Morador que ameaçava vizinho por causa de barulho foi condenado a pagar R$ 7 mil reais de indenização

O morador, que é síndico do condomínio, responde também a outros processos em razão de seu comportamento no tratamento a outros condôminos.Um morador de Vitória deverá indenizar seu vizinho por ameaças e reclamações que ultrapassaram a razoabilidade. A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES), à unanimidade dos votos, fixou a indenização, a título de danos morais, em R$ 7 mil.

De acordo com o processo, o autor alega que o réu é seu vizinho e síndico do condomínio e reclamava insistentemente de barulhos vindos de seu apartamento, localizado logo abaixo do seu.

Entretanto, o réu sempre fazia as reclamações em forma de ameaças. Ainda segundo os autos, o autor tentou dezenas de vezes um acordo para que a convivência melhorasse, porém não obteve êxito, em virtude da intolerância do síndico de seu prédio.

Além disso, na petição inicial, o apelado também destacou que seu vizinho responde a processos na esfera judicial, em virtude ao seu comportamento desproporcional ao lidar com outros condôminos.

A relatora do processo, Desembargadora Janete Vargas Simões, destacou que as provas presentes no processo, evidenciam que o réu abusa do seu direito de reclamar “por não possuir tolerância mínima para a convivência em sociedade, principalmente, tratando-se de condomínio edifício”.

“Na hipótese vertente, verifico que os danos morais estão devidamente configurados, eis que é incontestável o abalo moral, a humilhação e o sofrimento ocasionados diante das ameaças e reclamações reiteradas de forma infundadas”, concluiu a magistrada, fixando o valor da indenização em R$ 7 mil.

Fontes: Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo;

Lucas D. Medeiros Cezar -advogado

CUIDADO... NÃO DEIXE DE PAGAR O CONDOMÍNIO. VEJA AS CONSEQUÊNCIAS

Nos oito primeiros meses do ano, as ações de cobrança na Justiça de São Paulo caíram 64%, em comparação ao mesmo período do ano passado, como divulgou nesta segunda-feira (12) a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

“As pessoas evitam ficar inadimplentes e deixar o caso parar na Justiça, porque, agora, as consequências ruins estão mais próximas”, explica Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.

Mas afinal, o que pode acontecer de tão grave se você deixar de pagar o condomínio? Especialistas em direito condominial explicam a seguir.

1. Sua conta pode ser penhorada

Cada condomínio tem suas regras, estabelecidas em um documento chamado “convenção do condomínio”. Normalmente, a partir de 60 dias sem pagar a taxa, a administradora do prédio já pode acionar o proprietário do imóvel na Justiça, como explica o contador especialista em condomínios Aldo Junior, conhecido como Dr. Condomínio.

Desde março, pelo novo Código de Processo Civil, assim que o morador receber a cobrança pelos Correios, tem até três dias úteis para quitar seu débito. Se isso não acontecer, a Justiça pode fazer penhora online da sua conta corrente, ou seja, resgatar seu dinheiro para pagar o condomínio.

2. Seu nome pode ficar sujo

Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter seus nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito (saiba como limpar seu nome no Serasa, SPC e SCPC).

Ao ficar com o nome sujo, você pode ser impedido de assumir um financiamento em qualquer banco ou de parcelar novas compras em qualquer loja do mercado, por exemplo, por até cinco anos.

3. Você pode perder seu carro ou o próprio imóvel

Depois de ser notificado, se em três dias o condômino não quitar sua inadimplência, a Justiça pode determinar a penhora de bens, como um carro ou o próprio imóvel, para pagar a dívida.

“Você pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família”, alerta Aldo Junior.

4. Você pode ser impedido de votar em assembleia

Se estiver inadimplente, a administradora pode impedir que você tenha voz em assembleias importantes do condomínio. Na escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento, o morador pode ficar de fora.

5. Você pode ter que pagar multa e juros

Segundo o Código Civil, ao deixar de pagar o condomínio, o morador está sujeito a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme o que a convenção do condomínio determinar.

6. Você pode ser impedido de usar áreas de lazer

O condomínio pode impedir que você use áreas de lazer comuns, por entender que você geraria custos e não estaria pagando. No entanto, essa questão não é um consenso.

O que fazer se eu não consigo pagar o condomínio?

Por todos esses motivos listados acima, assim que o proprietário do imóvel perceber que não vai conseguir pagar o condomínio, é importante procurar imediatamente a administração para fazer um acordo e negociar sua dívida.

“A receita de bolo para não dever condomínio é agir rápido. Não adianta começar a se preocupar depois que já deixou de pagar quatro ou cinco meses e a dívida já está muito alta”, aconselha Angélica Arbex, da Lello Condomínios.

Vale lembrar que todas essas consequências podem acontecer só se a administração do condomínio entrar na Justiça. “O problema é que ela pode entrar na Justiça quando quiser, normalmente a partir de 60 dias sem pagar, conforme a convenção do condomínio”, explica Aldo Junior.

Se você aluga o imóvel e o seu contrato estabelece que o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, é ele que sofrerá todas as consequências em caso de inadimplência, como explica o consultor jurídico Vinícius Costa, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

Mas se o locatário deixar de pagar e gerar dívidas ao dono do imóvel, seu contrato de aluguel pode ser rescindido. Mesmo assim, a figura responsável pelo condomínio perante a administração é o proprietário. 

(Júlia Lewgoy - EXAME)

STJ decide que taxa condominial pode ser redirecionada para garantir quitação de obrigações

O pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do imóvel.

Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram a legalidade da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas condominiais.

A administradora ajuizou ação de cobrança contra a construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas. Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.

O pedido da administradora foi acolhido em antecipação de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à construtora.

O fundamento utilizado foi a garantia de que os valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o proprietário do imóvel.

Serviços em risco

Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o caráter propter rem da obrigação (que recai sobre uma pessoa por força de determinado direito real) foi devidamente interpretado pelo juízo competente, justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.

O ministro destacou que os locatários não foram incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado prático equivalente, o que foi assegurado no caso.

“O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas”, resumiu o ministro.

Para Moura Ribeiro, a propositura de ações executivas autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de acordo com normas dos artigos 461-A do Código de Processo Civil (CPC) de 1973 e 538 do CPC/2015.(Fonte: STJ/Kleber Madeira Advogado/JUSBRASIL)

AS OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS DOS CONDOMÍNIOS

O condomínio ao contratar empregados, equipara-se ao empregador, nos termos do artigo 2º da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), parágrafo 1º da CLT, de modo que deve cumprir todas as obrigações inerentes a qualquer empregador, como por exemplo: anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) de seus empregados, realizar o cadastro de empregados no PIS/PASEP, elaborar e recolher guias de contribuição sindical, FGTS e Previdência Social, manter registro de empregados, controlar horário de trabalho, elaborar cláusulas que especifiquem e diferenciem os serviços de cada um (por exemplo, faxineiro, zelador, porteiro, etc..), dentre outras.

Daniel Adriano Tucciarelli, gerente da gestão predial da BAP administradora de bens explica que uma vez que o condomínio possua um CNPJ, todas as obrigações trabalhistas são de sua responsabilidade. O condomínio passou a ser uma empresa e, como tal, deverá recolher encargos, impostos e etc.

“Se o condomínio for administrado por uma administradora, as contratações ocorrem através dela com a ajuda do síndico. Estes devem estar em sinergia, a fim de realizarem contratações dentro da realidade do edifício.”

A CLT como próprio nome diz, rege as relações de trabalho. Portanto cabe a administração do condomínio se certificar de que toda a legislação seja efetivamente cumprida. Se tivermos um cenário em que haja terceirização de mão de obra, cabe também a administração do condomínio acompanhar a empresa responsável pela mão de obra e se certificar de que todos os direitos trabalhistas sejam corretamente praticados.

“Cabe salientar que não existem somente direitos dos trabalhadores independente de sua natureza orgânica/primeirizada ou terceirizada, também há obrigações para os funcionários, e que devem ser igualmente fiscalizadas. Se existe uma estrutura complexa e mais robusta, é possível que tenhamos uma equipe responsável pela gestão, cabendo a ela, em primeiro lugar, acompanhar toda a régua da contratação e da prática das atividades trabalhistas dentro do condomínio. Em um segundo, mas não menos importante segmento desta régua, a administradora deve suportar a gestão se perceber algo que não esteja de acordo. Mesmo que haja terceirização da mão de obra, o ato de orçar empresas no mercado com esse viés deve passar por uma análise tão importante quanto a contratação direta”, explica o especialista em gestão de condomínios e sócio do Instituto Brasileiro de Gestão da Hospitalidade, Armando Lardosa.

O advogado Rodrigo Karpat explica que só temos duas opções de contratação: CLT ou terceirização. E a melhor forma dependerá da característica do empreendimento e a necessidade dos seus condôminos.

Fabricio Sicchierolli Posocco, advogado do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores alerta que a regra é que essa contratação deve ser sempre revisada por um profissional de direito com auxílio de um contador.

“Todavia, principalmente diante das condições existentes no mercado atual uma boa opção de contratação, especialmente em condomínios grandes, é a contratação de mão de obra terceirizada em relação aos serviços de portaria e limpeza. Todavia, deve-se conferir especial atenção ao contrato, o qual deve ser elaborado e/ou revisado por profissional especializado.”

Há muitas vantagens advindas de boas contratações, como eliminação de riscos no que se refere a ações trabalhistas, tendo em vista que muitas empresas de terceirização de serviços possuem seguro contra ações dessa natureza, para o caso de uma condenação solidária; possível economia na folha de pagamento; menor risco quanto à ausência de empregados, uma vez que as empresas disponibilizam outros para substituição, entre outras.

(Natália Mancio em "Revista Supra Condomínio").

TAXA DE CONDOMÍNIO: POR UNIDADE OU FRAÇÃO IDEAL ???

Um dos temas recorrentes mais polêmicos com relação a condomínios é a forma de rateio das despesas condominiais – popularmente conhecido como a “taxa de condomínio”.

De um lado, os proprietários de unidades maiores (geralmente coberturas) defendem o rateio repartido igualmente por unidades, por sustentarem que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio e que, se o rateio assim não for, os condôminos das unidades menores podem aprovar despesas que oneram em demasia o condomínio justamente por contribuírem com porção menor.

De outro lado, estão os condôminos das unidades menores, que geralmente defendem o rateio pela fração ideal, porque entendem que os proprietários das unidades maiores têm maior valorização de seu patrimônio com a conservação e melhoria das áreas comuns.

Mas afinal, qual é a previsão da lei? É possível que os condôminos definam livremente a forma de rateio?

Regra geral: rateio por fração ideal

Desde a edição da Lei nº 4.591/64 – lei que regula os condomínios edilícios -, a regra única no Brasil era de que o rateio das despesas condominiais deveria ser pela fração ideal, ou seja: cada condômino contribui proporcionalmente de acordo com a fração que sua propriedade representa na totalidade do condomínio.

A regra da Lei nº 4.591/64, originalmente, havia sido mantida no art. 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002. Todavia, em 2004, houve uma alteração desse dispositivo, que passou a vigorar com a seguinte redação:

“São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Portanto, embora a regra geral continue sendo a do rateio pela fração ideal, a legislação atual permite que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, estabelecendo outra forma de rateio – que pode ser, por exemplo, por unidade.

É possível mudar a convenção? 

Sim, mesmo que seja uma convenção de condomínio antiga, que preveja o rateio pela fração ideal porque na época era a regra única, é possível sim alterá-la para que a forma de rateio seja calculada de outra maneira.

No entanto, essa não é uma tarefa fácil: para se alterar a convenção de condomínio, é necessária a aprovação dos condôminos que representem 2/3 das frações ideais, conforme prevê o art. 1.333 do Código Civil.

Não, o STJ não estabeleceu o rateio por unidade como regra geral

Recentemente, se disseminou pela internet uma notícia que dizia que o STJ havia considerado ilegal o rateio por fração ideal e estabelecido como regra o rateio por unidade. Na verdade, tratava-se de uma notícia com manchete sensacionalista, que induziu muita gente a erro.

O processo em questão era o Recurso Especial nº 1.104.352, em que, na realidade, o STJ sequer julgou o mérito, pois o recurso não foi admitido por decisão monocrática do relator, cujo entendimento foi de que o recorrente não impugnou especificamente o fundamento da decisão, que era referente a enriquecimento ilícito.

A confusão foi tanta, que o próprio STJ precisou emitir uma nota de esclarecimento para desfazer a controvérsia.

Perspectiva de mudança da lei

Tramita no Congresso Nacional um projeto de lei apresentado pelo deputado Leonardo Quintão (PMDB-MG), que visa a mudança da atual regra. Trata-se do Projeto de Lei nº 5252/2009.

Embora a justificativa do deputado que apresentou o projeto dê a entender que o objetivo seja estabelecer o rateio igualitário por unidades, a redação do projeto em si é confusa e aparentemente contraditória. Com a aprovação do projeto, o inciso I do art. 1.336 do Código Civil passaria a vigorar com a seguinte redação:

“Contribuir para as despesas do condomínio de acordo com a divisão entre as unidades, de forma igualitária, cabendo às unidades de tamanhos diferentes no máximo 30% (trinta por cento) a mais do valor fixado para a quota da unidade menor”.

Ora, se a divisão deve ser igualitária, qual o sentido de prever que o rateio das unidades maiores não pode exceder a 30% do valor do rateio d; as unidades menores?

De todo modo, o projeto tramita desde 2009 e não há perspectivas de que possa ser aprovado em um futuro breve. Por isso, os condomínios devem permanecer observando a regra atual: rateio por fração ideal, salvo haja disposição diversa na convenção. (JUSBRASIL - Carreirão & Dal Grande Advocacia)

QUAL A PRESCRIÇÃO PARA COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL

Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”A tese foi decidida em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos (Tema 949), no sentido de que o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

Dívida líquida

O ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.O colegiado corroborou opinião do Ministério Público Federal, de que no caso analisado a interpretação da lei não poderia estabelecer outro prazo prescricional, já que não há dúvida sobre a natureza líquida da dívida condominial.

Precedentes

O relator destacou ainda o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos. Salomão mencionou também decisões de todos os ministros da Segunda Seção pela aplicação da prescrição quinquenal.Com a decisão do STJ, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.No caso julgado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia considerado o prazo prescricional de dez anos, por entender que seria aplicável a regra geral do artigo 205 do Código Civil. O recurso foi acolhido pelos ministros para reduzir o prazo prescricional para cinco anos.

Processo relacionado: REsp 1483930

Fonte:STJ

PROPRIETÁRIO COM VARIAS UNIDADES PODE VOTAR SE ALGUMAS ESTIVEREM INADIMPLENTES ?

Ele só poderá votar pelas unidades adimplentes...simples assim. É certo que o Código Civil submete o exercício do direito de participar e votar em assembleia geral à quitação das dívidas que o condômino tiver com o condomínio. Todavia, deve-se considerar que a quitação exigida pelo art. 1.335, III, do CC para que o condômino tenha o direito de participar das deliberações das assembleias com direito a voto refere-se a cada unidade. Assim, considerando que as taxas condominiais são devidas em relação a cada unidade, autonomamente considerada, a penalidade advinda de seu não pagamento, consequentemente, também deve ser atrelada a cada unidade. Ressalte-se que, a partir de uma interpretação sistemática e teleológica dos dispositivos que tratam do condomínio edilício, é possível depreender que a figura da "unidade isolada" constitui elemento primário da formação do condomínio, estando relacionada a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade. De fato, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais, a dívida delas decorrente estará atrelada a cada unidade, por se tratar de despesa assumida em função da própria coisa. Destaque-se que o CC trouxe como objeto central do condomínio edilício a "unidade autônoma" – e não a figura do condômino –, em virtude da qual o condomínio se instaura, numa relação de meio a fim, apontando assim para a adoção da concepção objetiva de condomínio. Ademais, as dívidas relativas ao imóvel são por ele garantidas, o que indica a estrita vinculação entre o dever de seu pagamento e a propriedade do bem.( Min. Nancy Andrighi)

CONDÔMINO SÓ DEVE PAGAR CONDOMÍNIO APÓS IMISSÃO DA POSSE

A muito tempo digo que o comprador de imóvel apenas passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do vendedor. Seja ele a construtora ou não. A tese foi aplicada por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento de um Recurso Especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento ao condomínio durante o período que antecedeu a imissão na posse, entre novembro de 1998 e julho de 1999: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha uma cláusula que atribuía ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura. Ainda assim, a ministra Nancy Andrighi, relatora, entendeu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel.Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição. “Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, disse a ministra. (Conjur / Bernardo César Coura)

É POSSÍVEL LOCAR ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO A TERCEIROS ?

Questão que tem surgido frequentemente, em virtude da necessidade de diminuição de despesas nos condomínios edilícios, é o interesse dos condôminos em locar áreas comuns, principalmente – mas não exclusivamente - para instalação de antenas de telefonia móvel e placas de publicidade.

No direito privado, tudo aquilo que não é proibido é permitido.

A verdade é que não há qualquer proibição legal para a locação da parte comum, inferência que se extrai do artigo 3º da Lei n. 4.591/64.

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

No mesmo sentido, o novo Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Portanto, não se verificando qualquer atividade de divisão, alienação ou utilização exclusiva de condôminos, como bem asseverou Thomaz Henrique Monteiro Whately (Diário das Leis Imobiliário – BDI - 35/12.), é forçoso concluir pela possibilidade de locação, assunto que tem gerado polêmica nos condomínios.

Pois muito bem.

A questão da possibilidade ou não de locação para o efeito pretendido, inicialmente e necessariamente, deve passar pela questão da capacidade (lato sensu) do condomínio.

A Lei n. 4.591/64 e agora o Código Civil, estabelecem um condomínio especial, diverso daquele ordinário e, por conseguinte, dão origem a uma situação jurídica de fato, possibilitando que o Condomínio pudesse agir ativa ou passivamente na defesa de seus interesses.

Nada obstante isso, o Condomínio carece de personalidade jurídica, assim como o espólio, a massa falida, a sociedade irregular etc.

De fato, os leading-cases aderiram à tese, mormente pela similitude com a situação das Câmaras Municipais, que, sem personalidade jurídica, assim como o Condomínio, possuem personalidade judiciária, de tal sorte que a ausência daquela não obsta a capacidade processual.

Não há como deixar de reconhecer uma comunhão de interesses dos condôminos, comunhão essa, desde que autorizada por Assembléia, apta a atribuir ao Condomínio, representado pelo síndico, a possibilidade de praticar atos jurídicos em nome de todos.

Em sentido contrário, o Conselho Superior da Magistratura, acolhendo dúvida, já negou registro de escritura de compra e venda de imóvel a Condomínio edilício, entendendo que estava ausente a personalidade jurídica (RDI 33/160).

De qualquer forma, mesmo partindo dos pressupostos de possibilidade e capacidade, a verdade é que necessariamente a locação deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos reunidos em assembléia especificamente convocada para esse fim.

Tratando-se de espaços para publicidade que alterem o aspecto da fachada (o que naturalmente ocorre), a exigência da unanimidade dos condôminos em assembléia especificamente convocada é cristalina, decorrente do inciso I e do § 2º, do art. 10, da Lei n. 4.591/64, que autorizam, inclusive, a propositura de ação de nunciação de obra nova pelos condôminos dissidentes, ainda que individualmente.

O novo Código Civil mantém a obrigação da impossibilidade de alteração da fachada pelo art. 1.336, III.

No caso de locação de outras áreas, como o teto para colocação de antenas de telefonia celular, não se trata de alteração de fachada. Mesmo a colocação de antena no teto do edifício está longe de ser considerada alteração desse jaez, a justificar a unanimidade do art. 10, da Lei n. 4.591/64, implícita no art. 1.336, III do Código Civil.

Ora, não se tratando de alteração de fachada, qual seria, então, o motivo da exigência do quorum especial (unanimidade) do qual falamos?

A primeira razão reside, exatamente, no fato da ausência de personalidade jurídica do condomínio.

Mesmo sendo legalmente possível lhe atribuir capacidade judiciária, em verdade, por se tratar de um ente personalizado, só pode agir nos atos referentes à administração comum do condomínio, jamais em operações especulativas.

Com efeito, mesmo considerando a possibilidade de locação de áreas comuns em face da ausência de norma proibitiva, faltaria essa mesma possibilidade em virtude de lacuna legal quanto à personalidade jurídica do Condomínio.

Assim, só a unanimidade dos condôminos terá o condão de legitimar a pretensa locação, autorizando o Condomínio, representado pelo síndico, a praticar o ato negocial estranho às suas atividades.

Mas não é só. É de se verificar que a Assembléia, ausente a unanimidade, não possui amplos poderes para vulnerar a lei, que está assim redigida:

Lei n. 4.591/1964, Art. 9°...

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva , e as de condomínio, com a especificação das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes.

No mesmo sentido, o Código Civil:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Além disso:

Art 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados , umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Segundo o Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

...

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A norma fala em inviolabilidade do uso das partes comuns pelos Condôminos.

O teto e o telhado, nos termos do precitado art. 3º da Lei n. 4.591/64 e do art. 1.331 do Código Civil, são áreas de uso comum, assim como são as demais áreas não privativas do edifício, onde poderão ser instalados diversos equipamentos, como, por exemplo, antenas coletivas, heliportos, solários, quadras, churrasqueiras etc.

De fato, dirão alguns que a Assembléia é soberana, e, por esse motivo, poderia autorizar a locação.

Entretanto, essa soberania deve ser entendida na exata medida em que as decisões assembleares não se submetem a qualquer outro órgão, possuindo validade e eficácia imediata.

Mister se faz observar, todavia, que essas decisões submetem-se à lei, e, depois, à Convenção.

Assim, a deliberação em assembléia não pode afrontar o direito subjetivo de uso das partes comuns por qualquer condômino insculpido no artigo 19 na Lei de Condomínios e no art. 1.336, IV do Código Civil, mesmo que se verifique, subjetivamente, beneficio gerado pela percepção dos alugueres, redução das despesas ou, até, formação de um fundo comum.

Pode ser que esse não seja o interesse de alguns, que, convém lembrar, estão amparados por lei.

Por conseguinte, conclui-se que só a unanimidade poderá deliberar pela locação da área de uso comum.

Não se pode olvidar que a locação impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição.

Se a lei faculta a utilização, a fruição representa alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, torna imprescindível a unanimidade.

O motivo é juridicamente cristalino: uso e fruição não se confundem.

Usar representa utilizar a coisa para a finalidade que foi criada. Fruir (gozar), diferente disso, significa a extração dos frutos da coisa, no caso sub oculis, frutos civis (aluguéis).

De fato, a doutrina esposa essa tese.

Interpretando a norma contida no art. 19 da Lei n. 4.591/64, ensina João Batista Lopes que, para alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade (João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173.).

É nesse sentido a orientação de Edith Kischinewsky-Brocquisse que, em excelente monografia, enumera as hipóteses em que há necessidade de unanimidade, dentre as quais, as decisões sobre operações especulativas, como é o caso da locação da laje de cobertura para instalação de antena de telefonia celular (Edith Kischinewsky-Brocquisse. La coproprieté des immeubles bâtis – 4. ed.. Paris, Litec, 1989. p. 768 et seq)

Outra questão, não menos importante, inevitavelmente surge na hipótese da Convenção permitir a locação e estipular quorum diferente da unanimidade para a deliberação acerca da locação ou, até mesmo, a desnecessidade de Assembléia.

Seria válida essa norma?

Por evidente que não.

A Convenção, assim com a Assembléia, deve respeito à lei e, pelas razões retro apontadas, dispositivo convencional nesse sentido é nulo de pleno direito em virtude da absoluta incompatibilidade com o artigo 19, da Lei n. 4.591/64, além do art. 1.336 do Código Civil.

E se a Convenção vedar a locação das partes comuns?

Nesse caso, será necessária a alteração da Convenção, respeitadas formalidades legais e o quorum mínimo de dois terços do artigo 25, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64 e art. 1.351 do Código Civil.

Por óbvio que essa alteração não poderá estipular, sob pena de nulidade, outra forma de aprovação da locação senão pela unanimidade.

É que, podendo a Convenção ser alterada por dois terços dos condôminos, seria forma oblíqua de conseguir aquilo que diretamente seria impossível.

De qualquer modo, suprimida a proibição, ou substituída por norma permissiva, a posterior deliberação acerca da locação da parte comum dependerá sempre de Assembléia e de voto da totalidade dos condôminos.
Assim, podemos concluir que:

 É possível a locação das áreas comuns, inclusive da laje de cobertura para instalação de antenas de telefonia celular;

 Essa locação deve ser deliberada em assembléia por decisão da totalidade (unanimidade) dos condôminos (100% das frações); e,

 A Convenção não poderá, sob pena de nulidade, estipular forma e, tampouco, quorum diverso. (autoria de Luiz Antonio Scavone Junior)

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO FICOU MUITO MAIS RAPIDA

Com a entrada em vigor do  CPC novo , Como cotas condominiais passaram a ter Natureza de título executivo extrajudicial , O Que Torna A SUA cobrança Pela via judicial Rápida MUITO MAIS. 

Embora o Código Processual Civil de 1973 determinava that cotas condominiais Devam Ser cobradas POR Meio do Procedimento Sumário - rito processual Mais Célere - Esse Procedimento de cobrança judicial, ASSIM AINDA, E MUITO Moroso e desgastante PARA O condomínio.  

ISTO SE Dá em Razão de that o Procedimento Sumário disponibiliza Ao condomino inadimplente Uma série de Defesas e Recursos processuais Que, na maioria das vezes, São utilizados Tão SOMENTE COM O Fim de procrastinar O Processo. Nesse Procedimento, se da Uma fase de Conhecimento, na qua se produzem Como Necessárias Provas para quê o julgador tenha Elementos suficientes Paragrafo proferir Uma Sentença that aplique o Direito ao Caso concreto.

De: Não obstante, o Código Civil imponha o Pagamento do rateio de despesas de condomínio, MUITAS vezes ESSA imposição TEM desconsiderada SIDO POR condóminos Que o fazem com Apoio NAS Normas processuais, Que, Como dito Acima, nada Mais fazem Fazer that dificultar a cobrança das cotas condominiais NÃO Pagas.  

O rateio dessas despesas Mediante o Pagamento da cota de e O Que Motiva a Constituição de Um condomínio. A SUA Razão de Ser E hum Solidariedade EXISTENTE Entre OS locatários proprietários OU, Ao Passo Que decidem viver Nesse tipo de Organização com o intuito de unir esforços Para usufruir de Uma Infraestrutura Que nao seria económicamente Possível Manter sem a Ajuda de SEUS PARES. Certo É, portanto, that o inadimplemento de hum condomino reflete diretamente NAS Contas do Condomínio, Fazendo recair Sobre os demais moradores OS Encargos extras resultantes da falta de Receita.  

ESSES Motivos levavam à DISCUSSÃO Acerca da necessidade de Dar As taxas e As despesas condominiais Força de título extrajudicial Executivo, Que, em beneficio do Credor condomínio, diminuiria, E MUITO, o ritmo do Procedimento Utilizado judicial cobrança Como Meio Paragrafo SUA. O Credor NÃO Precisa Passar Por Um penoso Processo de Conhecimento Para a execução posterior, Quando Se trata de título executivo extrajudicial. No anterior modelo processual Civil ( CPC / 73), essas taxas Só ganhavam Força de título executivo QUANDO NÃO cabe Mais recurso contra a Sentença that condenou o condomino inadimplente a Pagar.

Tendo o título Força executiva extrajudicial, Uma Pela SUA cobrança via Feita E em judicial Menos Tempo do Que se ELE NÃO tivesse este status, posto that NÃO E Necessário o ajuizamento de Uma Ação Ordinária, Onde há Uma fase de Conhecimento, podendo, o Credor , ingressar diretamente com Uma Ação de execução Para perseguir Seu crédito. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor E Como as cited Já Paragrafo Efetuar, Dentro Fazer dias Prazo de Tres, o Pagamento da Dívida, soluçar pena de constrição patrimonial, Regra esta que foi mantida Cabelo Novo CPC .

O acerto legislativo elencar Ao Como taxas e despesas condominiais sem rol dos Títulos Executivos extrajudiciais - Artigo 783 , inciso VIII da Lei 13,105 / 2015 - se Dá em Razão de that o título executivo extrajudicial, expressando Obrigação Certa, líquida e exigível, E Composto Cabelo . Conjunto da convenção de condomínio Desta, se extrai o Critério de divisão das despesas dentre Como unidades autónomas condominiais -. da ata de assembleia aprovando o Orçamento, da discriminação Fazer Débito, Bem Como da Prevista Dados PARA O Seu Vencimento Já a passiva sujeição na execução decorreria DO ARTIGO 1.336 faze Código Civil , that impõe Ao condomino o Dever de "contribuir despesas Pará Como fazer Condomínio na proporção das SUAS frações ideais, salvo disposição em contrario na convenção ". ASSIM, NÃO há necessidade de hum Processo de Conhecimento Para declarar Que o título de e exequível, QUANDO ELE Já Contém de Todos os Requisitos de existencia de hum título executivo, Faltando APENAS UMA LEI que outorgue o status de tal.     

Com hum vigor entrada em Fazer novo CPC , um dos MAIORES avanços, Nenhum ramo do Direito Imobiliário, Uma foi Mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais, O Que afastará a necessidade de o condomínio Passar Cabelo Moroso e desgastante Processo de Conhecimento para quê receba Seu crédito, bastando proporcionalidade Ação de execução de título executivo extrajudicial. 

Fonte: Conjur.