Comportamento anti-social expulsa morador de condomínio sim. É a Justiça que determina.

Eu sempre afirmei, e fui muitas vezes questionado, se, de fato, chegaríamos a ter um morador afastado de sua propriedade por comportamento anti-social. Esta sentença, que segue os preceitos estabelecidos pelo artigo 1.337 do Código Civil, que prevê a imposição de multa, e outras providências nos demais artigos, contra o morador que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio vem referendar tal posição. Porém, o dispositivo não impede a adoção de varias outras medidas, a fim de se obstar a continuidade de graves violações aos direitos dos condôminos. 

O entendimento é da 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao condenar um morador que tinha comportamento antissocial e agressivo com os vizinhos à perda do direito de uso do apartamento e à impossibilidade de reingresso não autorizado nas dependências do condomínio.

De acordo com os autos, após a morte dos pais, o imóvel passou a ser ocupado pelos três filhos. No entanto, desde 2010, um dos herdeiros, que seria usuário de drogas, passou a apresentar comportamento antissocial, agressivo e intimidador contra vizinhos, além de destruir e degradar áreas comuns do prédio, praticar furtos e até ameaçar de morte outros moradores.

Apesar de reiteradas multas, o réu não apresentou mudanças de comportamento ou atitude, o que levou o condomínio a ajuizar a ação. O desembargador Milton Carvalho, relator do recurso, destacou que o Código Civil, ao prever a imposição de multas, também não veda outras medidas que possam ser adotadas pelo condomínio.

"Com efeito, ao lado da penalidade pecuniária prevista, é possível impor ao condômino antissocial outras medidas que assegurem aos condôminos a incolumidade e tranquilidade que se espera. Portanto, a despeito da ausência de previsão legal, admite-se o pedido de exclusão de condômino nocivo", escreveu o magistrado.

Carvalho negou o pedido feito pelo condomínio para obrigar os donos a vender o apartamento. Para o relator, a remoção do infrator já é suficiente e eficaz para "pôr fim aos males de que padecem os demais condôminos em virtude do convívio com o réu", considerando também que as coproprietárias "não deram causa ao comportamento nocivo do irmão". A decisão foi por unanimidade.

Processo 1001406-13.2020.8.26.0366 ( Fonte: Consultor Jurídico/Tábata Viapiana)

QUARENTENA DEIXA OS SÍNDICOS LOUCOS...

Em mais de cem dias de quarentena, ninguém que sobreviveu ao contágio (e não teve pessoas amadas infectadas, claro) sofreu mais com os humores alterados pela pandemia do que o síndico ou a síndica. "A treta é diária, das 6h às 5h59", conta uma amiga, sob anonimato, que trabalha em uma administradora de condomínios e em tempos pandêmicos tem sido mais demandada do que as forças de estabilização e paz da ONU.   A razão é matemática: mais gente em casa, mais conflito produzido em horário comercial. Sobretudo para quem tem criança, há meses sem poder descarregar a energia acumulada nos playgrounds dos prédios e condomínios onde os moradores viraram lobistas da própria causa. Sobra para o síndico mediar, sob ameaças recorrentes de impeachment e processos judiciais, os inúmeros pedidos para abrir/fechar as áreas comuns e/ou tomar providências contra quem se aglomera em volta da quadra esperando sua vez de jogar.  Entre as reclamações mais comuns está a de vizinhos incomodados com o bate-bola dentro de apartamentos. E as denúncias nos grupos de WhatsApp contra quem agora circula sem máscara.  No BBB do condomínio, todo mundo sabe quem testou positivo para covid-19 e ainda assim desceu para levar o lixo. "O fato é que começaram a reparar muito mais na vida alheia. Todos sabem quem está recebendo visitas em casa. Quem está fazendo churrascos. Quantas vezes o vizinho vai ao mercado. Quantas vezes brigou com o filho. Até o cachorrinho que antes não incomodava virou transtorno", conta uma gerente do caos em processo também de canonização. Há alguns dias, perguntei à DataRede, a lista de amigos das redes sociais, como é ser síndico em tempos de pandemia. Os desabafos vieram em toneladas. Das encrencas mais pesadas que me contaram está a história da síndica de um prédio do interior que teve de tomar uma decisão a respeito de quatro arquivos de áudio gravados por uma senhora que monitorou por duas semanas as atividades sexuais do vizinho solteiro que recebia visitas às terças e quintas, sempre pela manhã. O moço recebeu uma notificação para pegar leve na atividade sonora. E a delatora recebeu um alerta de que expor a vida privada das pessoas era crime. Em outro prédio da mesma cidade, uma moradora cansada do isolamento decidiu vestir o biquíni e tomar sol no parapeito de um apartamento sem sacada –gerando aglomeração de olhares curiosos e pânico pelo risco de despencar a qualquer momento. Sobrou, claro, para a síndica. Na maioria das vezes, o fio de tensão é solto pelos motivos mais banais. Dias atrás, a síndica do prédio onde mora uma amiga, em São Paulo, colocou no elevador um aviso de que as obras poderiam ser retomadas, desde que seguidas algumas regras. Uma vizinha colou um textão ao lado dizendo que não era hora de retomar as obras coisa nenhuma. E deixou um espaço para votação. Outra vizinha colou um bilhete indignada com a falta de empatia de quem pretende fazer obras numa pandemia. Até que os papéis desapareceram e foram substituídos por uma circular da administradora lembrando que não se pode colar cartazes nas áreas comuns.  Teve o caso também de um síndico que precisou tomar providências após uma vizinha encharcar o elevador de álcool em gel e provocar um curto-circuito, além de um prejuízo considerável, na geringonça. Ouvi ainda a história de um morador que cansou de ouvir a reclamação do vizinho de baixo e arremessou o cocô do cachorro, o pivô da querela, no quarto do reclamante. E de um advogado que enviou um manifesto ao síndico porque precisou interromper uma disrupção intestinal duas vezes para atender ao interfone da portaria que tocava insistentemente. No documento, repleto de detalhes sobre suas disfunções, ele alegou perseguição por parte do condomínio. "Isso demonstra bem como está o estado psicológico das pessoas", resume uma amiga.  Os episódios jogam uma nuvem de desconfiança na ideia de que a pandemia ajudaria os seres humanos em geral, e os que vivem em condomínio em particular, a repensarem hábitos e reforçarem os laços comunitários de solidariedade. Uma gargalhada tensa é como a maioria dos síndicos com quem conversei responde a essa suposição.  "Vimos, sim, muitas demonstrações de empatia e solidariedade. Tenho relatos de vários condomínios que souberam de pessoas doentes, foram aos mercados para eles, ajudaram idosos. Que fazem campanha para terem mais paciência com barulho", diz a amiga. "Mas o que realmente assusta é a quantidade de pessoas que se comporta como se isso tudo fosse mentira. Viver em condomínio é gerenciar o coletivo e muitas pessoas não sabem viver na coletividade. Toda semana alguém tenta reservar o salão de festas. E toda vez os funcionários precisam explicar que o salão não está aberto e são xingados, ouvindo que eles estão contribuindo para uma farsa. Sobrou para os síndicos a obrigação de controlar a vida das pessoas." Outra amiga resume: "Tem uma galera fazendo home office e acha que não pode ter barulho porque está trabalhando ali o dia inteiro. E não é assim, né? Os vizinhos fazem o que com as crianças? E os adolescentes que querem tocar instrumento? Vontade de dizer 'o mundo não parou porque você está trabalhando de casa, alecrim dourado'". Alguém vai querer mesmo se candidatar a síndico na próxima assembleia?

(BLOG DO PICHONELLI - Matheus Pichonelli)

PROFISSIONALIZAR A FUNÇÃO DE SÍNDICO... A QUEM INTERESSA ???

Entre os projetos de lei que tramitam no Congresso, pelo menos um está dando o que falar no cenário condominial. É o PL 348/2018, de autoria do Senador Hélio José (PROS/DF), que trata da regulamentação da profissão de Síndico não condômino. A conversa ganha o tom polêmico com a entrada do Conselho Regional de Administração (CRA), que reclama a responsabilidade sobre a categoria do síndico profissional. Duas perguntas básicas norteiam essa discussão: É realmente necessário a regulamentação da profissão do síndico profissional? Uma vez regulamentada, a profissão deve estar vinculada ao CRA?Uma terceira pergunta se encaixa às duas fundamentais: Algumas autuações já vêm sendo aplicadas pelo CRA em empresas de síndicos profissionais pela ausência de registro no conselho. Elas são válidas? SíndicoNet buscou a opinião de advogados especialistas em direito condominial, representantes do CRA esíndicos profissionais para analisar as questões que permeiam o momento de transição do síndico profissional. Há aqueles que acreditam na regulamentação da profissão e no vínculo com o CRA, e os que não veem com bons olhos o caminho que se apresenta. Acompanhe e tire as suas conclusões.
O Projeto de Lei 348/2018 ainda está em análise junto a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (Secretaria de Apoio à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania). Basicamente, visa instituir aregulamentação da profissão do síndico não condômino e o seu registro no CRA. Outros aspectos e responsabilidades, como competências, renúncia, dever de prestação de contas, destituição e o uso de procurações nas assembleias condominiais, também constam no projeto.Aqui, por ora, separamos os artigos mais importantes especificamente sobre a regulamentação da profissão:
O PL altera o Artigo 1.347 do Código Civil para fazer constar:“Art. 1.347. ........................................................................§1° O síndico não condômino, pessoa física ou jurídica, deve possuir habilitação profissional para a função.§2° A habilitação para a função de síndico profissional depende de registro específico no Conselho Regional de Administração, após aprovação em exame de conhecimentos técnicos a cargo da referida entidade, vedada a exigência de diploma, neste caso.§3º O Conselho Federal de Administração poderá regulamentar, com base em estudos das estruturas curriculares, os tipos de diplomas, técnicos, de graduação e de pós-graduação que habilita automaticamente o titulado ao registro específico de que trata o § 2º, independentemente do exame de conhecimentos mencionado no mesmo parágrafo.§4° A pessoa jurídica, para exercer a função de síndico profissional, deve possuir registro específico no Conselho Regional de Administração que será deferido mediante a comprovação da existência em seus quadros de responsável técnico habilitado e registrado na forma do § 2º.”A possibilidade da regulamentação polariza as opiniões e o tema "regulamentação" não vem de hoje. Na verdade, virou conversa recorrente no segmento condominial há, pelo menos, cinco anos – época em que a figura do síndico profissional ganhou força. A discussão sobre a real necessidade de se regulamentar a profissão do síndico divide as opiniões. Há quem seja totalmente a favor, há quem se coloque radicalmente contra. Argumentos para justificar ambas as posições não faltam. Alguns falam sobre reserva de mercado profissional e de interesse político. Outros destacam que o síndico profissional atuou até aqui com competência, ainda que apresente variadas formações profissionais. Não faltam, também, os que apontem o aumento de burocracia e a inutilidade da regulamentação, argumentando a ausência de benefícios ou qualquer relevância. Em contrapartida, grupos defendem que, a partir da regulamentação, o profissional passa a ter maior comprometimento e responsabilidade no desenvolvimento das suas funções. Isso porque ele estaria guiado por regras mais claras e fiscalização. A sociedade seria preservada de riscos e prejuízos decorrentes da atuação de profissionais que entregam trabalho com baixa qualidade.Segundo essa linha de pensamento, a regulamentação ajudaria a reduzir o número de síndicos profissionais com pouco preparo e capacitação para exercer as funções exigidas, e atender às demandas que são cada vez mais complexas. Nesse mosaico de ideias, muitas vezes opostas, nós do SindicoNet acreditamos ser de fundamental importância que você conheça os argumentos que movem cada posição sobre a validade de se regulamentar a profissão do síndico não condômino.
POR QUE ELES SÃO CONTRA“No Brasil, regulamentação de profissão, na maioria dos casos, é comparável a criação de ministérios. Funcionam de maneira similar, com muitas promessas aos trabalhadores, pouca ou nenhuma entrega e muito favorecimento a uma minoria bem relacionada”, afirma Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.
Em suas palestras pelo Brasil, Karpat questiona a plateia sobre o que de bem a intervenção do Estado faz pelos profissionais, com dois exemplos: o médico e o professor, na sua opinião, as duas profissões mais importantes para um país. “Lembro a eles que diariamente professores são agredidos em sala de aula e ganham pouco; assim como os médicos, que em sua maioria ganham muito mal e, quando trabalham para hospitais públicos, não têm o mínimo de recursos para salvar vidas humanas”.O fato de os síndicos não condôminos atuarem com ou sem formação específica – e, assim mesmo, exercerem seus cargos com competência – se coloca como forte crítica à regulamentação.
“A exigência de qualificação, ou mesmo de filiação a um órgão de classe profissional como condição essencial para atuar profissionalmente, soa-nos um tanto radical. É mais do que conveniente que haja uma reflexão mais detida e nos vários vieses sobre a questão”, pondera o advogado Alexandre Marques.
“Sindicatura é um cargo eletivo, logo os condôminos elegem a pessoa, física ou jurídica que entendem estarmais apta para a função”, acrescenta o advogado André Junqueira. Junqueira destaca, ainda, que o projeto de lei cria uma reserva de mercado, mas não necessariamente positiva, tendo em vista que os cursos de Administração formam gestores de empresas e não de condomínios.Segundo o Código Civil de 2002, explica o advogado Zulmar Koerich Jr., a figura do síndico relaciona-se com o papel de um mandatário, um representante da coletividade e não um administrador propriamente dito.“Ele está submisso a determinações e limitações postas por uma assembleia de condôminos, que, por sua, vez, é o verdadeiro órgão de comando dentro do condomínio”.
POR QUE ELES SÃO A FAVORRosely Schwartz, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP), esclarece em nome do Grupo:
“A normatização será bastante positiva, pois dará à sociedade maior segurança de que o condomínio está sendo administrado por pessoas capazes, responsáveis e éticas”. 
Outro ponto de alerta beneficiado pelas normas, segundo Rosely, é a preservação da qualidade. Nesse caso, Ela se refere aos síndicos que assumem uma quantidade exagerada de condomínios e acabam não dispondo de tempo suficiente para a gestão: "Como alternativa, eles adotam o envio de prepostos despreparados, sem ao menos ter sido acordado em assembleia que a administração seria realizada com a participação de uma outra pessoa".
“A valorização do profissional e um trabalho responsável irão eliminar com o tempo a reputação negativa que paira sobre os síndicos de uma forma geral. Corrigir essas distorções é do interessede todos os síndicos profissionais. A repetição de evidências negativas poderá manchar e degradaruma atividade que possui um futuro promissor e merecedor de muito respeito”, afirma a coordenadora do GEAC.O advogado Cristiano de Souza Oliveira acrescenta:
“Este profissional estará sob o manto de uma autarquia fiscalizadora que possui um código de ética. Um porto seguro da sociedade para poder reclamar, ter uma resposta punitiva, se for o caso e conforme a questão, ver omau profissional expulso do órgão e fora do mercado”.
A disputa dos conselhos pelo registro do síndico
Um dos maiores pontos de tensão dessa discussão é a inclusão na PL 348/18 do CRA como o possível responsável pela “zeladoria” da profissão do síndico não condômino. Ou seja, uma vez aprovada a lei da regulamentação, os síndicos estarão vinculados ao CRA.
O debate continua aquecido. Especialistas atestam a legitimidade de o CRA representar a categoria; mas outros, igualmente experts no segmento condominial, são contra. Questionam, inclusive, o porquê de ser o CRA, e não outra entidade, como CRECI, por exemplo. 
AS OPINIÕES A FAVORNa definição de Cristiano Oliveira, síndico de um condomínio, por lei (art. 1347 do CC) é quem administra o condomínio conforme as funções que lhe são impostas também pela legislação (art. 1348 do CC, pela convenção condominial e pela própria função de administrar).
“Na nossa língua portuguesa, das cinco definições de administrar, todas levam a entender que seria um terceiro que ministra, gerencia, faz gestão de algo para alguém. Logo, não há outra interpretação, senão que o síndico administra o condomínio como um gestor financeiro, patrimonial e de pessoas”. Para Oliveira, qualquer meio de se alterar a interpretação da língua portuguesa, seria uma visão míope da realidade.
AS OPINIÕES CONTRAEm definição oposta, o advogado Zulmar Koerich Jr. resume:
“A terminologia “administrar” decorre da lei, quando esta trata no art. 1347 do Código Civil que será exercida por um síndico, e não como identificador da atividade. O termo administrar, então empregado, encontra-se em seu sentido lato, amplo, não se identificando com aquelas elencadas pelo art. 2º da Lei nº 4.769/65”. “Síndicos podem ser advogados, síndicos podem ser engenheiros, síndicos podem seradministradores, síndicos podem não ter formação e serem excelentes gestores. Em um país que o presidente da república não precisa ter formação, exigir uma formação específica à função de Síndicos é de total incoerência”, reforça Ricardo Karpat.CRA já vem autuando síndicos profissionais
Na interpretação de que o síndico exerce a "administração do patrimônio condominial", o CRA de Santa Catarinatem autuado tanto pessoas jurídicas quanto micro empresários individuais, notificando-os a inscreverem-se no Conselho sob pena de multa. Também tem ajuizado execuções fiscais diante da não inscrição, para cobrança de multas. A autuação destes profissionais têm sido frequente, noticiada por síndicos nos grupos de WhatsApp.Conforme Zulmar Koerich, as autuações têm sido feitas sob o fundamento de que há necessidade de garantir um mínimo de proteção à coletividade, submetendo os síndicos profissionais à fiscalização ética e disciplinar.
O ponto que pega na discussão é o fato de um projeto de lei não ser lei. O que, na opinião dos advogados, torna a autuação ilegal. “Projeto de lei não cria obrigações, premissas ou responsabilidades pelo seu descumprimento. Tem tanto valor quanto se não existisse, sendo apenas uma expectativa”, resume.
Veja aqui um artigo do advogado Zulmar Koerich sobre as autuações do CRAA PALAVRA DO GEAC-CRA"Como já esclarecido, as atividades pertinentes ao campo da administração estão regulamentadas pela Lei Federal nº 4.769, de 09 de setembro de 1965 e pelo Decreto nº 61.934, de 22 de dezembro de 1967 e da Resolução CFA nº. 463/2015, cujo o oferecimento dos serviços está atrelado à habilitação da empresa.
Faz parte das atividades dos Conselhos fiscalizar o exercício das atividades profissionais, que poderão ocorrer por denúncias, análise de material de divulgação e informações cadastrais".
“Essa função tem sido cada vez mais cobrada pela sociedade e pelos próprios profissionais já habilitados, que observam uma concorrência desleal no mercado”, conclui Rosely. 
O que pensam os síndicos profissionais
“Não acho lógica a necessidade de os síndicos profissionais serem vinculados ao CRA. Nossa profissão é, antes de tudo, multidisciplinar. Precisamos ser um pouco engenheiros, entender de animais, de conceitos jurídicos, de gente – também de administração, entre tantas competências. Eu, particularmente, sou advogada de formação, com pós-graduação e especializações. Outros síndicos profissionais não têm formação e são bons profissionais. Obviamente, quanto maior a capacitação e o aperfeiçoamento, melhores condições o síndico terá para desenvolver um bom trabalho. Quanto à regulamentação em si, acho que pode ajudar na melhor qualificação e profissionalização. Mas isso nada tem a ver com ser ou não vinculado a um conselho.” Priscilla D’Onofrio, síndica profissional“Acho a proposta de entrada no CRA, contida no PL 348, sem pé nem cabeça. Tomando um aspecto simples, síndico é considerada uma atividade-meio e não atividade-fim. Ele é um mandatário do condomínio, um maestro de uma grande orquestra e conta com uma administradora para executar os serviços administrativos. Ele, em si, é um gestor-mandatário. Falando sobre o aspecto do que custa isso, no meu caso, que tenho uma empresa constituída, já pago impostos altos. Não pagaria uma anuidade para um conselho que não representa a minha classe, nem exige um exame como faz a OAB, onde, aliás, prestei como advogada. Caso um dia fosse regulamentada, nossa profissão deveria ter um novo órgão, que representasse de verdade a nossa classe.” Vanessa Gantmanis Munis, síndica profissional“Abri uma empresa de sindicatura por exigência de condomínios que se sentiam inseguros na contratação de pessoa física. Muitos síndicos que se dizem profissionais, são despreparados e/ou mal intencionados. Estão prejudicando o mercado condominial e dificultando o caminho para pessoas honestas que pretendem trazer excelência na gestão profissional. Acredito que a regulamentação, associada com o CRA, trará regras mais segurança e garantias para os contratantes/condomínios. Com o apoio do CRA, os profissionais poderiam se associar para reciclar seus conhecimentos, praticar networking, participar de debates/conversas do dia a dia condominial, buscar apoio administrativo, jurídico, técnico e compartilhar do respeito e da segurança para atuarem como profissionais.” Sandra Vergara Anticaglia, administradora e síndica profissional“É comum relatos de síndicos moradores que, meses depois de assumirem, abdicam do cargo quando percebem que a função exige maior preparo, seja na área administrativa ou no trato com funcionários e condôminos. A falta de mínimo preparo do síndico, seja ele morador ou não, tem produzido desgastes e prejuízos para os condomínios. Além de trazer maior organização para o setor, a regulamentação da profissão deixará clara e evidente a necessidade da qualificação profissional para o candidato a ocupar o cargo de síndico. Acho necessário que a capacitação seja gerida por um órgão regulador como o CRA, que já determina em seu código de ética a responsabilidade que o profissional de Administração deve guardar. Espero que o CRA zele pela profissão do síndico, desenvolva as melhores práticas, promova eventos, debates e cursos; enfim, cuide para que maus profissionais não tragam prejuízos aos condomínios.” Joel Sebastião Januário da Silva, síndico profissional Em resumo
Não se sabe, ainda, quando o PL 348/18 será aprovado ou não. Embora seja muito importante para o setor condominial, a pauta não é uma prioridade no Congresso tendo em vista a Reforma da Previdência. Antes de aprovado, o ideal é que o tema seja mais debatido. Muitos players estão envolvidos – com opiniões divergentes, mas também complementares. As partes ouvidas nessa reportagem concordam que o projeto precisa ser revisado em diversos pontos. Deu para sentir que a conversa vai longe. Todos devem ser ouvidos e suas opiniões discutidas. Vemos essa ebulição de modo positivo, pois mostra movimentos de mudança, de questionamento e o debate remete a maturidade. O síndico profissional vive um momento de ampla transformação no seu perfil profissional, com novas atribuições e competências, passando a atuar como um gestor. Seus desafios serão grandes nesse futuro que já se delineia.Ele, mais do que ninguém, precisa participar dessa discussão. ( Matéria original SINDICONET)

STJ DECIDE QUE CONDOMÍNIOS NÃO PODEM PROIBIR ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO NAS UNIDADES.

Os condomínios não podem mais proibir animais de estimação, desde que eles não coloquem em risco a segurança e a tranquilidade dos demais moradores, determinou o STF (Supremo Tribunal Federal) em mai/19. Mesmo se a Convenção assim determinar. Defendo a anos tal postura e fico feliz pela decisão. A sentença se deu após o julgamento do caso de uma moradora de um condomínio em Samambaia, cidade-satélite de Brasília, que possui uma gata de estimação. Depois de entrar na Justiça em 2016 para manter o animal no apartamento, a mulher teve o caso negado em primeiro e segundo grau. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que não há prova concreta de que o animal provocaria prejuízos à segurança, higiene, saúde e sossego dos demais moradores. Portanto, a determinação do condomínio era ilegítima.

CONSTRUTORAS ENTREGAM PRÉDIOS SEM VAGAS DE GARAGEM SUFICIENTES. É CERTO ISSO ???

Observe, meu atento leitor, que o caso abaixo ilustrado pelo advogado deixa claro que alguns apartamentos tem matricula com especifico direito a vaga de garagem enquanto outros não. Portanto, não há que se falar em culpa da construtora, mas sim desatenção de quem compra sem conhecer a documentação do imóvel. Vamos ao parecer:

 "O Condomínio X, localizado na Rua/Travessa X, n° X, cidade X, Paraná, por meio da Ilma. Sra. X, investida na condição de Síndica, cf. poderes que lhe foram regularmente outorgados, formulou a mim, em 13 de março de 2007, pedido de parecer jurídico.Em suma, a solicitação apresenta o seguinte teor: “Tendo em vista que o número de vagas de garagem do Condomínio X é inferior ao número de unidades imobiliárias existentes; que tem evoluído consideravelmente o número de reclamações quanto à falta de vagas; que alguns moradores estão tendo que guardar seus veículos em estacionamentos privados ou nas ruas próximas; e que não há – a princípio – solução imediata para obter melhor aproveitamento do espaço útil destinado aos carros, requer consulta sobre a situação jurídica das garagens, e eventuais soluções que possam ser tomadas.”Pois bem. Detendo-me cuidadosamente sobre os documentos apresentados, pude vislumbrar as seguintes impressões. De plano, me parece tranquila a incidência da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – que rege o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias – ao caso presente. O imóvel objeto de análise foi consolidado nos anos 70, e a própria Convenção Condominial remete expressamente àquela lei (vide).A referida legislação traz, como um de seus nortes, a vinculação obrigatória entre as unidades imobiliárias a serem vendidas e as frações ideais determináveis ou determinadas relativas à garagem. Neste sentido o texto do art. 2°, §1°: “O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ... será tratado como objeto de propriedade exclusiva ... e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.”Como se denota do dispositivo ou a matrícula imobiliária atribui a propriedade de determinada garagem à determinado apartamento, ou o faz indicando fração ideal de terreno, na hipótese de “venda na planta”.O intuito do legislador foi – como é intuitivo – orientar a elaboração de futuras Convenções Condominiais e Regulamentos Internos; evitar o surgimento de litígios afetos à utilização das garagens; e prevenir os compradores sobre as vagas de estacionamento no momento da aquisição imobiliária.A razão do registro público, repisamos, é estabelecer a publicidade necessária para que o interessado – antes de celebrar o contrato de compra e venda – verifique a exatidão das confrontações do imóvel comercializado junto à repartição competente, comparando-o com outras unidades, além de perscrutar possíveis ônus reais que pesem sobre a propriedade (v.g. hipoteca, penhor, etc.).É certo que se trata de uma ficção legal, mas uma ficção que resguarda a segurança jurídica própria dos atos solenes, evitando que à todo momento se alterem situações sedimentadas, ao sabor do humor dos contratantes ou terceiros.Compulsando as matrículas dos imóveis em questão, em especial as de n°s X e Y, constata-se que de fato determinadas unidades foram contempladas com, verbis, “...a VAGA para estacionamento de um automóvel de passeio, com fração ideal de 0,042221722, do terreno foreiro”, enquanto outras não a discriminaram.O art. 228 da Lei 6.015/73 – que rege os registros públicos – prevê que “a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado ... mediante elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”, sendo certo, portanto que – caso haja – qualquer registro anterior à matrícula guardará correspondência com a mesma.Melhor sorte não assiste à averbação da Convenção Condominial na 6ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba, em 07 de dezembro de 1974. A Matrícula é lançada no Livro n.2 de Registro Geral (art. 176), enquanto a Convenção de Condomínio é averbada no Livro n.3 de Registro Auxiliar (art. 178). O número de ordem determina a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente (art. 186). As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro (art. 225, §1°).Disso resulta que – embora o instrumento particular da Convenção possa ter relativizado o uso da garagem, por debilidade cadastral e/ou conveniência administrativa – jamais aniquilou o arquétipo de propriedade inicialmente concebido pela incorporadora, fundado evidentemente no reconhecimento do espaço físico limitado da garagem em relação ao número de unidades autônomas comercializáveis. São imperativas as disposições do registro imobiliário contra os contratantes e terceiros (erga omnes), nos termos do art. 1.227 c/c. art. 1.245 caput e §1° do Código Civil, devendo a prenotação anterior prevalecer à posterior.Também não há que se falar em posse ad usucapionem de quaisquer condôminos, porquanto atos de permissão ou tolerância – v.g. Convenção Condominial Coletiva afastando por conveniência a incidência de lei – não induzem posse, senão mera detenção (art. 1.208 CCB).De qualquer modo, a Usucapião Ordinária exigiria justo título, boa-fé, e prazo ininterrupto de posse contínua e incontestada por 10 anos, cf. art. 1.242 do Código Civil. A Usucapião Extraordinária exigiria prazo de 15 anos de posse ininterrupta, mansa e pacífica, cf. art. 1.238, do mesmo diploma.Tendo em vista que as garagens até o momento – embora delimitadas – remanescem sendo indistintamente utilizadas, não haveriam meios de comprovar, s.m.j., posse individualizável distinta das demais, e sem qualquer interrupção.Não é outra a posição do E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná[1], em casos similiares (negritei):

DECISÃO: ACÓRDÃO os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em composição integral, por unanimidade de votos, em rejeitar os embargos infringentes, nos termos do voto. EMENTA: EMBARGOS INFRINGENTES. USUCAPIÃO. VAGA DE GARAGEM. PERMISSÃO DE UTILIZAÇÃO POR PARTE DO ADMINISTRADOR PREVISTA NO REGULAMENTO DE GARAGEM DO CONDOMÍNIO. ATO DE MERA TOLERÂNCIA, QUE NÃO INDUZ POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. 1. Só é suscetível de aquisição via usucapião aquilo que pode ser objeto de posse. 2. A permissão de utilização, ao administrador, de uma vaga extra na garagem do Edifício, prevista no Regulamento do Condomínio, é ato de mera tolerância, que não induz posse. 3. Embargos Infringentes rejeitados.

Convém mencionar que a observância da equação legal garagem/veículo busca tutelar não apenas o direito individual de cada condômino à fruição dos espaços, mas também e principalmente, atender limitações administrativas de segurança, evitando, p. ex., problemas de evacuação do prédio na hipótese de incêndio.Possíveis insurgências dos condôminos prejudicados orbitam inequivocamente a esfera de direitos obrigacionais – é dizer – da responsabilidade civil, pelo que eventual erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo (art. 171, II do CCB), ou omissão de fato determinante nas vendas ad corpus ou ad mensuram (art. 166, III do CCB) devem ser apuradas em ação própria, movida contra quem lhes deu causa.Do exposto, a retificação da Convenção Condominial para adequá-la à prenotação anterior e a restrição ao uso da garagem mediante ação judicial pertinente – por iniciativa do Ilma. Sra. Síndica ou 2/3 de votos do total de condôminos (art. 25, § único da Lei 4.591/64) – será legítima, porque atenta ao interesse coletivo do Condomínio e à lei." (parecer do eminente Dr. Alexandre Rocha Pintal)