EM SÃO PAULO CRÉDITO DE NOTAS FISCAIS REDUZEM O IPTU (mesmo quando o Condomínio ainda não desmembrou o IPTU...)

No site da Prefeitura de São Paulo (http://www.prefeitura.sp.gov.br/nfe) está disponível o Manual de Orientação (link: http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//nfe/manuais.asp).

Após o cadastramento, o contribuinte pode indicar os imóveis que receberão o abatimento do IPTU, informando os respectivos números de identificação do imóvel que consta no carnê do IPTU. O prazo para a indicação vai até 30 de novembro de cada ano.

O abatimento é limitado a 50% do valor do IPTU do exercício corrente, referente a cada imóvel indicado, devendo o valor restante do imposto ser recolhido normalmente. A sua não-quitação implicará inscrição do débito na dívida ativa, sendo desconsiderados os abatimentos obtidos.

Vale ressaltar que não é necessário o detentor do crédito ter vínculo com o imóvel indicado. No mesmo site é possível verificar os créditos disponíveis e a lista dos prestadores de serviços que emitem a NF-e, além de esclarecer diversas dúvidas.

Os créditos são gerados pela emissão de NF-e por empresas prestadoras de serviço como estacionamentos, academias de ginástica, clínicas de estética, cabeleireiros, organização de festas e recepções, paisagistas, decoradores, oficina mecânica, estabelecimentos de ensino (desde que não possuam isenção ou imunidade tributária reconhecida pela Prefeitura de São Paulo).

Mas há alguns impedimentos para utilização dos créditos: tanto o detentor do crédito quanto o imóvel indicado não podem constar, na data da indicação, no Cadastro Informativo Municipal (Cadin), que registra quem está inadimplente com a Prefeitura. Quando alguém está com pendências, os órgãos da administração municipal enviam um comunicado impresso para que elas sejam regularizadas em 30 dias. Caso contrário, é incluído no Cadin quem não estiver em dia com IPTU, ISS, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Taxa de Resíduos Sólidos Domiciliares (TRSD), Taxa de Resíduos Sólidos de Serviços de Saúde (TRSS), Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos (TFE), Taxa de Fiscalização de Anúncios (TFA), Dívida Ativa, Taxa de Uso e Ocupação do Solo (UOS), multas de posturas, multas de trânsito, enfim, qualquer pendência com a administração direta e indireta, não importando sua natureza.

Para regularizar a situação, é necessário procurar o órgão responsável. Após a regularização, a exclusão do Cadin é feita em cinco dias úteis. No caso de pendências relacionadas a IPTU, ISS, ITBI, TFE, TFA, Taxa do Lixo, o contribuinte deve comparecer à Praça de Atendimento no Vale do Anhangabaú, 206, de segunda a sexta-feira, das 8h às 18h. No caso de pessoas físicas, pode-se procurar a Subprefeitura mais próxima.

A consulta ao Cadin está disponível na página do cadastro na internet. Basta digitar seu CPF ou o CNPJ.

PREFEITURA DE SÃO PAULO DECRETA QUE CONJUNTOS POPULARES NÃO PRECISAM TER VAGAS DE GARAGEM

O prefeito da Capital Paulista decidiu: os novos conjuntos habitacionais da Cohab (empreendimentos de caráter popular) não precisam ter vagas de garagem. Ou seja, pobre não precisa de carro.
A Justificativa é pior ainda:  1º) Reduzir custos; 2º) estimular o uso do transporte público e de bicicletas.
Então, para estimular os comportamentos politicamente corretos, "eu, prefeito", arbitrariamente, crio um enorme problema para as pessoas de baixa renda. Isso porque é inconcebível tolher o direito da população das classes menos favorecidas de almejar e alcançar o tão sonhado carro na garagem ( o carro ele pode alcançar..só não vai ter onde por...).
É muito miserável este conceito. E extremamente preconceituoso. É perfeitamente possivel estimular as pessoas a usar o transporte coletivo. Basta oferecer um meio coletivo que seja decente, honesto, pontual, acessivel e confortavel. Quando isso ocorrer na cidade de São Paulo, não só as classes menos favorecidas migraram para o transporte público, mas todas as classes sociais.
Por outro lado, essa decisão mostra bem quem é o homem público a frente da cidade. E aqui entre nós, é bem importante conhecermos os nossos políticos.

SÍNDICOS ARBITRÁRIOS: A QUE PONTO PODE CHEGAR A NATUREZA HUMANA

Fui convidado e não pude me negar a acompanhar esta semana uma Assembléia que me estarreceu. Um Síndico arbitrário, descarado, dissimulado e, ao que tudo indica, desonesto, faz o que bem entende a 12 anos a frente de um Condomínio com centenas de residências.

Como se não bastasse ele não presta contas a ninguém do que faz. Não há pastas de prestação de contas. Não há Administradora. Não há balancetes. Não há Conselho. Nada.
O que mais me surpreende é que muitos moradores ainda acham que esse individuo mereça respeito e que ninguém neste 12 anos teve coragem para se interpor contra estes desmandos.
Ou melhor, houve sim. Uma ação de Prestação de Contas terminou na Justiça de maneira muito suspeita...

Mas tenho esperança de  ajudar a terminar com esses abusos. E vou me empenhar ao máximo para fazer com que todos os responsáveis pelos prejuízos causados a este Condomínio seja ressarcido em cada centavo.
Senhores Condôminos: não aceitem situações como essa. Busquem ajuda. Busquem amparo legal. Informem-se sobre seus direitos, sobre a legislação, sobre a Convenção de seu Condomínio. Não subestimem o poder do voto.

ACORDOS DE INADIMPLENTES COM O SÍNDICO: O QUE PODE E O QUE NÃO PODE.

Pediram-me para comentar notícia divulgada nos meios de comunicação que faz apologia do acordo entre devedores e Síndicos quando há uma dívida a ser negociada. A notícia vem ainda com uma espécie de aval de um dos diretores de um pseudo Sindicato que representaria os Condomínios.
Faz ainda a matéria um elogio ao dialogo ( que evidentemente concordamos) alegando que um "bom acordo" ajuda a economizar evitando gastos com processos judiciais.
Não há o que se discutir sobre as vantagens do dialogo sobre a conflito. Qualquer ser humano equilibrado sabe que sempre deve-se tentar o dialogo e um acordo amigável.
Mas a que preço?
Oriento sempre os Síndicos que num acordo não é possível abrir mão de nenhum centavo. Nunca abrir mão de multa, juros e correção. Mas porque? Um Síndico, quando esta negociando em nome de um Condomínio, não esta lidando com o seu dinheiro. Mas sim com o dinheiro de 10, 50, 100 proprietários. Quando ele abre mão de qualquer valor, qualquer um dos Condôminos pode exigir em Juízo que este Síndico reponha do próprio bolso o valor perdoado na cota parte que lhe cabe no total da dívida. Isto porque se alguem deve R$ 10.000,00 num Condomínio que tem dez unidades iguais, cada proprietário é dono de R$ 1.000,00 dessa dívida. Se um Síndico aceitar R$ 8.000,00 qualquer proprietário pode exigir que ele reponha R$ 200,00 perdoados.
Mas o que pode então ser negociado? Somente o prazo. Nada além disso. E mesmo assim incluindo-se a correção pelo prazo solicitado de parcelamento. Qualquer outro acordo fere o princípio da igualdade. Ou seja, se houver redução de qualquer valor no pagamento da dívida condominial, o Condômino que paga em dia estará sendo lesado.  Ele, cumpridor de suas obrigações, pagador exemplar, estará pagando mais taxa de condomínio do que o seu vizinho inadimplente.
Quando seu Condomínio tem uma boa Administradora na retaguarda, o Síndico não tem que se preocupar com os inadimplentes. Hoje em São Paulo e em alguns outros estados, que já podem usar o recurso do "Protesto de Cotas Condominiais", ter inadimplentes é desculpa de maus gestores. Pense nisso. Quem alega que a inadimplência é problema esta escondendo uma certa incompetência no trato dos assuntos condominiais.

O QUE FAZER QUANDO VC QUER PAGAR COTAS EM ATRASO E O SÍNDICO SE RECUSA A RECEBER

Respondi agora a pouco uma dúvida da moradora de um Condomínio no site Licitamais. Como esta dúvida é muito comum creio ser importante divulgar aqui também para conhecimento do meu Leitor.
Disse a ela que lamentava, mas que infelizmente a Síndica dela deve estar bem mal assessorada. E sugeri: vc pode resolver de maneira bem simples o problema. Estou supondo que vc deve 4 cotas. Pague uma de cada vez ( já que ela não podia pagar de uma vez). Calcule o valor da seguinte forma: valor principal+ multa+1%juros ao mes de atraso+1% de correção por mes de atraso. Procure a Caixa Economica Federal ou o Banco do Brasil de posse do nome completo do Condomínio, o CNPJ e o Nome da Síndica. Peça para realizar um deposito em consignação. Depois é importante comunicar, em cinco dias, o pagamento. Veja mais detalhes em (http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/paratodos/depositoemjuizo.htm#Dez). Estou supondo que vc seja proprietária do imovel. Se vc for inquilina procure o proprietário e esponha o problema e informe-o que fará isso. Alerto-lhe que se este é o seu caso isto pode motivar a rescisão do contrato de aluguel.

CONDOMÍNIO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES: QUAL A MELHOR OPÇÃO PARA AS "RUAS FECHADAS"

Na capital de São Paulo tornou-se comum a transformação de ruas sem saída ou daquelas antigas"vilas" (ruas pequenas encravadas no meio de um quarteirão) em lugares fechados, com portões e rígido controle de acesso.
O apelo tem muitos motivos e razões: melhora a segurança, restringe o acesso de estranhos, valoriza o imovel e evita o uso abusivo do entorno para estacionamentos. Alguns bairros de São Paulo começam a ter, aliás, um problema de estacionamento. Regiões residenciais próximas as Avenidas EngºLuis Carlos Berrini, Faria Lima, etc. tem  todas as vagas de rua ocupadas pelos funcionários das empresas sediadas nestes grandes centros de negócios. Como o preço dos estacionamentos começa a ficar proibitivo (há valores de até R$ 250,00 por mes para uso diurnos) o morador que reside nessas regiões não pode e não conseguem chegar em casa e estacionar seu veículo. Isso também estimula o fechamento das ruas.
Os orgãos oficiais (Prefeitura, Companhias de trafego...) rapidamente se adaptaram e criaram leis próprias e específicas para regular o uso e o fechamento dessas ruas.
No caso da Prefeitura Paulistana, várias Leis já foram editadas. Embora ajam absurdos, como decretar que a partir do fechamento o caminhão de lixo não entra mais no local (engraçado é que o IPTU continuirá a ser cobrado normalmente...), em linhas gerais as regras estabelecidas ajudam.
Mas a dúvida que surge em seguida é a pergunta do título. Isto porque passa-se a ter, a partir do fechamento da rua, uma despesa mensal frequente como portões, as vezes funcionários, interfones, manutenção de guarita, etc. Por força disso há que se pensar numa forma de organização para arrecadar valores, assumir responsabilidade junto a concessionárias de serviços públicos e pagar pelos serviços contratados, sejam funcionários próprios, terceirizados ou autônomos.
Sem dúvida, a melhor opção é a formação de associação de moradores. Transformar essa organização num Condomínio geraria um custo de registro que inviabilizaria sua execução. Já a Associação é de organização simples, gerenciamento prático e perene, dando carater oficial a uma idéia que beneficia aos moradores que optam por fechar determinada rua.
Já há jurisprudências obrigando aos não associados, mas que se beneficiam do fechamento, a pagar pela mensalidade da associação mesmo que não tenham concordado com o fechamento ou avalisado a criação da associação. 

CONSELHEIROS ADVERSÁRIOS DE SÍNDICOS SÓ CRIAM PROBLEMA. QUEM PERDE É VOCÊ.

Não adianta tentar desprezar o aspecto político. Muitos prédios elegem Síndicos e Conselheiros que são adversários. É comum um deles ter concorrido também ao cargo de Síndico e perdido a eleição. Como prêmio de "consolação", os presentes na Assembléia elegem o segundo colocado na votação para Síndico como Subsíndico ou Conselheiro. ISTO TEM SE MOSTRADO UM ENORME ERRO.
Em muitos casos esse "segundo" colocado "rema contra" a gestão. Age sempre atacando subrepticiamente. Adora apontar supostas irregularidades ou faz sensacionalismo gratuito. Adora arregimentar seguidores que "abracem" suas idéias. E como sempre tem a "turma do contra", os famosos "adversários de plantão", muitas vezes um bom trabalho fica comprometido pelas picuinhas, pelas fofocas e pelas meias verdades.
Um aconselhamento nosso é para que sempre um grupo coeso assuma o Corpo Diretivo. Formem uma chapa e se elejam conjuntamente. É muito importante que um Síndico, um Subsíndico e um Conselho "falem" a mesma liguagem, tenham afinidade, respeitem e acreditem um no outro. Isso não significa que todos tenham que pensar sempre igual ou não possam discordar disso ou daquilo. Mas deve prevaler o respeito, a crença de que o outro esta fazendo o melhor que pode e que no final o Corpo Diretivo tenha afinidade. Principalmente quando pretendem aprovar obras, reformas e tocar projetos.
Infelizmente temos nos deparado com membros de Corpo Diretivo que, de propósito, criam obstáculos com o fim específico e deliberado de criar problemas e de ver o "circo pegar fogo".
Caro Condômino: vacine o seu prédio contra este mal. O melhor é se discutir muito na hora de eleição de representantes. Pensem bem. Pensem juntos. Pensem no que é melhor para o Condomínio. 

MARÇO NEGRO PARA SÍNDICOS ABUSADOS...

Em primeiro lugar o meu pedido de desculpas aos meus leitores e seguidores. Março (e Abril continua assim) foi um mes muito atarefado, com 14 Assembléias de destituição de Síndicos. Assembléias assim dão muito trabalho. Orientamos todos de acordo com o grau de dificuldade, tamanho da "encrenca" e carater do pedido.
Podemos afirmar que impressiona a quantidade de picaretas a frente de Condomínios. Verdadeiros bandidos, estelionatários e, com certeza, pesoas que substimam a inteligência alheia.
Acompanhamos muitos casos e chama atenção o descaso com que muitas pessoas tem com seu patrimônio, com a gestão das coisas comuns e com o desinteresse pelo rumo que as coisas tomam.

Como pode tantas pessoas deixarem aproveitadores gerirem seus bens, abusarem da boa fé alheia e explorarem a simplicidade e ignorância das pessoas.

Fico muito feliz de ajudar a mudar esse quadro. Há muito desconhecimento sobre direitos nesta área que atuamos (mesmo entre advogados) e uma enorme escassez de informações. Tem sido comum recebermos emails, perguntas, pedido de auxílio e orientação sobre como proceder neste ou naquele caso. E com muita satisafação que temos auxiliado a restaurar a boa gestão, a seriadade no trato da coisa comum e desmascarado Síndicos arbitrários, mal intencionados e que tentam "levar vantagem" sobre gente simples e trabalhadora.
Temos trabalhado junto a classe política para tentar criar mecanismos que evitem esses desmandos. Alguns vereadores de São Paulo e interior e alguns deputados estão se sensibilizando sobre a necessidade de criar legislação que crie um ambiente mais favoravel ao Condômino. Prometo ir deixando meu leitor informado sobre todas a snovidades que vem por aí.

CONDOMÍNIO AFASTADO EM FORTALEZA - COMO É FACIL NO BRASIL DIZER QUE O PODER PÚBLICO TEM QUE RESOLVER TUDO...

Convido o caro leitor a refletir sobre este episódio da mídia de ponta no Brasil. Uma conceituada Jornalista da Mídia falada e escrita de São Paulo, um conceituado Advogado colega de nossa área de Consultoria e um Apresentador das maiores rádios de São Paulo são os protagonistas deste caso. Sou admirador do trabalho dos três e lhes escrevi também para parabeniza-los. Num caso enviado por ouvinte em programa de rádio, ela reclama sobre um Condomínio afastado em Fortaleza onde ela comprou uma casa. A ouvinte reclamou sobre o fato de que ao receber as chaves  não existia linhas de ônibus ou iluminação pública na porta, embora os folhetos de venda falassem em completa "infraestrutura". Para quem ela devia reclamar era a pergunta. O advogado se arvorou em afirmar que a Prefeitura somente deveria dar o "habite-se" se houver no mínimo iluminação pública e linha de ônibus. Pasmem. Em que mundo vive o Advogado. Na Suíça talvez. Nem em São Paulo, onde a Prefeitura é a mais rica do Brasil há esse cuidado, por que razão num longínquo e afastado bairro de Fortaleza isso seria realidade. Vocês imaginam as prefeituras litorâneas de São Paulo e do Rio se negando a dar "Habite-se" por falta de infraestrutura? Além disso esse empreendimento de Fortaleza pode ser para ricos, numa praia paradisíaca. Isso não ficou claro na pergunta da ouvinte. Sugeriu ele ainda se juntarem os moradores e a Construtora e irem cobrar da prefeitura a instalação da desejada infraestrutura. Era só o que faltava. O dinheiro público ser usado para atender a Construtora e aos "desavisados" que compraram (tadinhos) sem saber onde ficava o empreendimento ou como era a região. E acreditando que o poder público pode, a qualquer momento dispor de recursos para atender qualquer desbravador de áreas desabitadas. Não me contive e escrevi para dizer aos três que discordei completamente da posição deles. Convidei-os a uma nova analise. Vejam só: presumiu-se que a ouvinte que escreveu seja alguém simples e humilde. O que não necessariamente corresponde a realidade. Se for um condomínio médio ou de luxo numa das muitas praias paradisíacas das redondezas não há o menor cabimento cobrar do poder público gastar dinheiro do povo para dar infraestrutura a quem tenha muito dinheiro. Imagine agora, esses ricos moradores ou essa "pobre" construtora exigindo asfalto, luz nas ruas e ônibus na porta para "valorizar" o seu empreendimento, em detrimento de hospitais, escolas e limpeza da cidade. Mas mesmo que seja um empreendimento mais popular, qual a diferença destes moradores para aqueles que saem em passeata em São Paulo exigindo teto ou terra, pois eles "tem DIREITOS". Estamos todos, trabalhadores honestos e pagadores de impostos, cansados dos aproveitadores do poder público. Só porque eles tem escritura? Ora, quem comprou esse empreendimento sabia o tempo todo onde ele estava localizado. É muito cômodo agora exigir do poder público (e do nosso bolso...nosso digo povo) que se vire para atender as exigências de infraestrutura do bairro que aparentemente não existia. Agora, é claro que precisa-se analisar as promessas da construtora e checar se não houve abusos. Agora "empurrar" o problema para o poder público é muito prático, não é mesmo? Longe está o caso de se exigir do poder público que passe a atender qualquer canto da cidade com super estrutura só pq as construtoras (e seus compradores) resolveram ir para o meio do mato. Convidei-os a repensar antes de emitir conceitos. O Advogado ainda sugeriu no programa de rádio o uso do "Direito do Consumidor" e medidas nesta linha para o caso. Claro que não posso concordar com isso. Neste caso, não parece nem um pouco que o consumidor tenha razão. Mas, com certeza, o meu bolso e o seu é que não tem culpa para arcar com a solução.

CONDOMÍNIO PAGA INDENIZAÇÃO A MORADOR POR AGRESSÃO DE PORTEIRO EM SERVIÇO.

São muitos os casos de violência entre moradores e funcionários dos condomínios. Na grande maioria das vezes o exagero é do morador. Neste caso ocorreu diferente. A agressão ocorreu em Belo Horizonte. A Justiça de Primeira Instância condenou um condomínio a pagar cerca de R$ 8.500 de indenização por danos morais e materiais a um analista de sistemas, morador de um condomínio. De acordo com a decisão, o condômino foi agredido com um porrete pelo porteiro do edifício, que chegou a feri-lo.
Segundo informações do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o analista de sistemas afirmou em seu depoimento que, ao chegar em casa, por volta de meia-noite, parou no pátio do condomínio para conversar com alguns moradores, quando foram abordados pelo porteiro, que teria xingado o autor da ação com palavras de baixo calão.
O morador pediu o livro de ocorrências para registrar o fato. Aí ocorreu a agressão. Para se defender, deu um soco no rosto do porteiro. Os outros moradores acionaram a polícia. O analista sofreu cortes na testa, na boca e hemorragia na cabeça e teve que ir a vários hospitais para ser atendido.
Para o autor, o condomínio é responsável pela situação, já que permitia aos porteiros utilizar arma branca para resolver possíveis atritos. Por fim, ele pediu aproximadamente R$ 3.500 por danos materiais e cem salários-mínimos por danos morais, o equivalente a R$ 35 mil na época da agressão. 
O condomínio alegou que o morador já vinha criando problemas com o porteiro havia muito tempo. Na noite da briga, o analista teria insultado o porteiro porque o funcionário do residencial havia pedido que o grupo falasse mais baixo para não perturbar a vizinhança. Ainda segundo o condomínio, o morador pretende se enriquecer ilicitamente ao ajuizar ação por fato causado por ele próprio, e os demais moradores não podem ser penalizados por problemas pessoais entre o porteiro e o morador. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos.
Para a juíza, as provas do processo e os depoimentos das testemunhas foram suficientes para comprovar que as agressões partiram do porteiro, não aceitando a alegação do condomínio de que seu funcionário agiu em legítima defesa. Com base em decisões de outros tribunais, a magistrada entendeu que o condomínio deve responder pelos atos do porteiro, pois ele estava em serviço quando agrediu o morador. 
Em relação ao dano material, a juíza considerou que o prejuízo foi demonstrado e o valor pedido pelo analista não foi contestado, portanto é cabível o ressarcimento.
Quanto ao dano moral, a decisão considerou a necessidade de se punir o réu, levando em conta o dano causado, sem que haja enriquecimento ilícito do autor. 
Dessa forma, condenou-se o condomínio a pagar R$ 3.538,77 ao autor por danos materiais e mais R$ 5.000 por danos morais. Sobre esses valores devem incidir juros e correção monetária. 
Para evitar essas surpresas só muito treinamento. Mas ter manuais claros sobre o que fazer em cada situação e com protocolo assinado pelo funcionário de que ele recebeu, leu e entendeu as orientações podem evitar transtornos.