COBRANÇA DE CONDOMÍNIO FICOU MUITO MAIS RAPIDA

Com a entrada em vigor do  CPC novo , Como cotas condominiais passaram a ter Natureza de título executivo extrajudicial , O Que Torna A SUA cobrança Pela via judicial Rápida MUITO MAIS. 

Embora o Código Processual Civil de 1973 determinava that cotas condominiais Devam Ser cobradas POR Meio do Procedimento Sumário - rito processual Mais Célere - Esse Procedimento de cobrança judicial, ASSIM AINDA, E MUITO Moroso e desgastante PARA O condomínio.  

ISTO SE Dá em Razão de that o Procedimento Sumário disponibiliza Ao condomino inadimplente Uma série de Defesas e Recursos processuais Que, na maioria das vezes, São utilizados Tão SOMENTE COM O Fim de procrastinar O Processo. Nesse Procedimento, se da Uma fase de Conhecimento, na qua se produzem Como Necessárias Provas para quê o julgador tenha Elementos suficientes Paragrafo proferir Uma Sentença that aplique o Direito ao Caso concreto.

De: Não obstante, o Código Civil imponha o Pagamento do rateio de despesas de condomínio, MUITAS vezes ESSA imposição TEM desconsiderada SIDO POR condóminos Que o fazem com Apoio NAS Normas processuais, Que, Como dito Acima, nada Mais fazem Fazer that dificultar a cobrança das cotas condominiais NÃO Pagas.  

O rateio dessas despesas Mediante o Pagamento da cota de e O Que Motiva a Constituição de Um condomínio. A SUA Razão de Ser E hum Solidariedade EXISTENTE Entre OS locatários proprietários OU, Ao Passo Que decidem viver Nesse tipo de Organização com o intuito de unir esforços Para usufruir de Uma Infraestrutura Que nao seria económicamente Possível Manter sem a Ajuda de SEUS PARES. Certo É, portanto, that o inadimplemento de hum condomino reflete diretamente NAS Contas do Condomínio, Fazendo recair Sobre os demais moradores OS Encargos extras resultantes da falta de Receita.  

ESSES Motivos levavam à DISCUSSÃO Acerca da necessidade de Dar As taxas e As despesas condominiais Força de título extrajudicial Executivo, Que, em beneficio do Credor condomínio, diminuiria, E MUITO, o ritmo do Procedimento Utilizado judicial cobrança Como Meio Paragrafo SUA. O Credor NÃO Precisa Passar Por Um penoso Processo de Conhecimento Para a execução posterior, Quando Se trata de título executivo extrajudicial. No anterior modelo processual Civil ( CPC / 73), essas taxas Só ganhavam Força de título executivo QUANDO NÃO cabe Mais recurso contra a Sentença that condenou o condomino inadimplente a Pagar.

Tendo o título Força executiva extrajudicial, Uma Pela SUA cobrança via Feita E em judicial Menos Tempo do Que se ELE NÃO tivesse este status, posto that NÃO E Necessário o ajuizamento de Uma Ação Ordinária, Onde há Uma fase de Conhecimento, podendo, o Credor , ingressar diretamente com Uma Ação de execução Para perseguir Seu crédito. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor E Como as cited Já Paragrafo Efetuar, Dentro Fazer dias Prazo de Tres, o Pagamento da Dívida, soluçar pena de constrição patrimonial, Regra esta que foi mantida Cabelo Novo CPC .

O acerto legislativo elencar Ao Como taxas e despesas condominiais sem rol dos Títulos Executivos extrajudiciais - Artigo 783 , inciso VIII da Lei 13,105 / 2015 - se Dá em Razão de that o título executivo extrajudicial, expressando Obrigação Certa, líquida e exigível, E Composto Cabelo . Conjunto da convenção de condomínio Desta, se extrai o Critério de divisão das despesas dentre Como unidades autónomas condominiais -. da ata de assembleia aprovando o Orçamento, da discriminação Fazer Débito, Bem Como da Prevista Dados PARA O Seu Vencimento Já a passiva sujeição na execução decorreria DO ARTIGO 1.336 faze Código Civil , that impõe Ao condomino o Dever de "contribuir despesas Pará Como fazer Condomínio na proporção das SUAS frações ideais, salvo disposição em contrario na convenção ". ASSIM, NÃO há necessidade de hum Processo de Conhecimento Para declarar Que o título de e exequível, QUANDO ELE Já Contém de Todos os Requisitos de existencia de hum título executivo, Faltando APENAS UMA LEI que outorgue o status de tal.     

Com hum vigor entrada em Fazer novo CPC , um dos MAIORES avanços, Nenhum ramo do Direito Imobiliário, Uma foi Mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais, O Que afastará a necessidade de o condomínio Passar Cabelo Moroso e desgastante Processo de Conhecimento para quê receba Seu crédito, bastando proporcionalidade Ação de execução de título executivo extrajudicial. 

Fonte: Conjur.

FECHAMENTO DE SACADAS SEM LAUDOS TÉCNICOS... CUIDADO SÍNDICOS E ASSEMBLEIAS...

A implantação indevida de cortina de vidro em sacadas pode causar sobrecarga de uso e causar patologias sérias, podendo levar a(s) sacada(s) ao colapso( ou seja, desabar).

Portanto, nos prédios mais antigos, nada de autoriza-las sem os laudos necessários. Isso porque de repente todas as unidades podem resolver fechar as sacadas com vidro. E o peso não é pequeno. Nos prédios mais novos, cabe consultar a construtora sobre se os cálculos estruturais consideram ou não a hipótese de fechamento.

O laudo estrutural, feito por engenheiro especializado, para implantação de cortina de vidro ( mais conhecida como fechamento de sacadas com vidro) assim como demais estruturas, é um estudo complexo, onde o foco principal é analisar a estabilidade da estrutura, inspecionar toda a fachada e sacadas, garantir a segurança da edificação e fornecer os procedimentos corretos para instalação da cortina de vidro. O laudo será fornecido juntamente com a ART. 

Lembrando que obrigação do síndico exigir e manter estes laudos, assim como de reformas das unidades com ART.

Tudo para atender as Normas: ABNT NBR 16280:2014 – (Reforma de Apartamentos) Reforma em edificações, NBR 5674 – Manutenção de edificações e a ABNT NBR 13572:1996 – Perícias de engenharia na construção civil. 

ATÉ QUE ENFIM A PUNIÇÃO AO INADIMPLENTE CONTUMAZ...

Me sinto homenageado. Defendo esse ponto de vista desde 2003... Vejam só a matéria do JUSBRASIL , do dr. Mário Luiz Delgado

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020, que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, além da multa moratória de 2%. Trata-se de importante decisão para o resgate da combalida situação financeira da maioria dos condomínios.

No âmbito do condomínio edilício, o Código Civil dispõe sobre a aplicação de dois tipos de multas: a moratória de 2%, cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de pagar a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na convenção. A multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336. As compensatórias estão previstas no art. 1.337. Em face de terem origens diversas, poderão ser cumuladas.

A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular maior participação dos condôminos nas assembleias.

Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode, como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.

Entre os deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do art. 1.337.

Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja acumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores.

São dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Este fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da impontualidade, onde o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.

Pacto. O comportamento contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.

O parágrafo único do art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção.

A multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo conjunto à custa dos demais condôminos.

Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.

Importante registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial.

SÍNDICO DEVE EXIGIR "A.R.T." EM REFORMAS DE APARTAMENTO

Fomos surpreendidos em 2012 por uma tragédia no Rio de Janeiro, quando um prédio no auge dos seus 20 andares ruiu e, um passado de histórias, sonhos e, principalmente: vidas foram ceifadas em poucos segundos.Muito se especulou, muito se sugeriu, várias denúncias, boatos e relatos de ex-condôminos, funcionários e testemunhas davam conta que uma obra executada em um dos pavimentos do edifício teria sido a responsável pelo desmoronamento.De concreto, até hoje, os verdadeiros culpados não foram localizados e continuamos sem uma resposta satisfatória para a tragédia. Restando, portanto, somente, orarmos pelas vidas que se foram e pelas famílias que ficaram. Não tardou, e em poucos minutos, uma legião das mais diversas especialidades surgiu, debates foram criados, culpados apontados, políticos sugeriram leis mais severas, especialistas das mais variadas áreas, desde engenheiros a advogados conferiram pareceres, mas, nada, absolutamente nada, foi mudado e, ainda hoje, reformas e alterações são realizadas sem a devida prudência dos proprietários e condomínios.Uma onda de pavor se instaurou. Do dia para noite todo e qualquer ruído proveniente de unidade vizinha era motivo de alarde. Condôminos, síndicos e funcionários preocupados em buscar uma resposta que pudesse evitar que tragédias como aquela ocorrida, se repetisse.Visando orientar síndicos e condôminos e, sabendo que a maioria das Convenções e Regulamentos de Condomínios são silentes quanto à definição de regras para obras ocorridas em unidades autônomas, devemos analisar a situação de forma individualizada a fim de não instituirmos uma conduta punitiva ou demasiadamente restritiva.Inicialmente, caso a Convenção ou o Regulamento não descrevam as regras para o início de obras de reforma, adaptação ou mesmo decoração nas unidades, o síndico, pautado na regra estabelecida pelo artigo 1.336, II do Código Civil, deve solicitar ao condômino a apresentação do laudo fornecido por especialista. Laudo este que deve estar acompanhado da correspondente ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) deste profissional, atestando que não há risco a integridade física do condomínio ou dos demais apartamentos.Contudo, antes de qualquer atitude mais severa, o síndico e os demais condôminos devem zelar pelo respeito ao direito de propriedade inerente a cada unidade e, entender que não é qualquer modificação ou mesmo barulho produzido no interior da unidade que possa ser objeto de questionamento. Exemplificando: a mera utilização de furadeira ao pendurar quadros, espelhos ou mesmo outros objetos, ou, o simples bater de um martelo ou, ainda, a realização de pintura no interior da unidade não devem criar a interferência do condomínio, através de seu representante legal.Dessa forma, obras realizadas em consonância com o manual do proprietário, que respeitem às normas municipais e, estejam dentro do horário permitido pela convenção ou regulamento interno, não devem ser objeto de questionamento seja pelos demais moradores seja pelo síndico.Entretanto, em uma reforma em que se note um barulho excessivo ou, ainda, que crie uma grande quantidade de entulho ou poeira, deverá ser interrogada pelo síndico e, neste caso, através de uma notificação ou mesmo, um pedido informal, ser exigida a apresentação da ART pelo responsável pela reforma.Caso, a exigência do síndico não seja atendida pelo condômino responsável pela obra, medidas jurídicas deverão ser imediatamente tomadas a fim de se evitar maiores consequências aos demais condôminos, ao condomínio ou mesmo a transeuntes ou imóveis existentes no entorno do edifício.

Autor: Paulo Caldas Paes. Advogado da ig, Paes & Moreira advogados e coordenador da comissão de direito imobiliário da OAB Subseção Barueri.

CATORZE ANOS ESPERANDO APROVAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO

Em uma semana, dezenas de barracos surgem no horizonte de uma ocupação irregular no Distrito Federal. Enquanto isso, quem tenta criar um condomínio particular legalizado na região precisa esperar por décadas. É o caso do Residencial Jardim dos Eucaliptos, próximo ao Jardim Botânico, que passou 14 anos na Justiça para que o projeto de parcelamento do solo fosse aprovado. Dentro de alguns anos, ainda sem prazo definido, o local de oito hectares deve receber cerca de 200 moradores. Para o Governo do Distrito Federal, o tempo para deferimento foi mais amplo do que deveria justamente por causa da incidência de parcelamento irregular do solo em diferentes regiões da unidade federativa, mas entende que colocar em prática condomínios legalizados pode diminuir a recorrente clandestinidade. “Completamos 14 anos tentando aprovar o projeto certinho, cumprindo  a legislação. Nunca vi demorar tanto. Somos quatro donos de uma região de 80 mil metros quadrados e, para nós, a decisão é uma satisfação, mas ainda temos muitos passos pela frente”, diz o advogado Wagner Gonçalves.Wagner se refere às etapas de infraestrutura necessárias após a aprovação do projeto urbano pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan), que recomendou que o projeto   de drenagem pluvial garantisse a execução do sistema até o lançamento final no córrego autorizado pelo governo, além de questões de mobilidade e acessibilidade.Há exatamente um ano, o parcelamento já havia sido aprovado pelo Conplan. Entretanto, a decisão foi cancelada por   sentença em ação civil pública e o processo retornou para a fila de análise. “É um processo   demorado em função do envolvimento de vários órgãos, mas não deveria ser tão longo”, avalia Tereza Lodder, coordenadora de urbanismo da Central de Aprovação de Projetos (CAP) da Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth). Ela ressalta que, os parceladores, “que desde o começo quiseram fazer o processo conforme a lei”, foram prejudicados porque tiveram de refazer alguns projetos: “Com ocupações irregulares se consolidando, o planejamento da área teve de ser modificado”.

A  própria mudança de   gestões modifica a estrutura de aprovações, lembra Tereza Lodder,   da Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth). A intenção, agora, “é desburocratizar o processo para promover o parcelamento regular, que é importante pois está inserido em um sistema maior de uma cidade”. Para ela, é preciso “mudar a cultura de que o parcelamento irregular é a única opção”.Hoje, nos oito hectares onde, no futuro, estará o novo condomínio, há apenas uma residência e um local destinado a uma escola de futebol para crianças. A única moradora da região é, também, filha de uma dos quatro proprietários,  todos parentes. A analista judiciária Marluce Gonçalves Nascimento, 42 anos, conta que a casa foi construída há 11 anos, quando o processo já tramitava. “Eu achava que nunca sairia. Parece mentira, nem acredito”, confessou. A casa   foi criada dentro do projeto do condomínio e, em breve, deve ganhar vizinhos.A região receberá  65 lotes, sendo 95% destinados à habitação. Apenas três receberão outro tipo de construção que, segundo a Segeth, devem ter clube, escola particular ou clínicas, equipamentos públicos de saúde, educação, segurança, esporte, lazer, água e luz. (Jornal de Brasilia/Condominionline)

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO PODEM OBRIGAR O PAGAMENTO DE CONTRIBUIÇÕES OU TAXAS (como se fosse um condomínio...)

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que associações de moradores não podem cobrar contribuição de quem não é associado a elas. Somente condomínios particulares previamente estabelecidos podem fazer isso de forma compulsória.
A disputa entre associações que são formadas para dividir despesas como segurança e coleta de lixo era antiga. Mas o STJ acabou decidindo que a taxa só deve ser paga por aquele que se associar voluntariamente a uma organização. E O MAIS IMPORTANTE: A decisão tem caráter vinculativo, ou seja, deve ser seguida por todos os tribunais do país.
PORTANTO, NENHUMA ASSOCIAÇÃO PODE EXIGIR TAXAS QUAISQUER.
(Monica Bergamo na Folha)

HOMEM MATA POR VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÌNIO

WINSTON-SALEM, EUA - Uma longa disputa por uma vaga de garagem entre vizinhos teria motivado um homem a matar uma mulher, seu marido e a irmã dele em um condomínio próximo da Universidade da Carolina do Norte, de acordo com a polícia local.

Além da disputa pelo estacionamento, a polícia não comentou sobre a motivação ou detalhes do crime, mas uma organização muçulmana de defesa de direitos civis pediu às autoridades para investigar a especulação - maior parte dela oriunda das redes sociais - sobre suposto preconceito antimuçulmano.

Craig Stephen Hicks, de 46 anos, de Chapel Hill, foi preso e acusado por três homicídios em primeiro grau, disse o Departamento de Polícia de Chapel Hill em relatório nesta quarta-feira, 11. Em uma página no Facebook supostamente pertencente a Hicks foram divulgadas várias mensagens criticando diversas religiões.

A polícia identificou as vítimas do massacre de terça a noite como sendo a estudante de odontologia Deah Shaddy Barakat, de 23 anos; sua mulher Yusor Mohammad, de 21 anos, e sua irmã, Razan Mohammad Abu-Salha, de 19 anos.

Um porta-voz do Conselho de Relações Americanas-Islâmicas (Cair, na sigla em inglês) disse à Reuters que os três eram muçulmanos.

Craig Stephen Hicks, 46, comparece ao tribunal do Condado de Durham para responder pela morte nesta quarta-feira, 11, de três muçulmanos na Universidade da Carolina do Norte, na cidade Durham

"Com base na natureza brutal do crime, nas últimas declarações antirreligiosas do suposto autor, das vestimentas religosas de duas das vítimas e da crescente retórica antimuçulmana na sociedade norte-americana, nós insistimos às autoridades federais e estaduais que rapidamente especulem sobre um possível viés nesse caso", disse o Diretor Executivo Nacional do Cair, Nihad Awad.

A polícia não atribuiu motivo para as mortes. Hicks estava mantido na prisão de Durham County, informou a polícia.

A universidade disse em nota que a polícia respondeu ao informe de tiros às 17h11 e encontrou as três vítimas, que foram marcadas como mortas na cena do crime.

A universidade informou que Barakat era estudante do segundo ano de odontologia e sua esposa estava planejando começar lá no próximo ano letivo, enquanto a irmã era uma estudante da Universidade do Estado da Carolina do Norte. / AP e REUTERS (ESTADO DE SÃO PAULO)

CONVENÇÃO E REGULAMENTO PODE IMPEDIR VISITANTES EM ÁREAS COMUNS DOS CONDOMÍNIOS

Antes de convidar alguém para utilizar as áreas comuns do seu condomínio, o morador deve ficar atento às regras impostas pela administração. É normal encontrar prédios onde a presença do visitante nas áreas comuns, como piscina, quadra e playground, não é permitida. Em um condomínio em São Mateus, Zona Leste da capital, há sete torres. No local, o visitante é bem-vindo, contanto que não fique nas áreas comuns. A comerciante Abigail não gosta quando vê da sacada crianças e jovens que não moram no edifício brincando e fazendo barulho. "Eles chegam e não sabem as normas do condomínio. Aí começa muito grito, palavrão. Eu reclamo mesmo", diz. Uma situação se repete todo fim de semana no salão de festas. Os convidados chegam para comemorar o aniversário, mas depois de um tempo o pessoal se dirige para outras áreas. Kátia Damasceno não concorda. Ela acha complicado receber a visita de uma criança em casa e não poder levá-la para brincar com a filha no parquinho. "Minha filha desce para o parque. Aí o primo dela ou amiguinho fica trancado em casa. É totalmente arbitrário", reclama. Os jovens também são contra. Nadine Dias, de 16 anos, sempre traz os amigos para o prédio, mas o bate-papo não pode ser em qualquer lugar. "É cheio de regras, é um pouco chato." O síndico, Carmelito Santos, conta que sempre tenta ser flexível e entender a necessidade do condômino, mas afirma que é complicado agradar a todos.

MANUTENÇÃO - A PREVENÇÃO QUE FAZ A DIFERENÇA

Comparável a um automóvel, a edificação demanda programa periódico de revisão, checagens, trocas e reparos. É preciso evitar que elevadores, sistemas de segurança e acesso, bombas de água, sensores de presença, luminárias, entre muitos outros, parem de funcionar repentinamente e tragam transtornos ou riscos aos usuários.

Para que deixar para amanhã o que pode ser feito hoje? O velho e batido ditado costuma fazer toda a diferença quando o assunto é manutenção predial. Ou seja, verificar as condições hidráulicas, elétricas, de alvenaria, segurança e sanitárias em um período máximo de um ano, quando nenhum problema está evidente, pode poupar administradores e condôminos de muita dor de cabeça, pois a falta de manutenção nas instalações de um condomínio ocasiona sobrecargas, curto circuitos e até perda do patrimônio. Portanto, principalmente em edifícios residenciais, de nada adianta cada apartamento verificar seu quadro de luz, de força e demais instalações, se as instalações do prédio não estiverem em ordem.

Para a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a manutenção predial tem como premissa a "saúde" da edificação. Após a vistoria técnica realizada por um especialista em inspeção predial, a administração do condomínio terá dados detalhados de como diagnosticar as falhas ou anomalias existentes na edificação. Por mais que não apareçam ou apresentem problemas iminentes, prédios com mais de dez anos de uso – ou até mesmo mais recentes, se a construção não tiver sido realizada com equipamentos de primeira linha – sempre terão correções a realizar. “É igual a carro, precisa de vistoria constante para rodar com segurança”, exemplifica Fábio Kurbhi, vice-presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios). Com base nos resultados de seu laudo, o técnico prescreve uma tabela de serviços mais urgentes, gerando um programa de manutenção. “O programa otimiza o processo de recuperação da edificação, racionalizando custos e evitando retrabalhos”, explica Rejane.

OBSERVAÇÕES SIGNIFICATIVAS

Segundo orientação dada pelo Ibape, a classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve ser sempre fundamentada, considerando os limites e os níveis da inspeção predial realizada. No nível crítico, anota-se risco iminente contra a saúde e a segurança. No regular, o risco de funcionalidade. E, no mínimo, risco de desvalorização precoce. Após estabelecer as prioridades, vem a fase das orientações básicas, para facilitar a implantação ou o desenvolvimento dos serviços da manutenção. Cabe observar que, em geral, essas orientações, aprimoramentos ou implantações de outras conformidades, não se revestem de caráter consultivo.

Os detalhamentos dos serviços de reparação das irregularidades deverão ser elaborados por especialistas, muitas vezes com projetos e especificações próprias. Por último, vem a elaboração e montagem do laudo, etapa que deverá incluir, no mínimo, os tópicos recomendados pela norma do Ibape. São elas: identificação do solicitante; classificação do objeto da inspeção; localização; data da diligência; descrição técnica do objeto: tipologia; utilização; idade; padrão construtivo; nível utilizado; critério adotado; relação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgência; relatório fotográfico e relação de documentos analisados. Inclui-se no laudo ainda a indicação das recomendações técnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessárias, quando a inspeção estiver classificada em nível 3, gravíssima, de risco. Finalmente, deve constar a avaliação do estado de conservação geral do imóvel; a recomendação do prazo para nova inspeção predial; a data do laudo; e a assinatura do profissional responsável, acompanhado do número do CREA e do Ibape, além da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A engenheira Rejane Berezovsky ressalta que o laudo de inspeção predial tem finalidade extrajudicial e que a responsabilidade técnica do profissional é limitada ao escopo do trabalho contratado, segundo estabelece norma também do Ibape. E que se exime de qualquer responsabilidade se o laudo não for observado pela edificação ou por qualquer anomalia decorrente de falhas de projeto, construtivas, de materiais e de deficiência de manutenção.

Por Bartira Betini

Matéria publicada na Edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.

"GATOS" NAS INSTALAÇÕES DE TV A CABO É CRIME

Muito cuidado você aí, Síndico que acaba de assumir o cargo. São infinitamente mais comuns do que se imagina a quantidade de ligações irregulares e clandestinas de TV a cabo e internet nos condomínios.

E embora você não tenha ideia, a responsabilidade é sua. Já há casos no Judiciário onde as companhias acionam o Síndico e/ou Condomínio, responsabilizando-os pelas irregularidades.

Funciona de maneira simples: um morador pede e recebe serviços de telefonia, TV a cabo ou Internet de determinada companhia. Mas outros vizinhos fazem ligações clandestinas destas instalações sem avisar ninguém ( ou pior...com conhecimento do Zelador ou outros funcionários do prédio) e utilizam os sinais sem pagar.

Trata-se de crime como outro qualquer.

Para se proteger, sugerimos tome a iniciativa, o mais rápido possível, de exigir uma varredura completa nas instalações comuns e das unidades para evitar que recaiam nas suas costas as consequências do problema.

Claro que vale a pena antes soltar circular no seu prédio alertando que vai tomar a providência para evitar inúmeros constrangimentos com seus vizinhos. As vezes é aquele seu amigo de porta. Ou muitas vezes uma ação dos filhos adolescentes cujos pais não tem a menor ideia dos que fazem os filhos.