É IMPORTANTE CONTRATAR PERITO PARA REALIZAÇÃO DE LAUDO QUANDO CONSTRUTORA FAZ "CORPO MOLE" PARA ATENDER AS GARANTIAS.

Perguntou uma Condômina em um site especializado, e esclareci, que a construtora deixou algumas pendências no condomínio quando lhes entregou o prédio. Comentou com o Síndico e obteve esclarecimentos que o Conselho junto com ele resolveu contratar um perito para averiguar todos os problemas deixados pela construtora. Esta contratação do perito seria levado a assembléia para aprovação. A dúvida dela é se era realmente necessário um perito e se a construtora, que nada fez até agora, atenderia ao Condomínio diante do laudo de um perito . Se não seria um gasto desnecessário já que as pendências e irregularidades estão assinaladas e visíveis.
Expliquei que costumo, na Administração de Condomínios, orientar os Síndicos que, faltando seis meses para completar os cinco anos de garantia da obra, após Assembléia de instalação do Condomínio, contratem um perito para elaboração de laudo relatando todas as irregularidades da obra. A medida tem caráter técnico e preventivo. A idéia é notificar a Construtora, acompanhando um laudo realizado por perito. O documento servirá para subsidiar possível ação na Justiça visto que a maioria das construtoras não cumpre com suas obrigações de garantia. Ou quando faz realiza sempre de maneira a dar "um tapa" ou maquiar os problemas e não reparar de verdade. Sem um laudo deste profissional normalmente os Condomínios são enganados pelas construtoras. O profissional pode, inclusive, acompanhar as obras apontadas como necessárias no laudo e fiscaliza-las pelo condomínio para que os Condôminos certifiquem-se da qualidade do serviço executado.
Cabe alertar ainda que a garantia não se encerra nos cinco anos como a maioria das pessoas imaginam e alguns Advogados "especialistas" do mercado afirmam. Ao realizar reparos a construtora renova a garantia. Por exemplo, uma infiltração de piscina refeita ou renovada pela construtora ao quatro anos de vida do Prédio se estende até o nono ano. Além disso já ganhei processo na Justiça contra construtora que se negou a restaurar o chamado "vício oculto" no fosso dos elevadores no décimo ano de vida de um Condomínio. O laudo, portanto, parece desnecessário mas não é. Além disso os Condomínios, ao reclamarem reparos sustentados por um laudo conseguem "enquadrar" melhor a construtora e obriga-la a fazer os reparos quando de posse de um laudo. É o que nos tem mostrado a experiência.

CUIDADO: SUA ADMINISTRADORA QUER MESMO REDUZIR DESPESAS ?

Em um almoço de negócios a conversa enveredou pela situação das empresas que administram condomínios. Quem são? Quem está a frente destas empresas? Quantas são? O que fazem? Quem faz MESMO um bom serviço?
Ao analisarmos o mercado de São Paulo, temos pouco mais de 40.000 condomínios no estado.
A maior administradora de São Paulo tem uma carteira em torno de 1300 condomínios. Abaixo dela poucas (talvez umas dez) empresas "gravitam" entre 300 e 600 condomínios administrados. O resto deste mercado é diluído entre pequenas administradoras e a chamada "auto-gestão".
Muitas delas, destas grandes empresas, são negócios de família. E quando a segunda ou terceira geração assume o controle o "caos" geralmente se instala. Temos vivenciado, convivido e assistido esse "filme" ocorrer no mercado.
Triste mesmo é observar que todos os dias alguém resolve abrir uma administradora. Sem nenhum critério, sem nenhuma regulamentação, sem seguir qualquer obrigação legal ou dar satisfação a qualquer órgão controlador. A muitos anos atras, o saudoso Alexander Sohos, assessor jurídico de um orgão de classe, apresentou um projeto de regularização da categoria a Diretoria desta entidade. Gentilmente, ele mesmo me contou, pediram que ele "sumisse" com aquilo. Ninguém ali tinha interesse nisso. Agora essa mesma entidade alega ter mudado de opinião. E em conjunto com "aquele" Sindicato, dizem que a concorrência predatório esta "corroendo" o mercado. E que só a regularização do mercado pode conter isso. Sim. Porque as novas empresas tem preços melhores.
Explicava hoje a alguns empresários que as administradoras que cobram suas taxas de administração ou seus honorários em percentagem da arrecadação dos condomínios não podem ter (e não tem mesmo) NENHUM INTERESSE EM REDUZIR DESPESAS OU REDUZIR A ARRECADAÇÃO DA SUA CARTEIRA DE CLIENTES. Se assim fizerem, vão reduzir também sua remuneração. Chega de hipocrisia. Por isso as empresas novas, sérias, arejadas, enxutas, vão cada vez mais conquistar o mercado.
Se você é cliente de uma destas empresas "nerdentais", um destes "monstros sagrados" da administração condominial, observe melhor as taxas, as tarifas, as cobranças referentes a administração de tributos, a cobrança de papel e outros absurdos mais. Não seja palhaço. Certifique-se de que você não esta sendo enganado ou, pior, roubado. Ou então alerte aquele Síndico acomodado do seu prédio, que não quer ter nenhum trabalho, que ele esta causando um enorme prejuízo a todos os condôminos ao manter seu condomínio como cliente de uma empresa que só pode desejar que as despesas aumentem.

EM SÃO PAULO CRÉDITO DE NOTAS FISCAIS REDUZEM O IPTU (mesmo quando o Condomínio ainda não desmembrou o IPTU...)

No site da Prefeitura de São Paulo (http://www.prefeitura.sp.gov.br/nfe) está disponível o Manual de Orientação (link: http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//nfe/manuais.asp).

Após o cadastramento, o contribuinte pode indicar os imóveis que receberão o abatimento do IPTU, informando os respectivos números de identificação do imóvel que consta no carnê do IPTU. O prazo para a indicação vai até 30 de novembro de cada ano.

O abatimento é limitado a 50% do valor do IPTU do exercício corrente, referente a cada imóvel indicado, devendo o valor restante do imposto ser recolhido normalmente. A sua não-quitação implicará inscrição do débito na dívida ativa, sendo desconsiderados os abatimentos obtidos.

Vale ressaltar que não é necessário o detentor do crédito ter vínculo com o imóvel indicado. No mesmo site é possível verificar os créditos disponíveis e a lista dos prestadores de serviços que emitem a NF-e, além de esclarecer diversas dúvidas.

Os créditos são gerados pela emissão de NF-e por empresas prestadoras de serviço como estacionamentos, academias de ginástica, clínicas de estética, cabeleireiros, organização de festas e recepções, paisagistas, decoradores, oficina mecânica, estabelecimentos de ensino (desde que não possuam isenção ou imunidade tributária reconhecida pela Prefeitura de São Paulo).

Mas há alguns impedimentos para utilização dos créditos: tanto o detentor do crédito quanto o imóvel indicado não podem constar, na data da indicação, no Cadastro Informativo Municipal (Cadin), que registra quem está inadimplente com a Prefeitura. Quando alguém está com pendências, os órgãos da administração municipal enviam um comunicado impresso para que elas sejam regularizadas em 30 dias. Caso contrário, é incluído no Cadin quem não estiver em dia com IPTU, ISS, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Taxa de Resíduos Sólidos Domiciliares (TRSD), Taxa de Resíduos Sólidos de Serviços de Saúde (TRSS), Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos (TFE), Taxa de Fiscalização de Anúncios (TFA), Dívida Ativa, Taxa de Uso e Ocupação do Solo (UOS), multas de posturas, multas de trânsito, enfim, qualquer pendência com a administração direta e indireta, não importando sua natureza.

Para regularizar a situação, é necessário procurar o órgão responsável. Após a regularização, a exclusão do Cadin é feita em cinco dias úteis. No caso de pendências relacionadas a IPTU, ISS, ITBI, TFE, TFA, Taxa do Lixo, o contribuinte deve comparecer à Praça de Atendimento no Vale do Anhangabaú, 206, de segunda a sexta-feira, das 8h às 18h. No caso de pessoas físicas, pode-se procurar a Subprefeitura mais próxima.

A consulta ao Cadin está disponível na página do cadastro na internet. Basta digitar seu CPF ou o CNPJ.

PREFEITURA DE SÃO PAULO DECRETA QUE CONJUNTOS POPULARES NÃO PRECISAM TER VAGAS DE GARAGEM

O prefeito da Capital Paulista decidiu: os novos conjuntos habitacionais da Cohab (empreendimentos de caráter popular) não precisam ter vagas de garagem. Ou seja, pobre não precisa de carro.
A Justificativa é pior ainda:  1º) Reduzir custos; 2º) estimular o uso do transporte público e de bicicletas.
Então, para estimular os comportamentos politicamente corretos, "eu, prefeito", arbitrariamente, crio um enorme problema para as pessoas de baixa renda. Isso porque é inconcebível tolher o direito da população das classes menos favorecidas de almejar e alcançar o tão sonhado carro na garagem ( o carro ele pode alcançar..só não vai ter onde por...).
É muito miserável este conceito. E extremamente preconceituoso. É perfeitamente possivel estimular as pessoas a usar o transporte coletivo. Basta oferecer um meio coletivo que seja decente, honesto, pontual, acessivel e confortavel. Quando isso ocorrer na cidade de São Paulo, não só as classes menos favorecidas migraram para o transporte público, mas todas as classes sociais.
Por outro lado, essa decisão mostra bem quem é o homem público a frente da cidade. E aqui entre nós, é bem importante conhecermos os nossos políticos.

SÍNDICOS ARBITRÁRIOS: A QUE PONTO PODE CHEGAR A NATUREZA HUMANA

Fui convidado e não pude me negar a acompanhar esta semana uma Assembléia que me estarreceu. Um Síndico arbitrário, descarado, dissimulado e, ao que tudo indica, desonesto, faz o que bem entende a 12 anos a frente de um Condomínio com centenas de residências.

Como se não bastasse ele não presta contas a ninguém do que faz. Não há pastas de prestação de contas. Não há Administradora. Não há balancetes. Não há Conselho. Nada.
O que mais me surpreende é que muitos moradores ainda acham que esse individuo mereça respeito e que ninguém neste 12 anos teve coragem para se interpor contra estes desmandos.
Ou melhor, houve sim. Uma ação de Prestação de Contas terminou na Justiça de maneira muito suspeita...

Mas tenho esperança de  ajudar a terminar com esses abusos. E vou me empenhar ao máximo para fazer com que todos os responsáveis pelos prejuízos causados a este Condomínio seja ressarcido em cada centavo.
Senhores Condôminos: não aceitem situações como essa. Busquem ajuda. Busquem amparo legal. Informem-se sobre seus direitos, sobre a legislação, sobre a Convenção de seu Condomínio. Não subestimem o poder do voto.

ACORDOS DE INADIMPLENTES COM O SÍNDICO: O QUE PODE E O QUE NÃO PODE.

Pediram-me para comentar notícia divulgada nos meios de comunicação que faz apologia do acordo entre devedores e Síndicos quando há uma dívida a ser negociada. A notícia vem ainda com uma espécie de aval de um dos diretores de um pseudo Sindicato que representaria os Condomínios.
Faz ainda a matéria um elogio ao dialogo ( que evidentemente concordamos) alegando que um "bom acordo" ajuda a economizar evitando gastos com processos judiciais.
Não há o que se discutir sobre as vantagens do dialogo sobre a conflito. Qualquer ser humano equilibrado sabe que sempre deve-se tentar o dialogo e um acordo amigável.
Mas a que preço?
Oriento sempre os Síndicos que num acordo não é possível abrir mão de nenhum centavo. Nunca abrir mão de multa, juros e correção. Mas porque? Um Síndico, quando esta negociando em nome de um Condomínio, não esta lidando com o seu dinheiro. Mas sim com o dinheiro de 10, 50, 100 proprietários. Quando ele abre mão de qualquer valor, qualquer um dos Condôminos pode exigir em Juízo que este Síndico reponha do próprio bolso o valor perdoado na cota parte que lhe cabe no total da dívida. Isto porque se alguem deve R$ 10.000,00 num Condomínio que tem dez unidades iguais, cada proprietário é dono de R$ 1.000,00 dessa dívida. Se um Síndico aceitar R$ 8.000,00 qualquer proprietário pode exigir que ele reponha R$ 200,00 perdoados.
Mas o que pode então ser negociado? Somente o prazo. Nada além disso. E mesmo assim incluindo-se a correção pelo prazo solicitado de parcelamento. Qualquer outro acordo fere o princípio da igualdade. Ou seja, se houver redução de qualquer valor no pagamento da dívida condominial, o Condômino que paga em dia estará sendo lesado.  Ele, cumpridor de suas obrigações, pagador exemplar, estará pagando mais taxa de condomínio do que o seu vizinho inadimplente.
Quando seu Condomínio tem uma boa Administradora na retaguarda, o Síndico não tem que se preocupar com os inadimplentes. Hoje em São Paulo e em alguns outros estados, que já podem usar o recurso do "Protesto de Cotas Condominiais", ter inadimplentes é desculpa de maus gestores. Pense nisso. Quem alega que a inadimplência é problema esta escondendo uma certa incompetência no trato dos assuntos condominiais.

O QUE FAZER QUANDO VC QUER PAGAR COTAS EM ATRASO E O SÍNDICO SE RECUSA A RECEBER

Respondi agora a pouco uma dúvida da moradora de um Condomínio no site Licitamais. Como esta dúvida é muito comum creio ser importante divulgar aqui também para conhecimento do meu Leitor.
Disse a ela que lamentava, mas que infelizmente a Síndica dela deve estar bem mal assessorada. E sugeri: vc pode resolver de maneira bem simples o problema. Estou supondo que vc deve 4 cotas. Pague uma de cada vez ( já que ela não podia pagar de uma vez). Calcule o valor da seguinte forma: valor principal+ multa+1%juros ao mes de atraso+1% de correção por mes de atraso. Procure a Caixa Economica Federal ou o Banco do Brasil de posse do nome completo do Condomínio, o CNPJ e o Nome da Síndica. Peça para realizar um deposito em consignação. Depois é importante comunicar, em cinco dias, o pagamento. Veja mais detalhes em (http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/paratodos/depositoemjuizo.htm#Dez). Estou supondo que vc seja proprietária do imovel. Se vc for inquilina procure o proprietário e esponha o problema e informe-o que fará isso. Alerto-lhe que se este é o seu caso isto pode motivar a rescisão do contrato de aluguel.

CONDOMÍNIO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES: QUAL A MELHOR OPÇÃO PARA AS "RUAS FECHADAS"

Na capital de São Paulo tornou-se comum a transformação de ruas sem saída ou daquelas antigas"vilas" (ruas pequenas encravadas no meio de um quarteirão) em lugares fechados, com portões e rígido controle de acesso.
O apelo tem muitos motivos e razões: melhora a segurança, restringe o acesso de estranhos, valoriza o imovel e evita o uso abusivo do entorno para estacionamentos. Alguns bairros de São Paulo começam a ter, aliás, um problema de estacionamento. Regiões residenciais próximas as Avenidas EngºLuis Carlos Berrini, Faria Lima, etc. tem  todas as vagas de rua ocupadas pelos funcionários das empresas sediadas nestes grandes centros de negócios. Como o preço dos estacionamentos começa a ficar proibitivo (há valores de até R$ 250,00 por mes para uso diurnos) o morador que reside nessas regiões não pode e não conseguem chegar em casa e estacionar seu veículo. Isso também estimula o fechamento das ruas.
Os orgãos oficiais (Prefeitura, Companhias de trafego...) rapidamente se adaptaram e criaram leis próprias e específicas para regular o uso e o fechamento dessas ruas.
No caso da Prefeitura Paulistana, várias Leis já foram editadas. Embora ajam absurdos, como decretar que a partir do fechamento o caminhão de lixo não entra mais no local (engraçado é que o IPTU continuirá a ser cobrado normalmente...), em linhas gerais as regras estabelecidas ajudam.
Mas a dúvida que surge em seguida é a pergunta do título. Isto porque passa-se a ter, a partir do fechamento da rua, uma despesa mensal frequente como portões, as vezes funcionários, interfones, manutenção de guarita, etc. Por força disso há que se pensar numa forma de organização para arrecadar valores, assumir responsabilidade junto a concessionárias de serviços públicos e pagar pelos serviços contratados, sejam funcionários próprios, terceirizados ou autônomos.
Sem dúvida, a melhor opção é a formação de associação de moradores. Transformar essa organização num Condomínio geraria um custo de registro que inviabilizaria sua execução. Já a Associação é de organização simples, gerenciamento prático e perene, dando carater oficial a uma idéia que beneficia aos moradores que optam por fechar determinada rua.
Já há jurisprudências obrigando aos não associados, mas que se beneficiam do fechamento, a pagar pela mensalidade da associação mesmo que não tenham concordado com o fechamento ou avalisado a criação da associação. 

CONSELHEIROS ADVERSÁRIOS DE SÍNDICOS SÓ CRIAM PROBLEMA. QUEM PERDE É VOCÊ.

Não adianta tentar desprezar o aspecto político. Muitos prédios elegem Síndicos e Conselheiros que são adversários. É comum um deles ter concorrido também ao cargo de Síndico e perdido a eleição. Como prêmio de "consolação", os presentes na Assembléia elegem o segundo colocado na votação para Síndico como Subsíndico ou Conselheiro. ISTO TEM SE MOSTRADO UM ENORME ERRO.
Em muitos casos esse "segundo" colocado "rema contra" a gestão. Age sempre atacando subrepticiamente. Adora apontar supostas irregularidades ou faz sensacionalismo gratuito. Adora arregimentar seguidores que "abracem" suas idéias. E como sempre tem a "turma do contra", os famosos "adversários de plantão", muitas vezes um bom trabalho fica comprometido pelas picuinhas, pelas fofocas e pelas meias verdades.
Um aconselhamento nosso é para que sempre um grupo coeso assuma o Corpo Diretivo. Formem uma chapa e se elejam conjuntamente. É muito importante que um Síndico, um Subsíndico e um Conselho "falem" a mesma liguagem, tenham afinidade, respeitem e acreditem um no outro. Isso não significa que todos tenham que pensar sempre igual ou não possam discordar disso ou daquilo. Mas deve prevaler o respeito, a crença de que o outro esta fazendo o melhor que pode e que no final o Corpo Diretivo tenha afinidade. Principalmente quando pretendem aprovar obras, reformas e tocar projetos.
Infelizmente temos nos deparado com membros de Corpo Diretivo que, de propósito, criam obstáculos com o fim específico e deliberado de criar problemas e de ver o "circo pegar fogo".
Caro Condômino: vacine o seu prédio contra este mal. O melhor é se discutir muito na hora de eleição de representantes. Pensem bem. Pensem juntos. Pensem no que é melhor para o Condomínio. 

MARÇO NEGRO PARA SÍNDICOS ABUSADOS...

Em primeiro lugar o meu pedido de desculpas aos meus leitores e seguidores. Março (e Abril continua assim) foi um mes muito atarefado, com 14 Assembléias de destituição de Síndicos. Assembléias assim dão muito trabalho. Orientamos todos de acordo com o grau de dificuldade, tamanho da "encrenca" e carater do pedido.
Podemos afirmar que impressiona a quantidade de picaretas a frente de Condomínios. Verdadeiros bandidos, estelionatários e, com certeza, pesoas que substimam a inteligência alheia.
Acompanhamos muitos casos e chama atenção o descaso com que muitas pessoas tem com seu patrimônio, com a gestão das coisas comuns e com o desinteresse pelo rumo que as coisas tomam.

Como pode tantas pessoas deixarem aproveitadores gerirem seus bens, abusarem da boa fé alheia e explorarem a simplicidade e ignorância das pessoas.

Fico muito feliz de ajudar a mudar esse quadro. Há muito desconhecimento sobre direitos nesta área que atuamos (mesmo entre advogados) e uma enorme escassez de informações. Tem sido comum recebermos emails, perguntas, pedido de auxílio e orientação sobre como proceder neste ou naquele caso. E com muita satisafação que temos auxiliado a restaurar a boa gestão, a seriadade no trato da coisa comum e desmascarado Síndicos arbitrários, mal intencionados e que tentam "levar vantagem" sobre gente simples e trabalhadora.
Temos trabalhado junto a classe política para tentar criar mecanismos que evitem esses desmandos. Alguns vereadores de São Paulo e interior e alguns deputados estão se sensibilizando sobre a necessidade de criar legislação que crie um ambiente mais favoravel ao Condômino. Prometo ir deixando meu leitor informado sobre todas a snovidades que vem por aí.