O VALOR EXATO DE UM ZELADOR

Em cada condomínio há uma "cultura" sobre como as coisas devem funcionar.
Tenho dito sempre, em diversas ocasiões e reuniões, que não podemos, como especialistas que se propõe a ajudar um condomínio, um Síndico ou uma administradora, tentar impor nossos pontos de vista ou a nossa visão sobre como deve funcionar um condomínio. Que as minhas conclusões, planejamentos, sugestões e propostas sobre redução de despesas ou plano operacional não podem se sobrepor ao desejo, por exemplo, de conforto, de um grupo de moradores ( que pretendem continuar tendo um serviçal para trocar uma lâmpada, por exemplo).
Temos nos deparado, por vezes, com um profissional no cargo de zelador ganhando uma pequena fortuna em salários e benefícios.
E a pergunta (ou as) é sempre a mesma: vale a pena? Justifica?
Na maioria das vezes não.
Os zeladores precisam justificar o seu salário. Não basta ser de confiança. Não basta ajudar nas emergências ( num prédio cheguei a ouvir de uma moradora, como justificativa para não demitir um zelador com salário superior a 5 mil reais, que quando sua mãe passou mal ele a socorreu até o hospital), tem que significar efetiva redução de despesas ao prédio. Tem que ser um "curinga" exercendo funções uteis.
Proponho, em muitos prédios médios e pequenos, que o zelador assuma a portaria no turno da manhã (quando há uma escala em vigor chamada "5 x 1"...portanto entre 6 e 14:20 hs por exemplo). Aí sua presença se justifica. Aí ele é util, pois possibilita reduzir um funcionário no quadro. Mas esta medida tem que vir acompanhada de uma série de outras mudanças na "cultura" local. Sozinha ela não significa nada. 
O desafio de derrubar determinadas "culturas" é o grande diferencial entre ter uma gestão modernizada ou manter tudo com sempre foi. E, em se mantendo o jeito antigo de fazer as coisas, nada de reclamar que o condomínio esta caro.

NOVA LEI FEDERAL PARA CONDOMÍNIOS ESTA NO FORNO

Como tudo no Brasil, feito na surdina... escondido..sem consultar os que operam na área. Ou quando consultam o fazem consultando os que constroem. E não os que administram.

Está em tramitação na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 4343/08, que consolida no Código Civil e no Código de Processo Civil, entre outras, leis que regulam os condomínios.

De autoria do deputado Sérgio Barradas Carneiras (PT-BA), o projeto apenas sistematiza regras já estabelecidas, como afirmou o deputado: "Mantemos a coerência da legislação e, ao mesmo tempo, aproveitamos a oportunidade para arrumar um pouco o caos legislativo em que nos encontramos".

O que vigora
O Código Civil de 2002 simplificou parte da antiga Lei 4.591, que data de 1964. Dos sete capítulos, a nova legislação estabeleceu três seções: Disposições Gerais, Da Administração do Condomínio e Da Extinção do Condomínio.

Basicamente, o novo Código ainda prevê que a convenção dos condomínios é que determina a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas. Ainda vigoram sanções sobre aqueles que não efetuarem o pagamento da contribuição. Eles ficarão sujeitos a juros moratórios convencionados ou de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

O novo Código, ao contrário da antiga Lei, não determina a remuneração dos síndicos nem a contratação de seguro contra incêndio ou destruição. Segundo o projeto de Sérgio Barradas, essas determinações serão incorporadas no novo Código.

O seguro, de acordo com a Lei 4.591, deverá ser feito em até 120 dias a partir da concessão do 'Habite-se', sob pena de multa equivalente a 1/12 do imposto predial. A remuneração do síndico será fixada pela mesma assembleia que o elegeu, exceto se os moradores que fazem parte da convenção forem contrários.

O Grupo de Trabalho de Consolidação das Leis, onde Barradas é relator, a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania analisarão o Projeto 4.343/08, antes de levá-lo a Plenário.

SÍNDICOS QUE ENVERGONHAM A CATEGORIA

Excelente colaboração de nosso colega Inaldo, a quem presto aqui minha homenagem, compartilhando esta sua matéria:

Quem não já ouviu uma história de síndico desonesto? De síndico que se apossou de recursos do condomínio, ou que superfaturou um serviço de manutenção de fachada ou a compra de um sistema de CFTV, por exemplo? Pois é, essa “história” é mais comum do que se pensa.

Não raras as vezes, somos procurados por condôminos que suspeitam de irregularidades na gestão de seus condomínios (quero deixar claro que a imensa maioria dos síndicos que assumem a responsabilidade de administrar um condomínio são pessoas íntegras e preocupadas em trabalhar corretamente, pelo menos é este o perfil dos que conheço e convivo), que em comum têm, ou uma taxa de condomínio acima do valor médio para as características daquele empreendimento (número de aptos, de funcionários e áreas de lazer), ou então, possuem débitos com a Previdência (INSS) ou com fornecedores.

Ah, existem ainda aqueles que adoram uma “comissãozinha”, geralmente bem generosa que dá até para a troca do carro ou até, para custeio de uma “viagenzinha” ali, “bem pertinho”, com direito a levar toda a família.

Geralmente os condomínios que têm como síndicos gestores que se encaixam nos exemplos acima, terminam por causar sérios problemas, sejam de convivência, com a existência de grandes discussões e até bate-boca nas reuniões ou nos corredores (o que é mais grave), ou nas finanças, que sempre terminam em cobrança de altas taxas extra para cobertura de déficit ou para pagamento de dívidas.

E como  descobrir se o seu condomínio está passando por este problema?

É fácil, basta que o conselho fiscal aja com rigor, que fiscalize mensalmente as contas do síndico. Importante também que a empresa administradora não seja “cúmplice” do  síndico. Outra boa providência, é que jamais o síndico movimente isoladamente a conta-corrente do condomínio, uma assinatura de um dos membros do conselho fiscal é mais seguro.

E não apenas isso: as pastas contendo a documentação das despesas e receitas mensais devem ser vistoriadas pelo conselho fiscal (qualquer condômino também pode exigir vistas), onde eles devem verificar, documento por documento, constatando se aquelas despesas são compatíveis com  a rotina do condomínio, se os impostos (INSS, FGTS, PIS, ISS, IRRF, etc.) estão sendo realmente quitados, se os empregados do condomínio estão recebendo seus salários de acordo com as exigências da CLT, se não há contratação de serviços com valores acima do valor de mercado, e, principalmente, se todas as taxas de condomínio pagas estão realmente sendo depositadas na conta corrente do condomínio.

Muita coisa não?  Nem tanto, são documentos de fácil leitura, qualquer pessoa com um mínimo de conhecimento contábil pode ver isso.

A princípio, esta função deveria ser da empresa administradora. Afinal, ela foi contratada para administrar o condomínio, e não para beneficiar o síndico, ela é administradora do todo, e não do mandatário. É ela a primeira a ter conhecimento se há superfaturamento, se está havendo atraso nos pagamentos, se está havendo sonegação de impostos, e tudo o mais. Ela também sabe se está havendo a tal da “comissãozinha”, e como sabe!!!

E se tiver acontecido tudo isso, ou seja, se realmente houve desonestidade na gestão?

O primeiro passo a ser dado é construir a prova. Como fazer isso? Uma auditoria contábil certamente apontará onde houve o dano (é, dano, isso mesmo, dano financeiro) e quem foi o beneficiado, que tendo sido a administradora, fica mais fácil recuperar, basta rescindir o contrato e requerer o ressarcimento. Porém, se o “culpado” foi o síndico, dependendo do valor do “rombo”, vai ser complicado. Pois, se ele não tem condições financeiras para devolver, não haverá decisão judicial que garanta ao condomínio que ele irá pagar. Mas, se, por exemplo, ele tiver deixado de recolher o INSS, pode responder (neste caso na Justiça Federal), por apropriação indébita.

Mas, fiquem tranquilos meus caros leitores, são poucos, muito poucos mesmo, os síndicos ou as empresas administradoras que utilizam destes expedientes (o da “comissãozinha”, nem tanto). Para se livrar deles, basta tomar as precauções que citei acima. Fiquem atentos e..... boa sorte !!!!

Sinais de desonestidade do Síndico:

Interesse fora do comum em realizar obras no condomínio, contratação de serviços e/ou obras sem obtenção de no mínimo 3 orçamentos e sem aprovação da assembleia; movimenta sozinho a conta corrente do condomínio e faz questão que continue assim; recusa a ajuda de outros condôminos; sempre está disposto a continuar no cargo após término do seu mandato; troca de administradora com frequência (lembrem-se que as administradoras são fiscalizadoras do síndico); a conta corrente do condomínio nunca tem seu saldo “batendo” com o saldo da prestação de contas, e  a mais comum de todas, o condomínio não possui conta bancária e os pagamentos das taxas mensais são pagas diretamente ao s&iacut e;ndico, que fica com o “dinheiro no bolso”.

Sinais de desonestidade da Administradora:

Cobra como taxa de administração, valores abaixo do mercado; não incluem em suas cestas de serviços itens básicos como, assessoria contábil e jurídica (cobram à parte); incluem nas prestações de contas itens como: material de expediente, despesas diversas; os orçamentos apresentados por elas (principalmente aqueles de maior vulto) sempre têm um custo em torno de 10% acima do valor de mercado.

Nota: Qualquer semelhança com o que descrevemos acima, saibam que É PURA COINCIDÊNCIA !!!!!

Inaldo Dantas – advogado, administrador de condomínio e jornalista.

Fonte: SindicoNet

PISCINAS EM CONDOMÍNIOS: TODO CUIDADO É POUCO

 

Fico impressionado como há irresponsabilidade de articulistas e até advogados "especializados" ao falar de um assunto tão sério. Em Dezembro, um destes famosos homens da TV, do radio e dos jornais aconselha simplesmente consultar a Convenção e o Regulamento do Condomínio a respeito. Engano feio.

 

O assunto tem muito mais regras. Entre elas uma Lei. Trata-se do Decreto Estadual (SP) 13166 de 24/01/79. E Síndicos podem ser responsabilizados a respeito.

 

Portanto não basta saber se "hospedes podem ou não usar", se namorada ou primo podem... Mas certificar-se daquelas obrigações que a legislação determina como item de saúde pública.

JUROS SUPERIORES A 1 % PODEM SER COBRADOS DOS INADIMPLENTES EM CONDOMÍNIOS

Sempre sou questionado se não há irregularidade em  cobrar mais de um  por cento dos devedores de cotas condominiais em atraso. A decisão já tem mais de dois anos.  O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que os condomínios poderão cobrar juros acima de 1% ao mês sobre dívidas de taxas condominiais, bastando que a cobrança seja aprovada na convenção de condomínio.
A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, que julgou uma ação de um  Condomínio  em  Brasília, contra um  condômino que não pagou as taxas referentes ao período de abril a novembro de 2001.
A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, concluiu que o condomínio pode decidir o valor dos juros moratórios em assembleia, mesmo após o Código Civil de 2002 ter entrado em  vigor. O código prevê o limite de 1% ao mês para juros moratórios no caso de inadimplência das taxas condominiais.

VIZINHO PREJUDICADO POR VAZAMENTO RECEBE INDENIZAÇÃO

Eu falo disso a muito tempo. E fui duramente criticado em uma das minhas entrevistas a querida Olga Bongiovani por sugerir medidas por escrito desde o primeiro dia. Saiu no Boletim da AABIC com origem no JURISWAY matéria sobre vazamentos prejudicando vizinhos. E uma briga de vizinhas acabou virando processo na Justiça. Por causa de uma infiltração, provocada por um vazamento de água no apartamento acima do seu, duas senhoras entraram com uma ação de conhecimento que acabou sendo julgada pela 20ª Vara Cível de Brasília. A Juíza que julgou o caso determinou que a proprietária do imóvel efetue o reparo do vazamento e ainda a condenou ao pagamento de indenização por danos materiais e dano moral no valor total de R$ 27.700,00 (vinte e sete mil e setecentos reais).

Segundo consta nos autos, desde 2007 o apartamento debaixo (101) convive com os vazamentos do apartamento de cima (201). Mãe e filha, que moravam no mesmo apartamento, relatam no processo que tiveram que se mudar porque a mãe, já idosa, sofre com problemas respiratórios agravados pela umidade e pelo mofo ocasionados pelo vazamento.

No processo, elas pediram reparação de danos materiais no valor de R$ 75.254,17, sendo: R$ 10 mil referentes a quatro meses de aluguel; R$ 55.733,23 para a reforma do apartamento 101; R$ 700,00 de ressarcimento da despesa da mudança; R$ 129,37 para o pagamento de mangueira e acessórios; R$ 6.216,00 referentes a compra de armários para a residência que alugaram para sair do apartamento infiltrado e mofado; R$ 1.660,00 de despesas com combustível e R$ 815,57 para o pagamento de despesas com alimentação, e mais R$ 180 mil a título de danos morais.

Em sua defesa, a proprietária do apartamento 201 afirmou que o vazamento não ocorre no seu imóvel, mas na área comum do prédio, que por ser antigo está constantemente com problemas nas tubulações que provocam vazamentos e infiltrações.

No entanto, um laudo pericial atestou que o vazamento ocorre mesmo dentro do apartamento 201 em meia parede, mas a infiltração atingiu toda a parede do apartamento 101. Ele também constatou que não há nenhuma infiltração na parede do corredor. Portanto, a responsabilidade é mesmo da proprietária do imóvel de cima.

Ao decidir, a Juíza considerou correto o pagamento de R$ 10 mil referentes aos aluguéis, R$ 700,00 para a despesa de mudança. Quanto ao valor pretendido para a reforma do apartamento, diz a Juíza na sentença, não tem condições de acolhimento. Os orçamentos juntados aos autores claramente referem-se à reforma total do imóvel, não havendo responsabilidade da proprietária do apartamento 201 nesse sentido. Basta analisar as medições constantes do orçamento e as especificações de materiais necessários à obra. Dentre outros itens, consta do orçamento 30 pontos elétricos de tomada comum; 30 pontos elétricos de interruptor; 30 pontos telefônicos; revisão e adequação de toda a rede telefônica; 07 portas de ipê com fechaduras e dobradiças; 4 bancadas de granito e argamassa para uma área de 328 m².

Ao sentenciar, a Juíza considerou reprovável a conduta da proprietária do 201 em opor-se à resolução do problema de vazamento e infiltração que aflige suas vizinhas do apartamento debaixo, provocando transtornos (...) que se estendem desde o aparecimento do problema (em 2007) até a presente data.

Assim, considerou que ela deverá pagar as duas vizinhas do apartamento 101 o valor de R$ 10.700,00 a título de reparação de danos materiais; R$ 17.000,00 a título de danos morais; e ainda pagar o conserto da infiltração no apartamento. 

O assunto é claro e não deixa dúvidas. Exija seus direitos. Pois um número incrível de pessoas não dá a menor importância para vazamentos desse tipo e só providências mais enérgicas levam esses "folgados" a se mexerem.

O QUE É MELHOR PARA OS CONDOMÍNIOS: CONTA "POOL" (EM NOME DA ADMINISTRADORA) OU CONTA INDIVIDUAL EM NOME DO CONDOMÍNIO ?

Nos diversos sites especializados em Condomínios há em curso uma polêmica sobre esta questão. Além disso, Carlos Giordano, de São Paulo, e Beatris Siqueira da Silva, de Campinas, pedem-nos para tratar do assunto.
Reproduzo uma dos questionamentos existentes nestes sites: "Quando a administradora de condomínios recebe (e mistura) todo o dinheiro das taxas de condomínios em apenas uma conta bancária, isso é chamado de "Conta pool". Em recente artigo um vice presidente de condomínios dos diversos SECOVI's regionais, criou polêmica ao defender a "conta pool" alegando ser mais econômica para seus condomínios. Você concorda??" Esclareci que antes de opinar desejava chamar atenção para um aspecto que talvez seja um dos mais importantes: o principal motivo para as grandes administradoras hoje defenderem a famosa conta "pool" é operacional. Eles não conseguem administrar (claro...com segurança) 200...300 contas correntes individualizadas. Imaginem aquela que tem mais de 1000 condomínios. A única opção para eles é a conta "pool". Eles dependem de "empregados" para tomar conta do dinheiro dos prédios. É facil imaginar como deve ser difícil encontrar gente de confiança para assinar cheques, liberar pagamentos eletrônicos, lidar com milhões que pertencem aos prédios. E tudo em nome da administradora.
Alega-se ainda que a taxa paga por boleto é maior se a conta corrente Bancária for individualizada (em torno de R$ 5,00). Rebati de pronto, afirmando que os custos do boleto, em pelo menos 3 bancos, giram entre R$ 2,00 e R$ 2,50 por boleto, D+1 (significa que tudo estará no extrato no dia seguinte a operação) e com escrituração eletrônica (com total segurança).
Desaconselhamos qualquer Condomínio, em qualquer circunstância, aceitar a conta "pool", da qual sou radicalmente contra. Os motivos são inúmeros mas o principal é segurança. E não adianta sinalizar com seguros, cláusulas contratuais, etc.. Vc aceita, meu caro leitor, que alguém tome conta do seu dinheiro? Alias, a Receita Federal começa a fazer um trabalho para "apurar" certos abusos e desmandos desta excrescência da época da inflação altíssima, onde a gatunagem era muito pior. Imaginem que na época existia uma Administradora que devolvia a taxa de administração integralmente ao Síndico (entenderam?)em troca de ficar com todo o resultado financeiro do dinheiro parado (e, claro, aplicado) na conta "pool" desta Administradora.

CONDOMÍNIO PODE RESPONDER POR AGRESSÃO DE MORADOR A FUNCIONÁRIO

A Oitava Turma do Tribunal Regional do Trabalho, em Recurso de Revista, decidiu que os Condomínios podem responder pelos atos de condôminos que causem danos a seus empregados.

No incidente objeto desta matéria, ocorrido no Condomínio Residencial Vitória Régia, há o relato no processo de que um morador deu um tapa no rosto do porteiro do Condomínio e o ofendeu.

Trata-se aqui de Reclamação Trabalhista em que se pleiteia a condenação do Condomínio ao pagamento de indenização por danos morais supostamente causados ao Reclamante, porteiro, sob o fundamento de que estaria configurada a responsabilidade civil daquele pelas possíveis agressões praticadas por um morador em face do Reclamante.

O Desembargador Sebastião Geraldo de Oliveira se manifesta, no acórdão, afirmando que “... cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários...”. E ainda... “abusa (o condômino) verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral”.

Assim, o Tribunal determinou o retorno do processo à Vara de origem, a fim de se apurar, além de outras provas, se houve omissão ou negligência do condomínio. No caso de ter havido a omissão ou a negligência, sem dúvida, responderá pelos danos morais.

Tal omissão ou negligência do condomínio pode ficar caracterizada se não existiu a aplicação de advertências e multas, se não foi dada assistência a vítima, inclusive jurídica, ou aplicação de multa por comportamento anti-social a esse determinado morador. Que por diversas vezes, eventualmente, teve comportamentos anômalos (situações anteriores de agressividade do condômino, má educação, descumprimento de regras, de conduta incompatível com a vida em comunidade, etc.). Algumas ou todas as ações aqui propostas demonstrarão ao Juiz que analisará o caso se o Condomínio, de fato, coibiu ou não tais comportamentos e auxiliou o empregado minimizando os efeitos da agressão.
Senhores Síndicos... CUIDADO...demonstrem claramente ( e deixem comprovado) sua desaprovação a situações desse tipo, punindo o agressor administrativamente, e até subsidiando advogado a vítima para não deixar dúvida de que o condomínio esta se empenhando ao máximo na “assistência” ao empregado. Isso pode significar uma economia no futuro.

É POSSIVEL SIM EXPULSAR CACHORRO BARULHENTO DE CONDOMÍNIO

Estudando os comunicados antigos da AABIC encontrei essa interessante decisão sobre um assunto que sempre gera muita polêmica. Eu tenho sempre alertado em palestras e cursos que há donos de cachorros muito "folgados". Para não dizer que alguns são cruéis com seus animais, deixando-os muitas vezes trancados em varandas de menos de 2 metros quadrados. A 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve liminar da 3ª Vara Cível de Araraquara determinando que a moradora de um condomínio retire seu cachorro do apartamento. A ação foi proposta pela vizinha sob a alegação de que o cachorro, da raça Fox Terrier, late constantemente, causando perturbação.

De acordo com o voto do relator do recurso, Manoel Justino Bezerra Filho, embora o regulamento do condomínio permita animais de pequeno porte nos apartamentos, esse direito pode ser exercido desde que não prejudique o sossego dos demais condôminos. Além disso, o laudo pericial que avaliou os ruídos produzidos pelo animal constatou que o barulho era praticamente ininterrupto e estava acima do permitido pela norma vigente.

 “Há elementos indicativos de perturbação do sossego público e, especialmente do direito à tranquilidade que tem a vizinha, o que em princípio, justifica a concessão da tutela concedida”, afirma Manoel Justino. Caso a decisão seja descumprida, a dona do animal deverá pagar multa diária de R$ 700. Acho ótima multas altas. Não deixa dúvidas.

Também participaram do julgamento, que ocorreu recentemente, os desembargadores José Malerbi e Mendes Gomes.

ACABOU A FARRA DAS COMPANHIAS DE ÁGUA DOS ESTADOS QUE QUEREM COBRAR TARIFA MÍNIMA DE CADA UNIDADE

O absurdo destas cobranças era tão escandaloso que me surpreende que tenha demorado tanto tempo uma decisão clara como essa na Justiça. Nos Condomínios em que o total de água consumida é medido por um único hidrômetro, é ilegal a cobrança do valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de unidades residências. A tese, já pacificada nas Turmas de direito público do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi adotada pela Primeira Seção em julgamento de recurso repetitivo.

O recurso é da Companhia Estadual de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro (Cedae). A empresa pediu o reconhecimento da legalidade da cobrança de água multiplicando a tarifa do consumo mínimo pelo número de unidades no condomínio, nos meses em que o consumo registrado tiver sido menor que a cota estabelecida. Alega que essa modalidade de cobrança é legal e não proporciona lucros arbitrários à custa do usuário.

O ministro Hamilton Carvalhido, relator do caso, ressaltou que a Lei n. 6.528/1978 e a Lei n. 11.445/2007 instituíram a cobrança do serviço por tarifa mínima como forma de garantir a sustentabilidade econômico-financeira dos serviços públicos de saneamento básico. Isso permite aos usuários mais pobres um consumo expressivo de água a preços módicos.

Carvalhido afirmou, no entanto, que a multiplicação da tarifa mínima pelo número de residências de um condomínio não tem amparo legal. Para ele, não se pode presumir a igualdade de consumo de água pelos condôminos, obrigando os que gastaram abaixo do mínimo a não só complementar a tarifa, como também a arcar com os gastos de quem consumiu acima da cota.

O relator ressaltou que a cobrança pretendida pela empresa gera seu indevido enriquecimento. “O cálculo da tarifa, com desprezo do volume de água efetivamente registrado, implica a cobrança em valor superior ao necessário para cobrir os custos do serviço, configurando enriquecimento indevido por parte da concessionária”, conclui Carvalhido. Todos os demais ministros da Seção acompanharam o voto do relator, negando provimento ao recurso.