CONDOMÍNIO PODE RESPONDER POR AGRESSÃO DE MORADOR A FUNCIONÁRIO

A Oitava Turma do Tribunal Regional do Trabalho, em Recurso de Revista, decidiu que os Condomínios podem responder pelos atos de condôminos que causem danos a seus empregados.

No incidente objeto desta matéria, ocorrido no Condomínio Residencial Vitória Régia, há o relato no processo de que um morador deu um tapa no rosto do porteiro do Condomínio e o ofendeu.

Trata-se aqui de Reclamação Trabalhista em que se pleiteia a condenação do Condomínio ao pagamento de indenização por danos morais supostamente causados ao Reclamante, porteiro, sob o fundamento de que estaria configurada a responsabilidade civil daquele pelas possíveis agressões praticadas por um morador em face do Reclamante.

O Desembargador Sebastião Geraldo de Oliveira se manifesta, no acórdão, afirmando que “... cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários...”. E ainda... “abusa (o condômino) verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral”.

Assim, o Tribunal determinou o retorno do processo à Vara de origem, a fim de se apurar, além de outras provas, se houve omissão ou negligência do condomínio. No caso de ter havido a omissão ou a negligência, sem dúvida, responderá pelos danos morais.

Tal omissão ou negligência do condomínio pode ficar caracterizada se não existiu a aplicação de advertências e multas, se não foi dada assistência a vítima, inclusive jurídica, ou aplicação de multa por comportamento anti-social a esse determinado morador. Que por diversas vezes, eventualmente, teve comportamentos anômalos (situações anteriores de agressividade do condômino, má educação, descumprimento de regras, de conduta incompatível com a vida em comunidade, etc.). Algumas ou todas as ações aqui propostas demonstrarão ao Juiz que analisará o caso se o Condomínio, de fato, coibiu ou não tais comportamentos e auxiliou o empregado minimizando os efeitos da agressão.
Senhores Síndicos... CUIDADO...demonstrem claramente ( e deixem comprovado) sua desaprovação a situações desse tipo, punindo o agressor administrativamente, e até subsidiando advogado a vítima para não deixar dúvida de que o condomínio esta se empenhando ao máximo na “assistência” ao empregado. Isso pode significar uma economia no futuro.

É POSSIVEL SIM EXPULSAR CACHORRO BARULHENTO DE CONDOMÍNIO

Estudando os comunicados antigos da AABIC encontrei essa interessante decisão sobre um assunto que sempre gera muita polêmica. Eu tenho sempre alertado em palestras e cursos que há donos de cachorros muito "folgados". Para não dizer que alguns são cruéis com seus animais, deixando-os muitas vezes trancados em varandas de menos de 2 metros quadrados. A 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve liminar da 3ª Vara Cível de Araraquara determinando que a moradora de um condomínio retire seu cachorro do apartamento. A ação foi proposta pela vizinha sob a alegação de que o cachorro, da raça Fox Terrier, late constantemente, causando perturbação.

De acordo com o voto do relator do recurso, Manoel Justino Bezerra Filho, embora o regulamento do condomínio permita animais de pequeno porte nos apartamentos, esse direito pode ser exercido desde que não prejudique o sossego dos demais condôminos. Além disso, o laudo pericial que avaliou os ruídos produzidos pelo animal constatou que o barulho era praticamente ininterrupto e estava acima do permitido pela norma vigente.

 “Há elementos indicativos de perturbação do sossego público e, especialmente do direito à tranquilidade que tem a vizinha, o que em princípio, justifica a concessão da tutela concedida”, afirma Manoel Justino. Caso a decisão seja descumprida, a dona do animal deverá pagar multa diária de R$ 700. Acho ótima multas altas. Não deixa dúvidas.

Também participaram do julgamento, que ocorreu recentemente, os desembargadores José Malerbi e Mendes Gomes.

ACABOU A FARRA DAS COMPANHIAS DE ÁGUA DOS ESTADOS QUE QUEREM COBRAR TARIFA MÍNIMA DE CADA UNIDADE

O absurdo destas cobranças era tão escandaloso que me surpreende que tenha demorado tanto tempo uma decisão clara como essa na Justiça. Nos Condomínios em que o total de água consumida é medido por um único hidrômetro, é ilegal a cobrança do valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de unidades residências. A tese, já pacificada nas Turmas de direito público do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi adotada pela Primeira Seção em julgamento de recurso repetitivo.

O recurso é da Companhia Estadual de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro (Cedae). A empresa pediu o reconhecimento da legalidade da cobrança de água multiplicando a tarifa do consumo mínimo pelo número de unidades no condomínio, nos meses em que o consumo registrado tiver sido menor que a cota estabelecida. Alega que essa modalidade de cobrança é legal e não proporciona lucros arbitrários à custa do usuário.

O ministro Hamilton Carvalhido, relator do caso, ressaltou que a Lei n. 6.528/1978 e a Lei n. 11.445/2007 instituíram a cobrança do serviço por tarifa mínima como forma de garantir a sustentabilidade econômico-financeira dos serviços públicos de saneamento básico. Isso permite aos usuários mais pobres um consumo expressivo de água a preços módicos.

Carvalhido afirmou, no entanto, que a multiplicação da tarifa mínima pelo número de residências de um condomínio não tem amparo legal. Para ele, não se pode presumir a igualdade de consumo de água pelos condôminos, obrigando os que gastaram abaixo do mínimo a não só complementar a tarifa, como também a arcar com os gastos de quem consumiu acima da cota.

O relator ressaltou que a cobrança pretendida pela empresa gera seu indevido enriquecimento. “O cálculo da tarifa, com desprezo do volume de água efetivamente registrado, implica a cobrança em valor superior ao necessário para cobrir os custos do serviço, configurando enriquecimento indevido por parte da concessionária”, conclui Carvalhido. Todos os demais ministros da Seção acompanharam o voto do relator, negando provimento ao recurso.

ATENÇÃO A MUDANÇA: AGORA A CERTIFICAÇÂO DIGITAL É OBRIGATÓRIA

Muitas perguntas, a minha responsabilidade e mudanças me obrigam a voltar ao assunto. Uma mudança de normas da Receita vai alterar a forma de os condomínios enviarem ao governo informações referentes ao registro de trabalhadores e Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf). O processo passa a exigir certificação digital, uma espécie de chave eletrônica, que é usada por empresas e contadores para transmitir dados para os sistemas do Instituto Nacional do Serviço Social (INSS) e do Fundo de Garantia por Tempo de Ser­viço (FGTS), entre outros. A medida entrará em vigor a partir de janeiro de 2012.

O custo da certificação é baixo. Os preços para fazer o certificado digital variam conforme o tipo de assinatura, de R$ 165 a R$ 340, e o registro vale por um ou três anos. O custo é dividido entre as unidades do condomínio, como qualquer outra despesa.
Depois disso, será necessária a assinatura eletrônica para ter acesso ao canal Conectividade Social, da Caixa Ecônomica Fe­­deral (CEF), usado para a transmissão dos dados.
Os síndicos dos edifícios devem procurar profissional de sua confiança, contador ou administradora, que providenciam o registro. De posse do certificado, o síndico pode nomear um terceiro, contador, por exemplo, que também tem o certificado próprio, para representar o condomínio. Também é possível registrar procuração na Re­­ceita Federal e agregá-la ao certificado do contador, que, da mesma forma, terá direito de representar o condomínio.
Documentação
O síndico, como pessoa física, tem de apresentar original e cópia simples dos seguintes documentos: cédula de identidade; foto 3x4 colorida (recente); Cadastro de Pessoa Física (CPF); comprovante de endereço recente (emitido há, no máximo, 90 dias); título de eleitor (opcional), além da Ata de Eleição e da Convenção de Condomínio. Documentos ir­­regulares (plastificados, com fotos desatualizadas, ilegíveis, etc) impedem a conclusão da emissão do certificado. (Gazeta do Povo)

É IMPORTANTE CONTRATAR PERITO PARA REALIZAÇÃO DE LAUDO QUANDO CONSTRUTORA FAZ "CORPO MOLE" PARA ATENDER AS GARANTIAS.

Perguntou uma Condômina em um site especializado, e esclareci, que a construtora deixou algumas pendências no condomínio quando lhes entregou o prédio. Comentou com o Síndico e obteve esclarecimentos que o Conselho junto com ele resolveu contratar um perito para averiguar todos os problemas deixados pela construtora. Esta contratação do perito seria levado a assembléia para aprovação. A dúvida dela é se era realmente necessário um perito e se a construtora, que nada fez até agora, atenderia ao Condomínio diante do laudo de um perito . Se não seria um gasto desnecessário já que as pendências e irregularidades estão assinaladas e visíveis.
Expliquei que costumo, na Administração de Condomínios, orientar os Síndicos que, faltando seis meses para completar os cinco anos de garantia da obra, após Assembléia de instalação do Condomínio, contratem um perito para elaboração de laudo relatando todas as irregularidades da obra. A medida tem caráter técnico e preventivo. A idéia é notificar a Construtora, acompanhando um laudo realizado por perito. O documento servirá para subsidiar possível ação na Justiça visto que a maioria das construtoras não cumpre com suas obrigações de garantia. Ou quando faz realiza sempre de maneira a dar "um tapa" ou maquiar os problemas e não reparar de verdade. Sem um laudo deste profissional normalmente os Condomínios são enganados pelas construtoras. O profissional pode, inclusive, acompanhar as obras apontadas como necessárias no laudo e fiscaliza-las pelo condomínio para que os Condôminos certifiquem-se da qualidade do serviço executado.
Cabe alertar ainda que a garantia não se encerra nos cinco anos como a maioria das pessoas imaginam e alguns Advogados "especialistas" do mercado afirmam. Ao realizar reparos a construtora renova a garantia. Por exemplo, uma infiltração de piscina refeita ou renovada pela construtora ao quatro anos de vida do Prédio se estende até o nono ano. Além disso já ganhei processo na Justiça contra construtora que se negou a restaurar o chamado "vício oculto" no fosso dos elevadores no décimo ano de vida de um Condomínio. O laudo, portanto, parece desnecessário mas não é. Além disso os Condomínios, ao reclamarem reparos sustentados por um laudo conseguem "enquadrar" melhor a construtora e obriga-la a fazer os reparos quando de posse de um laudo. É o que nos tem mostrado a experiência.

CUIDADO: SUA ADMINISTRADORA QUER MESMO REDUZIR DESPESAS ?

Em um almoço de negócios a conversa enveredou pela situação das empresas que administram condomínios. Quem são? Quem está a frente destas empresas? Quantas são? O que fazem? Quem faz MESMO um bom serviço?
Ao analisarmos o mercado de São Paulo, temos pouco mais de 40.000 condomínios no estado.
A maior administradora de São Paulo tem uma carteira em torno de 1300 condomínios. Abaixo dela poucas (talvez umas dez) empresas "gravitam" entre 300 e 600 condomínios administrados. O resto deste mercado é diluído entre pequenas administradoras e a chamada "auto-gestão".
Muitas delas, destas grandes empresas, são negócios de família. E quando a segunda ou terceira geração assume o controle o "caos" geralmente se instala. Temos vivenciado, convivido e assistido esse "filme" ocorrer no mercado.
Triste mesmo é observar que todos os dias alguém resolve abrir uma administradora. Sem nenhum critério, sem nenhuma regulamentação, sem seguir qualquer obrigação legal ou dar satisfação a qualquer órgão controlador. A muitos anos atras, o saudoso Alexander Sohos, assessor jurídico de um orgão de classe, apresentou um projeto de regularização da categoria a Diretoria desta entidade. Gentilmente, ele mesmo me contou, pediram que ele "sumisse" com aquilo. Ninguém ali tinha interesse nisso. Agora essa mesma entidade alega ter mudado de opinião. E em conjunto com "aquele" Sindicato, dizem que a concorrência predatório esta "corroendo" o mercado. E que só a regularização do mercado pode conter isso. Sim. Porque as novas empresas tem preços melhores.
Explicava hoje a alguns empresários que as administradoras que cobram suas taxas de administração ou seus honorários em percentagem da arrecadação dos condomínios não podem ter (e não tem mesmo) NENHUM INTERESSE EM REDUZIR DESPESAS OU REDUZIR A ARRECADAÇÃO DA SUA CARTEIRA DE CLIENTES. Se assim fizerem, vão reduzir também sua remuneração. Chega de hipocrisia. Por isso as empresas novas, sérias, arejadas, enxutas, vão cada vez mais conquistar o mercado.
Se você é cliente de uma destas empresas "nerdentais", um destes "monstros sagrados" da administração condominial, observe melhor as taxas, as tarifas, as cobranças referentes a administração de tributos, a cobrança de papel e outros absurdos mais. Não seja palhaço. Certifique-se de que você não esta sendo enganado ou, pior, roubado. Ou então alerte aquele Síndico acomodado do seu prédio, que não quer ter nenhum trabalho, que ele esta causando um enorme prejuízo a todos os condôminos ao manter seu condomínio como cliente de uma empresa que só pode desejar que as despesas aumentem.

EM SÃO PAULO CRÉDITO DE NOTAS FISCAIS REDUZEM O IPTU (mesmo quando o Condomínio ainda não desmembrou o IPTU...)

No site da Prefeitura de São Paulo (http://www.prefeitura.sp.gov.br/nfe) está disponível o Manual de Orientação (link: http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//nfe/manuais.asp).

Após o cadastramento, o contribuinte pode indicar os imóveis que receberão o abatimento do IPTU, informando os respectivos números de identificação do imóvel que consta no carnê do IPTU. O prazo para a indicação vai até 30 de novembro de cada ano.

O abatimento é limitado a 50% do valor do IPTU do exercício corrente, referente a cada imóvel indicado, devendo o valor restante do imposto ser recolhido normalmente. A sua não-quitação implicará inscrição do débito na dívida ativa, sendo desconsiderados os abatimentos obtidos.

Vale ressaltar que não é necessário o detentor do crédito ter vínculo com o imóvel indicado. No mesmo site é possível verificar os créditos disponíveis e a lista dos prestadores de serviços que emitem a NF-e, além de esclarecer diversas dúvidas.

Os créditos são gerados pela emissão de NF-e por empresas prestadoras de serviço como estacionamentos, academias de ginástica, clínicas de estética, cabeleireiros, organização de festas e recepções, paisagistas, decoradores, oficina mecânica, estabelecimentos de ensino (desde que não possuam isenção ou imunidade tributária reconhecida pela Prefeitura de São Paulo).

Mas há alguns impedimentos para utilização dos créditos: tanto o detentor do crédito quanto o imóvel indicado não podem constar, na data da indicação, no Cadastro Informativo Municipal (Cadin), que registra quem está inadimplente com a Prefeitura. Quando alguém está com pendências, os órgãos da administração municipal enviam um comunicado impresso para que elas sejam regularizadas em 30 dias. Caso contrário, é incluído no Cadin quem não estiver em dia com IPTU, ISS, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Taxa de Resíduos Sólidos Domiciliares (TRSD), Taxa de Resíduos Sólidos de Serviços de Saúde (TRSS), Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos (TFE), Taxa de Fiscalização de Anúncios (TFA), Dívida Ativa, Taxa de Uso e Ocupação do Solo (UOS), multas de posturas, multas de trânsito, enfim, qualquer pendência com a administração direta e indireta, não importando sua natureza.

Para regularizar a situação, é necessário procurar o órgão responsável. Após a regularização, a exclusão do Cadin é feita em cinco dias úteis. No caso de pendências relacionadas a IPTU, ISS, ITBI, TFE, TFA, Taxa do Lixo, o contribuinte deve comparecer à Praça de Atendimento no Vale do Anhangabaú, 206, de segunda a sexta-feira, das 8h às 18h. No caso de pessoas físicas, pode-se procurar a Subprefeitura mais próxima.

A consulta ao Cadin está disponível na página do cadastro na internet. Basta digitar seu CPF ou o CNPJ.

PREFEITURA DE SÃO PAULO DECRETA QUE CONJUNTOS POPULARES NÃO PRECISAM TER VAGAS DE GARAGEM

O prefeito da Capital Paulista decidiu: os novos conjuntos habitacionais da Cohab (empreendimentos de caráter popular) não precisam ter vagas de garagem. Ou seja, pobre não precisa de carro.
A Justificativa é pior ainda:  1º) Reduzir custos; 2º) estimular o uso do transporte público e de bicicletas.
Então, para estimular os comportamentos politicamente corretos, "eu, prefeito", arbitrariamente, crio um enorme problema para as pessoas de baixa renda. Isso porque é inconcebível tolher o direito da população das classes menos favorecidas de almejar e alcançar o tão sonhado carro na garagem ( o carro ele pode alcançar..só não vai ter onde por...).
É muito miserável este conceito. E extremamente preconceituoso. É perfeitamente possivel estimular as pessoas a usar o transporte coletivo. Basta oferecer um meio coletivo que seja decente, honesto, pontual, acessivel e confortavel. Quando isso ocorrer na cidade de São Paulo, não só as classes menos favorecidas migraram para o transporte público, mas todas as classes sociais.
Por outro lado, essa decisão mostra bem quem é o homem público a frente da cidade. E aqui entre nós, é bem importante conhecermos os nossos políticos.

SÍNDICOS ARBITRÁRIOS: A QUE PONTO PODE CHEGAR A NATUREZA HUMANA

Fui convidado e não pude me negar a acompanhar esta semana uma Assembléia que me estarreceu. Um Síndico arbitrário, descarado, dissimulado e, ao que tudo indica, desonesto, faz o que bem entende a 12 anos a frente de um Condomínio com centenas de residências.

Como se não bastasse ele não presta contas a ninguém do que faz. Não há pastas de prestação de contas. Não há Administradora. Não há balancetes. Não há Conselho. Nada.
O que mais me surpreende é que muitos moradores ainda acham que esse individuo mereça respeito e que ninguém neste 12 anos teve coragem para se interpor contra estes desmandos.
Ou melhor, houve sim. Uma ação de Prestação de Contas terminou na Justiça de maneira muito suspeita...

Mas tenho esperança de  ajudar a terminar com esses abusos. E vou me empenhar ao máximo para fazer com que todos os responsáveis pelos prejuízos causados a este Condomínio seja ressarcido em cada centavo.
Senhores Condôminos: não aceitem situações como essa. Busquem ajuda. Busquem amparo legal. Informem-se sobre seus direitos, sobre a legislação, sobre a Convenção de seu Condomínio. Não subestimem o poder do voto.

ACORDOS DE INADIMPLENTES COM O SÍNDICO: O QUE PODE E O QUE NÃO PODE.

Pediram-me para comentar notícia divulgada nos meios de comunicação que faz apologia do acordo entre devedores e Síndicos quando há uma dívida a ser negociada. A notícia vem ainda com uma espécie de aval de um dos diretores de um pseudo Sindicato que representaria os Condomínios.
Faz ainda a matéria um elogio ao dialogo ( que evidentemente concordamos) alegando que um "bom acordo" ajuda a economizar evitando gastos com processos judiciais.
Não há o que se discutir sobre as vantagens do dialogo sobre a conflito. Qualquer ser humano equilibrado sabe que sempre deve-se tentar o dialogo e um acordo amigável.
Mas a que preço?
Oriento sempre os Síndicos que num acordo não é possível abrir mão de nenhum centavo. Nunca abrir mão de multa, juros e correção. Mas porque? Um Síndico, quando esta negociando em nome de um Condomínio, não esta lidando com o seu dinheiro. Mas sim com o dinheiro de 10, 50, 100 proprietários. Quando ele abre mão de qualquer valor, qualquer um dos Condôminos pode exigir em Juízo que este Síndico reponha do próprio bolso o valor perdoado na cota parte que lhe cabe no total da dívida. Isto porque se alguem deve R$ 10.000,00 num Condomínio que tem dez unidades iguais, cada proprietário é dono de R$ 1.000,00 dessa dívida. Se um Síndico aceitar R$ 8.000,00 qualquer proprietário pode exigir que ele reponha R$ 200,00 perdoados.
Mas o que pode então ser negociado? Somente o prazo. Nada além disso. E mesmo assim incluindo-se a correção pelo prazo solicitado de parcelamento. Qualquer outro acordo fere o princípio da igualdade. Ou seja, se houver redução de qualquer valor no pagamento da dívida condominial, o Condômino que paga em dia estará sendo lesado.  Ele, cumpridor de suas obrigações, pagador exemplar, estará pagando mais taxa de condomínio do que o seu vizinho inadimplente.
Quando seu Condomínio tem uma boa Administradora na retaguarda, o Síndico não tem que se preocupar com os inadimplentes. Hoje em São Paulo e em alguns outros estados, que já podem usar o recurso do "Protesto de Cotas Condominiais", ter inadimplentes é desculpa de maus gestores. Pense nisso. Quem alega que a inadimplência é problema esta escondendo uma certa incompetência no trato dos assuntos condominiais.