PISCINAS EM CONDOMÍNIOS: TODO CUIDADO É POUCO

 

Fico impressionado como há irresponsabilidade de articulistas e até advogados "especializados" ao falar de um assunto tão sério. Em Dezembro, um destes famosos homens da TV, do radio e dos jornais aconselha simplesmente consultar a Convenção e o Regulamento do Condomínio a respeito. Engano feio.

 

O assunto tem muito mais regras. Entre elas uma Lei. Trata-se do Decreto Estadual (SP) 13166 de 24/01/79. E Síndicos podem ser responsabilizados a respeito.

 

Portanto não basta saber se "hospedes podem ou não usar", se namorada ou primo podem... Mas certificar-se daquelas obrigações que a legislação determina como item de saúde pública.

JUROS SUPERIORES A 1 % PODEM SER COBRADOS DOS INADIMPLENTES EM CONDOMÍNIOS

Sempre sou questionado se não há irregularidade em  cobrar mais de um  por cento dos devedores de cotas condominiais em atraso. A decisão já tem mais de dois anos.  O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que os condomínios poderão cobrar juros acima de 1% ao mês sobre dívidas de taxas condominiais, bastando que a cobrança seja aprovada na convenção de condomínio.
A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, que julgou uma ação de um  Condomínio  em  Brasília, contra um  condômino que não pagou as taxas referentes ao período de abril a novembro de 2001.
A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, concluiu que o condomínio pode decidir o valor dos juros moratórios em assembleia, mesmo após o Código Civil de 2002 ter entrado em  vigor. O código prevê o limite de 1% ao mês para juros moratórios no caso de inadimplência das taxas condominiais.

VIZINHO PREJUDICADO POR VAZAMENTO RECEBE INDENIZAÇÃO

Eu falo disso a muito tempo. E fui duramente criticado em uma das minhas entrevistas a querida Olga Bongiovani por sugerir medidas por escrito desde o primeiro dia. Saiu no Boletim da AABIC com origem no JURISWAY matéria sobre vazamentos prejudicando vizinhos. E uma briga de vizinhas acabou virando processo na Justiça. Por causa de uma infiltração, provocada por um vazamento de água no apartamento acima do seu, duas senhoras entraram com uma ação de conhecimento que acabou sendo julgada pela 20ª Vara Cível de Brasília. A Juíza que julgou o caso determinou que a proprietária do imóvel efetue o reparo do vazamento e ainda a condenou ao pagamento de indenização por danos materiais e dano moral no valor total de R$ 27.700,00 (vinte e sete mil e setecentos reais).

Segundo consta nos autos, desde 2007 o apartamento debaixo (101) convive com os vazamentos do apartamento de cima (201). Mãe e filha, que moravam no mesmo apartamento, relatam no processo que tiveram que se mudar porque a mãe, já idosa, sofre com problemas respiratórios agravados pela umidade e pelo mofo ocasionados pelo vazamento.

No processo, elas pediram reparação de danos materiais no valor de R$ 75.254,17, sendo: R$ 10 mil referentes a quatro meses de aluguel; R$ 55.733,23 para a reforma do apartamento 101; R$ 700,00 de ressarcimento da despesa da mudança; R$ 129,37 para o pagamento de mangueira e acessórios; R$ 6.216,00 referentes a compra de armários para a residência que alugaram para sair do apartamento infiltrado e mofado; R$ 1.660,00 de despesas com combustível e R$ 815,57 para o pagamento de despesas com alimentação, e mais R$ 180 mil a título de danos morais.

Em sua defesa, a proprietária do apartamento 201 afirmou que o vazamento não ocorre no seu imóvel, mas na área comum do prédio, que por ser antigo está constantemente com problemas nas tubulações que provocam vazamentos e infiltrações.

No entanto, um laudo pericial atestou que o vazamento ocorre mesmo dentro do apartamento 201 em meia parede, mas a infiltração atingiu toda a parede do apartamento 101. Ele também constatou que não há nenhuma infiltração na parede do corredor. Portanto, a responsabilidade é mesmo da proprietária do imóvel de cima.

Ao decidir, a Juíza considerou correto o pagamento de R$ 10 mil referentes aos aluguéis, R$ 700,00 para a despesa de mudança. Quanto ao valor pretendido para a reforma do apartamento, diz a Juíza na sentença, não tem condições de acolhimento. Os orçamentos juntados aos autores claramente referem-se à reforma total do imóvel, não havendo responsabilidade da proprietária do apartamento 201 nesse sentido. Basta analisar as medições constantes do orçamento e as especificações de materiais necessários à obra. Dentre outros itens, consta do orçamento 30 pontos elétricos de tomada comum; 30 pontos elétricos de interruptor; 30 pontos telefônicos; revisão e adequação de toda a rede telefônica; 07 portas de ipê com fechaduras e dobradiças; 4 bancadas de granito e argamassa para uma área de 328 m².

Ao sentenciar, a Juíza considerou reprovável a conduta da proprietária do 201 em opor-se à resolução do problema de vazamento e infiltração que aflige suas vizinhas do apartamento debaixo, provocando transtornos (...) que se estendem desde o aparecimento do problema (em 2007) até a presente data.

Assim, considerou que ela deverá pagar as duas vizinhas do apartamento 101 o valor de R$ 10.700,00 a título de reparação de danos materiais; R$ 17.000,00 a título de danos morais; e ainda pagar o conserto da infiltração no apartamento. 

O assunto é claro e não deixa dúvidas. Exija seus direitos. Pois um número incrível de pessoas não dá a menor importância para vazamentos desse tipo e só providências mais enérgicas levam esses "folgados" a se mexerem.

O QUE É MELHOR PARA OS CONDOMÍNIOS: CONTA "POOL" (EM NOME DA ADMINISTRADORA) OU CONTA INDIVIDUAL EM NOME DO CONDOMÍNIO ?

Nos diversos sites especializados em Condomínios há em curso uma polêmica sobre esta questão. Além disso, Carlos Giordano, de São Paulo, e Beatris Siqueira da Silva, de Campinas, pedem-nos para tratar do assunto.
Reproduzo uma dos questionamentos existentes nestes sites: "Quando a administradora de condomínios recebe (e mistura) todo o dinheiro das taxas de condomínios em apenas uma conta bancária, isso é chamado de "Conta pool". Em recente artigo um vice presidente de condomínios dos diversos SECOVI's regionais, criou polêmica ao defender a "conta pool" alegando ser mais econômica para seus condomínios. Você concorda??" Esclareci que antes de opinar desejava chamar atenção para um aspecto que talvez seja um dos mais importantes: o principal motivo para as grandes administradoras hoje defenderem a famosa conta "pool" é operacional. Eles não conseguem administrar (claro...com segurança) 200...300 contas correntes individualizadas. Imaginem aquela que tem mais de 1000 condomínios. A única opção para eles é a conta "pool". Eles dependem de "empregados" para tomar conta do dinheiro dos prédios. É facil imaginar como deve ser difícil encontrar gente de confiança para assinar cheques, liberar pagamentos eletrônicos, lidar com milhões que pertencem aos prédios. E tudo em nome da administradora.
Alega-se ainda que a taxa paga por boleto é maior se a conta corrente Bancária for individualizada (em torno de R$ 5,00). Rebati de pronto, afirmando que os custos do boleto, em pelo menos 3 bancos, giram entre R$ 2,00 e R$ 2,50 por boleto, D+1 (significa que tudo estará no extrato no dia seguinte a operação) e com escrituração eletrônica (com total segurança).
Desaconselhamos qualquer Condomínio, em qualquer circunstância, aceitar a conta "pool", da qual sou radicalmente contra. Os motivos são inúmeros mas o principal é segurança. E não adianta sinalizar com seguros, cláusulas contratuais, etc.. Vc aceita, meu caro leitor, que alguém tome conta do seu dinheiro? Alias, a Receita Federal começa a fazer um trabalho para "apurar" certos abusos e desmandos desta excrescência da época da inflação altíssima, onde a gatunagem era muito pior. Imaginem que na época existia uma Administradora que devolvia a taxa de administração integralmente ao Síndico (entenderam?)em troca de ficar com todo o resultado financeiro do dinheiro parado (e, claro, aplicado) na conta "pool" desta Administradora.

CONDOMÍNIO PODE RESPONDER POR AGRESSÃO DE MORADOR A FUNCIONÁRIO

A Oitava Turma do Tribunal Regional do Trabalho, em Recurso de Revista, decidiu que os Condomínios podem responder pelos atos de condôminos que causem danos a seus empregados.

No incidente objeto desta matéria, ocorrido no Condomínio Residencial Vitória Régia, há o relato no processo de que um morador deu um tapa no rosto do porteiro do Condomínio e o ofendeu.

Trata-se aqui de Reclamação Trabalhista em que se pleiteia a condenação do Condomínio ao pagamento de indenização por danos morais supostamente causados ao Reclamante, porteiro, sob o fundamento de que estaria configurada a responsabilidade civil daquele pelas possíveis agressões praticadas por um morador em face do Reclamante.

O Desembargador Sebastião Geraldo de Oliveira se manifesta, no acórdão, afirmando que “... cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários...”. E ainda... “abusa (o condômino) verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral”.

Assim, o Tribunal determinou o retorno do processo à Vara de origem, a fim de se apurar, além de outras provas, se houve omissão ou negligência do condomínio. No caso de ter havido a omissão ou a negligência, sem dúvida, responderá pelos danos morais.

Tal omissão ou negligência do condomínio pode ficar caracterizada se não existiu a aplicação de advertências e multas, se não foi dada assistência a vítima, inclusive jurídica, ou aplicação de multa por comportamento anti-social a esse determinado morador. Que por diversas vezes, eventualmente, teve comportamentos anômalos (situações anteriores de agressividade do condômino, má educação, descumprimento de regras, de conduta incompatível com a vida em comunidade, etc.). Algumas ou todas as ações aqui propostas demonstrarão ao Juiz que analisará o caso se o Condomínio, de fato, coibiu ou não tais comportamentos e auxiliou o empregado minimizando os efeitos da agressão.
Senhores Síndicos... CUIDADO...demonstrem claramente ( e deixem comprovado) sua desaprovação a situações desse tipo, punindo o agressor administrativamente, e até subsidiando advogado a vítima para não deixar dúvida de que o condomínio esta se empenhando ao máximo na “assistência” ao empregado. Isso pode significar uma economia no futuro.

É POSSIVEL SIM EXPULSAR CACHORRO BARULHENTO DE CONDOMÍNIO

Estudando os comunicados antigos da AABIC encontrei essa interessante decisão sobre um assunto que sempre gera muita polêmica. Eu tenho sempre alertado em palestras e cursos que há donos de cachorros muito "folgados". Para não dizer que alguns são cruéis com seus animais, deixando-os muitas vezes trancados em varandas de menos de 2 metros quadrados. A 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve liminar da 3ª Vara Cível de Araraquara determinando que a moradora de um condomínio retire seu cachorro do apartamento. A ação foi proposta pela vizinha sob a alegação de que o cachorro, da raça Fox Terrier, late constantemente, causando perturbação.

De acordo com o voto do relator do recurso, Manoel Justino Bezerra Filho, embora o regulamento do condomínio permita animais de pequeno porte nos apartamentos, esse direito pode ser exercido desde que não prejudique o sossego dos demais condôminos. Além disso, o laudo pericial que avaliou os ruídos produzidos pelo animal constatou que o barulho era praticamente ininterrupto e estava acima do permitido pela norma vigente.

 “Há elementos indicativos de perturbação do sossego público e, especialmente do direito à tranquilidade que tem a vizinha, o que em princípio, justifica a concessão da tutela concedida”, afirma Manoel Justino. Caso a decisão seja descumprida, a dona do animal deverá pagar multa diária de R$ 700. Acho ótima multas altas. Não deixa dúvidas.

Também participaram do julgamento, que ocorreu recentemente, os desembargadores José Malerbi e Mendes Gomes.

ACABOU A FARRA DAS COMPANHIAS DE ÁGUA DOS ESTADOS QUE QUEREM COBRAR TARIFA MÍNIMA DE CADA UNIDADE

O absurdo destas cobranças era tão escandaloso que me surpreende que tenha demorado tanto tempo uma decisão clara como essa na Justiça. Nos Condomínios em que o total de água consumida é medido por um único hidrômetro, é ilegal a cobrança do valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de unidades residências. A tese, já pacificada nas Turmas de direito público do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi adotada pela Primeira Seção em julgamento de recurso repetitivo.

O recurso é da Companhia Estadual de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro (Cedae). A empresa pediu o reconhecimento da legalidade da cobrança de água multiplicando a tarifa do consumo mínimo pelo número de unidades no condomínio, nos meses em que o consumo registrado tiver sido menor que a cota estabelecida. Alega que essa modalidade de cobrança é legal e não proporciona lucros arbitrários à custa do usuário.

O ministro Hamilton Carvalhido, relator do caso, ressaltou que a Lei n. 6.528/1978 e a Lei n. 11.445/2007 instituíram a cobrança do serviço por tarifa mínima como forma de garantir a sustentabilidade econômico-financeira dos serviços públicos de saneamento básico. Isso permite aos usuários mais pobres um consumo expressivo de água a preços módicos.

Carvalhido afirmou, no entanto, que a multiplicação da tarifa mínima pelo número de residências de um condomínio não tem amparo legal. Para ele, não se pode presumir a igualdade de consumo de água pelos condôminos, obrigando os que gastaram abaixo do mínimo a não só complementar a tarifa, como também a arcar com os gastos de quem consumiu acima da cota.

O relator ressaltou que a cobrança pretendida pela empresa gera seu indevido enriquecimento. “O cálculo da tarifa, com desprezo do volume de água efetivamente registrado, implica a cobrança em valor superior ao necessário para cobrir os custos do serviço, configurando enriquecimento indevido por parte da concessionária”, conclui Carvalhido. Todos os demais ministros da Seção acompanharam o voto do relator, negando provimento ao recurso.

ATENÇÃO A MUDANÇA: AGORA A CERTIFICAÇÂO DIGITAL É OBRIGATÓRIA

Muitas perguntas, a minha responsabilidade e mudanças me obrigam a voltar ao assunto. Uma mudança de normas da Receita vai alterar a forma de os condomínios enviarem ao governo informações referentes ao registro de trabalhadores e Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf). O processo passa a exigir certificação digital, uma espécie de chave eletrônica, que é usada por empresas e contadores para transmitir dados para os sistemas do Instituto Nacional do Serviço Social (INSS) e do Fundo de Garantia por Tempo de Ser­viço (FGTS), entre outros. A medida entrará em vigor a partir de janeiro de 2012.

O custo da certificação é baixo. Os preços para fazer o certificado digital variam conforme o tipo de assinatura, de R$ 165 a R$ 340, e o registro vale por um ou três anos. O custo é dividido entre as unidades do condomínio, como qualquer outra despesa.
Depois disso, será necessária a assinatura eletrônica para ter acesso ao canal Conectividade Social, da Caixa Ecônomica Fe­­deral (CEF), usado para a transmissão dos dados.
Os síndicos dos edifícios devem procurar profissional de sua confiança, contador ou administradora, que providenciam o registro. De posse do certificado, o síndico pode nomear um terceiro, contador, por exemplo, que também tem o certificado próprio, para representar o condomínio. Também é possível registrar procuração na Re­­ceita Federal e agregá-la ao certificado do contador, que, da mesma forma, terá direito de representar o condomínio.
Documentação
O síndico, como pessoa física, tem de apresentar original e cópia simples dos seguintes documentos: cédula de identidade; foto 3x4 colorida (recente); Cadastro de Pessoa Física (CPF); comprovante de endereço recente (emitido há, no máximo, 90 dias); título de eleitor (opcional), além da Ata de Eleição e da Convenção de Condomínio. Documentos ir­­regulares (plastificados, com fotos desatualizadas, ilegíveis, etc) impedem a conclusão da emissão do certificado. (Gazeta do Povo)

É IMPORTANTE CONTRATAR PERITO PARA REALIZAÇÃO DE LAUDO QUANDO CONSTRUTORA FAZ "CORPO MOLE" PARA ATENDER AS GARANTIAS.

Perguntou uma Condômina em um site especializado, e esclareci, que a construtora deixou algumas pendências no condomínio quando lhes entregou o prédio. Comentou com o Síndico e obteve esclarecimentos que o Conselho junto com ele resolveu contratar um perito para averiguar todos os problemas deixados pela construtora. Esta contratação do perito seria levado a assembléia para aprovação. A dúvida dela é se era realmente necessário um perito e se a construtora, que nada fez até agora, atenderia ao Condomínio diante do laudo de um perito . Se não seria um gasto desnecessário já que as pendências e irregularidades estão assinaladas e visíveis.
Expliquei que costumo, na Administração de Condomínios, orientar os Síndicos que, faltando seis meses para completar os cinco anos de garantia da obra, após Assembléia de instalação do Condomínio, contratem um perito para elaboração de laudo relatando todas as irregularidades da obra. A medida tem caráter técnico e preventivo. A idéia é notificar a Construtora, acompanhando um laudo realizado por perito. O documento servirá para subsidiar possível ação na Justiça visto que a maioria das construtoras não cumpre com suas obrigações de garantia. Ou quando faz realiza sempre de maneira a dar "um tapa" ou maquiar os problemas e não reparar de verdade. Sem um laudo deste profissional normalmente os Condomínios são enganados pelas construtoras. O profissional pode, inclusive, acompanhar as obras apontadas como necessárias no laudo e fiscaliza-las pelo condomínio para que os Condôminos certifiquem-se da qualidade do serviço executado.
Cabe alertar ainda que a garantia não se encerra nos cinco anos como a maioria das pessoas imaginam e alguns Advogados "especialistas" do mercado afirmam. Ao realizar reparos a construtora renova a garantia. Por exemplo, uma infiltração de piscina refeita ou renovada pela construtora ao quatro anos de vida do Prédio se estende até o nono ano. Além disso já ganhei processo na Justiça contra construtora que se negou a restaurar o chamado "vício oculto" no fosso dos elevadores no décimo ano de vida de um Condomínio. O laudo, portanto, parece desnecessário mas não é. Além disso os Condomínios, ao reclamarem reparos sustentados por um laudo conseguem "enquadrar" melhor a construtora e obriga-la a fazer os reparos quando de posse de um laudo. É o que nos tem mostrado a experiência.

CUIDADO: SUA ADMINISTRADORA QUER MESMO REDUZIR DESPESAS ?

Em um almoço de negócios a conversa enveredou pela situação das empresas que administram condomínios. Quem são? Quem está a frente destas empresas? Quantas são? O que fazem? Quem faz MESMO um bom serviço?
Ao analisarmos o mercado de São Paulo, temos pouco mais de 40.000 condomínios no estado.
A maior administradora de São Paulo tem uma carteira em torno de 1300 condomínios. Abaixo dela poucas (talvez umas dez) empresas "gravitam" entre 300 e 600 condomínios administrados. O resto deste mercado é diluído entre pequenas administradoras e a chamada "auto-gestão".
Muitas delas, destas grandes empresas, são negócios de família. E quando a segunda ou terceira geração assume o controle o "caos" geralmente se instala. Temos vivenciado, convivido e assistido esse "filme" ocorrer no mercado.
Triste mesmo é observar que todos os dias alguém resolve abrir uma administradora. Sem nenhum critério, sem nenhuma regulamentação, sem seguir qualquer obrigação legal ou dar satisfação a qualquer órgão controlador. A muitos anos atras, o saudoso Alexander Sohos, assessor jurídico de um orgão de classe, apresentou um projeto de regularização da categoria a Diretoria desta entidade. Gentilmente, ele mesmo me contou, pediram que ele "sumisse" com aquilo. Ninguém ali tinha interesse nisso. Agora essa mesma entidade alega ter mudado de opinião. E em conjunto com "aquele" Sindicato, dizem que a concorrência predatório esta "corroendo" o mercado. E que só a regularização do mercado pode conter isso. Sim. Porque as novas empresas tem preços melhores.
Explicava hoje a alguns empresários que as administradoras que cobram suas taxas de administração ou seus honorários em percentagem da arrecadação dos condomínios não podem ter (e não tem mesmo) NENHUM INTERESSE EM REDUZIR DESPESAS OU REDUZIR A ARRECADAÇÃO DA SUA CARTEIRA DE CLIENTES. Se assim fizerem, vão reduzir também sua remuneração. Chega de hipocrisia. Por isso as empresas novas, sérias, arejadas, enxutas, vão cada vez mais conquistar o mercado.
Se você é cliente de uma destas empresas "nerdentais", um destes "monstros sagrados" da administração condominial, observe melhor as taxas, as tarifas, as cobranças referentes a administração de tributos, a cobrança de papel e outros absurdos mais. Não seja palhaço. Certifique-se de que você não esta sendo enganado ou, pior, roubado. Ou então alerte aquele Síndico acomodado do seu prédio, que não quer ter nenhum trabalho, que ele esta causando um enorme prejuízo a todos os condôminos ao manter seu condomínio como cliente de uma empresa que só pode desejar que as despesas aumentem.