ALERTE SEUS PORTEIROS...ASSALTOS A CONDOMÍNIOS DIFERENTES...

No último dia vinte e três um assalto a Condomínio no Bairro Santo Amaro, São Paulo, capital, chamou a atenção. A ação começou com o sequestro de um dos porteiros bem próximo de sua casa. Ao sair para trabalhar ele foi abordado por três falsos policiais e foi obrigado a facilitar a entrada do bando no Condomínio. Só aí ficou sabendo que o Condomínio onde ele trabalhava seria assaltado. E se não colaborasse seus familiares morreriam. Soube também que a três meses vinha sendo seguido. Dezoito homens armados faziam parte do bando e invadiram o Condomínio de casas. Por sorte, a mulher do zelador desconfiou e ligou para a polícia, que foi acionada.
Alerte seus funcionários sobre a necessidade de prestar atenção no trajeto entre o trabalho e sua residência. Evite também bordar o nome do Condomínio nos uniformes. Eles viram um chamariz perdurados nos varais do quintal onde o trabalhador muitas vezes lava sua roupa e divide espaço com outras famílias e eventuais meliantes. Peça a eles que evitem comentar sobre seu trabalho nas "rodas" de amigos, mesas de bar, etc. Mudar o roteiro de idas e vindas também pode ser uma boa opção.

CREDITOS A RECEBER DE IMPOSTOS DOS CONDOMÍNIOS

Em São Paulo muitos Condomínios nem sabem. Mas poderiam se beneficiar dos créditos da "Nota Fiscal Paulista", programa do Governo do Estado, e na Nota Fiscal Eletrônica (NF-e), programa na Prefeitura de São Paulo, logicamente esta última voltada apenas ao âmbito do Município.

Os Condomínios são consumidores de valores altos. E em sua maioria com Nota Fiscal. Seja a manutenção dos elevadores, a empresa de terceirização de portaria, cada uma das demais manutenções, etc. vão gerando créditos significativos.

Se o prédio esta em obras, os valores são maiores ainda.

Se o seu Síndico não sabia, informe-o (e fique preocupado, pois ele deveria saber). Se sua Administradora ou seu Contador não alertou-lhe, lamento. Significa que você esta mal assessorado.

Isso sem falar se alguém já não usou esse crédito em benefício próprio. O que é um crime como qualquer outro. Fique alerta. Aprende a defender o que é seu.

VEJA O QUE ACONTECE QUANDO O SÍNDICO EXAGERA NA PUNIÇÃO...

A Justiça Estadual, em primeira instância, condenou Condomínio localizado em Porto Alegre a pagar indenização de R$ 1 mil por danos morais a casal de moradores que teve acorrentado veículo estacionado de forma irregular em área interna do conjunto residencial. A decisão foi proferida pelo Judiciário de Porto Alegre, no último dia 18.

A ação declaratória de nulidade de débito com indenização por danos morais foi movida por um casal de moradores do Condomínio Edifício Jardim Alcântara. Segundo eles, o réu acorrentou motocicleta de propriedade dos autores, em novembro último, sob a alegação de que o veículo se encontrava irregularmente estacionado, em área não permitida.

Os autores rebelaram-se, também, contra a multa aplicada e contra o ressarcimento pretendido pelo Condomínio em razão de terem posto no lixo as correntes usadas para prender a moto.

No entendimento do Juiz , embora respaldada em deliberação e aprovação em assembleia de moradores, a decisão do Condomínio foi primária e rudimentar, além de interferir com o direito de posse ou de propriedade dos condôminos no que respeita à limitação do uso de seus veículos automotores.

A decisão mostra-se abusiva e, no ponto, ilegal por interferir com os direitos de propriedade, de posse, uso, gozo e fruição dos condôminos em relação a seus veículos, afirma a sentença. Diz-se que a assembleia tudo pode, mas devem ser respeitados os limites da lei, sendo flagrantes no caso as violações ao Código Civil , bem como ao artigo 5º da Constituição.

Segundo o julgador, o poder de polícia que se reconhece aos condomínios e a seus administradores, por seus síndicos, não pode chegar a tanto, sob pena de instaurarem-se, na esfera privada, instâncias semelhantes às dos departamentos de trânsito e das delegacias de polícia. As portarias dos prédios de apartamentos, e outros, passariam a contar não mais com porteiros, mas com xerifes ou delegados de condomínio. E, no caso do réu, mais um pouco, serão providenciadas algemas e celas para os condôminos reincidentes, observa o magistrado. Providências simples, como cadastrar todos os moradores e seus veículos mostram-se bastantes e suficientes para prescindir da drástica medida de aprisionamento dos autores, acrescentou.

Não obstante, não vejo como acolher o pedido quanto à declaração de inexistência de débito, prossegue o Juiz. A multa está prevista nas leis internas do condomínio, além de ter sido referendada pela assembleia. Não se discute que houve infração por parte dos autores. Assim, inexorável, em razão do exposto, a incidência de multa, acrescenta. No que se refere ao ressarcimento da corrente, que os autores confessaram jogar fora, tratando-se de equipamento não de propriedade deles, devem reparar o prejuízo causado ao réu.

BRIGA DE JOGADOR DO GRÊMIO EM SEU PRÉDIO TEM MUITO PRA ENSINAR

Na madrugada do último domingo um jogador do Gremio de Porto Alegre foi protagonista de uma briga séria no Condomínio onde mora. Embora estejamos bem distantes do fato, a reportagem de um jornal fornece informações interessantes. Conta que o salário do jogador é R$ 250.000,00. Que ele foi multado pelo clube em 20 % do salário (só por causa da briga em seu prédio). A alegação do clube é por ele "se envolver em confusão". O clube informa ainda que ele é reincidente, visto que já houve outros problemas no Condomínio onde mora. Conta ainda a reportagem que o jogador promoveu uma festa dentro do apartamento dele, em homenagem a esposa, com mais de 50 convidados. E que a confusão começou quando os seguranças do prédio pediram para o jogador abaixar o volume da música. O jogador chutou a porta de entrada do prédio, arrebentou placa do Condomínio e ameaçou agredir os seguranças, que acionaram o Síndico. O jogador, não satisfeito, subiu ao apartamento do Síndico, tentou invadi-lo e fez ameaças de morte. O episódio, claro, foi para na Delegacia e o Síndico, que é advogado, registrou boletim de ocorrência. Muitas vezes ocorrem esses episódios nos prédios em geral. Há aqui o total desrespeito ao príncipio da vida em comum. Um número significativo de pessoas não pode e não deve morar em Condomínios. Esse perfil de "ser humano", de carater absolutamente egoista e orgulhoso, não percebeu que morar em Condomínios exige respeito as regras, aos horários e ao bom senso. O condomínio, se não o fez, deve multar o jogador como fez o seu próprio clube. O Novo Código Civil permite que a Assembléia de Condôminos aplique a "Multa por Comportamento Anti-Social" que pode variar entre 5 e 10 vezes o valor da cota condominial.

TROQUE SUA ADMINISTRADORA VELHA POR UMA EMPRESA NOVA...

Nesta semana conversei longamente com Síndicos e Corpos Diretivos que estão deixando grandes Adminstradoras e contratando empresas menores, mais jovens e comprometidas com resultados. Demonstram enorme descontentamento com tais empresas que repetidas vezes se "vendem" no mercado como especialistas. Uma delas até lançou recente campanha publicitária insinuando que há muitos "amadores" no mercado.
As principais reclamações são recorrentes: envolvimento "zero" destas grandes empresas com os problemas dos condomínios, gerentes desinteressados e desconhecedores dos assuntos importantes, cobranças extorsivas, descompromisso com melhores condições e preços para o Condomínio e o fato de se sentirem "mais um" nestas grandes empresas.
Surpreende que os executivos destas grandes Administradoras não consigam perceber o desejo destes novos dirigentes de prédios, Síndicos e Conselheiros. A começar pelo raciocínio básico destas relações entre Condomínios e Administrtadoras: como pode uma administradora ter interesse em reduzir despesas de um Condomínio se a sua remuneração esta ligada a arrecadação deste mesmo prédio. Se vc não sabe, a maioria destas "jurássicas" empresas cobra uma percentagem da arrecadação dos prédios como taxa de administração. Portanto, quanto maior forem as despesas, maior a arrecadação destas Administradoras. Pobres coitadas que ainda não perceberam que o mundo esta antenado. Que as pessoas, ao clique do mouse, podem pesquisar, informar-se e sentirem-se enganadas. E que num teste básico de eficiência corporativa, a grande maioria destas grandes administradoras não seriam aprovadas. Só sobrevivem porque um número muito grande de pessoas são desatentas, despreocupadas e não fazem contas. Vc que me lê...vá pesquisar. Descubra como é remunerada a administradora do seu prédio. Descubra se o seu prédio é obrigado a pagar taxa para emitir boletos ou se cobram a parte o "gerenciamento Tributário". E faça barulho. Envolva-se. Reclame. Questione. É o seu dinheiro que esta indo para o ralo...

Demorou... mas condomínios podem cobrar juros superiores a 1% dos devedores

 

A matéria abaixo, do site "Última Instancia", tras nova luz para o assunto:
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que os condomínios poderão cobrar juros acima de 1% ao mês sobre dívidas de taxas condominiais, bastando que a cobrança seja aprovada na convenção de condomínio.
A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, que julgou uma ação do Condomínio Jardim Botânico VI, em Brasília, contra um condômino que não pagou as taxas referentes ao período de abril a novembro de 2001.
A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, concluiu que o condomínio pode decidir o valor dos juros moratórios em assembleia, mesmo após o Código Civil de 2002 ter entrado em vigor. O código prevê o limite de 1% ao mês para juros moratórios no caso de inadimplência das taxas condominiais.

GRANDES JORNAIS...GRANDES ERROS...

A responsabilidade de quem escreve nos jornais é sempre muito grande. Jornais de grande circulação devem ter ainda maior responsabilidade. Além da pretensa "formação de opinião", atribuição tão comum, há uma outra talvez tão séria quanto a primeira e relegada a segundo plano: disseminar verdades. Ou mentiras...ou variações das duas. E sem deixar claro o que seria uma ou outra. Ou sem deixar claro tratar-se de opinião ou conceito do entrevistado ou do especialista consultado. E não uma regra a ser seguida.
Um grande jornal de São Paulo traz matérias frequentes na área que atuo. A pergunta de um assinante, no último Domingo: "...o presidente de uma Assembleia de Condomínio tem de ser eleito entre os presentes ?...neste tipo de reunião é preciso informar o número dos apartamentos inadimplentes e o nome dos respectivos moradores ?".
Respondendo a primeira pergunta, um Advogado consultado provavelmente pela redação, começa bem: "...O Código Civil não traz uma regra...mas por analogia...indica ser escolhido entre os presentes." Óbvio. Quem poderia ser presidente se não um entre os presentes?
Em seguida, esmaga a obviedade: "Em qualquer caso, A Convenção e o Regulamento Interno...(surpresa!!!) devem ser observados..." Claro que devem. Alias, se assim não for feito, a Assembleia não tem valor.
No trecho seguinte começo a ficar preocupado: "O que merece maior atenção, APESAR DE NÃO HAVER VETO NA LEI (grifo nosso), é o fato do Sindico não presidir os trabalhos." Como assim? Se a Lei não prevê, de onde tirar essa estapafurdia regra ? Mas o texto explica, debitando o motivo ao advogado: "...se ele for destítuido ou acontecer algum problema com suas contas (SIC), ele poderá tumultuar o andamento da Assembleia ou não assinar o documento que deve ser levado a registro." Fiquei pasmo.
Parte o ilustre Doutor do principio que Sindico é vigarista. Ou que Sindico corre constantemente o risco de ser destituído. E para que isso não seja obstruído, é melhor não deixa-lo ser presidente nunca...esse mal carater do Sindico. Isso não funciona assim. E é muito triste perceber um grande jornal aceitar esse ponto de vista. Como verdade.
Um Sindico, em nome da transparência, deve por si mesmo rejeitar a Presidência. Inclusive para que fique claro sua isenção no trato e na condução dos trabalhos de uma Assembleia, onde sim, muitas vezes, pode haver questionamentos sobre seus atos. Mas longe esta a simples proibição, que só deve ocorrer quando as Convenções e Regulamentos  assim estabelecerem.
Quanto a segunda pergunta, uma boa gestão e/ou administradora sabe que deve, no inicio dos trabalhos, "abastecer" o Presidente com uma lista completa de inadimplência. Isto porque é comum a Convenção restringir ações ao inadimplente na Assembleia. Jamais tal lista deve ser divulgada em público, ao contrário do que diz a reportagem, quando afirma que " a prática...pode ser considerada abusiva". Claro que é abusiva. E se desrespeitada pode obrigar o Condomínio a pagar indenizações em processos por constrangimento e danos morais.
Mas há outro absurdo. Em determinado ponto sugere que "o secretário...de posse da listagem de inadimplentes NÃO PERMITA A ASSINATURA DA PAUTA (ele quis dizer lista de presença) E VOTO DOS MESMOS (grifo nosso). Completa dizendo que "os devedores" PODEM PRESENCIAR. Ora. quantos equívocos. Jamais um secretário deve agir como o proposto por este advogado. O secretário só deve, após todos os presentes assinarem a lista de presença, discretamente demonstrar ao Presidente que há inadimplentes presentes. Isto para que o Presidente desconsidere, caso a Convenção do Condomínio assim o determine, o voto do devedor em qualquer assunto. E se possível sem fazer menção disso. Se o Presidente não for discreto e "vazar", publicamente, a inadimplência corre-se, de novo, o risco acima citado de constrangimento. No caso de uma votação nominal, o Presidente deve deixar de chamar o inadimplente. Se questionado, o Presidente deve pedir ao interessado que dirija-se a mesa para receber, discretamente, do secretário,  se possível fora do ambiente da Assembleia, os motivos da desconsideração do voto, enquanto o Presidente dá andamento aos trabalhos. Tenho notado demais essa diferença entre quem "opera" para quem "escreve" sobre o direito. Assim como a diferença entre quem dá "palpites" na área para aquele que é especialista. O mercado se "inunda" de curiosos, dando aqui e ali, suas "colaborações", que recebem tratamento de "verdades". De qualquer forma, muito triste que esse grande jornal acomode esse tipo de prática.   

QUANDO PAGAR ACUMULO DE FUNÇÃO A ZELADOR...

Recebo muito perguntas sobre aspectos legais trabalhistas referentes a funcionários de Condomínios. O pagamento ou não de acúmulo de função a zeladores, porteiros ou faxineiros é pergunta recorrente e tem variações importantes de estado para estado e até mesmo de cidade para cidade.
O que vc precisa conhecer para tratar deste assunto é a Convenção Coletiva de Trabalho da sua região. Aqui em São Paulo, por exemplo, há junto a Convenção o "anexo I", onde consta o seguinte texto, quando se refere as funções do zelador, que uso como exemplo: "são atividades do zelador, SALVO PREVISTO EM CONTRATO DE TRABALHO, as seguintes tarefas:" e passam a descrever algumas atividades. Destaquei esse trecho para deixar claro que basta vc incluir todas as tarefas que deseja sejam executadas pelo zelador no contrato de trabalho para não precisar pagar acúmulo de função.

INQUILINO NÃO DEVE PAGAR DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

Fico surpreso que possam existir ainda Administradoras de Condomínio que "soltam" um boleto de cota condominial sem respeitar a separação das despesas. Me "caiu" nas mãos ontem um boleto, balancetes e uma ata de um Condomínio que informava aos condôminos que era necessário fazer um rateio extra, pois havia um "deficit" de 15 mil reais.

Fui analisar os balancetes. Entre as despesasa ordinárias encontrei "instalação do sistema de cameras", "moveis para o hall", "tapetes", "carrinho de carga e descarga", etc. Tudo errado.

Que triste. Minha amiga me consultava se ela, como inquilina, devia pagar esse "deficit". Claro que não. Inúmeras despesas eram extraordinárias. Todos os itens acima somavam mais de 15 mil reais. E portanto, Síndico e Administradora pagavam despesas extraordinárias, de proprietários portanto, com dinheiro da conta Ordinária.

Preste atenção vc aí, no seu boleto de Condomínio, e não pague mais do que vc deve.

JUDICIARIO OBRIGA A RETIRADA DE ANIMAIS BARULHENTOS DO CONDOMÍNIO

Na mesma semana que falei sobre isso no "Manhã Gazeta" recebi o informativo da AABIC falando sobre esta decisão do Judiciário do último dia 16/08. Foi aqui em São Bernardo do Campo. Um casal foi condenado a retirar os animais sob pena de multa diaria de R$ 1.000,00 por dia de atraso. Ainda pagar indenização a quem reclamou do barulho. 

Agora o melhor e mais interessante é que o Condomínio foi condenado tambem, e pagará indenização, por não atuar no sentido de coibir o problema. Sem dúvida, muda um paradigma nas decisões judiciais.

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,provocadas pela utilização de propriedade vizinha.” diz a sentença.

Há uma co-responsabilidade que foi acertadamente percebida pelo magistrado. Que bom. Parabéns a Juiza Gabriela Fragoso Calasso Costa.