PROFISSIONALIZAR A FUNÇÃO DE SÍNDICO... A QUEM INTERESSA ???

Entre os projetos de lei que tramitam no Congresso, pelo menos um está dando o que falar no cenário condominial. É o PL 348/2018, de autoria do Senador Hélio José (PROS/DF), que trata da regulamentação da profissão de Síndico não condômino. A conversa ganha o tom polêmico com a entrada do Conselho Regional de Administração (CRA), que reclama a responsabilidade sobre a categoria do síndico profissional. Duas perguntas básicas norteiam essa discussão: É realmente necessário a regulamentação da profissão do síndico profissional? Uma vez regulamentada, a profissão deve estar vinculada ao CRA?Uma terceira pergunta se encaixa às duas fundamentais: Algumas autuações já vêm sendo aplicadas pelo CRA em empresas de síndicos profissionais pela ausência de registro no conselho. Elas são válidas? SíndicoNet buscou a opinião de advogados especialistas em direito condominial, representantes do CRA esíndicos profissionais para analisar as questões que permeiam o momento de transição do síndico profissional. Há aqueles que acreditam na regulamentação da profissão e no vínculo com o CRA, e os que não veem com bons olhos o caminho que se apresenta. Acompanhe e tire as suas conclusões.
O Projeto de Lei 348/2018 ainda está em análise junto a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (Secretaria de Apoio à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania). Basicamente, visa instituir aregulamentação da profissão do síndico não condômino e o seu registro no CRA. Outros aspectos e responsabilidades, como competências, renúncia, dever de prestação de contas, destituição e o uso de procurações nas assembleias condominiais, também constam no projeto.Aqui, por ora, separamos os artigos mais importantes especificamente sobre a regulamentação da profissão:
O PL altera o Artigo 1.347 do Código Civil para fazer constar:“Art. 1.347. ........................................................................§1° O síndico não condômino, pessoa física ou jurídica, deve possuir habilitação profissional para a função.§2° A habilitação para a função de síndico profissional depende de registro específico no Conselho Regional de Administração, após aprovação em exame de conhecimentos técnicos a cargo da referida entidade, vedada a exigência de diploma, neste caso.§3º O Conselho Federal de Administração poderá regulamentar, com base em estudos das estruturas curriculares, os tipos de diplomas, técnicos, de graduação e de pós-graduação que habilita automaticamente o titulado ao registro específico de que trata o § 2º, independentemente do exame de conhecimentos mencionado no mesmo parágrafo.§4° A pessoa jurídica, para exercer a função de síndico profissional, deve possuir registro específico no Conselho Regional de Administração que será deferido mediante a comprovação da existência em seus quadros de responsável técnico habilitado e registrado na forma do § 2º.”A possibilidade da regulamentação polariza as opiniões e o tema "regulamentação" não vem de hoje. Na verdade, virou conversa recorrente no segmento condominial há, pelo menos, cinco anos – época em que a figura do síndico profissional ganhou força. A discussão sobre a real necessidade de se regulamentar a profissão do síndico divide as opiniões. Há quem seja totalmente a favor, há quem se coloque radicalmente contra. Argumentos para justificar ambas as posições não faltam. Alguns falam sobre reserva de mercado profissional e de interesse político. Outros destacam que o síndico profissional atuou até aqui com competência, ainda que apresente variadas formações profissionais. Não faltam, também, os que apontem o aumento de burocracia e a inutilidade da regulamentação, argumentando a ausência de benefícios ou qualquer relevância. Em contrapartida, grupos defendem que, a partir da regulamentação, o profissional passa a ter maior comprometimento e responsabilidade no desenvolvimento das suas funções. Isso porque ele estaria guiado por regras mais claras e fiscalização. A sociedade seria preservada de riscos e prejuízos decorrentes da atuação de profissionais que entregam trabalho com baixa qualidade.Segundo essa linha de pensamento, a regulamentação ajudaria a reduzir o número de síndicos profissionais com pouco preparo e capacitação para exercer as funções exigidas, e atender às demandas que são cada vez mais complexas. Nesse mosaico de ideias, muitas vezes opostas, nós do SindicoNet acreditamos ser de fundamental importância que você conheça os argumentos que movem cada posição sobre a validade de se regulamentar a profissão do síndico não condômino.
POR QUE ELES SÃO CONTRA“No Brasil, regulamentação de profissão, na maioria dos casos, é comparável a criação de ministérios. Funcionam de maneira similar, com muitas promessas aos trabalhadores, pouca ou nenhuma entrega e muito favorecimento a uma minoria bem relacionada”, afirma Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.
Em suas palestras pelo Brasil, Karpat questiona a plateia sobre o que de bem a intervenção do Estado faz pelos profissionais, com dois exemplos: o médico e o professor, na sua opinião, as duas profissões mais importantes para um país. “Lembro a eles que diariamente professores são agredidos em sala de aula e ganham pouco; assim como os médicos, que em sua maioria ganham muito mal e, quando trabalham para hospitais públicos, não têm o mínimo de recursos para salvar vidas humanas”.O fato de os síndicos não condôminos atuarem com ou sem formação específica – e, assim mesmo, exercerem seus cargos com competência – se coloca como forte crítica à regulamentação.
“A exigência de qualificação, ou mesmo de filiação a um órgão de classe profissional como condição essencial para atuar profissionalmente, soa-nos um tanto radical. É mais do que conveniente que haja uma reflexão mais detida e nos vários vieses sobre a questão”, pondera o advogado Alexandre Marques.
“Sindicatura é um cargo eletivo, logo os condôminos elegem a pessoa, física ou jurídica que entendem estarmais apta para a função”, acrescenta o advogado André Junqueira. Junqueira destaca, ainda, que o projeto de lei cria uma reserva de mercado, mas não necessariamente positiva, tendo em vista que os cursos de Administração formam gestores de empresas e não de condomínios.Segundo o Código Civil de 2002, explica o advogado Zulmar Koerich Jr., a figura do síndico relaciona-se com o papel de um mandatário, um representante da coletividade e não um administrador propriamente dito.“Ele está submisso a determinações e limitações postas por uma assembleia de condôminos, que, por sua, vez, é o verdadeiro órgão de comando dentro do condomínio”.
POR QUE ELES SÃO A FAVORRosely Schwartz, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP), esclarece em nome do Grupo:
“A normatização será bastante positiva, pois dará à sociedade maior segurança de que o condomínio está sendo administrado por pessoas capazes, responsáveis e éticas”. 
Outro ponto de alerta beneficiado pelas normas, segundo Rosely, é a preservação da qualidade. Nesse caso, Ela se refere aos síndicos que assumem uma quantidade exagerada de condomínios e acabam não dispondo de tempo suficiente para a gestão: "Como alternativa, eles adotam o envio de prepostos despreparados, sem ao menos ter sido acordado em assembleia que a administração seria realizada com a participação de uma outra pessoa".
“A valorização do profissional e um trabalho responsável irão eliminar com o tempo a reputação negativa que paira sobre os síndicos de uma forma geral. Corrigir essas distorções é do interessede todos os síndicos profissionais. A repetição de evidências negativas poderá manchar e degradaruma atividade que possui um futuro promissor e merecedor de muito respeito”, afirma a coordenadora do GEAC.O advogado Cristiano de Souza Oliveira acrescenta:
“Este profissional estará sob o manto de uma autarquia fiscalizadora que possui um código de ética. Um porto seguro da sociedade para poder reclamar, ter uma resposta punitiva, se for o caso e conforme a questão, ver omau profissional expulso do órgão e fora do mercado”.
A disputa dos conselhos pelo registro do síndico
Um dos maiores pontos de tensão dessa discussão é a inclusão na PL 348/18 do CRA como o possível responsável pela “zeladoria” da profissão do síndico não condômino. Ou seja, uma vez aprovada a lei da regulamentação, os síndicos estarão vinculados ao CRA.
O debate continua aquecido. Especialistas atestam a legitimidade de o CRA representar a categoria; mas outros, igualmente experts no segmento condominial, são contra. Questionam, inclusive, o porquê de ser o CRA, e não outra entidade, como CRECI, por exemplo. 
AS OPINIÕES A FAVORNa definição de Cristiano Oliveira, síndico de um condomínio, por lei (art. 1347 do CC) é quem administra o condomínio conforme as funções que lhe são impostas também pela legislação (art. 1348 do CC, pela convenção condominial e pela própria função de administrar).
“Na nossa língua portuguesa, das cinco definições de administrar, todas levam a entender que seria um terceiro que ministra, gerencia, faz gestão de algo para alguém. Logo, não há outra interpretação, senão que o síndico administra o condomínio como um gestor financeiro, patrimonial e de pessoas”. Para Oliveira, qualquer meio de se alterar a interpretação da língua portuguesa, seria uma visão míope da realidade.
AS OPINIÕES CONTRAEm definição oposta, o advogado Zulmar Koerich Jr. resume:
“A terminologia “administrar” decorre da lei, quando esta trata no art. 1347 do Código Civil que será exercida por um síndico, e não como identificador da atividade. O termo administrar, então empregado, encontra-se em seu sentido lato, amplo, não se identificando com aquelas elencadas pelo art. 2º da Lei nº 4.769/65”. “Síndicos podem ser advogados, síndicos podem ser engenheiros, síndicos podem seradministradores, síndicos podem não ter formação e serem excelentes gestores. Em um país que o presidente da república não precisa ter formação, exigir uma formação específica à função de Síndicos é de total incoerência”, reforça Ricardo Karpat.CRA já vem autuando síndicos profissionais
Na interpretação de que o síndico exerce a "administração do patrimônio condominial", o CRA de Santa Catarinatem autuado tanto pessoas jurídicas quanto micro empresários individuais, notificando-os a inscreverem-se no Conselho sob pena de multa. Também tem ajuizado execuções fiscais diante da não inscrição, para cobrança de multas. A autuação destes profissionais têm sido frequente, noticiada por síndicos nos grupos de WhatsApp.Conforme Zulmar Koerich, as autuações têm sido feitas sob o fundamento de que há necessidade de garantir um mínimo de proteção à coletividade, submetendo os síndicos profissionais à fiscalização ética e disciplinar.
O ponto que pega na discussão é o fato de um projeto de lei não ser lei. O que, na opinião dos advogados, torna a autuação ilegal. “Projeto de lei não cria obrigações, premissas ou responsabilidades pelo seu descumprimento. Tem tanto valor quanto se não existisse, sendo apenas uma expectativa”, resume.
Veja aqui um artigo do advogado Zulmar Koerich sobre as autuações do CRAA PALAVRA DO GEAC-CRA"Como já esclarecido, as atividades pertinentes ao campo da administração estão regulamentadas pela Lei Federal nº 4.769, de 09 de setembro de 1965 e pelo Decreto nº 61.934, de 22 de dezembro de 1967 e da Resolução CFA nº. 463/2015, cujo o oferecimento dos serviços está atrelado à habilitação da empresa.
Faz parte das atividades dos Conselhos fiscalizar o exercício das atividades profissionais, que poderão ocorrer por denúncias, análise de material de divulgação e informações cadastrais".
“Essa função tem sido cada vez mais cobrada pela sociedade e pelos próprios profissionais já habilitados, que observam uma concorrência desleal no mercado”, conclui Rosely. 
O que pensam os síndicos profissionais
“Não acho lógica a necessidade de os síndicos profissionais serem vinculados ao CRA. Nossa profissão é, antes de tudo, multidisciplinar. Precisamos ser um pouco engenheiros, entender de animais, de conceitos jurídicos, de gente – também de administração, entre tantas competências. Eu, particularmente, sou advogada de formação, com pós-graduação e especializações. Outros síndicos profissionais não têm formação e são bons profissionais. Obviamente, quanto maior a capacitação e o aperfeiçoamento, melhores condições o síndico terá para desenvolver um bom trabalho. Quanto à regulamentação em si, acho que pode ajudar na melhor qualificação e profissionalização. Mas isso nada tem a ver com ser ou não vinculado a um conselho.” Priscilla D’Onofrio, síndica profissional“Acho a proposta de entrada no CRA, contida no PL 348, sem pé nem cabeça. Tomando um aspecto simples, síndico é considerada uma atividade-meio e não atividade-fim. Ele é um mandatário do condomínio, um maestro de uma grande orquestra e conta com uma administradora para executar os serviços administrativos. Ele, em si, é um gestor-mandatário. Falando sobre o aspecto do que custa isso, no meu caso, que tenho uma empresa constituída, já pago impostos altos. Não pagaria uma anuidade para um conselho que não representa a minha classe, nem exige um exame como faz a OAB, onde, aliás, prestei como advogada. Caso um dia fosse regulamentada, nossa profissão deveria ter um novo órgão, que representasse de verdade a nossa classe.” Vanessa Gantmanis Munis, síndica profissional“Abri uma empresa de sindicatura por exigência de condomínios que se sentiam inseguros na contratação de pessoa física. Muitos síndicos que se dizem profissionais, são despreparados e/ou mal intencionados. Estão prejudicando o mercado condominial e dificultando o caminho para pessoas honestas que pretendem trazer excelência na gestão profissional. Acredito que a regulamentação, associada com o CRA, trará regras mais segurança e garantias para os contratantes/condomínios. Com o apoio do CRA, os profissionais poderiam se associar para reciclar seus conhecimentos, praticar networking, participar de debates/conversas do dia a dia condominial, buscar apoio administrativo, jurídico, técnico e compartilhar do respeito e da segurança para atuarem como profissionais.” Sandra Vergara Anticaglia, administradora e síndica profissional“É comum relatos de síndicos moradores que, meses depois de assumirem, abdicam do cargo quando percebem que a função exige maior preparo, seja na área administrativa ou no trato com funcionários e condôminos. A falta de mínimo preparo do síndico, seja ele morador ou não, tem produzido desgastes e prejuízos para os condomínios. Além de trazer maior organização para o setor, a regulamentação da profissão deixará clara e evidente a necessidade da qualificação profissional para o candidato a ocupar o cargo de síndico. Acho necessário que a capacitação seja gerida por um órgão regulador como o CRA, que já determina em seu código de ética a responsabilidade que o profissional de Administração deve guardar. Espero que o CRA zele pela profissão do síndico, desenvolva as melhores práticas, promova eventos, debates e cursos; enfim, cuide para que maus profissionais não tragam prejuízos aos condomínios.” Joel Sebastião Januário da Silva, síndico profissional Em resumo
Não se sabe, ainda, quando o PL 348/18 será aprovado ou não. Embora seja muito importante para o setor condominial, a pauta não é uma prioridade no Congresso tendo em vista a Reforma da Previdência. Antes de aprovado, o ideal é que o tema seja mais debatido. Muitos players estão envolvidos – com opiniões divergentes, mas também complementares. As partes ouvidas nessa reportagem concordam que o projeto precisa ser revisado em diversos pontos. Deu para sentir que a conversa vai longe. Todos devem ser ouvidos e suas opiniões discutidas. Vemos essa ebulição de modo positivo, pois mostra movimentos de mudança, de questionamento e o debate remete a maturidade. O síndico profissional vive um momento de ampla transformação no seu perfil profissional, com novas atribuições e competências, passando a atuar como um gestor. Seus desafios serão grandes nesse futuro que já se delineia.Ele, mais do que ninguém, precisa participar dessa discussão. ( Matéria original SINDICONET)

STJ DECIDE QUE CONDOMÍNIOS NÃO PODEM PROIBIR ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO NAS UNIDADES.

Os condomínios não podem mais proibir animais de estimação, desde que eles não coloquem em risco a segurança e a tranquilidade dos demais moradores, determinou o STF (Supremo Tribunal Federal) em mai/19. Mesmo se a Convenção assim determinar. Defendo a anos tal postura e fico feliz pela decisão. A sentença se deu após o julgamento do caso de uma moradora de um condomínio em Samambaia, cidade-satélite de Brasília, que possui uma gata de estimação. Depois de entrar na Justiça em 2016 para manter o animal no apartamento, a mulher teve o caso negado em primeiro e segundo grau. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que não há prova concreta de que o animal provocaria prejuízos à segurança, higiene, saúde e sossego dos demais moradores. Portanto, a determinação do condomínio era ilegítima.

CONSTRUTORAS ENTREGAM PRÉDIOS SEM VAGAS DE GARAGEM SUFICIENTES. É CERTO ISSO ???

Observe, meu atento leitor, que o caso abaixo ilustrado pelo advogado deixa claro que alguns apartamentos tem matricula com especifico direito a vaga de garagem enquanto outros não. Portanto, não há que se falar em culpa da construtora, mas sim desatenção de quem compra sem conhecer a documentação do imóvel. Vamos ao parecer:

 "O Condomínio X, localizado na Rua/Travessa X, n° X, cidade X, Paraná, por meio da Ilma. Sra. X, investida na condição de Síndica, cf. poderes que lhe foram regularmente outorgados, formulou a mim, em 13 de março de 2007, pedido de parecer jurídico.Em suma, a solicitação apresenta o seguinte teor: “Tendo em vista que o número de vagas de garagem do Condomínio X é inferior ao número de unidades imobiliárias existentes; que tem evoluído consideravelmente o número de reclamações quanto à falta de vagas; que alguns moradores estão tendo que guardar seus veículos em estacionamentos privados ou nas ruas próximas; e que não há – a princípio – solução imediata para obter melhor aproveitamento do espaço útil destinado aos carros, requer consulta sobre a situação jurídica das garagens, e eventuais soluções que possam ser tomadas.”Pois bem. Detendo-me cuidadosamente sobre os documentos apresentados, pude vislumbrar as seguintes impressões. De plano, me parece tranquila a incidência da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – que rege o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias – ao caso presente. O imóvel objeto de análise foi consolidado nos anos 70, e a própria Convenção Condominial remete expressamente àquela lei (vide).A referida legislação traz, como um de seus nortes, a vinculação obrigatória entre as unidades imobiliárias a serem vendidas e as frações ideais determináveis ou determinadas relativas à garagem. Neste sentido o texto do art. 2°, §1°: “O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ... será tratado como objeto de propriedade exclusiva ... e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.”Como se denota do dispositivo ou a matrícula imobiliária atribui a propriedade de determinada garagem à determinado apartamento, ou o faz indicando fração ideal de terreno, na hipótese de “venda na planta”.O intuito do legislador foi – como é intuitivo – orientar a elaboração de futuras Convenções Condominiais e Regulamentos Internos; evitar o surgimento de litígios afetos à utilização das garagens; e prevenir os compradores sobre as vagas de estacionamento no momento da aquisição imobiliária.A razão do registro público, repisamos, é estabelecer a publicidade necessária para que o interessado – antes de celebrar o contrato de compra e venda – verifique a exatidão das confrontações do imóvel comercializado junto à repartição competente, comparando-o com outras unidades, além de perscrutar possíveis ônus reais que pesem sobre a propriedade (v.g. hipoteca, penhor, etc.).É certo que se trata de uma ficção legal, mas uma ficção que resguarda a segurança jurídica própria dos atos solenes, evitando que à todo momento se alterem situações sedimentadas, ao sabor do humor dos contratantes ou terceiros.Compulsando as matrículas dos imóveis em questão, em especial as de n°s X e Y, constata-se que de fato determinadas unidades foram contempladas com, verbis, “...a VAGA para estacionamento de um automóvel de passeio, com fração ideal de 0,042221722, do terreno foreiro”, enquanto outras não a discriminaram.O art. 228 da Lei 6.015/73 – que rege os registros públicos – prevê que “a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado ... mediante elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”, sendo certo, portanto que – caso haja – qualquer registro anterior à matrícula guardará correspondência com a mesma.Melhor sorte não assiste à averbação da Convenção Condominial na 6ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba, em 07 de dezembro de 1974. A Matrícula é lançada no Livro n.2 de Registro Geral (art. 176), enquanto a Convenção de Condomínio é averbada no Livro n.3 de Registro Auxiliar (art. 178). O número de ordem determina a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente (art. 186). As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro (art. 225, §1°).Disso resulta que – embora o instrumento particular da Convenção possa ter relativizado o uso da garagem, por debilidade cadastral e/ou conveniência administrativa – jamais aniquilou o arquétipo de propriedade inicialmente concebido pela incorporadora, fundado evidentemente no reconhecimento do espaço físico limitado da garagem em relação ao número de unidades autônomas comercializáveis. São imperativas as disposições do registro imobiliário contra os contratantes e terceiros (erga omnes), nos termos do art. 1.227 c/c. art. 1.245 caput e §1° do Código Civil, devendo a prenotação anterior prevalecer à posterior.Também não há que se falar em posse ad usucapionem de quaisquer condôminos, porquanto atos de permissão ou tolerância – v.g. Convenção Condominial Coletiva afastando por conveniência a incidência de lei – não induzem posse, senão mera detenção (art. 1.208 CCB).De qualquer modo, a Usucapião Ordinária exigiria justo título, boa-fé, e prazo ininterrupto de posse contínua e incontestada por 10 anos, cf. art. 1.242 do Código Civil. A Usucapião Extraordinária exigiria prazo de 15 anos de posse ininterrupta, mansa e pacífica, cf. art. 1.238, do mesmo diploma.Tendo em vista que as garagens até o momento – embora delimitadas – remanescem sendo indistintamente utilizadas, não haveriam meios de comprovar, s.m.j., posse individualizável distinta das demais, e sem qualquer interrupção.Não é outra a posição do E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná[1], em casos similiares (negritei):

DECISÃO: ACÓRDÃO os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em composição integral, por unanimidade de votos, em rejeitar os embargos infringentes, nos termos do voto. EMENTA: EMBARGOS INFRINGENTES. USUCAPIÃO. VAGA DE GARAGEM. PERMISSÃO DE UTILIZAÇÃO POR PARTE DO ADMINISTRADOR PREVISTA NO REGULAMENTO DE GARAGEM DO CONDOMÍNIO. ATO DE MERA TOLERÂNCIA, QUE NÃO INDUZ POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. 1. Só é suscetível de aquisição via usucapião aquilo que pode ser objeto de posse. 2. A permissão de utilização, ao administrador, de uma vaga extra na garagem do Edifício, prevista no Regulamento do Condomínio, é ato de mera tolerância, que não induz posse. 3. Embargos Infringentes rejeitados.

Convém mencionar que a observância da equação legal garagem/veículo busca tutelar não apenas o direito individual de cada condômino à fruição dos espaços, mas também e principalmente, atender limitações administrativas de segurança, evitando, p. ex., problemas de evacuação do prédio na hipótese de incêndio.Possíveis insurgências dos condôminos prejudicados orbitam inequivocamente a esfera de direitos obrigacionais – é dizer – da responsabilidade civil, pelo que eventual erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo (art. 171, II do CCB), ou omissão de fato determinante nas vendas ad corpus ou ad mensuram (art. 166, III do CCB) devem ser apuradas em ação própria, movida contra quem lhes deu causa.Do exposto, a retificação da Convenção Condominial para adequá-la à prenotação anterior e a restrição ao uso da garagem mediante ação judicial pertinente – por iniciativa do Ilma. Sra. Síndica ou 2/3 de votos do total de condôminos (art. 25, § único da Lei 4.591/64) – será legítima, porque atenta ao interesse coletivo do Condomínio e à lei." (parecer do eminente Dr. Alexandre Rocha Pintal)

CONDOMÍNIO NÃO É OBRIGADO A CONTRATAR PROFISSIONAL DE EDUCAÇÃO FÍSICA PELO SIMPLES FATO DE TER ACADEMIA...

A proliferação dos espaços de academias nas áreas comuns dos condomínios edilícios traz à tona a velha dúvida acerca da obrigatoriedade da contratação de profissionais de educação física para acompanhamento das atividades desenvolvidas nestes espaços.A Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro decretou, no mês de agosto de 2018, a Lei Estadual n.º 8.070, que dispõe sobre a obrigatoriedade de registro de profissional de Educação Física como responsável técnico nos condomínios edilícios com espaços de academias nas condições que especifica. A referida Lei Estadual foi sancionada pelo governador Luiz Fernando de Souza “Pezão” e publicada no dia 20 de agosto de 2018.De acordo com o artigo 1º da Lei Estadual n.º 8.070/2018, os condomínios edilícios que disponibilizarem espaços de academias deverão registrar responsável técnico junto ao Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região – CREF1, quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico.Observa-se, assim, que a própria lei especifica as condições em que os condomínios edilícios serão obrigados a registrar responsáveis técnicos junto ao CREF, quais sejam: i) quando o condomínio disponibilizar espaço de academia; ii) quando a atividade física for dirigida; e iii) quando a atividade física for realizada em sala de treinamento físico.Surge, então, a dúvida acerca da necessidade de contratação de profissionais de Educação Física pelos condomínios edilícios que optarem pela disponibilização de espaços de academias e equipamentos para os seus condôminos, mas não oferecerem os serviços de acompanhamento e orientação das atividades físicas, isto é, quando as atividades não forem, efetivamente, dirigidas.A justificativa do projeto de lei n.º 4.027/2018, que deu origem à Lei Estadual n.º 8.070, indica que o objetivo do diploma normativo seria “garantir os direitos fundamentais da sociedade fluminense, dentre eles o acesso às práticas saudáveis, sem riscos a sua integridade física e social”, além de proporcionar “maior segurança aos condomínios edilícios”, uma vez que estes estariam operando “com respaldo profissional do respectivo responsável técnico”.Sendo assim, a redação original do artigo 1º do projeto de lei n.º 4.027/2018 determinava que os condomínios edilícios que disponibilizassem espaços de academias deveriam registrar responsável técnico junto ao CREF da 1ª Região, sem mencionar qualquer outra condição ou limitação à referida obrigatoriedade.Contudo, após o parecer da Comissão de Constituição e Justiça da Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro no sentido da constitucionalidade do projeto de lei com a imposição de emendas ao texto original, o artigo 1º da Lei Estadual n.º 8.070/2018 foi aprovado com a sua redação atual, acrescido da expressão balizadora “quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”. A lei, no entanto, não esclarece o conceito de atividade física dirigida, permitindo o debate acerca das hipóteses de cabimento e aplicação da norma.De acordo com o Dicionário Priberam da Língua Portuguesa, o termo “dirigida” consiste no feminino singular particípio passado do verbo dirigir, que pode significar: “ter a direção de”; “ter poderes ou responsabilidades de administração, de gestão”; ou “orientar um grupo de pessoas”. A atividade física dirigida, por conseguinte, é aquela administrada, gerida ou orientada por uma terceira pessoa.O fato da Lei Estadual n.º 8.070/2018 só ter sido aprovada pela Assembleia Legislativa do estado do Rio de Janeiro após a inclusão das condicionantes (“quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico”) em seu artigo 1º, ademais, deixa clara a intenção do legislador de limitar a aplicação da norma aos casos dos condomínios que ofereçam os serviços de orientação profissional das atividades físicas praticadas pelos condôminos. Em outras palavras, a lei determina que, caso o condomínio decida oferecer o serviço em questão, será obrigado a registrar um responsável técnico junto ao Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região.Por certo, a obrigatoriedade da contratação de professores para o acompanhamento das atividades desenvolvidas particularmente pelos condôminos nas academias dos condomínios configuraria uma limitação indevida à liberdade de utilização das partes comuns pelos condôminos, prevista pelo artigo 1.335, inciso II, do Código Civil brasileiro.Tal imposição não apenas limitaria o uso dos espaços de academia aos horários em que existissem professores disponíveis, mas também aumentaria substancialmente os gastos do condomínio, podendo até mesmo inviabilizar a instalação de academias em edifícios de menor porte.Tratar-se-ia, ademais, de um paternalismo desnecessário, tendo em vista que os condôminos possuem o direito, ratificado pela própria Lei Estadual n.º 8.070/2018[5], de contratarem professores de Educação Física (personal trainers) para orientarem, individual e particularmente, as suas atividades físicas nas academias dos condomínios.Destaca-se, por fim, que o próprio Conselho Federal de Educação Física explica, em seu website[6], que os condomínios só precisarão contratar profissionais de Educação Física quando as atividades da academia forem orientadas, e não quando apenas disponibilizarem o espaço e os aparelhos aos condôminos.Dessa forma, cabe a cada condômino assumir a responsabilidade pela prática de atividades físicas não supervisionadas nas áreas comuns do condomínio, não tendo a Lei Estadual n.º 8.070/2018, salvo melhor juízo, determinado a necessidade de acompanhamento por um profissional de Educação Física nestes casos.

Autor: Pedro Henrique Vianna Barbosa (publicado no JUS)

PODEMOS APLICAR A "LEI DA FICHA LIMPA" EM CONDOMÍNIOS ???

Você, caro leitor, certamente já leu, ouvi, ou mesmo discutiu, algo a respeito da Lei da Ficha Limpa, nome popular da Lei Complementar nº 135/2010.
Essa lei teve origem em um projeto de lei de iniciativa popular e, em pouco menos de um ano e meio, mais de um milhão e quinhentas mil assinaturas de eleitores de todo o Brasil foram arrecadadas propondo a regulamentação do parágrafo nono do artigo catorze da Constituição Federal de 1988, referente à questão das causas de inelegibilidade.
Art. 14. A soberania popular será exercida pelo sufrágio universal e pelo voto direto e secreto, com valor igual para todos, e, nos termos da lei, mediante:
§ 9º Lei complementar estabelecerá outros casos de inelegibilidade e os prazos de sua cessação, a fim de proteger a probidade administrativa, a moralidade para exercício de mandato considerada vida pregressa do candidato, e a normalidade e legitimidade das eleições contra a influência do poder econômico ou o abuso do exercício de função, cargo ou emprego na administração direta ou indireta.
Após muita polêmica e discussão, foi finalmente promulgada, em 04 de junho de 2010, a Lei Complementar nº 135 (lei da Ficha Limpa), alterando a Lei Complementar nº 64, de 18 de maio de 1990, que estabelece, de acordo com o §9° do art. 14 da Constituição Federal, casos de inelegibilidade, prazos de cessação, dentre outras providências, para incluir hipóteses de inelegibilidade que visam a proteger a probidade administrativa e a moralidade no exercício do mandato.
Como tivemos a oportunidade de assinalar em outro artigo em que abordamos a questão A Corrupção nos Condomínios e o Compliance: “Hodiernamente, o Brasil passa por um momento de grande instabilidade, oriunda das crises política, econômica e por que não dizer até moral que assolaram o país nos últimos anos. Basta assistirmos aos noticiários e lermos os jornais para que nos deparemos com escândalos diários de corrupção, com desvio de verbas, instituições que não atendem às suas finalidades, entre outras situações. Entretanto, essas práticas são visualizadas não somente em órgãos públicos, mas até mesmo nos condomínios.”.
Diante deste novo contexto, uma questão se apresenta:
A LEI DA FICHA LIMPA PODE SER APLICADA NOS CONDOMÍNIOS?
O Código Civil estabelece no se artigo 1.348 traça algumas linhas gerais das atribuições do síndico, cuja principal missão consiste na administração e representação ativa e passiva do condomínio, em juízo e fora dele, representando os interesses comuns, zelando pelo cumprimento da convenção, do regimento interno, devendo prestar contas à assembleia e impondo multas previstas na convenção e no regimento.
A previsão legal contida nos Artigos 1.347 e 1.348, ambos do Código Civil, estabelece tão somente que o síndico poderá não ser condômino, e que a prazo do seu mandato é de até dois anos.
As atribuições previstas ao síndico na legislação (Art. 1.348 do CC) não são taxativas, e a Convenção Condominial poderá determinar outras funções, sempre visando o interesse comum dos moradores.
O síndico é o representante da coletividade de condôminos, e, muito embora não haja previsão legal, a Convenção poderá estabelecer os requisitos necessários para a elegibilidade do seu representante.
Portanto, caberá à Convenção disciplinar a questão da eleição do síndico.
Não havendo disposição na convenção, esta poderá ser alterada.
Para tanto, em assembleia especialmente convocada para este fim, os condôminos, mediante a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos, conforme enuncia o Art. 1.351, 1ª parte do CC, para estabelecer os requisitos necessários para aqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico.
A adoção de tais mecanismos pelo condomínio através da Convenção não é vedada pelo ordenamento, pois o legislador confere aos condôminos o poder de legislar e criar regras de âmbito interno. Inclusive, o condomínio poderá adotar alguns dos requisitos estabelecidos pela Lei de Inelegibilidades (LC 64/1990).
DAS INELEGIBILIDADES E SUA APLICAÇÃO AOS CONDOMÍNIOS
Tomando emprestado o conceito de inelegibilidade definido por José Jairo Gomes[1], podemos entender que o condomínio tem liberdade em âmbito interno para definir os requisitos em que os possíveis candidatos deverão preencher se candidatar-se ao cargo.
Em outras palavras, a inelegibilidade do síndico consiste no obstáculo imposto pela convenção a todos aqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico, e não poderá receber votos dos condôminos, e, portanto, não poderá exercer a administração do condomínio.
Nesse sentindo, as hipóteses de inelegibilidades previstas LC 64/1990 (com as alterações promovidas pela LC 135/2010), ou mesmo na Convenção do Condomínio, abarcam algumas condutas hipotéticas, visando garantir a idoneidade daqueles pretensos candidatos que irão gerir recursos e interesses comuns. Vejamos alguns exemplos e sua correlação com os condomínios:
Inelegibilidade dos analfabetos e com mandatos cassados (1°, inciso I, alíneas "a" e "b", da LC 64/90)
Comentários – analfabetos:
O síndico deverá manter contato e fiscalizar prestadores de serviços e funcionários, atividade que demanda em grande parte a formalização e análise de contratos, o que torna praticamente inviável a realização dessas atribuições por pessoas analfabetas.
Comentários – Síndico com Mandato Cassado:
Por sua vez, o síndico poderá ser destituído pela assembleia (Art. 1.349 do CC) pela prática de irregularidades, deixar de prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio;
O ex-síndico, que teve o seu mandado mandato anterior revogado pelo condomínio, torna-se incompatível com o cargo por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), para exercer novamente o mesmo mandato;
Inelegibilidade dos que forem condenados, em decisão transitada em julgado ou proferida por órgão judicial colegiado (art. 1°, inciso I, alínea "e" da LC 64/90).

1. Crime contra a economia popular, a fé pública, a administração pública e o patrimônio público;

2. Crime contra o patrimônio privado, o sistema financeiro, o mercado de capitais e os previstos na lei que regula a falência;

3. Crime contra o meio ambiente e a saúde pública;

4. Crimes eleitorais, para os quais a lei comine pena privativa de liberdade;

5. Crime de abuso de autoridade, nos casos em que houver condenação à perda do cargo ou à inabilitação para o exercício de função pública;

6. Crime de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores;

7. Crime de tráfico de entorpecentes e drogas afins, racismo, tortura, terrorismo e hediondos;

8. Crime de redução à condição análoga à de escravo;

9. Crime contra a vida e a dignidade sexual; e

10. Crime praticados por organização criminosa, quadrilha ou bando.

Comentários – crimes praticados pelo candidato ao cargo de síndico:

Muito embora cada um desses tópicos comporte maiores digressões a respeito, para fins do artigo proposto, em havendo previsão na convenção, é legitimo àqueles que desejam se candidatar ao cargo de síndico, que apresentem certidão negativa de crimes (estadual, federal e eleitoral).
A inelegibilidade do síndico deverá ser aplicada após o trânsito em julgado de decisão penal condenatória ou proferida por órgão judicial colegiado, cargo por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), para exercer o mandato.
Inelegibilidade em virtude de rejeição de contas relativas ao exercício do cargos ou funções públicas por irregularidade insanável (LC 64/90, Art. 1º, inciso I, alínea "g")

Comentários – rejeição de contas do síndico:
O síndico tem o dever de prestar contas anualmente à assembleia (Art. 1.350 do CC);
A rejeição das contas poderá, ou não, cumular com outras sanções previstas na convenção;
Uma vez rejeitadas por irregularidade insanável que configure ato doloso por parte do síndico, havendo previsão na convenção, poderá por um determinado tempo (a ser fixado pela convenção), ser impedido de se alistar para um novo mandato.
Por fim, destacamos que não pretendemos esgotar o debate acerca do tema, apenas demonstrando a possibilidade de adoção de tais mecanismos pela convenção. Em todo o caso, o condomínio deverá consultar uma assessoria jurídica especializada[2], a fim de estabelecer os requisitos que poderão ser adotados pela convenção para aqueles que desejam exercer essa importante função de síndico.

NOTAS
[1] Denomina-se inelegibilidade ou ilegibilidade o impedimento ao exercício da cidadania passiva, de maneira que o cidadão fica impossibilitado de ser escolhido para ocupar cargo político-eletivo. Em outros termos, trata-se de fator negativo cuja presença obstrui ou subtrai a capacidade eleitoral passiva do nacional, tornando-o inapto para receber votos e, pois, exercer mandato representativo. Tal impedimento é provocado pela ocorrência de determinados fatos previstos na Constituição ou em lei complementar. Gomes, José Jairo. Direito eleitoral. 12. ed. – São Paulo: Atlas, 2016. P. 217.
[2] A esse respeito, confira-se o artigo "Por que contratar um Advogado para o seu condomínio?".

Autor: MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Palestrante, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso). (Texto originalmente postado no site jus.com.br)

POSSO SER OBRIGADO A CARREGAR MEU CACHORRO NO COLO DENTRO DO MEU CONDOMÍNIO ???

Alguns condomínios exigem que os moradores carreguem seus cachorros no colo, sendo proibido que sejam transportados no chão, sob pena de multa. Apesar de hoje em dia os animais de estimações serem muitas vezes considerados membro da família, ainda surgem muitos problemas quando estamos falando de condomínio. O condomínio não pode exigir que os animais sejam transportados somente no colo, pelos seguintes motivos:

1. Existe a falta de bom senso, já que podemos estar diante de moradores com mais idade, com problemas de saúde que impossibilitam carregar o animal no colo e até mesmo o tamanho e peso do bicho torna o transporte no colo inviável.

2. Impor tal medida fere o direito de propriedade do morador e o princípio da dignidade humana, portanto, é ilegal por não observar a lei e os princípios.

E se estiver prevista na convenção ou regimento interno? Mesmo que esteja prevista nas normas do condomínio, não pode ser exigido o transporte dos animais no colo. A convenção e regimento interno deve se adequar à lei, deste modo, não é permitido que seja estabelecida regras que não respeitam a lei. O que o condomínio pode fazer é impor, por exemplo, é o uso obrigatório de coleira e guias. É preciso que o síndico tenha consciência desta ilegalidade e não dê advertências ou aplique multas pelo de transporte do animal no chão. Ainda, deve o síndico informar todos os condôminos que mesmo que previsto nas normas do condomínio, tal conduta não pode ser exigida. Por fim, o ideal é que o síndico tome as medidas necessárias para revisar e alterar as normas que não estão de acordo com a lei. Mas levei multa por não carregar o cachorro no colo... e agora?A primeira coisa a se fazer é conversar com o síndico, caso não surta efeito, será necessário entrar com um processo para anular a multa. Ressalta-se que, não precisa esperar a multa para ingressar com o processo, caso já tenha recebido advertências e até mesmo cobrança dos demais condôminos. Só isso já permite entrar com um processo. (fonte: Jusbrasil dra Tatiane Rodrigues).

OBSERVAÇÃO DO BLOG: o morador e dono dos cachorros e/ou demais animais pode ser obrigado, alternativamente, a usar carrinho próprio para carregar animais. Fornecido ou não pelo condomínio. Dependerá das regras escritas aprovadas em assembléia. O melhor mesmo é, caso o assunto cause problemas dentro de qualquer condomínio, propor um item especifico no regulamento interno, amplamente discutido em assembléia de condôminos, onde o assunto seja detalhado. E aí, dificilmente qualquer juiz vai se opor já que o assunto foi amplamente tratado

O QUE PODE ACONTECER SE VOCÊ NÃO PAGAR A TAXA DE CONDOMÍNIO

Não pagar o condomínio pode ter um fim trágico: a perda do apartamento. A mudança das regras de cobrança em março de 2016, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com seus síndicos em uma tentativa de evitar a execução da dívida. Ao mesmo tempo em que fogem da via legal, porém, muitos desses mesmos devedores procuram a Justiça para “fazer do limão a limonada”: alvos de vexação e constrangimento por parte de vizinhos, acionam a Justiça com pedidos de indenização, muitas vezes bem-sucedidos nos tribunais. A jurisprudência é rica de casos bizarros de ações de devedores contra condomínios. Há mais de um registro de síndicos que passaram a violar a correspondência do inadimplente para verificar se ele tinha outras contas em atraso – e pagaram por isso. Situações em que o inadimplente foi hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar opinião, o que é ilegal. E inumeráveis histórias em que o devedor recebeu indenização após ser proibido de receber visitas, de usar o elevador social e áreas comuns no prédio, preterido em sorteio de vagas de garagem ou destituído de serviços do dia a dia, como a não distribuição da correspondência. Nas ações de pedido de indenização por danos morais e até algumas representações criminais, os juízes tendem a decidir a favor do condômino inadimplente – ainda que nem sempre seja assim. Entende-se, a princípio, que o devedor já está sendo punido pelas consequências da própria dívida – e a sanha incontrolada dos vizinhos em criar outras restrições seria desproporcional. O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil), e o devedor ainda pode ser obrigado a pagar uma multa punitiva (art. 1337 do Código Civil), cinco vezes o valor do condomínio, caso falte com frequência a esse compromisso. O tema é polêmico e, além da lei, a decisão depende da convenção do condomínio e, é claro, da interpretação do juiz em cada caso. “Na maioria das vezes, segue-se o entendimento de que não se pode proibir o uso de áreas comuns, por exemplo, mas já houve decisões de juízes permitindo restrições de uso da academia, da sauna”, exemplifica o advogado Tiago Dal Bo Pastore, especialista em Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados. “Se estiver na convenção [a previsão de restrição de espaços e serviços a condôminos inadimplentes] e ficar comprovado que outros condôminos estão sofrendo prejuízos muito grandes com essa inadimplência, há juízes que dão essa possibilidade de restrição, mas essa questão não está pacificada nos tribunais, uma das partes pode ganhar uma liminar, ser cassada posteriormente, depende muito da interpretação de cada juiz”, completa o advogado Bruno Schirati Guimarães, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR. Sorry, the video player failed to load.(Error Code: 101104). Para o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro da lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”, pelo bom senso e também porque multiplicar as humilhações pode custar caro, com os custos de eventuais processos. “Ele só é devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e volta a ser um condômino com todas as prerrogativas”, afirma. Além disso, ele lembra que nas circunstâncias previstas em lei (art. 1351 do Código Civil) é preciso contar com o voto do inadimplente em uma assembleia. “Com a ausência do voto dele nesses casos específicos, prejudicaria o condomínio duas vezes: pela inadimplência e pela impossibilidade de alcançar aquele quórum necessário para a unanimidade”, diz. O melhor caminho para o condomínio quando há atraso no pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. “Não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas processuais]”, afirma Alexandre Marques, lembrando que há casos circunstanciais, como o desemprego ou problemas familiares que, resolvidos, permitem ao proprietário o saneamento rápido das dívidas. Mesmo assim, quando há contumácia em não pagar, não há outra solução. “O devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora”, continua Marques. Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do dinheiro em contas bancárias ou de bens, o próprio imóvel em questão ou outros. Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.

(Fonte: Gazeta do Povo)