VOCÊ SABIA QUE PODE PERDER SEU APARTAMENTO OU CONJUNTO COMERCIAL POR DIVIDA TRABALHISTA DO SEU CONDOMÍNIO ?

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.

No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.

“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.

Bem de família

Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.

“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.

O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.

Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.

Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida. 

( Lorena Lucena Tôrres /www.lucenatorresadv.com)

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO AO RECEBER CARTAS E ENCOMENDAS

O recebimento de correspondências no condomínio, cada dia mais, demanda novas normas e direcionamentos devido a diversos fatores (que você irá conhecer neste artigo!). O objetivo maior do síndico deve ser sempre garantir a devida atenção e organização a este assunto, evitando qualquer mal entendido, discussões entre moradores e funcionários, devoluções, trocas, violações e outras dores de cabeça relativas às encomendas no condomínio.O artigo 22 da Lei 6.538/1978 diz que “os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados, são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.” Porém, dado o número de envolvidos em toda esta operação, a questão não é tão simples assim.

Encomendas no condomínio: esquecidas e compradas via internet

A rotina de todos tem sido cada vez mais agitada. Quer ver um exemplo? É comum que muitos moradores usem somente as garagens para entrada e saída. Às vezes, voltam somente a noite e esquecem completamente da portaria do edifício. Isso vem aumentando o número de encomendas e correspondências esquecidas na portaria.Com o aumento da facilidade e segurança nas compras via internet, o número de encomendas no condomínio cresce na mesma velocidade. E como a quantidade de blocos e apartamentos por condomínio também tem sido maior, é normal observarmos casos de extravio e troca de encomendas entre eles. Tudo isso gera desentendimentos entre porteiros, moradores, zelador e outros envolvidos.Há, ainda, os casos em que, pela responsabilidade de recebimento por parte da portaria, algumas encomendas grandes ou registradas, são rejeitadas. Mais um fator que ocasiona insatisfação para o destinatário.

Recebimento de encomendas no condomínio: Como organizar e resolver?

Conversando a gente se entende.Diante de tantas complicações, não adianta somente lamentar. É preciso agir!Tanto para organizar as correspondências, quanto para garantir o recebimento de todas as encomendas no condomínio, é recomendada a convocação de uma assembleia extraordinária sobre o assunto. Somente com a participação do maior número possível de condôminos, será possível estabelecer as regras e procedimentos de todas as partes envolvidas e manter a organização.

Encomendas no condomínio

Aproveite a reunião para discutir sobre a diferença entre entrega de correspondências ou documentos e recebimento de eletrodomésticos, eletrônicos, produtos perecíveis ou até mesmo móveis. Estes itens devem ser recebidos, de preferência, diretamente pelo condômino que fez a compra. Muitas empresas de entregas ou a próprias lojas já incluem no protocolo de entrega que a responsabilidade pela integralidade do bem cessa no momento da entrega do mesmo.Assim, mediante eventual dano constatado pelo condômino após a entrega do produto, a vendedora estará isenta de responsabilidade. Recomenda-se, portanto que, caso o condômino não possa receber diretamente o bem, que ele assine autorização de recebimento a quem ele mesmo indicará, podendo ser o porteiro, eximindo-o de responsabilidade em caso de dano ou avaria.

Mais dicas sobre organização de recebimento de correspondências no condomínio:

Comunicação : Envie a ata da assembleia a todos os moradores para que tomem conhecimento do que foi estabelecido.

Orientação:Oriente o porteiro/zelador, faxineiros e outros funcionários sobre as novas regras estabelecidas, detalhando as responsabilidades de cada um.

Registro:Adote um livro-protocolo único (físico e não virtual) para assinaturas de recebimentos de correspondências e encomendas.

Armazenamento:Se possível, destine um espaço no condomínio, próximo a portaria, para armazenar adequadamente os volumes e encomendas.

Prazo:Estabeleça um prazo para que o morador retire a mercadoria do local em que está armazenada.

Avisos registrados:Se possível, que seja avisada, através de interfone, a chegada de documentos registrados, anotando-se essa comunicação no livro próprio.

Sinalização:Caso não haja porteiro e o condomínio opte por nomear alguém para receber encomendas, sinalize no interfone qual é o apartamento responsável.

(Fonte: Tudocondo)

A MAIOR AUTORIDADE DO CONDOMÍNIO É A LEI. EM SEGUNDO LUGAR, A ASSEMBLÉIA. DEPOIS VEM O SÍNDICO...

Nenhum condômino deve aceitar quaisquer manifestações de tirania. Muitos síndicos sentem-se com reis. Porém há instancias que se sobrepõe a eles. A assembleia, por exemplo, se destina à discussão dos assuntos ligados ao condomínio, devendo sempre o tema ser publicado com antecedência de acordo com o previsto na convenção, na chamada “ordem do dia”, sob pena de nulidade da assembleia. Além de ser recomendável que seja por escrito, com aviso de recepção, e isto se dá porque é nula a assembleia em que não houver a convocação de todos os condôminos E esta regra tem um simples motivo: não apanhar os condôminos de surpresa.

Com relação ao peso emprestado à decisão tomada em assembleia, o autor João Nascimento Franco ensina que: “a assembleia geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifício”.

Porém, há um limite: por mais que a decisão da assembleia tenha o seu valor, não pode esta decisão entrar em conflito com a lei. Ou seja: as decisões tomadas em assembleia, por mais que respeitem o quorum exigido para o tema em discussão, por certo deverão observar as legislações que servem de parâmetro para o condomínio, como a convenção condominial, regimento interno e direitos individuais dos condôminos estabelecidos no Código Civil e Constituição Federal.

Com relação as espécies de assembleia, estas podem ser: ordinárias, que são aquelas destinadas a aprovação das contas e do orçamento para o ano, alterar regimento interno ou eleger substituto do síndico, e extraordinárias, que têm por objetivo deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico, a aplicação de multa a condômino etc.

Falando dos votos da assembleia, a composição se dá da seguinte forma: os votos são proporcionais às frações ideais, podendo, no entanto, a convenção do condomínio dispor de forma diferente, determinando o voto por unidade/apartamento, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais. Por fim, mas não menos importante, tema que gera muita discussão é o abuso de direito e o direito das minorias. Em princípio, poderíamos dizer que o condômino ou grupo de condôminos que disponham de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar as decisões do condomínio.

No entanto, o Código Civil, através de um artigo que dispõe sobre o abuso de direito, estabelece uma determinada segurança, na medida em que se houver prejuízo a maioria, contrariando os interesses do condomínio em detrimento do interesse de seus administradores, poderá sim a assembleia ser anulada, mesmo cumprindo todos os requisitos estabelecidos em lei.

Sendo assim, apesar de existirem muitos outros aspectos que podem ser abordados com relação as assembleias condominiais, pode-se concluir de antemão que o tema é rico em detalhes, sendo cada vez mais importante e necessário o acompanhamento de um advogado especializado no tema, que possa conduzir e orientar os síndicos e condôminos de plantão, que buscam proceder de maneira organizada e dentro dos limites das leis.

(Pedro Henrique Brisolla Caetano - Jusbrasil)

CONDOMÍNIO DE DIREITO OU DE FATO ???

O condomínio de fato é uma realidade social na qual há uma união de moradores com objetivos afins e que buscam privatizar de modo relativo áreas públicas com o objetivo de suprir deficiências na prestação de serviço público nas áreas da segurança, lazer e limpeza, dentre outras. Para atingir tal desiderato, os interessados se cotizam a fim de que tais necessidades sejam supridas mediante a contribuição de associados. Não se trata de condomínio de direito pelo motivo óbvio de que a área comum não é de titularidade dos condôminos, mas sim um bem público de uso comum do povo. Sob o ponto de vista da dogmática clássica tal figura teria muita dificuldade de obter reconhecimento judicial. Podemos apontar o óbice da inexistência de posse sobre bem público de uso comum do povo, na inviabilidade de se obstar o direito de ir e vir de qualquer cidadão nos espaços públicos do condomínio de fato, a característica da taxatividade que é tão marcante no âmbito dos direitos reais, sem falar na dificuldade de se impor a contribuição, uma vez que somente a lei pode instituir tributos e taxas e, como cediço, a Constituiçãoassegura ao cidadão o direito de não se associar nem permanecer associado (art. 5º, XX). Contudo, o fato é que há várias décadas essa realidade se tornou frequente, notadamente, nos grandes centros urbanos. A tal ponto que mesmo o operador do direito mais atento tem dificuldades fáticas em identificar diante do caso concreto se a situação apresentada como condomínio de casas é um loteamento antigo ou mesmo uma rua sem saída ou se é um condomínio de direito. Enquanto ainda existia grande controvérsia doutrinária sobre o tema, mas a jurisprudência[1] pendia para a admissão do condomínio de fato fundada, principalmente, na vedação ao enriquecimento sem causa daqueles que não contribuem, mas tem o seu patrimônio valorizado, o Órgão Especial do TJRJ em 2005 aprovou com o significativo quórum de 17 votos a 1 o verbete nº 79[2] com os seguintes dizeres: “Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.” A despeito de continuarmos concordando com o conteúdo do aludido verbete, desde que esteja efetivamente provada a prestação de serviços de natureza indivisível como segurança, limpeza e lazer em razão da vedação ao enriquecimento sem causa e, na maioria das vezes, na própria vedação ao procedimento contraditório (venire contra factum proprium),[3] o fato é que a partir de decisões dos tribunais superiores, a jurisprudência predominante nos tribunais estaduais tem sido no sentido de que é incabível a cobrança em razão da liberdade de associação prevista no artigo 5o, XX, da Constituição Federal. Em 20/9/2011, no julgamento do Recurso Extraordinário no 432106/RJ,[4]tendo como relator o Ministro Marco Aurélio de Mello, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, considerou indevida a cobrança por ofensa ao princípio da legalidade e da liberdade de associação (Informativo no 641/STF). Essa decisão da excelsa Corte parece ter pacificado também a orientação do Superior Tribunal de Justiça que no julgamento dos Embargos de Divergência no 444.931/SP,[5] também já acenara no sentido da impossibilidade de se exigir pagamento de cotas de manutenção no chamado condomínio de fato. Contudo, a polêmica àquela época ainda era muito grande nessa Corte, tendo votado vencido os Ministros Carlos Alberto Direito e Fernando Gonçalves, cujo trecho de seu voto esclarece bem o cerne da controvérsia: “O proprietário de unidade em loteamento está obrigado a concorrer no rateio das despesas de melhoramentos que beneficiam a todos, ainda que não faça parte da associação, dado que, além de usufruir das benfeitorias comuns e dos serviços prestados e custeados pelos vizinhos, tem valorizado o seu patrimônio”.Na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a vedação à obrigatoriedade do pagamento da cota no condomínio de fato já se encontra pacificada. Isso porque acabou sendo definida, por maioria, vencidos os Ministros Moura Ribeiro e Ricardo Villas Bôas Cueva, pela técnica do julgamento de recursos repetitivos, no qual restou fixada a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. (REsp 1.280871/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, julg. em 11/03/2015).Agora, resta saber se na dinâmica da vida real, os condomínios de fato deixaram de existir por força da encimada determinação judicial. A resposta é negativa. Não chegou a nosso conhecimento a extinção de nenhum condomínio de fato após a fixação da aludida tese pelo colendo Superior Tribunal de Justiça. O que houve foi um lamentável fomento da inadimplência, levando a que os associados adimplentes paguem mais do que devem. Entretanto, com a inclusão do artigo 36-A (Lei 13.465/2017) da lei 6766/79 que cuida dos loteamentos urbanos restou positivado expressamente o condomínio de fato, prescrevendo a referida norma ser possível juridicamente a existência de associações de proprietários de imóveis em loteamentos ou assemelhados com o propósito de administração, conservação, manutenção e disciplina da utilização e convivência dos moradores. No parágrafo único do citado artigo é afirmado com muita clareza que a administração dos imóveis nos moldes associativos sujeita os titulares de imóveis à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Na mesma senda, a lei 13.465/17 incluiu o § 8º no artigo 2º da lei 6766/79 o que denominou de loteamento de acesso controlado, sendo aquele em que o acesso será “regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.” Com efeito, os atuais artigos 2º, § 8º e 36-A, da lei 6766/79 com a redação dada pela lei 13.465, de 11 de julho de 2017 parecem não deixar dúvidas acerca do retorno ao ordenamento jurídico do condomínio de fato com todas as suas implicações jurídicas, atingindo aqueles que participaram de sua formação, assim como outros adquirentes que adquiriram a sua unidade depois da instituição do condomínio de fato. O Supremo Tribunal Federal irá reconhecer a inconstitucionalidade do novel regramento? Cremos que não, pois não se está afirmando que a pessoa é obrigada a associar-se, mas sim que o interesse da coletividade no tocante à funcionalização da propriedade deve prevalecer e que não é lícito o enriquecimento sem causa (art. 884, CC) que se dará com o gozo das benesses condominiais sem a devida contraprestação. Eventuais abusos na cobrança como, por exemplo, inexistência de contraprestação, hão de ser identificadas pelos tribunais estaduais a quem compete aferir no mundo dos fatos a seriedade ou não dos condomínios de fato. É por isso que aproveitamos para lembrar o notável artista Nelson Sargento que falava do samba algo que hoje se aplica também ao condomínio de fato, pois este também “agoniza, mas não morre.”. No caso do samba é fundamental que assim seja pelo seu valor artístico e cultural ao passo que com relação ao condomínio de fato o ideal é que um dia inexista tal figura pela assunção efetiva por parte do Poder Público de suas atribuições constitucionais, as quais a sociedade faz jus em contrapartida à intensa tributação que sofre. Concluindo, entendemos, com a devida vênia das opiniões em contrário, não ser conveniente nem oportuno negar, por ora, a juridicidade do condomínio de fato.

[1] Recurso especial. Condomínio atípico. Associação de moradores. Cobrança de despesas comuns. Possibilidade. Precedentes. O proprietário de lote integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não é adequado continue usufruindo dos benefícios sociais sem a devida contraprestação. Precedentes. Recurso conhecido e provido. (STJ, Terceira Turma, Resp nº 538.833/RJ, Rel. Min. Castro Filho, julg. em 28/10/2005).

[2] O verbete viria a ser cancelado pelo mesmo órgão jurisdicional em razão da mudança de orientação nos tribunais superiores em 24/3/2017.

TJSP, 7a Câmara de Direito Privado, Apelação 9129988-09.2009.8.26.0000, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, julg. em 11/12/2013.

[4] RE 432.106/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio, julg. em 20/9/2011: “Associação de moradores – Mensalidade – Ausência de adesão. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal”.

[5] Embargos de divergência em Recurso Especial no 444.931/SP (2005/0084165-3), Relator: Ministro Fernando Gonçalves, RP/Acórdão: Ministro Humberto Gomes de Barros: “Embargos de Divergência. Recurso Especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo”.

(Marco Aurélio Bezerra de Melo. Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre pela Universidade Estácio de Sá.)

Morador que ameaçava vizinho por causa de barulho foi condenado a pagar R$ 7 mil reais de indenização

O morador, que é síndico do condomínio, responde também a outros processos em razão de seu comportamento no tratamento a outros condôminos.Um morador de Vitória deverá indenizar seu vizinho por ameaças e reclamações que ultrapassaram a razoabilidade. A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES), à unanimidade dos votos, fixou a indenização, a título de danos morais, em R$ 7 mil.

De acordo com o processo, o autor alega que o réu é seu vizinho e síndico do condomínio e reclamava insistentemente de barulhos vindos de seu apartamento, localizado logo abaixo do seu.

Entretanto, o réu sempre fazia as reclamações em forma de ameaças. Ainda segundo os autos, o autor tentou dezenas de vezes um acordo para que a convivência melhorasse, porém não obteve êxito, em virtude da intolerância do síndico de seu prédio.

Além disso, na petição inicial, o apelado também destacou que seu vizinho responde a processos na esfera judicial, em virtude ao seu comportamento desproporcional ao lidar com outros condôminos.

A relatora do processo, Desembargadora Janete Vargas Simões, destacou que as provas presentes no processo, evidenciam que o réu abusa do seu direito de reclamar “por não possuir tolerância mínima para a convivência em sociedade, principalmente, tratando-se de condomínio edifício”.

“Na hipótese vertente, verifico que os danos morais estão devidamente configurados, eis que é incontestável o abalo moral, a humilhação e o sofrimento ocasionados diante das ameaças e reclamações reiteradas de forma infundadas”, concluiu a magistrada, fixando o valor da indenização em R$ 7 mil.

Fontes: Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo;

Lucas D. Medeiros Cezar -advogado

CUIDADO... NÃO DEIXE DE PAGAR O CONDOMÍNIO. VEJA AS CONSEQUÊNCIAS

Nos oito primeiros meses do ano, as ações de cobrança na Justiça de São Paulo caíram 64%, em comparação ao mesmo período do ano passado, como divulgou nesta segunda-feira (12) a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

“As pessoas evitam ficar inadimplentes e deixar o caso parar na Justiça, porque, agora, as consequências ruins estão mais próximas”, explica Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.

Mas afinal, o que pode acontecer de tão grave se você deixar de pagar o condomínio? Especialistas em direito condominial explicam a seguir.

1. Sua conta pode ser penhorada

Cada condomínio tem suas regras, estabelecidas em um documento chamado “convenção do condomínio”. Normalmente, a partir de 60 dias sem pagar a taxa, a administradora do prédio já pode acionar o proprietário do imóvel na Justiça, como explica o contador especialista em condomínios Aldo Junior, conhecido como Dr. Condomínio.

Desde março, pelo novo Código de Processo Civil, assim que o morador receber a cobrança pelos Correios, tem até três dias úteis para quitar seu débito. Se isso não acontecer, a Justiça pode fazer penhora online da sua conta corrente, ou seja, resgatar seu dinheiro para pagar o condomínio.

2. Seu nome pode ficar sujo

Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter seus nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito (saiba como limpar seu nome no Serasa, SPC e SCPC).

Ao ficar com o nome sujo, você pode ser impedido de assumir um financiamento em qualquer banco ou de parcelar novas compras em qualquer loja do mercado, por exemplo, por até cinco anos.

3. Você pode perder seu carro ou o próprio imóvel

Depois de ser notificado, se em três dias o condômino não quitar sua inadimplência, a Justiça pode determinar a penhora de bens, como um carro ou o próprio imóvel, para pagar a dívida.

“Você pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família”, alerta Aldo Junior.

4. Você pode ser impedido de votar em assembleia

Se estiver inadimplente, a administradora pode impedir que você tenha voz em assembleias importantes do condomínio. Na escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento, o morador pode ficar de fora.

5. Você pode ter que pagar multa e juros

Segundo o Código Civil, ao deixar de pagar o condomínio, o morador está sujeito a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme o que a convenção do condomínio determinar.

6. Você pode ser impedido de usar áreas de lazer

O condomínio pode impedir que você use áreas de lazer comuns, por entender que você geraria custos e não estaria pagando. No entanto, essa questão não é um consenso.

O que fazer se eu não consigo pagar o condomínio?

Por todos esses motivos listados acima, assim que o proprietário do imóvel perceber que não vai conseguir pagar o condomínio, é importante procurar imediatamente a administração para fazer um acordo e negociar sua dívida.

“A receita de bolo para não dever condomínio é agir rápido. Não adianta começar a se preocupar depois que já deixou de pagar quatro ou cinco meses e a dívida já está muito alta”, aconselha Angélica Arbex, da Lello Condomínios.

Vale lembrar que todas essas consequências podem acontecer só se a administração do condomínio entrar na Justiça. “O problema é que ela pode entrar na Justiça quando quiser, normalmente a partir de 60 dias sem pagar, conforme a convenção do condomínio”, explica Aldo Junior.

Se você aluga o imóvel e o seu contrato estabelece que o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, é ele que sofrerá todas as consequências em caso de inadimplência, como explica o consultor jurídico Vinícius Costa, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

Mas se o locatário deixar de pagar e gerar dívidas ao dono do imóvel, seu contrato de aluguel pode ser rescindido. Mesmo assim, a figura responsável pelo condomínio perante a administração é o proprietário. 

(Júlia Lewgoy - EXAME)

STJ decide que taxa condominial pode ser redirecionada para garantir quitação de obrigações

O pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do imóvel.

Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram a legalidade da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas condominiais.

A administradora ajuizou ação de cobrança contra a construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas. Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.

O pedido da administradora foi acolhido em antecipação de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à construtora.

O fundamento utilizado foi a garantia de que os valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o proprietário do imóvel.

Serviços em risco

Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o caráter propter rem da obrigação (que recai sobre uma pessoa por força de determinado direito real) foi devidamente interpretado pelo juízo competente, justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.

O ministro destacou que os locatários não foram incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado prático equivalente, o que foi assegurado no caso.

“O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas”, resumiu o ministro.

Para Moura Ribeiro, a propositura de ações executivas autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de acordo com normas dos artigos 461-A do Código de Processo Civil (CPC) de 1973 e 538 do CPC/2015.(Fonte: STJ/Kleber Madeira Advogado/JUSBRASIL)

AS OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS DOS CONDOMÍNIOS

O condomínio ao contratar empregados, equipara-se ao empregador, nos termos do artigo 2º da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), parágrafo 1º da CLT, de modo que deve cumprir todas as obrigações inerentes a qualquer empregador, como por exemplo: anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) de seus empregados, realizar o cadastro de empregados no PIS/PASEP, elaborar e recolher guias de contribuição sindical, FGTS e Previdência Social, manter registro de empregados, controlar horário de trabalho, elaborar cláusulas que especifiquem e diferenciem os serviços de cada um (por exemplo, faxineiro, zelador, porteiro, etc..), dentre outras.

Daniel Adriano Tucciarelli, gerente da gestão predial da BAP administradora de bens explica que uma vez que o condomínio possua um CNPJ, todas as obrigações trabalhistas são de sua responsabilidade. O condomínio passou a ser uma empresa e, como tal, deverá recolher encargos, impostos e etc.

“Se o condomínio for administrado por uma administradora, as contratações ocorrem através dela com a ajuda do síndico. Estes devem estar em sinergia, a fim de realizarem contratações dentro da realidade do edifício.”

A CLT como próprio nome diz, rege as relações de trabalho. Portanto cabe a administração do condomínio se certificar de que toda a legislação seja efetivamente cumprida. Se tivermos um cenário em que haja terceirização de mão de obra, cabe também a administração do condomínio acompanhar a empresa responsável pela mão de obra e se certificar de que todos os direitos trabalhistas sejam corretamente praticados.

“Cabe salientar que não existem somente direitos dos trabalhadores independente de sua natureza orgânica/primeirizada ou terceirizada, também há obrigações para os funcionários, e que devem ser igualmente fiscalizadas. Se existe uma estrutura complexa e mais robusta, é possível que tenhamos uma equipe responsável pela gestão, cabendo a ela, em primeiro lugar, acompanhar toda a régua da contratação e da prática das atividades trabalhistas dentro do condomínio. Em um segundo, mas não menos importante segmento desta régua, a administradora deve suportar a gestão se perceber algo que não esteja de acordo. Mesmo que haja terceirização da mão de obra, o ato de orçar empresas no mercado com esse viés deve passar por uma análise tão importante quanto a contratação direta”, explica o especialista em gestão de condomínios e sócio do Instituto Brasileiro de Gestão da Hospitalidade, Armando Lardosa.

O advogado Rodrigo Karpat explica que só temos duas opções de contratação: CLT ou terceirização. E a melhor forma dependerá da característica do empreendimento e a necessidade dos seus condôminos.

Fabricio Sicchierolli Posocco, advogado do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores alerta que a regra é que essa contratação deve ser sempre revisada por um profissional de direito com auxílio de um contador.

“Todavia, principalmente diante das condições existentes no mercado atual uma boa opção de contratação, especialmente em condomínios grandes, é a contratação de mão de obra terceirizada em relação aos serviços de portaria e limpeza. Todavia, deve-se conferir especial atenção ao contrato, o qual deve ser elaborado e/ou revisado por profissional especializado.”

Há muitas vantagens advindas de boas contratações, como eliminação de riscos no que se refere a ações trabalhistas, tendo em vista que muitas empresas de terceirização de serviços possuem seguro contra ações dessa natureza, para o caso de uma condenação solidária; possível economia na folha de pagamento; menor risco quanto à ausência de empregados, uma vez que as empresas disponibilizam outros para substituição, entre outras.

(Natália Mancio em "Revista Supra Condomínio").