SÍNDICO DEVE EXIGIR "A.R.T." EM REFORMAS DE APARTAMENTO

Fomos surpreendidos em 2012 por uma tragédia no Rio de Janeiro, quando um prédio no auge dos seus 20 andares ruiu e, um passado de histórias, sonhos e, principalmente: vidas foram ceifadas em poucos segundos.Muito se especulou, muito se sugeriu, várias denúncias, boatos e relatos de ex-condôminos, funcionários e testemunhas davam conta que uma obra executada em um dos pavimentos do edifício teria sido a responsável pelo desmoronamento.De concreto, até hoje, os verdadeiros culpados não foram localizados e continuamos sem uma resposta satisfatória para a tragédia. Restando, portanto, somente, orarmos pelas vidas que se foram e pelas famílias que ficaram. Não tardou, e em poucos minutos, uma legião das mais diversas especialidades surgiu, debates foram criados, culpados apontados, políticos sugeriram leis mais severas, especialistas das mais variadas áreas, desde engenheiros a advogados conferiram pareceres, mas, nada, absolutamente nada, foi mudado e, ainda hoje, reformas e alterações são realizadas sem a devida prudência dos proprietários e condomínios.Uma onda de pavor se instaurou. Do dia para noite todo e qualquer ruído proveniente de unidade vizinha era motivo de alarde. Condôminos, síndicos e funcionários preocupados em buscar uma resposta que pudesse evitar que tragédias como aquela ocorrida, se repetisse.Visando orientar síndicos e condôminos e, sabendo que a maioria das Convenções e Regulamentos de Condomínios são silentes quanto à definição de regras para obras ocorridas em unidades autônomas, devemos analisar a situação de forma individualizada a fim de não instituirmos uma conduta punitiva ou demasiadamente restritiva.Inicialmente, caso a Convenção ou o Regulamento não descrevam as regras para o início de obras de reforma, adaptação ou mesmo decoração nas unidades, o síndico, pautado na regra estabelecida pelo artigo 1.336, II do Código Civil, deve solicitar ao condômino a apresentação do laudo fornecido por especialista. Laudo este que deve estar acompanhado da correspondente ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) deste profissional, atestando que não há risco a integridade física do condomínio ou dos demais apartamentos.Contudo, antes de qualquer atitude mais severa, o síndico e os demais condôminos devem zelar pelo respeito ao direito de propriedade inerente a cada unidade e, entender que não é qualquer modificação ou mesmo barulho produzido no interior da unidade que possa ser objeto de questionamento. Exemplificando: a mera utilização de furadeira ao pendurar quadros, espelhos ou mesmo outros objetos, ou, o simples bater de um martelo ou, ainda, a realização de pintura no interior da unidade não devem criar a interferência do condomínio, através de seu representante legal.Dessa forma, obras realizadas em consonância com o manual do proprietário, que respeitem às normas municipais e, estejam dentro do horário permitido pela convenção ou regulamento interno, não devem ser objeto de questionamento seja pelos demais moradores seja pelo síndico.Entretanto, em uma reforma em que se note um barulho excessivo ou, ainda, que crie uma grande quantidade de entulho ou poeira, deverá ser interrogada pelo síndico e, neste caso, através de uma notificação ou mesmo, um pedido informal, ser exigida a apresentação da ART pelo responsável pela reforma.Caso, a exigência do síndico não seja atendida pelo condômino responsável pela obra, medidas jurídicas deverão ser imediatamente tomadas a fim de se evitar maiores consequências aos demais condôminos, ao condomínio ou mesmo a transeuntes ou imóveis existentes no entorno do edifício.

Autor: Paulo Caldas Paes. Advogado da ig, Paes & Moreira advogados e coordenador da comissão de direito imobiliário da OAB Subseção Barueri.

CATORZE ANOS ESPERANDO APROVAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO

Em uma semana, dezenas de barracos surgem no horizonte de uma ocupação irregular no Distrito Federal. Enquanto isso, quem tenta criar um condomínio particular legalizado na região precisa esperar por décadas. É o caso do Residencial Jardim dos Eucaliptos, próximo ao Jardim Botânico, que passou 14 anos na Justiça para que o projeto de parcelamento do solo fosse aprovado. Dentro de alguns anos, ainda sem prazo definido, o local de oito hectares deve receber cerca de 200 moradores. Para o Governo do Distrito Federal, o tempo para deferimento foi mais amplo do que deveria justamente por causa da incidência de parcelamento irregular do solo em diferentes regiões da unidade federativa, mas entende que colocar em prática condomínios legalizados pode diminuir a recorrente clandestinidade. “Completamos 14 anos tentando aprovar o projeto certinho, cumprindo  a legislação. Nunca vi demorar tanto. Somos quatro donos de uma região de 80 mil metros quadrados e, para nós, a decisão é uma satisfação, mas ainda temos muitos passos pela frente”, diz o advogado Wagner Gonçalves.Wagner se refere às etapas de infraestrutura necessárias após a aprovação do projeto urbano pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan), que recomendou que o projeto   de drenagem pluvial garantisse a execução do sistema até o lançamento final no córrego autorizado pelo governo, além de questões de mobilidade e acessibilidade.Há exatamente um ano, o parcelamento já havia sido aprovado pelo Conplan. Entretanto, a decisão foi cancelada por   sentença em ação civil pública e o processo retornou para a fila de análise. “É um processo   demorado em função do envolvimento de vários órgãos, mas não deveria ser tão longo”, avalia Tereza Lodder, coordenadora de urbanismo da Central de Aprovação de Projetos (CAP) da Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth). Ela ressalta que, os parceladores, “que desde o começo quiseram fazer o processo conforme a lei”, foram prejudicados porque tiveram de refazer alguns projetos: “Com ocupações irregulares se consolidando, o planejamento da área teve de ser modificado”.

A  própria mudança de   gestões modifica a estrutura de aprovações, lembra Tereza Lodder,   da Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth). A intenção, agora, “é desburocratizar o processo para promover o parcelamento regular, que é importante pois está inserido em um sistema maior de uma cidade”. Para ela, é preciso “mudar a cultura de que o parcelamento irregular é a única opção”.Hoje, nos oito hectares onde, no futuro, estará o novo condomínio, há apenas uma residência e um local destinado a uma escola de futebol para crianças. A única moradora da região é, também, filha de uma dos quatro proprietários,  todos parentes. A analista judiciária Marluce Gonçalves Nascimento, 42 anos, conta que a casa foi construída há 11 anos, quando o processo já tramitava. “Eu achava que nunca sairia. Parece mentira, nem acredito”, confessou. A casa   foi criada dentro do projeto do condomínio e, em breve, deve ganhar vizinhos.A região receberá  65 lotes, sendo 95% destinados à habitação. Apenas três receberão outro tipo de construção que, segundo a Segeth, devem ter clube, escola particular ou clínicas, equipamentos públicos de saúde, educação, segurança, esporte, lazer, água e luz. (Jornal de Brasilia/Condominionline)

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO PODEM OBRIGAR O PAGAMENTO DE CONTRIBUIÇÕES OU TAXAS (como se fosse um condomínio...)

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que associações de moradores não podem cobrar contribuição de quem não é associado a elas. Somente condomínios particulares previamente estabelecidos podem fazer isso de forma compulsória.
A disputa entre associações que são formadas para dividir despesas como segurança e coleta de lixo era antiga. Mas o STJ acabou decidindo que a taxa só deve ser paga por aquele que se associar voluntariamente a uma organização. E O MAIS IMPORTANTE: A decisão tem caráter vinculativo, ou seja, deve ser seguida por todos os tribunais do país.
PORTANTO, NENHUMA ASSOCIAÇÃO PODE EXIGIR TAXAS QUAISQUER.
(Monica Bergamo na Folha)

HOMEM MATA POR VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÌNIO

WINSTON-SALEM, EUA - Uma longa disputa por uma vaga de garagem entre vizinhos teria motivado um homem a matar uma mulher, seu marido e a irmã dele em um condomínio próximo da Universidade da Carolina do Norte, de acordo com a polícia local.

Além da disputa pelo estacionamento, a polícia não comentou sobre a motivação ou detalhes do crime, mas uma organização muçulmana de defesa de direitos civis pediu às autoridades para investigar a especulação - maior parte dela oriunda das redes sociais - sobre suposto preconceito antimuçulmano.

Craig Stephen Hicks, de 46 anos, de Chapel Hill, foi preso e acusado por três homicídios em primeiro grau, disse o Departamento de Polícia de Chapel Hill em relatório nesta quarta-feira, 11. Em uma página no Facebook supostamente pertencente a Hicks foram divulgadas várias mensagens criticando diversas religiões.

A polícia identificou as vítimas do massacre de terça a noite como sendo a estudante de odontologia Deah Shaddy Barakat, de 23 anos; sua mulher Yusor Mohammad, de 21 anos, e sua irmã, Razan Mohammad Abu-Salha, de 19 anos.

Um porta-voz do Conselho de Relações Americanas-Islâmicas (Cair, na sigla em inglês) disse à Reuters que os três eram muçulmanos.

Craig Stephen Hicks, 46, comparece ao tribunal do Condado de Durham para responder pela morte nesta quarta-feira, 11, de três muçulmanos na Universidade da Carolina do Norte, na cidade Durham

"Com base na natureza brutal do crime, nas últimas declarações antirreligiosas do suposto autor, das vestimentas religosas de duas das vítimas e da crescente retórica antimuçulmana na sociedade norte-americana, nós insistimos às autoridades federais e estaduais que rapidamente especulem sobre um possível viés nesse caso", disse o Diretor Executivo Nacional do Cair, Nihad Awad.

A polícia não atribuiu motivo para as mortes. Hicks estava mantido na prisão de Durham County, informou a polícia.

A universidade disse em nota que a polícia respondeu ao informe de tiros às 17h11 e encontrou as três vítimas, que foram marcadas como mortas na cena do crime.

A universidade informou que Barakat era estudante do segundo ano de odontologia e sua esposa estava planejando começar lá no próximo ano letivo, enquanto a irmã era uma estudante da Universidade do Estado da Carolina do Norte. / AP e REUTERS (ESTADO DE SÃO PAULO)

CONVENÇÃO E REGULAMENTO PODE IMPEDIR VISITANTES EM ÁREAS COMUNS DOS CONDOMÍNIOS

Antes de convidar alguém para utilizar as áreas comuns do seu condomínio, o morador deve ficar atento às regras impostas pela administração. É normal encontrar prédios onde a presença do visitante nas áreas comuns, como piscina, quadra e playground, não é permitida. Em um condomínio em São Mateus, Zona Leste da capital, há sete torres. No local, o visitante é bem-vindo, contanto que não fique nas áreas comuns. A comerciante Abigail não gosta quando vê da sacada crianças e jovens que não moram no edifício brincando e fazendo barulho. "Eles chegam e não sabem as normas do condomínio. Aí começa muito grito, palavrão. Eu reclamo mesmo", diz. Uma situação se repete todo fim de semana no salão de festas. Os convidados chegam para comemorar o aniversário, mas depois de um tempo o pessoal se dirige para outras áreas. Kátia Damasceno não concorda. Ela acha complicado receber a visita de uma criança em casa e não poder levá-la para brincar com a filha no parquinho. "Minha filha desce para o parque. Aí o primo dela ou amiguinho fica trancado em casa. É totalmente arbitrário", reclama. Os jovens também são contra. Nadine Dias, de 16 anos, sempre traz os amigos para o prédio, mas o bate-papo não pode ser em qualquer lugar. "É cheio de regras, é um pouco chato." O síndico, Carmelito Santos, conta que sempre tenta ser flexível e entender a necessidade do condômino, mas afirma que é complicado agradar a todos.

MANUTENÇÃO - A PREVENÇÃO QUE FAZ A DIFERENÇA

Comparável a um automóvel, a edificação demanda programa periódico de revisão, checagens, trocas e reparos. É preciso evitar que elevadores, sistemas de segurança e acesso, bombas de água, sensores de presença, luminárias, entre muitos outros, parem de funcionar repentinamente e tragam transtornos ou riscos aos usuários.

Para que deixar para amanhã o que pode ser feito hoje? O velho e batido ditado costuma fazer toda a diferença quando o assunto é manutenção predial. Ou seja, verificar as condições hidráulicas, elétricas, de alvenaria, segurança e sanitárias em um período máximo de um ano, quando nenhum problema está evidente, pode poupar administradores e condôminos de muita dor de cabeça, pois a falta de manutenção nas instalações de um condomínio ocasiona sobrecargas, curto circuitos e até perda do patrimônio. Portanto, principalmente em edifícios residenciais, de nada adianta cada apartamento verificar seu quadro de luz, de força e demais instalações, se as instalações do prédio não estiverem em ordem.

Para a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a manutenção predial tem como premissa a "saúde" da edificação. Após a vistoria técnica realizada por um especialista em inspeção predial, a administração do condomínio terá dados detalhados de como diagnosticar as falhas ou anomalias existentes na edificação. Por mais que não apareçam ou apresentem problemas iminentes, prédios com mais de dez anos de uso – ou até mesmo mais recentes, se a construção não tiver sido realizada com equipamentos de primeira linha – sempre terão correções a realizar. “É igual a carro, precisa de vistoria constante para rodar com segurança”, exemplifica Fábio Kurbhi, vice-presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios). Com base nos resultados de seu laudo, o técnico prescreve uma tabela de serviços mais urgentes, gerando um programa de manutenção. “O programa otimiza o processo de recuperação da edificação, racionalizando custos e evitando retrabalhos”, explica Rejane.

OBSERVAÇÕES SIGNIFICATIVAS

Segundo orientação dada pelo Ibape, a classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve ser sempre fundamentada, considerando os limites e os níveis da inspeção predial realizada. No nível crítico, anota-se risco iminente contra a saúde e a segurança. No regular, o risco de funcionalidade. E, no mínimo, risco de desvalorização precoce. Após estabelecer as prioridades, vem a fase das orientações básicas, para facilitar a implantação ou o desenvolvimento dos serviços da manutenção. Cabe observar que, em geral, essas orientações, aprimoramentos ou implantações de outras conformidades, não se revestem de caráter consultivo.

Os detalhamentos dos serviços de reparação das irregularidades deverão ser elaborados por especialistas, muitas vezes com projetos e especificações próprias. Por último, vem a elaboração e montagem do laudo, etapa que deverá incluir, no mínimo, os tópicos recomendados pela norma do Ibape. São elas: identificação do solicitante; classificação do objeto da inspeção; localização; data da diligência; descrição técnica do objeto: tipologia; utilização; idade; padrão construtivo; nível utilizado; critério adotado; relação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgência; relatório fotográfico e relação de documentos analisados. Inclui-se no laudo ainda a indicação das recomendações técnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessárias, quando a inspeção estiver classificada em nível 3, gravíssima, de risco. Finalmente, deve constar a avaliação do estado de conservação geral do imóvel; a recomendação do prazo para nova inspeção predial; a data do laudo; e a assinatura do profissional responsável, acompanhado do número do CREA e do Ibape, além da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A engenheira Rejane Berezovsky ressalta que o laudo de inspeção predial tem finalidade extrajudicial e que a responsabilidade técnica do profissional é limitada ao escopo do trabalho contratado, segundo estabelece norma também do Ibape. E que se exime de qualquer responsabilidade se o laudo não for observado pela edificação ou por qualquer anomalia decorrente de falhas de projeto, construtivas, de materiais e de deficiência de manutenção.

Por Bartira Betini

Matéria publicada na Edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.

"GATOS" NAS INSTALAÇÕES DE TV A CABO É CRIME

Muito cuidado você aí, Síndico que acaba de assumir o cargo. São infinitamente mais comuns do que se imagina a quantidade de ligações irregulares e clandestinas de TV a cabo e internet nos condomínios.

E embora você não tenha ideia, a responsabilidade é sua. Já há casos no Judiciário onde as companhias acionam o Síndico e/ou Condomínio, responsabilizando-os pelas irregularidades.

Funciona de maneira simples: um morador pede e recebe serviços de telefonia, TV a cabo ou Internet de determinada companhia. Mas outros vizinhos fazem ligações clandestinas destas instalações sem avisar ninguém ( ou pior...com conhecimento do Zelador ou outros funcionários do prédio) e utilizam os sinais sem pagar.

Trata-se de crime como outro qualquer.

Para se proteger, sugerimos tome a iniciativa, o mais rápido possível, de exigir uma varredura completa nas instalações comuns e das unidades para evitar que recaiam nas suas costas as consequências do problema.

Claro que vale a pena antes soltar circular no seu prédio alertando que vai tomar a providência para evitar inúmeros constrangimentos com seus vizinhos. As vezes é aquele seu amigo de porta. Ou muitas vezes uma ação dos filhos adolescentes cujos pais não tem a menor ideia dos que fazem os filhos.

QUANDO O CONDOMÍNIO DEVE RESSARCIR PREJUIZOS

Muitos Síndicos ficam na dúvida sobre ressarcimentos de possiveis prejuizos a Condôminos. As vezes um vazamento de coluna, estragando paredes e armários e/ou objetos perdidos que foram deixados nas portarias. Em outras o roubo de uma bicicleta. Ou ainda casos de batidas ou arranhões (ou até  roubos dentro deles) em veículos estacionados nas garagens. São inúmeros casos e variantes que podem determinar se o Condomínio é ou não culpado. E, consequentemente, obrigado a ressarcir eventuais despesas.

Mas a dica que eu dou é OLHAR A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

A maioria das Convenções isenta o Condomínio da maioria das responsabilidades. Embora pareça injusto é o que "manda" a Lei.
Além disso muitos itens são cobertos pelo seguro contratado anual ou bienalmente pelo Condomínio.
E mesmo que você, Síndico, perceba que a reclamação faça sentido e se sinta na obrigação de reembolsar despesas, tome muito cuidado. Isto porque você pode ser obrigado a pagar do seu próprio bolso caso venha ressarcir indevidamente. Isso pode ocorrer se outros condôminos recorrerem a "Justiça" e provem que houve um pagamento indevido com dinheiro do Condomínio.
Em alguns casos o melhor é orientar o prejudicado a buscar o Judiciário. Nenhum Síndico pode ser questionado se ressarciu despesas por determinação Judicial.

ÍNDICES DE REAJUSTE DOS EMPREGADOS DE CONDOMÌNIOS NOS ÙLTIMOS 3 ANOS

Tenho comentado que vivemos, a alguns anos, numa verdadeira "Republica Sindicalista". Mas como ou de que forma isso influência ou prejudica os condomínios? Ou, pior, o seu bolso?
É simples, meu amigo. Se você não acompanha regularmente a vida do seu condomínio, não sabe que entre 50 e 70 % por cento das despesas dos prédios e/ou condomínios são exclusivamente gastos com mão de obra.
Nos últimos 3 anos o reajuste oficial destes empregados foi em torno de 27 %.
Já a inflação destes últimos 3 anos foi de quase 17 %.
De onde sai a diferença desses 10 % ? Do seu bolso, meu caro morador ou inquilino de Condomínio.
Se os serviços do seu condomínio forem terceirizados, a situação é muito pior: nos últimos 3 anos o reajuste chegou perto dos 45 % conforme o Sindicato que se escolher para realizar a comparação.
Então, se você não conseguiu, para si mesmo, reajustes iguais de salários, saiba que você esta colaborando para  acabar com as chamadas desigualdades sociais do país. Todos, um dia, seremos, completamente pobres ( senão miseraveis...tamanha quantidade de absurdos que pagamos..). Menos os sindicalistas e políticos, que bem sabemos como, não param de enriquecer.  
Nossos governos ( que chamo de governos sindicalistas) fazem "caridade com chapeu alheio". Ou seja, com o seu chapéu.
Qual a única saída: mude para uma casa e venda seu apartamento ou conjunto comercial. URGENTE.

SECOVI - SINDICOND - SINCONEDI - FECOMERCIO - FESESP... QUANTOS AINDA VÃO COBRAR CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL DOS CONDOMÍNIOS?

Eis abaixo o conteúdo do Diário Oficial da União de 31 de janeiro de 2012. Pois é. Condomínio, segundo o texto, esta excluido da representação do SECOVI.

Pg. 80. Seção 1. Diário Oficial da União (DOU) de 31/01/2012
Exclusão de Categoria.
O Chefe de Gabinete do Ministro do Trabalho e Emprego, no uso de suas atribuições legais e com fundamento na Portaria 186, publicada no DOU em 14 de abril de 2008 e Nota técnica nº 08/2012/AIP/SRT/MTE, resolve EXCLUIR a categoria de condomínios da representação do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis, do Estado de São Paulo -SECOVI-SP, CNPJ nº 60.746.898/0001-73, processo nº 46000.010526/2001-98, conforme entendimento esposado na Nota nº 006/2012/Conjur-MTE/CGU/AGU, proferido em face da decisão dos autos nº Ag. REsp. 1.424.957 STJ/ 0069582-73.2010.4.01.0000.

ALEX SANDRO GONÇALVES PEREIRA

SECRETARIA DE RELAÇÕES DO TRABALHO

DESPACHOS DA SECRETARIA

Em 23 de janeiro de 2012