CONSTRUTORAS ENTREGAM PRÉDIOS SEM VAGAS DE GARAGEM SUFICIENTES. É CERTO ISSO ???

Observe, meu atento leitor, que o caso abaixo ilustrado pelo advogado deixa claro que alguns apartamentos tem matricula com especifico direito a vaga de garagem enquanto outros não. Portanto, não há que se falar em culpa da construtora, mas sim desatenção de quem compra sem conhecer a documentação do imóvel. Vamos ao parecer:

 "O Condomínio X, localizado na Rua/Travessa X, n° X, cidade X, Paraná, por meio da Ilma. Sra. X, investida na condição de Síndica, cf. poderes que lhe foram regularmente outorgados, formulou a mim, em 13 de março de 2007, pedido de parecer jurídico.Em suma, a solicitação apresenta o seguinte teor: “Tendo em vista que o número de vagas de garagem do Condomínio X é inferior ao número de unidades imobiliárias existentes; que tem evoluído consideravelmente o número de reclamações quanto à falta de vagas; que alguns moradores estão tendo que guardar seus veículos em estacionamentos privados ou nas ruas próximas; e que não há – a princípio – solução imediata para obter melhor aproveitamento do espaço útil destinado aos carros, requer consulta sobre a situação jurídica das garagens, e eventuais soluções que possam ser tomadas.”Pois bem. Detendo-me cuidadosamente sobre os documentos apresentados, pude vislumbrar as seguintes impressões. De plano, me parece tranquila a incidência da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – que rege o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias – ao caso presente. O imóvel objeto de análise foi consolidado nos anos 70, e a própria Convenção Condominial remete expressamente àquela lei (vide).A referida legislação traz, como um de seus nortes, a vinculação obrigatória entre as unidades imobiliárias a serem vendidas e as frações ideais determináveis ou determinadas relativas à garagem. Neste sentido o texto do art. 2°, §1°: “O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ... será tratado como objeto de propriedade exclusiva ... e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.”Como se denota do dispositivo ou a matrícula imobiliária atribui a propriedade de determinada garagem à determinado apartamento, ou o faz indicando fração ideal de terreno, na hipótese de “venda na planta”.O intuito do legislador foi – como é intuitivo – orientar a elaboração de futuras Convenções Condominiais e Regulamentos Internos; evitar o surgimento de litígios afetos à utilização das garagens; e prevenir os compradores sobre as vagas de estacionamento no momento da aquisição imobiliária.A razão do registro público, repisamos, é estabelecer a publicidade necessária para que o interessado – antes de celebrar o contrato de compra e venda – verifique a exatidão das confrontações do imóvel comercializado junto à repartição competente, comparando-o com outras unidades, além de perscrutar possíveis ônus reais que pesem sobre a propriedade (v.g. hipoteca, penhor, etc.).É certo que se trata de uma ficção legal, mas uma ficção que resguarda a segurança jurídica própria dos atos solenes, evitando que à todo momento se alterem situações sedimentadas, ao sabor do humor dos contratantes ou terceiros.Compulsando as matrículas dos imóveis em questão, em especial as de n°s X e Y, constata-se que de fato determinadas unidades foram contempladas com, verbis, “...a VAGA para estacionamento de um automóvel de passeio, com fração ideal de 0,042221722, do terreno foreiro”, enquanto outras não a discriminaram.O art. 228 da Lei 6.015/73 – que rege os registros públicos – prevê que “a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado ... mediante elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”, sendo certo, portanto que – caso haja – qualquer registro anterior à matrícula guardará correspondência com a mesma.Melhor sorte não assiste à averbação da Convenção Condominial na 6ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba, em 07 de dezembro de 1974. A Matrícula é lançada no Livro n.2 de Registro Geral (art. 176), enquanto a Convenção de Condomínio é averbada no Livro n.3 de Registro Auxiliar (art. 178). O número de ordem determina a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente (art. 186). As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro (art. 225, §1°).Disso resulta que – embora o instrumento particular da Convenção possa ter relativizado o uso da garagem, por debilidade cadastral e/ou conveniência administrativa – jamais aniquilou o arquétipo de propriedade inicialmente concebido pela incorporadora, fundado evidentemente no reconhecimento do espaço físico limitado da garagem em relação ao número de unidades autônomas comercializáveis. São imperativas as disposições do registro imobiliário contra os contratantes e terceiros (erga omnes), nos termos do art. 1.227 c/c. art. 1.245 caput e §1° do Código Civil, devendo a prenotação anterior prevalecer à posterior.Também não há que se falar em posse ad usucapionem de quaisquer condôminos, porquanto atos de permissão ou tolerância – v.g. Convenção Condominial Coletiva afastando por conveniência a incidência de lei – não induzem posse, senão mera detenção (art. 1.208 CCB).De qualquer modo, a Usucapião Ordinária exigiria justo título, boa-fé, e prazo ininterrupto de posse contínua e incontestada por 10 anos, cf. art. 1.242 do Código Civil. A Usucapião Extraordinária exigiria prazo de 15 anos de posse ininterrupta, mansa e pacífica, cf. art. 1.238, do mesmo diploma.Tendo em vista que as garagens até o momento – embora delimitadas – remanescem sendo indistintamente utilizadas, não haveriam meios de comprovar, s.m.j., posse individualizável distinta das demais, e sem qualquer interrupção.Não é outra a posição do E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná[1], em casos similiares (negritei):

DECISÃO: ACÓRDÃO os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em composição integral, por unanimidade de votos, em rejeitar os embargos infringentes, nos termos do voto. EMENTA: EMBARGOS INFRINGENTES. USUCAPIÃO. VAGA DE GARAGEM. PERMISSÃO DE UTILIZAÇÃO POR PARTE DO ADMINISTRADOR PREVISTA NO REGULAMENTO DE GARAGEM DO CONDOMÍNIO. ATO DE MERA TOLERÂNCIA, QUE NÃO INDUZ POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. 1. Só é suscetível de aquisição via usucapião aquilo que pode ser objeto de posse. 2. A permissão de utilização, ao administrador, de uma vaga extra na garagem do Edifício, prevista no Regulamento do Condomínio, é ato de mera tolerância, que não induz posse. 3. Embargos Infringentes rejeitados.

Convém mencionar que a observância da equação legal garagem/veículo busca tutelar não apenas o direito individual de cada condômino à fruição dos espaços, mas também e principalmente, atender limitações administrativas de segurança, evitando, p. ex., problemas de evacuação do prédio na hipótese de incêndio.Possíveis insurgências dos condôminos prejudicados orbitam inequivocamente a esfera de direitos obrigacionais – é dizer – da responsabilidade civil, pelo que eventual erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo (art. 171, II do CCB), ou omissão de fato determinante nas vendas ad corpus ou ad mensuram (art. 166, III do CCB) devem ser apuradas em ação própria, movida contra quem lhes deu causa.Do exposto, a retificação da Convenção Condominial para adequá-la à prenotação anterior e a restrição ao uso da garagem mediante ação judicial pertinente – por iniciativa do Ilma. Sra. Síndica ou 2/3 de votos do total de condôminos (art. 25, § único da Lei 4.591/64) – será legítima, porque atenta ao interesse coletivo do Condomínio e à lei." (parecer do eminente Dr. Alexandre Rocha Pintal)

CONDOMÍNIO NÃO É OBRIGADO A CONTRATAR PROFISSIONAL DE EDUCAÇÃO FÍSICA PELO SIMPLES FATO DE TER ACADEMIA...

A proliferação dos espaços de academias nas áreas comuns dos condomínios edilícios traz à tona a velha dúvida acerca da obrigatoriedade da contratação de profissionais de educação física para acompanhamento das atividades desenvolvidas nestes espaços.A Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro decretou, no mês de agosto de 2018, a Lei Estadual n.º 8.070, que dispõe sobre a obrigatoriedade de registro de profissional de Educação Física como responsável técnico nos condomínios edilícios com espaços de academias nas condições que especifica. A referida Lei Estadual foi sancionada pelo governador Luiz Fernando de Souza “Pezão” e publicada no dia 20 de agosto de 2018.De acordo com o artigo 1º da Lei Estadual n.º 8.070/2018, os condomínios edilícios que disponibilizarem espaços de academias deverão registrar responsável técnico junto ao Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região – CREF1, quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico.Observa-se, assim, que a própria lei especifica as condições em que os condomínios edilícios serão obrigados a registrar responsáveis técnicos junto ao CREF, quais sejam: i) quando o condomínio disponibilizar espaço de academia; ii) quando a atividade física for dirigida; e iii) quando a atividade física for realizada em sala de treinamento físico.Surge, então, a dúvida acerca da necessidade de contratação de profissionais de Educação Física pelos condomínios edilícios que optarem pela disponibilização de espaços de academias e equipamentos para os seus condôminos, mas não oferecerem os serviços de acompanhamento e orientação das atividades físicas, isto é, quando as atividades não forem, efetivamente, dirigidas.A justificativa do projeto de lei n.º 4.027/2018, que deu origem à Lei Estadual n.º 8.070, indica que o objetivo do diploma normativo seria “garantir os direitos fundamentais da sociedade fluminense, dentre eles o acesso às práticas saudáveis, sem riscos a sua integridade física e social”, além de proporcionar “maior segurança aos condomínios edilícios”, uma vez que estes estariam operando “com respaldo profissional do respectivo responsável técnico”.Sendo assim, a redação original do artigo 1º do projeto de lei n.º 4.027/2018 determinava que os condomínios edilícios que disponibilizassem espaços de academias deveriam registrar responsável técnico junto ao CREF da 1ª Região, sem mencionar qualquer outra condição ou limitação à referida obrigatoriedade.Contudo, após o parecer da Comissão de Constituição e Justiça da Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro no sentido da constitucionalidade do projeto de lei com a imposição de emendas ao texto original, o artigo 1º da Lei Estadual n.º 8.070/2018 foi aprovado com a sua redação atual, acrescido da expressão balizadora “quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”. A lei, no entanto, não esclarece o conceito de atividade física dirigida, permitindo o debate acerca das hipóteses de cabimento e aplicação da norma.De acordo com o Dicionário Priberam da Língua Portuguesa, o termo “dirigida” consiste no feminino singular particípio passado do verbo dirigir, que pode significar: “ter a direção de”; “ter poderes ou responsabilidades de administração, de gestão”; ou “orientar um grupo de pessoas”. A atividade física dirigida, por conseguinte, é aquela administrada, gerida ou orientada por uma terceira pessoa.O fato da Lei Estadual n.º 8.070/2018 só ter sido aprovada pela Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro após a inclusão das condicionantes (“quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”) em seu artigo 1º, ademais, deixa clara a intenção do legislador de limitar a aplicação da norma aos casos dos condomínios que ofereçam os serviços de orientação profissional das atividades físicas praticadas pelos condôminos. Em outras palavras, a lei determina que, caso o condomínio decida oferecer o serviço em questão, será obrigado a registrar um responsável técnico junto ao Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região.Por certo, a obrigatoriedade da contratação de professores para o acompanhamento das atividades desenvolvidas particularmente pelos condôminos nas academias dos condomínios configuraria uma limitação indevida à liberdade de utilização das partes comuns pelos condôminos, prevista pelo artigo 1.335, inciso II, do Código Civil brasileiro.Tal imposição não apenas limitaria o uso dos espaços de academia aos horários em que existissem professores disponíveis, mas também aumentaria substancialmente os gastos do condomínio, podendo até mesmo inviabilizar a instalação de academias em edifícios de menor porte.Tratar-se-ia, ademais, de um paternalismo desnecessário, tendo em vista que os condôminos possuem o direito, ratificado pela própria Lei Estadual n.º 8.070/2018[5], de contratarem professores de Educação Física (personal trainers) para orientarem, individual e particularmente, as suas atividades físicas nas academias dos condomínios.Destaca-se, por fim, que o próprio Conselho Federal de Educação Física explica, em seu website[6], que os condomínios só precisarão contratar profissionais de Educação Física quando as atividades da academia forem orientadas, e não quando apenas disponibilizarem o espaço e os aparelhos aos condôminos.Dessa forma, cabe a cada condômino assumir a responsabilidade pela prática de atividades físicas não supervisionadas nas áreas comuns do condomínio, não tendo a Lei Estadual n.º 8.070/2018, salvo melhor juízo, determinado a necessidade de acompanhamento por um profissional de Educação Física nestes casos.

Autor: Pedro Henrique Vianna Barbosa (publicado no JUS)

PODEMOS APLICAR A "LEI DA FICHA LIMPA" EM CONDOMÍNIOS ???

Você, caro leitor, certamente já leu, ouvi, ou mesmo discutiu, algo a respeito da Lei da Ficha Limpa, nome popular da Lei Complementar nº 135/2010.
Essa lei teve origem em um projeto de lei de iniciativa popular e, em pouco menos de um ano e meio, mais de um milhão e quinhentas mil assinaturas de eleitores de todo o Brasil foram arrecadadas propondo a regulamentação do parágrafo nono do artigo catorze da Constituição Federal de 1988, referente à questão das causas de inelegibilidade.
Art. 14. A soberania popular será exercida pelo sufrágio universal e pelo voto direto e secreto, com valor igual para todos, e, nos termos da lei, mediante:
§ 9º Lei complementar estabelecerá outros casos de inelegibilidade e os prazos de sua cessação, a fim de proteger a probidade administrativa, a moralidade para exercício de mandato considerada vida pregressa do candidato, e a normalidade e legitimidade das eleições contra a influência do poder econômico ou o abuso do exercício de função, cargo ou emprego na administração direta ou indireta.
Após muita polêmica e discussão, foi finalmente promulgada, em 04 de junho de 2010, a Lei Complementar nº 135 (lei da Ficha Limpa), alterando a Lei Complementar nº 64, de 18 de maio de 1990, que estabelece, de acordo com o §9° do art. 14 da Constituição Federal, casos de inelegibilidade, prazos de cessação, dentre outras providências, para incluir hipóteses de inelegibilidade que visam a proteger a probidade administrativa e a moralidade no exercício do mandato.
Como tivemos a oportunidade de assinalar em outro artigo em que abordamos a questão A Corrupção nos Condomínios e o Compliance: “Hodiernamente, o Brasil passa por um momento de grande instabilidade, oriunda das crises política, econômica e por que não dizer até moral que assolaram o país nos últimos anos. Basta assistirmos aos noticiários e lermos os jornais para que nos deparemos com escândalos diários de corrupção, com desvio de verbas, instituições que não atendem às suas finalidades, entre outras situações. Entretanto, essas práticas são visualizadas não somente em órgãos públicos, mas até mesmo nos condomínios.”.
Diante deste novo contexto, uma questão se apresenta:
A LEI DA FICHA LIMPA PODE SER APLICADA NOS CONDOMÍNIOS?
O Código Civil estabelece no se artigo 1.348 traça algumas linhas gerais das atribuições do síndico, cuja principal missão consiste na administração e representação ativa e passiva do condomínio, em juízo e fora dele, representando os interesses comuns, zelando pelo cumprimento da convenção, do regimento interno, devendo prestar contas à assembleia e impondo multas previstas na convenção e no regimento.
A previsão legal contida nos Artigos 1.347 e 1.348, ambos do Código Civil, estabelece tão somente que o síndico poderá não ser condômino, e que a prazo do seu mandato é de até dois anos.
As atribuições previstas ao síndico na legislação (Art. 1.348 do CC) não são taxativas, e a Convenção Condominial poderá determinar outras funções, sempre visando o interesse comum dos moradores.
O síndico é o representante da coletividade de condôminos, e, muito embora não haja previsão legal, a Convenção poderá estabelecer os requisitos necessários para a elegibilidade do seu representante.
Portanto, caberá à Convenção disciplinar a questão da eleição do síndico.
Não havendo disposição na convenção, esta poderá ser alterada.
Para tanto, em assembleia especialmente convocada para este fim, os condôminos, mediante a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos, conforme enuncia o Art. 1.351, 1ª parte do CC, para estabelecer os requisitos necessários para aqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico.
A adoção de tais mecanismos pelo condomínio através da Convenção não é vedada pelo ordenamento, pois o legislador confere aos condôminos o poder de legislar e criar regras de âmbito interno. Inclusive, o condomínio poderá adotar alguns dos requisitos estabelecidos pela Lei de Inelegibilidades (LC 64/1990).
DAS INELEGIBILIDADES E SUA APLICAÇÃO AOS CONDOMÍNIOS
Tomando emprestado o conceito de inelegibilidade definido por José Jairo Gomes[1], podemos entender que o condomínio tem liberdade em âmbito interno para definir os requisitos em que os possíveis candidatos deverão preencher se candidatar-se ao cargo.
Em outras palavras, a inelegibilidade do síndico consiste no obstáculo imposto pela convenção a todos aqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico, e não poderá receber votos dos condôminos, e, portanto, não poderá exercer a administração do condomínio.
Nesse sentindo, as hipóteses de inelegibilidades previstas LC 64/1990 (com as alterações promovidas pela LC 135/2010), ou mesmo na Convenção do Condomínio, abarcam algumas condutas hipotéticas, visando garantir a idoneidade daqueles pretensos candidatos que irão gerir recursos e interesses comuns. Vejamos alguns exemplos e sua correlação com os condomínios:
Inelegibilidade dos analfabetos e com mandatos cassados (1°, inciso I, alíneas "a" e "b", da LC 64/90)
Comentários – analfabetos:
O síndico deverá manter contato e fiscalizar prestadores de serviços e funcionários, atividade que demanda em grande parte a formalização e análise de contratos, o que torna praticamente inviável a realização dessas atribuições por pessoas analfabetas.
Comentários – Síndico com Mandato Cassado:
Por sua vez, o síndico poderá ser destituído pela assembleia (Art. 1.349 do CC) pela prática de irregularidades, deixar de prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio;
O ex-síndico, que teve o seu mandado mandato anterior revogado pelo condomínio, torna-se incompatível com o cargo por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), para exercer novamente o mesmo mandato;
Inelegibilidade dos que forem condenados, em decisão transitada em julgado ou proferida por órgão judicial colegiado (art. 1°, inciso I, alínea "e" da LC 64/90).

1. Crime contra a economia popular, a fé pública, a administração pública e o patrimônio público;

2. Crime contra o patrimônio privado, o sistema financeiro, o mercado de capitais e os previstos na lei que regula a falência;

3. Crime contra o meio ambiente e a saúde pública;

4. Crimes eleitorais, para os quais a lei comine pena privativa de liberdade;

5. Crime de abuso de autoridade, nos casos em que houver condenação à perda do cargo ou à inabilitação para o exercício de função pública;

6. Crime de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores;

7. Crime de tráfico de entorpecentes e drogas afins, racismo, tortura, terrorismo e hediondos;

8. Crime de redução à condição análoga à de escravo;

9. Crime contra a vida e a dignidade sexual; e

10. Crime praticados por organização criminosa, quadrilha ou bando.

Comentários – crimes praticados pelo candidato ao cargo de síndico:

Muito embora cada um desses tópicos comporte maiores digressões a respeito, para fins do artigo proposto, em havendo previsão na convenção, é legitimo àqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico, que apresentem certidão negativa de crimes (estadual, federal e eleitoral).
A inelegibilidade do síndico deverá ser aplicada após o trânsito em julgado de decisão penal condenatória ou proferida por órgão judicial colegiado, cargo por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), para exercer o mandato.
Inelegibilidade em virtude de rejeição de contas relativas ao exercício do cargos ou funções públicas por irregularidade insanável (LC 64/90, Art. 1º, inciso I, alínea "g")

Comentários – rejeição de contas do síndico:
O síndico tem o dever de prestar contas anualmente à assembleia (Art. 1.350 do CC);
A rejeição das contas poderá, ou não, cumular com outras sanções previstas na convenção;
Uma vez rejeitadas por irregularidade insanável que configure ato doloso por parte do síndico, havendo previsão na convenção, poderá por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), ser impedido de se alistar para um novo mandato.
Por fim, destacamos que não pretendemos esgotar o debate acerca do tema, apenas demonstrando a possibilidade de adoção de tais mecanismos pela convenção. Em todo o caso, o condomínio deverá consultar uma assessoria jurídica especializada[2], a fim de estabelecer os requisitos que poderão ser adotados pela convenção para aqueles que desejam exercer essa importante função de síndico.

NOTAS
[1] Denomina-se inelegibilidade ou ilegibilidade o impedimento ao exercício da cidadania passiva, de maneira que o cidadão fica impossibilitado de ser escolhido para ocupar cargo político-eletivo. Em outros termos, trata-se de fator negativo cuja presença obstrui ou subtrai a capacidade eleitoral passiva do nacional, tornando-o inapto para receber votos e, pois, exercer mandato representativo. Tal impedimento é provocado pela ocorrência de determinados fatos previstos na Constituição ou em lei complementar. Gomes, José Jairo. Direito eleitoral. 12. ed. – São Paulo: Atlas, 2016. P. 217.
[2] A esse respeito, confira-se o artigo "Por que contratar um Advogado para o seu condomínio?".

Autor: MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Palestrante, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso). (Texto originalmente postado no site jus.com.br)

POSSO SER OBRIGADO A CARREGAR MEU CACHORRO NO COLO DENTRO DO MEU CONDOMÍNIO ???

Alguns condomínios exigem que os moradores carreguem seus cachorros no colo, sendo proibido que sejam transportados no chão, sob pena de multa. Apesar de hoje em dia os animais de estimações serem muitas vezes considerados membro da família, ainda surgem muitos problemas quando estamos falando de condomínio. O condomínio não pode exigir que os animais sejam transportados somente no colo, pelos seguintes motivos:

1. Existe a falta de bom senso, já que podemos estar diante de moradores com mais idade, com problemas de saúde que impossibilitam carregar o animal no colo e até mesmo o tamanho e peso do bicho torna o transporte no colo inviável.

2. Impor tal medida fere o direito de propriedade do morador e o princípio da dignidade humana, portanto, é ilegal por não observar a lei e os princípios.

E se estiver prevista na convenção ou regimento interno? Mesmo que esteja prevista nas normas do condomínio, não pode ser exigido o transporte dos animais no colo. A convenção e regimento interno deve se adequar à lei, deste modo, não é permitido que seja estabelecida regras que não respeitam a lei. O que o condomínio pode fazer é impor, por exemplo, é o uso obrigatório de coleira e guias. É preciso que o síndico tenha consciência desta ilegalidade e não dê advertências ou aplique multas pelo de transporte do animal no chão. Ainda, deve o síndico informar todos os condôminos que mesmo que previsto nas normas do condomínio, tal conduta não pode ser exigida. Por fim, o ideal é que o síndico tome as medidas necessárias para revisar e alterar as normas que não estão de acordo com a lei. Mas levei multa por não carregar o cachorro no colo... e agora?A primeira coisa a se fazer é conversar com o síndico, caso não surta efeito, será necessário entrar com um processo para anular a multa. Ressalta-se que, não precisa esperar a multa para ingressar com o processo, caso já tenha recebido advertências e até mesmo cobrança dos demais condôminos. Só isso já permite entrar com um processo. (fonte: Jusbrasil dra Tatiane Rodrigues).

OBSERVAÇÃO DO BLOG: o morador e dono dos cachorros e/ou demais animais pode ser obrigado, alternativamente, a usar carrinho próprio para carregar animais. Fornecido ou não pelo condomínio. Dependerá das regras escritas aprovadas em assembléia. O melhor mesmo é, caso o assunto cause problemas dentro de qualquer condomínio, propor um item especifico no regulamento interno, amplamente discutido em assembléia de condôminos, onde o assunto seja detalhado. E aí, dificilmente qualquer juiz vai se opor já que o assunto foi amplamente tratado

O QUE PODE ACONTECER SE VOCÊ NÃO PAGAR A TAXA DE CONDOMÍNIO

Não pagar o condomínio pode ter um fim trágico: a perda do apartamento. A mudança das regras de cobrança em março de 2016, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com seus síndicos em uma tentativa de evitar a execução da dívida. Ao mesmo tempo em que fogem da via legal, porém, muitos desses mesmos devedores procuram a Justiça para “fazer do limão a limonada”: alvos de vexação e constrangimento por parte de vizinhos, acionam a Justiça com pedidos de indenização, muitas vezes bem-sucedidos nos tribunais. A jurisprudência é rica de casos bizarros de ações de devedores contra condomínios. Há mais de um registro de síndicos que passaram a violar a correspondência do inadimplente para verificar se ele tinha outras contas em atraso – e pagaram por isso. Situações em que o inadimplente foi hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar opinião, o que é ilegal. E inumeráveis histórias em que o devedor recebeu indenização após ser proibido de receber visitas, de usar o elevador social e áreas comuns no prédio, preterido em sorteio de vagas de garagem ou destituído de serviços do dia a dia, como a não distribuição da correspondência. Nas ações de pedido de indenização por danos morais e até algumas representações criminais, os juízes tendem a decidir a favor do condômino inadimplente – ainda que nem sempre seja assim. Entende-se, a princípio, que o devedor já está sendo punido pelas consequências da própria dívida – e a sanha incontrolada dos vizinhos em criar outras restrições seria desproporcional. O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil), e o devedor ainda pode ser obrigado a pagar uma multa punitiva (art. 1337 do Código Civil), cinco vezes o valor do condomínio, caso falte com frequência a esse compromisso. O tema é polêmico e, além da lei, a decisão depende da convenção do condomínio e, é claro, da interpretação do juiz em cada caso. “Na maioria das vezes, segue-se o entendimento de que não se pode proibir o uso de áreas comuns, por exemplo, mas já houve decisões de juízes permitindo restrições de uso da academia, da sauna”, exemplifica o advogado Tiago Dal Bo Pastore, especialista em Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados. “Se estiver na convenção [a previsão de restrição de espaços e serviços a condôminos inadimplentes] e ficar comprovado que outros condôminos estão sofrendo prejuízos muito grandes com essa inadimplência, há juízes que dão essa possibilidade de restrição, mas essa questão não está pacificada nos tribunais, uma das partes pode ganhar uma liminar, ser cassada posteriormente, depende muito da interpretação de cada juiz”, completa o advogado Bruno Schirati Guimarães, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR. Sorry, the video player failed to load.(Error Code: 101104). Para o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro da lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”, pelo bom senso e também porque multiplicar as humilhações pode custar caro, com os custos de eventuais processos. “Ele só é devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e volta a ser um condômino com todas as prerrogativas”, afirma. Além disso, ele lembra que nas circunstâncias previstas em lei (art. 1351 do Código Civil) é preciso contar com o voto do inadimplente em uma assembleia. “Com a ausência do voto dele nesses casos específicos, prejudicaria o condomínio duas vezes: pela inadimplência e pela impossibilidade de alcançar aquele quórum necessário para a unanimidade”, diz. O melhor caminho para o condomínio quando há atraso no pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. “Não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas processuais]”, afirma Alexandre Marques, lembrando que há casos circunstanciais, como o desemprego ou problemas familiares que, resolvidos, permitem ao proprietário o saneamento rápido das dívidas. Mesmo assim, quando há contumácia em não pagar, não há outra solução. “O devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora”, continua Marques. Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do dinheiro em contas bancárias ou de bens, o próprio imóvel em questão ou outros. Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.

(Fonte: Gazeta do Povo)

QUANDO A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ESTA DESATUALIZADA E COMO MODIFICA-LA

A convenção de condomínio é um dos conjuntos de normas mais importantes para regular as relações em torno dele. O Código Civil traz regras que devem ser cumpridas por todas as demais leis condominiais. Por esse motivo, trazemos a solução para o caso em que a convenção de condomínio está desatualizada em relação à lei federal. O “novo” Código Civil é uma lei federal (Lei nº 10.406/2002) que foi promulgada em 2002. Uma convenção de condomínio desatualizada é aquela escrita conforme as normas anteriores àquele ano, quando tratar sobre a mesma matéria. Quando a convenção trata de forma diversa um assunto que também é abarcado pelo Código, está violando a lei.Isso porque, no Direito Brasileiro, existe uma hierarquia de normas, sendo que a lei inferior deve estar de acordo com a lei superior. Aplicando isso ao condomínio, temos a seguinte ordem hierárquica: Constituição, leis, convenção de condomínio, regimento interno e deliberações da assembleia (documentadas em ata). Ou seja, a convenção sempre deve estar de acordo com o Código quando falarem sobre o mesmo assunto. Se o Código não tem disposição sobre determinada matéria e a convenção possui, ainda que seja anterior à lei, não estará desatualizada. Ou ainda, se a lei aborda um assunto de forma genérica e a convenção obedece ao preceito genérico, mas estabelece regras mais específicas, também não a viola.Um exemplo interessante é o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil. Ele dispõe que “os votos [nas deliberações de assembleia]serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituiçãodo condomínio”. O Código apresenta, dentro do direito das coisas, as disposições sobre a propriedade, e, consequentemente, sobre o condomínio. Os principais pontos abordados são: 1)Definição e registro do condomínio edilício; 2)Direito e deveres dos condôminos; 3)Convenção de condomínio; 4)Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais); 5) Assembleias; 6)Extinção do condomínio; 7)Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas. O Código Civil dispõe que a realização de obras úteis no condomínio depende de voto da maioria dos condôminos. Se a Convenção de Condomínio for anterior a 2002 e prever um quórum de aprovação diferente do que foi estabelecido pela lei, ela está desatualizada. Por isso, o síndico dos condomínios instituídos anteriormente a esta data deve rever os pontos que podem estar em desconformidade com o Código Civil, a fim de evitar o conflito de normas que pode surgir. Em geral, são as cláusulas que envolvem prazos, como o mandato do síndico e dos membros doConselho Fiscal, e quóruns (convocação de assembleia, deliberação e aprovação). O síndico que perceber que a convenção do condomínio está desatualizada, seja anterior ou não ao Código Civil, deve convocar uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir as disposições da lei condominial. A alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Se você é síndico e percebeu que a convenção de condomínio não está de acordo com o Código Civil, deve proceder ao ajuste para evitar conflitos de normas.

(Fonte: TudoCondo)

SE A ABERTURA DO PORTÃO DO CONDOMÍNIO INVADIR A CALÇADA PMSP PODE APLICAR MULTA...

No último dia 19, foi publicado no Diário Oficial um decreto do prefeito da cidade de São Paulo, Bruno Covas (PSDB), proibindo que portões e cancelas automáticas invadam a rua durante o curso de sua abertura. O decreto inclusive engloba portões já instalados e dá aos proprietários dos imóveis 6 meses para providenciar a adaptação. 

DECRETO

“Os portões e cancelas automáticas pivotantes ou basculantes que permitam acesso de veículos ou pessoas ao interior de imóveis não poderão, em seu movimento de abertura, fechamento ou travamento, projetar-se para fora do alinhamento do imóvel”, diz o Artigo 2º do Decreto nº 58.275. Foram consideras quatro alternativas para regularizar os portões já instalados:

1. instalação de sensor eletrônico que ao detectar a passagem de pessoas e/ou veículos trave seu funcionamento;

2. instalação de sinalização sonora e luminosa com acionamento 15 segundos antes da abertura do portão;

3. conversão dos portões basculante ou pivotante para deslizantes;

4. adaptar para que portão abra para dentro do imóvel, e não mais para fora.

Caso o portão do imóvel não siga o decreto, o proprietário será intimado e terá 30 dias para corrigir o dispositivo. Em caso de descumprimento, será aplicada uma multa de R$ 250 reais e em caso de reincidência, a multa será reaplicada a cada 30 dias.

ATÉ QUE ENFIM A FARRA DA CONTRIBUIÇÃO SINDICAL ACABOU...

Na verdade sinto-me homenageado. A pelo menos 16 anos defendo em assembleias, assim como junto a funcionários de prédios, condôminos e condomínios que ninguém pague um tostão a qualquer sindicato.

O Supremo Tribunal Federal (STF) declarou, nesta sexta-feira (29/6), constitucional a contribuição sindical facultativa, um dos pontos mais sensíveis da reforma trabalhista.

A maioria dos ministros considerou que a Constituição não fixou uma norma rígida em relação às formas de financiamento dos sindicatos, passível de mudança do Congresso. Os ministros entenderam ainda que a liberdade sindical tem relação com a autonomia do trabalhador.

Os ministros analisaram um pacote de 19 ações diretas de inconstitucionalidade contra a reforma e uma ação declaratória de constitucionalidade a favor da mudança na legislação. Na ações contra a facultatividade, as entidades sindicais argumentaram que a mudança da reforma impactava significativamente as receitas e as negociações de acordos coletivo.

O relator, ministro Edson Fachin, ficou vencido e prevaleceu a divergência inaugurada pelo ministro Luiz Fux, que defendeu que a mudança na legislação foi uma opção legítima do Congresso Nacional.

(fonte: Jota Info)

CONDOMÍNIO PODE SIM USAR JEC (Juizado Especial Civil)

Condomínio é um “coletivo de cidadãos, pessoas físicas com interesses comuns que partem da aquisição da propriedade e sua conseqüente manutenção”. Por ser um coletivo, a discussão sobre sua personalidade jurídica causa muitas dúvidas. Se ele não é considerado pessoa física nem jurídica, sua natureza é anômala ou híbrida. Mas é certo que ele pode contrair obrigações e adquirir direitos. Diante dessa possibilidade, o condomínio como autor no juizado especial não seria de se estranhar.Mas é permitido? O condomínio pode ser autor no JEC? O JEC – Juizado Especial Cível – é um tribunal conhecido por facilitar o acesso à Justiça, já que os procedimento nele utilizados são muito mais simples do que nos tribunais “comuns”.Com menos solenidades, os processos no JEC tem um andamento mais célere.Porém, para que isso fosse possível, a Lei nº 9.099/95, que o instituiu, colocou alguns limites quanto ao valor e objeto da demanda, bem como quem pode ser autor ou réu no tribunal.No artigo 8º, § 1º da lei, não há expressa previsão sobre o condomínio como autor no Juizado Especial.Entretanto, o Fórum Nacional de Juizados Especiais, local onde os juristas tentam consolidar um entendimento sobre os assuntos afetos ao JEC, já se manifestou diversas vezes a favor da atuação do condomínio como autor no Juizado Especial. Veja:Enunciado nº 128 (FONAJEF):O condomínio edilício, por interpretação extensiva do art. 6º, I, da Lei nº 10.259/2001, pode ser autor no Juizado Especial Federal.O assunto ganhou novos contornos, porém, com o advento do Novo Código de Processo Civil (2015).O Enunciado nº 9 (FONAJE) dizia expressamente que “o condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art.275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil”, que tratava das “ações de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio”.Porém, o novo Código nada disse sobre o tema, motivo pelo qual a discussão continua e não há um posicionamento definido sobre o condomínio como autor no Juizado Especial.Diante da divergência existente inclusive nos tribunais sobre essa possibilidade ou não, a posição que se mostra mais equilibrada é que o condomínio pode ser autor se for representado por pessoa física e se a ação for uma ação de cobrança, já que assim não comprometeria a celeridade proposta pelo Juizado.Como funciona quando o condomínio quer propor uma ação?Na ausência de unanimidade sobre a possibilidade do condomínio como autor no Juizado Especial, a primeira coisa a saber quando se quer propor uma ação é se o JEC local receberá as ações do condomínio.As ações no Juizado Especial têm o limite de 40 salários mínimos.Se o valor da ação for até 20 salários, o condomínio não precisaria de acompanhamento de advogado. Acima disso e até o limite máximo, é preciso contratar um profissional para propor a ação.Em qualquer caso, porém, recomenda-se o auxílio jurídico para resguardar o síndico ou o administrador de qualquer problema.O advogado juntará todos os documentos necessários para ajuizar a ação, preencherá o requerimento com dados pessoais das partes, os fatos, o valor da causa e os pedidos.Se o valor da causa exceder 40 salários mínimos, é possível propô-la, desde que se abra mão do valor que exceder tal limite.Quem representa o condomínio em juízo?De acordo com o novo CPC (art. 75), “serão representados em juízo, ativa e passivamente o condomínio, pelo administrador ou síndico”.No mesmo sentido, o Enunciado nº 111 (FONAJE): “o condomínio, se admitido como autor, deve ser representado em audiência pelo síndico”, salvo se o síndico houver transferido os poderes de representação mediante aprovação da assembléia.O condomínio como autor no Juizado Especial é um tema controverso, e não há um posicionamento definido. Nos locais onde se admite a ação do condomínio como autor, seu representante será o síndico ou o administrador.

(Fonte: TudoCondo e ADIMPLENTE COBRANÇA CONDOMINIAL)

VOCÊ SABIA QUE PODE PERDER SEU APARTAMENTO OU CONJUNTO COMERCIAL POR DIVIDA TRABALHISTA DO SEU CONDOMÍNIO ?

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.

No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.

“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.

Bem de família

Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.

“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.

O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.

Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.

Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida. 

( Lorena Lucena Tôrres /www.lucenatorresadv.com)