no caso específico dos autos, a reclamada alteração estética é pouco visível, ao menos com os elementos trazidos. As fotografias oferecidas indicam que a inserção da referida antena não alterou o conjunto do prédio”.

E prossegue ele: “No caso, inegável que a instalação da referida antena, além de não ter provocado alteração substancial na concepção do edifício, ainda trouxe benefícios diretos a todos os condôminos, na medida em que o valor do aluguel indubitavelmente reverteu em favor do prédio, seja para propiciar consecução de novas melhorias, seja para abater o valor pago a título de taxa condominial”.

Assim, a dúvida persiste: é necessária a unanimidade dos condôminos, ou não?

É sabido ser praticamente impossível conseguir a unanimidade em matéria condominial. Desse modo, praticamente nenhum prédio conseguiria instalar antena no seu topo. De outro lado, tendo em vista o elevado valor das despesas condominiais, é muito interessante a obtenção de uma renda extra para ajudar a manter, num nível razoável, o rateio mensal.

Acreditamos que a melhor solução, para o síndico, será convocar uma assembléia geral, para discussão e deliberação da instalação de antena de telefonia celular no topo do edifício.

E, aproveitando o acórdão citado, cuidar para que conste, na convocação, o porte da antena e os serviços de concreto. Acrescentamos que deve ser estudado, antes, o acréscimo de peso e o parecer de um engenheiro especializado. E deverá prevalecer a decisão da maioria.

Naturalmente, algum condômino insatisfeito poderá levar o caso para a esfera do Judiciário. E aí, dada a subjetividade apontada, na hipótese de recurso, dependerá dos desembargadores que julgarem a ação. Por enquanto, há pouquíssimas decisões a respeito, não havendo, portanto, jurisprudência firmada.

EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTI SOCIAL. É POSSIVEL?

Possível? Viável? Em seus quatro anos de vigência, o Código Civil Brasileiro não pode mais ser rotulado como uma “nova lei”. Contudo, os entendimentos sobre algumas disposições do Código ainda não se encontram suficientemente amadurecidos. E nesse cenário de incertezas, o presente artigo visa tecer alguns comentários sobre a possibilidade de se excluir um condômino anti-social do convívio dos demais.

Iniciemos com o conceito de anti-social, que é o principal elemento trazido pelo artigo 1337 do CCB (Código Civil Brasileiro). Anti-social é o que é contrário à sociedade. Quando associado à uma pessoa, anti-social seria aquela que transgride as normas de determinado lugar ou tempo, portanto, ao inserirmos esse significado em matéria de condomínio edilício, obtemos o seguinte conceito: conduta anti-social é toda aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembléia.

Constatamos que é entendimento pacífico que a norma citada prevê a multa para o condômino nocivo. Contudo, o questionamento que desejamos propor é o seguinte: o condômino que infringe seu dever condominial (artigo 1336 do CCB) e, abusando do seu direito de propriedade, prejudica os demais, poderia ele ser excluído do condomínio judicialmente?

Segundo Américo Izidoro Angélico, desembargador do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo): “pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio” (Diário de Leis n° 24/2005). Ou seja, o anti-social não perde a sua propriedade, somente o direito de convivência com os demais.

Renomados doutrinadores estão se mostrando favoráveis à tese da exclusão do condômino nocivo. Citando um advogado da área imobiliária, que em sua livro expôs: “poderá o condomínio requerer em juízo a exclusão do condômino (ou ocupante) nocivo, ou a proibição de seu ingresso no imóvel, com interdição temporária ou definitiva”.

Marco Aurélio Bezerra de Melo, professor e defensor público, também afirmou em seu livro “Direito das Coisas”: “entendemos que a assembléia, com o quorum especial, previsto no caput (três quartos), poderá deliberar a interdição temporária do uso da unidade habitacional ou até mesmo a privação da coisa por parte do condômino ou do possuidor”.

Para punir o condômino ou possuidor por seu comportamento, com a multa de dez quotas ou exclusão, não basta que sua conduta seja proibida pela convenção do condomínio, seus atos devem causar incompatibilidade de convivência com os demais comunheiros. Por isso, entendemos que o condômino/ocupante que cause transtornos insuportáveis pode ser proibido de ingressar no condomínio, uma vez que sua conduta não atende a função social da propriedade e prejudica gravemente o direito de propriedade dos demais.

Diante de tais argumentos, entendemos que, a exclusão temporária ou definitiva de condômino anti-social é possível desde que haja previsão convencional e após se esgotarem todos os outros recursos previstos nas normas internas do condomínio. Após aprovação da exclusão por três quartos dos condôminos em assembléia especialmente convocada e dando direito de defesa ao condômino nocivo, ação judicial deverá ser proposta para se executar a decisão do condomínio.

AS PROCURAÇÕES EM ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS

Adoro quando começam a discutir o assunto nas Assembléias. São inúmeros os comentários normalmente sem base ou sustentação. Eu prefiro ouvir nessas horas até ser perguntado.

Segundo o artigo 653 do Código Civil, “opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato”.

Nas assembléias gerais de condomínios, sempre aparece alguém com procuração.A mesma deve ser apresentada no momento em que assina o Livro de Presenças e deixada para conferência do presidente. E existem muitas dúvidas sobre esse tipo de procuração, sendo a mais comum, se ela precisa ter a firma reconhecida ou não.

Uma das dicas é apresentar junto com a procuração o documento que comprove que o outorgante é proprietário da unidade representada. Isso evita que filhos, cunhados, etc., que muitas vezes assinam procurações a terceiros sem poder para tal, assumam indevidamente, a titularidade do imovel, enganando a massa condominial presente na Assembléia.

A procuração deve sempre ser outorgada por um condômino (proprietário, promitente comprador ou cessionário de direitos relativos às unidades autônomas), a qualquer pessoa capaz de direitos e deveres na ordem civil, não importando se é condômino ou não.

Pode ser outorgada por instrumento particular ou público e deve conter a qualificação do outorgante e do outorgado, o objetivo e a extensão dos poderes conferidos (representar o condômino em uma única assembléia ou em várias, por tempo indeterminado, para votar determinada matéria ou todos os assuntos constantes da Ordem do Dia, etc.) e, no final, o local, data e assinatura.

A assinatura não precisa ser reconhecida, salvo se a convenção exigir. Se mais tarde descobrirem que era falsa, pode-se anular a assembléia ou a deliberação em que a procuração foi utilizada, desde que o voto importe em alteração da decisão da assembléia.

A Convenção e o Regulamento Interno também poderá limitar o número de procurações que alguém poderá ter (e é recomendável que assim seja) para evitar abusos.

O síndico normalmente não poderá usar procurações de outros condôminos para votar em assuntos que lhe digam respeito. Por exemplo, não poderá aprovar suas próprias contas.

A procuração cessa, como prevê o artigo 682 do Código Civil, com a sua revogação ou renúncia, com a morte ou interdição de uma das partes, pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para os exercer, pelo término do prazo (se ela foi outorgada com prazo determinado) ou pela conclusão do negócio (se foi outorgada para uma única, ou para determinadas assembléias).

O jurista J. Nascimento Franco, no seu livro “Condomínio”, publicado pela Editora Revista dos Tribunais, faz importantes observações a respeito da procuração, que merecem serem transcritas:

“Outra medida salutar é a proibição de ser constituído procurador o síndico ou membro do Conselho Consultivo, bem como seus parentes próximos. Igualmente deve ser vetada pela convenção, ou de qualquer modo evitada, a outorga da procuração a empregado do condomínio, pois, como subordinado de todos os co-proprietários, sua presença representando um condômino quebra o princípio de hierarquia, que o impede de deliberar contra seu empregador (o condomínio) em caso de conflito com seu mandante, assim como qualquer matéria referente às relações com os empregados submetida à Assembléia. Inúmeras hipóteses idênticas podem ocorrer, mas apenas essas já são suficientes para realçar a inconveniência de se outorgar procuração a empregado do edifício para representar o mandante na Assembléia Geral”.

Mas um detalhe seja talvez o mais importante: a autoridade máxima para avaliar a procuração numa Assembléia de Condôminos é o PRESIDENTE dos trabalhos. A ele cabe aceitar ou não, e em que circunstâncias, uma procuração e aferir sua validade. Ninguém mais.

Condenadas empresa e condomínio a indenizar família que caiu de elevador

Todo mundo acha que nunca vai acontecer...
Uma família do Rio de Janeiro receberá R$ 4.600 de indenização pela queda de um elevador do terceiro andar do prédio. A 14ª Câmara Cível do TJ-RJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) condenou o Condomínio do Edifício Rosalva  e uma das maiores empresas de manutenção de elevadores do Brasil a pagar uma mãe e seus dois filhos.

Claudia .... receberá R$ 3.000 e cada um de seus filhos, que estavam com ela quando o elevador colidiu com o fosso, em 2003, ganhará R$ 800. O condomínio e a empresa ainda poderão recorrer da decisão.

Para o relator do processo, desembargador Cleber Ghelfenstein, o acontecimento ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano. “A queda do elevador, vindo a se chocar com o solo, não pode ser tido como mero dissabor. Ao contrário, tem conotação de abalar a pessoa de forma tal a fazer presente o dever de indenizar”, afirmou.

O relator ainda destacou que o valor da indenização deve considerar “as angústias e incertezas que certamente assaltaram a vítima ao sofrer a inesperada queda, em local perigoso, e que poderia ter conseqüências graves, assim como na circunstância de sofrerem lesões, com ofensa à integridade física”.

Morador inadimplente não pode usar área de lazer do condomínio.

A ilustre advogada da área condominial, Dra. Regina Peppe Bonavita, vai adorar esta notícia.

A Justiça paulista determinou que os proprietários de condomínios que estejam inadimplentes não podem usar a área de lazer comum do prédio —churrasqueira, saunas, academias, quadras, salões de festas e de jogos. A decisão, da 3ª Câmara de direito privado do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), exclui do veto as piscinas e elevadores.

O relator da decisão, desembargador Donegá Morandini, entendeu que o novo Código Civil abriu a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, como o impedimento de voto em assembléias gerais. Segundo o magistrado, esses serviços não seriam essenciais.

“Não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do edifico à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais”, diz o desembargador.

No caso julgado pelo TJ, a assembléia geral ordinária do condomínio havia proibido que o morador inadimplente utilizasse os equipamentos de lazer do condomínio. De acordo com o relator do acórdão, a deliberação não tem qualquer ilegalidade.

Pagamento de condomínio é obrigação do dono do imóvel.

Impressiona que se discuta o assunto ainda. O pagamento da taxa de condomínio é responsabilidade direta do dono do imóvel e não do locatário ou mutuário. A decisão unânime é da 6ª Turma do TRF-1 (Tribunal Regional Federal da 1ª Região), que rejeitou recurso de um Banco em uma ação de cobrança de um condomínio em Minas Gerais.
O banco foi condenado na 1ª instância a pagar os valores atrasados do período em que o apartamento ficou sob posse de um mutuário. Para os desembargadores, nesses casos só resta ao proprietário processar o ex-inquilino para recuperar o dinheiro.
De acordo com o relator do caso, o juiz convocado Rodrigo Navarro de Oliveira, a taxa de condomínio está invariavelmente atrelada ao bem, fazendo com que o dono assuma a responsabilidade pelo pagamento no momento em que adquire o imóvel, ainda que não esteja sob sua posse direta.
No recurso, o Banco alegava que por ter recuperado o imóvel financiado através de uma ação judicial, a responsabilidade da quitação da taxa ficaria com o ex-mutuário, conforme o artigo 12 da Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio).
Entretanto, o TRF-1 entendeu que essa norma se aplica apenas na relação entre o proprietário e seu subsidiário (inquilino ou mutuário) e não com o credor (condomínio).

VENDA OU LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS

O condômino pode vender ou alugar a sua vaga de garagem para quem ele bem entender? Depois de pesquisar bastante, esta claro agora. Há dois tipos de vagas de garagem em condomínios. As que são acessórias e as que se constituem em unidades autônomas.
Dependendo do condomínio, a vaga de garagem é um bem imóvel acessório ao principal, que é o apartamento ou a casa. Nessa hipótese, existe uma única matrícula no registro imobiliário. Ao lermos a certidão do registro de imóveis, veremos que o apartamento ou casa tem uma determinada área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem, e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, em geral, a vaga de garagem está situada em local indeterminado.
Há condomínios, entretanto, em que a vaga de garagem é um bem imóvel, separado do apartamento ou casa. Não é acessória. Constitui unidade autônoma. Nessa hipótese, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Geralmente, elas estão situadas em local determinado, com descrição de seu tamanho e confrontações.
O bem acessório normalmente segue o principal. Assim, se vendido o apartamento ou casa, a vaga de garagem estará sendo vendida junto. Mas o artigo 1.339, parágrafo segundo, do novo Código Civil, prevê, no caso de parte acessória da unidade, a permissão de alienação a outro condômino, ressalvando, no entanto que só poderá "faze-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral".
A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), decidindo sobre problema de retificação do registro de imóvel, de apartamento e respectiva vaga de garagem, deixou assentado que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Admitiu assim que, apesar de no caso a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio.
No caso de ser um bem independente, com matrícula própria, a vaga de garagem pode ser vendida separadamente, sem qualquer problema, observada a convenção condominial.
Daí a indagação: e para quem podemos vendê-la?
O novo Código Civil, na parte que regula os condomínios edilícios (artigos 1.331 a 1.358), permite que as vagas que não são acessórias das unidades principais, sejam vendidas livremente por seus proprietários.
Entretanto, entende a jurisprudência que elas somente podem ser vendidas a estranhos ao condomínio, isto é a pessoas que não detenham a propriedade dos apartamentos ou casas, se a convenção assim o permitir. Caso contrário, o condômino somente pode vender a outro condômino.
Na prática, a venda de parte acessória é bastante trabalhosa, principalmente no que diz respeito às alterações que terão de ser feitas no registro de imóveis, pois altera a área total da unidade vendedora e também da compradora.
Por outro lado, atentando-se para o aspecto "segurança", hoje muito importante devido aos assaltos em condomínios, é recomendável que, na elaboração ou na alteração das convenções condominiais, façam constar expressamente a proibição da venda de vagas de garagem, autônomas ou individuais, a não condôminos.
Quanto à locação, podemos fazê-la para outro condômino qualquer. Para não condômino, somente se houver permissão expressa na convenção condominial ou decisão favorável da assembléia, em cuja "ordem do dia" conste expressamente o assunto.
Nos chamados edifícios-garagem, em que só há vagas de garagem, a locação e a venda são completamente livres.

JUSTIÇA OBRIGA CONDOMÍNIO A REALIZAR OBRAS NA FACHADA PARA EVITAR INFILTRAÇÕES

Conheço um Condomínio que, pelo visto, terá que ser obrigado pela a justiça a tratar da questão.

A 29ª Vara Cível do TJ-MG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais) determinou que o condomínio do Edifício Pouso Alegre deverá efetuar obras na fachada externa do prédio, a fim de evitar infiltrações no apartamento do aposentado José Martilha e também dos outros condôminos, sob pena de multa diária de R$ 500 até o limite R$ 8 mil, em benefício do aposentado— no caso de descumprimento da obrigação.
De acordo com o processo, com infiltrações no imóvel devido à falta de manutenção do edifício, o aposentado entrou na Justiça contra o condomínio e o vizinho Pedro Jose de Almeida, apontando-o também como o responsável pelos problemas.

Em seu depoimento, José afirmou que, após uma notificação judicial, o vizinho e o inquilino do apartamento realizaram obras para cessar as infiltrações, porém, os reparos não deram resultado, dando continuidade ao problema. "Além das despesas já realizadas, outras precisam ser implementadas, com sérios riscos de outras danificações, inclusive perda da locação", relatou o aposentado.

Em sua defesa, Pedro alegou que os pedidos do aposentado não tinham procedência e que já havia solicitado ao condomínio os reparos externos, pois "com certeza eram de sua responsabilidade". Do contrário, qualquer obra que ele fizesse resultaria em serviço desperdiçado, não sendo pertinente a alegação do autor de que as infiltrações têm origem em seu imóvel.
O condomínio, por sua vez, até o momento não se manifestou.
Conforme perícia realizada no local, as infiltrações no são decorrentes de "deterioração das paredes externas do edifício" e o problema maior está ligado à sua falta de manutenção, e isto sim "é de responsabilidade do condomínio". Portanto, no entendimento do juiz José Maurício Cantarino Villela a pretensão do aposentado em relação ao seu vizinho não "merece prosperar".

José Martilha requereu indenização pelas despesas já realizadas, além de perdas e danos caso venha ocorrer a desocupação do imóvel pelo inquilino. Entretanto, o juiz salientou que o próprio exame pericial “não constatou os danos e que os recibos não especificaram serviços executados".
O magistrado ressaltou também que não existem provas de que "em virtude dos fatos notificados nos autos o inquilino teria desocupado o imóvel". Com isso, julgou parcialmente procedente o pedido, condenando apenas o condomínio do Edifício Pouso Alegre a efetuar as obras.

Por ser de primeira instância, a decisão está sujeita a recurso.

ZELADOR CONSEGUE ADICIONAL DE INSALUBRIDADE POR COLETA DE LIXO

Tive caso em que um prédio gastou uma fortuna em processo trabalhista pois nao fornecia EPI's(equipamentos de proteção individual).

A 8ª Turma do TST (Tribunal Superior do Trabalho) negou recurso do Condomínio Residencial América do Norte e manteve a decisão que havia concedido adicional de insalubridade a zelador que fazia o recolhimento e arrumação de lixo dos moradores. Cuidado você aí meu amigo...no seu Condomínio.

De acordo com os autos, o empregado dedicava-se à organização do lixo produzido num condomínio de 288 apartamentos e 900 moradores. Segundo o laudo pericial, de hora em hora o zelador colocava em tambores o lixo deixado e espalhado pelos residentes e, após o recolhimento dos resíduos pelo serviço de coleta, ele, três vezes na semana, lavava os tambores e o piso destinado ao armazenamento dos dejetos.

A sentença de primeiro instância concedeu e o TRT (Tribunal Regional do Trabalho) do Paraná confirmou o direito do zelador em receber o adicional de insalubridade, pela tarefa realizada ser semelhante à exposição ao lixo urbano, este definido como insalubre pelo Ministério do Trabalho.

O condomínio recorreu ao TST contra a decisão regional, alegando que o acórdão do TRT afrontava a Orientação Jurisprudencial 4 da SBDI-1, segundo a qual desconsidera como atividades insalubres a limpeza em residências e escritórios e a respectiva coleta de lixo, sendo necessário o enquadramento da tarefa na classificação de atividades insalubres elaborada pelo MT.

O ministro relator do recurso enviado à Turma, Márcio Eurico Vitral Amaro, confirmou o entendimento declarado pelo TRT e ressaltou em seu voto que as condições verificadas no laudo expressavam sim uma equiparação à atividade dos trabalhadores municipais na coleta de lixo urbano, não havendo que se falar em contrariedade à OJ 4, como alegado pelo condomínio.
O magistrado, ao decidir, levou em conta o laudo pericial, o volume de lixo produzido pelos moradores e a frequência da limpeza. “Assim, não há que falar em contrariedade à OJ 4, estando a decisão recorrida, ao contrário, em consonância com o aludido verbete.”, disse o ministro.

VC ENTENDE DE CONDOMÍNIO? EU TENTO... Então...sabe aquele problema que você tem no seu condomínio? Sabe aquela vizinha barulhenta...O Síndico autoritário...o "folgado" da garagem...o cachorro do 1º andar...o casal que quase "derruba o prédio" toda noite... a louca solitária...a "advogada especialista" das Assembléias...aquele que não participa de nada mas só reclama...o vizinho de cima que não conserta o vazamento do banheiro dele e deixa o seu com uma enorme mancha no teto? Esses e outros casos eu vou tratar aqui. Vou contar um pouco das histórias que já vivi nesta engraçada profissão de administrar Condomínios, de ser Síndico. Ahhhh...e os personagens? Vc vai conhecer cada figura... Para os profissionais da Área informo que aceito sugestões, colaborações e até críticas....é claro. Quantas vezes quis conversar com alguém que entende deste assunto e não sabia onde procurar. Muita saudade de um dos meus mestres na área, o professor Alecsander Sohos, a quem presto aqui minha homenagem e deixo todo meu respeito. Isso sem falar dos "pseudos" entendedores do assunto. Normalmente são só curiosos. Mas 5 minutos de conversa basta para perceber que ele entende sempre menos do que vc desejaria. E humildemente, reconheço que ainda tenho muito que aprender. Ajudo a todos com toda carga de conhecimento que adquiri neste tempo de atuação na área. E assim, lendo um pouco aqui, ouvindo um pouco ali, estudando muito, separando o que presta do que não presta, vamos formando conhecimento que espero ajude a todos. Forte abraço.