O QUE FAZER QUANDO VC QUER PAGAR COTAS EM ATRASO E O SÍNDICO SE RECUSA A RECEBER

Respondi agora a pouco uma dúvida da moradora de um Condomínio no site Licitamais. Como esta dúvida é muito comum creio ser importante divulgar aqui também para conhecimento do meu Leitor.
Disse a ela que lamentava, mas que infelizmente a Síndica dela deve estar bem mal assessorada. E sugeri: vc pode resolver de maneira bem simples o problema. Estou supondo que vc deve 4 cotas. Pague uma de cada vez ( já que ela não podia pagar de uma vez). Calcule o valor da seguinte forma: valor principal+ multa+1%juros ao mes de atraso+1% de correção por mes de atraso. Procure a Caixa Economica Federal ou o Banco do Brasil de posse do nome completo do Condomínio, o CNPJ e o Nome da Síndica. Peça para realizar um deposito em consignação. Depois é importante comunicar, em cinco dias, o pagamento. Veja mais detalhes em (http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/paratodos/depositoemjuizo.htm#Dez). Estou supondo que vc seja proprietária do imovel. Se vc for inquilina procure o proprietário e esponha o problema e informe-o que fará isso. Alerto-lhe que se este é o seu caso isto pode motivar a rescisão do contrato de aluguel.

CONDOMÍNIO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES: QUAL A MELHOR OPÇÃO PARA AS "RUAS FECHADAS"

Na capital de São Paulo tornou-se comum a transformação de ruas sem saída ou daquelas antigas"vilas" (ruas pequenas encravadas no meio de um quarteirão) em lugares fechados, com portões e rígido controle de acesso.
O apelo tem muitos motivos e razões: melhora a segurança, restringe o acesso de estranhos, valoriza o imovel e evita o uso abusivo do entorno para estacionamentos. Alguns bairros de São Paulo começam a ter, aliás, um problema de estacionamento. Regiões residenciais próximas as Avenidas EngºLuis Carlos Berrini, Faria Lima, etc. tem  todas as vagas de rua ocupadas pelos funcionários das empresas sediadas nestes grandes centros de negócios. Como o preço dos estacionamentos começa a ficar proibitivo (há valores de até R$ 250,00 por mes para uso diurnos) o morador que reside nessas regiões não pode e não conseguem chegar em casa e estacionar seu veículo. Isso também estimula o fechamento das ruas.
Os orgãos oficiais (Prefeitura, Companhias de trafego...) rapidamente se adaptaram e criaram leis próprias e específicas para regular o uso e o fechamento dessas ruas.
No caso da Prefeitura Paulistana, várias Leis já foram editadas. Embora ajam absurdos, como decretar que a partir do fechamento o caminhão de lixo não entra mais no local (engraçado é que o IPTU continuirá a ser cobrado normalmente...), em linhas gerais as regras estabelecidas ajudam.
Mas a dúvida que surge em seguida é a pergunta do título. Isto porque passa-se a ter, a partir do fechamento da rua, uma despesa mensal frequente como portões, as vezes funcionários, interfones, manutenção de guarita, etc. Por força disso há que se pensar numa forma de organização para arrecadar valores, assumir responsabilidade junto a concessionárias de serviços públicos e pagar pelos serviços contratados, sejam funcionários próprios, terceirizados ou autônomos.
Sem dúvida, a melhor opção é a formação de associação de moradores. Transformar essa organização num Condomínio geraria um custo de registro que inviabilizaria sua execução. Já a Associação é de organização simples, gerenciamento prático e perene, dando carater oficial a uma idéia que beneficia aos moradores que optam por fechar determinada rua.
Já há jurisprudências obrigando aos não associados, mas que se beneficiam do fechamento, a pagar pela mensalidade da associação mesmo que não tenham concordado com o fechamento ou avalisado a criação da associação. 

CONSELHEIROS ADVERSÁRIOS DE SÍNDICOS SÓ CRIAM PROBLEMA. QUEM PERDE É VOCÊ.

Não adianta tentar desprezar o aspecto político. Muitos prédios elegem Síndicos e Conselheiros que são adversários. É comum um deles ter concorrido também ao cargo de Síndico e perdido a eleição. Como prêmio de "consolação", os presentes na Assembléia elegem o segundo colocado na votação para Síndico como Subsíndico ou Conselheiro. ISTO TEM SE MOSTRADO UM ENORME ERRO.
Em muitos casos esse "segundo" colocado "rema contra" a gestão. Age sempre atacando subrepticiamente. Adora apontar supostas irregularidades ou faz sensacionalismo gratuito. Adora arregimentar seguidores que "abracem" suas idéias. E como sempre tem a "turma do contra", os famosos "adversários de plantão", muitas vezes um bom trabalho fica comprometido pelas picuinhas, pelas fofocas e pelas meias verdades.
Um aconselhamento nosso é para que sempre um grupo coeso assuma o Corpo Diretivo. Formem uma chapa e se elejam conjuntamente. É muito importante que um Síndico, um Subsíndico e um Conselho "falem" a mesma liguagem, tenham afinidade, respeitem e acreditem um no outro. Isso não significa que todos tenham que pensar sempre igual ou não possam discordar disso ou daquilo. Mas deve prevaler o respeito, a crença de que o outro esta fazendo o melhor que pode e que no final o Corpo Diretivo tenha afinidade. Principalmente quando pretendem aprovar obras, reformas e tocar projetos.
Infelizmente temos nos deparado com membros de Corpo Diretivo que, de propósito, criam obstáculos com o fim específico e deliberado de criar problemas e de ver o "circo pegar fogo".
Caro Condômino: vacine o seu prédio contra este mal. O melhor é se discutir muito na hora de eleição de representantes. Pensem bem. Pensem juntos. Pensem no que é melhor para o Condomínio. 

MARÇO NEGRO PARA SÍNDICOS ABUSADOS...

Em primeiro lugar o meu pedido de desculpas aos meus leitores e seguidores. Março (e Abril continua assim) foi um mes muito atarefado, com 14 Assembléias de destituição de Síndicos. Assembléias assim dão muito trabalho. Orientamos todos de acordo com o grau de dificuldade, tamanho da "encrenca" e carater do pedido.
Podemos afirmar que impressiona a quantidade de picaretas a frente de Condomínios. Verdadeiros bandidos, estelionatários e, com certeza, pesoas que substimam a inteligência alheia.
Acompanhamos muitos casos e chama atenção o descaso com que muitas pessoas tem com seu patrimônio, com a gestão das coisas comuns e com o desinteresse pelo rumo que as coisas tomam.

Como pode tantas pessoas deixarem aproveitadores gerirem seus bens, abusarem da boa fé alheia e explorarem a simplicidade e ignorância das pessoas.

Fico muito feliz de ajudar a mudar esse quadro. Há muito desconhecimento sobre direitos nesta área que atuamos (mesmo entre advogados) e uma enorme escassez de informações. Tem sido comum recebermos emails, perguntas, pedido de auxílio e orientação sobre como proceder neste ou naquele caso. E com muita satisafação que temos auxiliado a restaurar a boa gestão, a seriadade no trato da coisa comum e desmascarado Síndicos arbitrários, mal intencionados e que tentam "levar vantagem" sobre gente simples e trabalhadora.
Temos trabalhado junto a classe política para tentar criar mecanismos que evitem esses desmandos. Alguns vereadores de São Paulo e interior e alguns deputados estão se sensibilizando sobre a necessidade de criar legislação que crie um ambiente mais favoravel ao Condômino. Prometo ir deixando meu leitor informado sobre todas a snovidades que vem por aí.

CONDOMÍNIO AFASTADO EM FORTALEZA - COMO É FACIL NO BRASIL DIZER QUE O PODER PÚBLICO TEM QUE RESOLVER TUDO...

Convido o caro leitor a refletir sobre este episódio da mídia de ponta no Brasil. Uma conceituada Jornalista da Mídia falada e escrita de São Paulo, um conceituado Advogado colega de nossa área de Consultoria e um Apresentador das maiores rádios de São Paulo são os protagonistas deste caso. Sou admirador do trabalho dos três e lhes escrevi também para parabeniza-los. Num caso enviado por ouvinte em programa de rádio, ela reclama sobre um Condomínio afastado em Fortaleza onde ela comprou uma casa. A ouvinte reclamou sobre o fato de que ao receber as chaves  não existia linhas de ônibus ou iluminação pública na porta, embora os folhetos de venda falassem em completa "infraestrutura". Para quem ela devia reclamar era a pergunta. O advogado se arvorou em afirmar que a Prefeitura somente deveria dar o "habite-se" se houver no mínimo iluminação pública e linha de ônibus. Pasmem. Em que mundo vive o Advogado. Na Suíça talvez. Nem em São Paulo, onde a Prefeitura é a mais rica do Brasil há esse cuidado, por que razão num longínquo e afastado bairro de Fortaleza isso seria realidade. Vocês imaginam as prefeituras litorâneas de São Paulo e do Rio se negando a dar "Habite-se" por falta de infraestrutura? Além disso esse empreendimento de Fortaleza pode ser para ricos, numa praia paradisíaca. Isso não ficou claro na pergunta da ouvinte. Sugeriu ele ainda se juntarem os moradores e a Construtora e irem cobrar da prefeitura a instalação da desejada infraestrutura. Era só o que faltava. O dinheiro público ser usado para atender a Construtora e aos "desavisados" que compraram (tadinhos) sem saber onde ficava o empreendimento ou como era a região. E acreditando que o poder público pode, a qualquer momento dispor de recursos para atender qualquer desbravador de áreas desabitadas. Não me contive e escrevi para dizer aos três que discordei completamente da posição deles. Convidei-os a uma nova analise. Vejam só: presumiu-se que a ouvinte que escreveu seja alguém simples e humilde. O que não necessariamente corresponde a realidade. Se for um condomínio médio ou de luxo numa das muitas praias paradisíacas das redondezas não há o menor cabimento cobrar do poder público gastar dinheiro do povo para dar infraestrutura a quem tenha muito dinheiro. Imagine agora, esses ricos moradores ou essa "pobre" construtora exigindo asfalto, luz nas ruas e ônibus na porta para "valorizar" o seu empreendimento, em detrimento de hospitais, escolas e limpeza da cidade. Mas mesmo que seja um empreendimento mais popular, qual a diferença destes moradores para aqueles que saem em passeata em São Paulo exigindo teto ou terra, pois eles "tem DIREITOS". Estamos todos, trabalhadores honestos e pagadores de impostos, cansados dos aproveitadores do poder público. Só porque eles tem escritura? Ora, quem comprou esse empreendimento sabia o tempo todo onde ele estava localizado. É muito cômodo agora exigir do poder público (e do nosso bolso...nosso digo povo) que se vire para atender as exigências de infraestrutura do bairro que aparentemente não existia. Agora, é claro que precisa-se analisar as promessas da construtora e checar se não houve abusos. Agora "empurrar" o problema para o poder público é muito prático, não é mesmo? Longe está o caso de se exigir do poder público que passe a atender qualquer canto da cidade com super estrutura só pq as construtoras (e seus compradores) resolveram ir para o meio do mato. Convidei-os a repensar antes de emitir conceitos. O Advogado ainda sugeriu no programa de rádio o uso do "Direito do Consumidor" e medidas nesta linha para o caso. Claro que não posso concordar com isso. Neste caso, não parece nem um pouco que o consumidor tenha razão. Mas, com certeza, o meu bolso e o seu é que não tem culpa para arcar com a solução.

CONDOMÍNIO PAGA INDENIZAÇÃO A MORADOR POR AGRESSÃO DE PORTEIRO EM SERVIÇO.

São muitos os casos de violência entre moradores e funcionários dos condomínios. Na grande maioria das vezes o exagero é do morador. Neste caso ocorreu diferente. A agressão ocorreu em Belo Horizonte. A Justiça de Primeira Instância condenou um condomínio a pagar cerca de R$ 8.500 de indenização por danos morais e materiais a um analista de sistemas, morador de um condomínio. De acordo com a decisão, o condômino foi agredido com um porrete pelo porteiro do edifício, que chegou a feri-lo.
Segundo informações do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o analista de sistemas afirmou em seu depoimento que, ao chegar em casa, por volta de meia-noite, parou no pátio do condomínio para conversar com alguns moradores, quando foram abordados pelo porteiro, que teria xingado o autor da ação com palavras de baixo calão.
O morador pediu o livro de ocorrências para registrar o fato. Aí ocorreu a agressão. Para se defender, deu um soco no rosto do porteiro. Os outros moradores acionaram a polícia. O analista sofreu cortes na testa, na boca e hemorragia na cabeça e teve que ir a vários hospitais para ser atendido.
Para o autor, o condomínio é responsável pela situação, já que permitia aos porteiros utilizar arma branca para resolver possíveis atritos. Por fim, ele pediu aproximadamente R$ 3.500 por danos materiais e cem salários-mínimos por danos morais, o equivalente a R$ 35 mil na época da agressão. 
O condomínio alegou que o morador já vinha criando problemas com o porteiro havia muito tempo. Na noite da briga, o analista teria insultado o porteiro porque o funcionário do residencial havia pedido que o grupo falasse mais baixo para não perturbar a vizinhança. Ainda segundo o condomínio, o morador pretende se enriquecer ilicitamente ao ajuizar ação por fato causado por ele próprio, e os demais moradores não podem ser penalizados por problemas pessoais entre o porteiro e o morador. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos.
Para a juíza, as provas do processo e os depoimentos das testemunhas foram suficientes para comprovar que as agressões partiram do porteiro, não aceitando a alegação do condomínio de que seu funcionário agiu em legítima defesa. Com base em decisões de outros tribunais, a magistrada entendeu que o condomínio deve responder pelos atos do porteiro, pois ele estava em serviço quando agrediu o morador. 
Em relação ao dano material, a juíza considerou que o prejuízo foi demonstrado e o valor pedido pelo analista não foi contestado, portanto é cabível o ressarcimento.
Quanto ao dano moral, a decisão considerou a necessidade de se punir o réu, levando em conta o dano causado, sem que haja enriquecimento ilícito do autor. 
Dessa forma, condenou-se o condomínio a pagar R$ 3.538,77 ao autor por danos materiais e mais R$ 5.000 por danos morais. Sobre esses valores devem incidir juros e correção monetária. 
Para evitar essas surpresas só muito treinamento. Mas ter manuais claros sobre o que fazer em cada situação e com protocolo assinado pelo funcionário de que ele recebeu, leu e entendeu as orientações podem evitar transtornos.

INCOMODAR VIZINHOS COM BARULHO PODE GERAR INDENIZAÇÃO E CONDENAÇÃO...

Todo mundo pensa que um assunto assim jamais chegará aos tribunais ou que não terá consequências.
A Justiça do Rio Grande do Sul determinou a um morador que produz ruídos durante a madrugada, como batidas de portas, movimentação de móveis e correria dentro do apartamento, o pagamento de indenização por danos morais ao vizinho, no valor de R$ 1.500.
Em primeira instância, o caso teve o pedido negado. Entretanto, ao entrar com recurso, a relatora do processo, a juíza do caso levou em consideração o fato de que o autor da ação realiza tratamento médico para insônia e ansiedade. Dessa forma, no entendimento da magistrada, ainda que as enfermidades não tenham sido causadas pela ocorrência de ruídos, certamente, estes agravaram a situação, o que configura dano moral.
A juiza afirma que “A qualidade de vida do ser humano é representada, dentre outros fatores, por um período de sono adequado, sendo a falta desta causa de irritação, estresse e diversas perturbações”, considerou. Sendo assim, por conta dos ruídos "indesejáveis, inexplicáveis e desnecessários" durante o período de sono, “prejudicando o descanso do recorrente”, a juíza determinou o pagamento de indenização.
Segundo o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em primeira instância, foi aplicado ao caso o art. 1.277 do Código Civil, cujo texto aborda o direito de vizinhança: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
Segundo depoimento da antiga moradora do apartamento em que o autor residia na época, os barulhos na vizinhança aumentaram com a chegada do proprietário acusado. Ela ainda afirmou que chegou a acordar com a altura dos ruídos.
Outra testemunha, que dormiu algumas vezes no apartamento do autor, também confirmou os incômodos. Os demais depoentes ouvidos também confirmaram ter presenciado ou ouvido discussões entre o autor e o acusado por causa dos barulhos, como é o caso de uma testemunha que trabalhava na casa do acusado e de um morador próximo ao apartamento dele. Nesse mesmo sentido, há registro de 14 reclamações do autor junto ao condomínio.
Dessa forma, o 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Porto Alegre entendeu que os barulhos destoavam da normalidade do uso do imóvel, pois eram inerentes a sua utilização e decidiu que, conforme a sentença, “o réu deve se abster de realizar barulhos em seu imóvel que possam prejudicar os outros moradores, especialmente o autor que reside no apartamento imediatamente abaixo do seu, sendo incomodado com portas batendo, outras situações que possam causar batidas no piso etc”.
No entanto, o juizado entendeu na ocasião que o caso não caracterizava ocorrência de dano moral, pois consistia em mero aborrecimento e dissabor do cotidiano, de modo que não abalava a psique e nem lesionava a dignidade do autor. Destacou ainda que a relação entre os vizinhos deve ser pautada pela cordialidade, pela boa relação e pela máxima de que os direitos de um terminam quando começam os do outro.
Com isso, determinou ao acusado que parasse com os barulhos que pudessem causar incômodo ao autor, sob pena de multa diária de R$ 50.
Observem aqui alguns aspectos: a vítima foi a Justica recorrendo a um advogado, há 14 reclamações documentadas, há testemunhas e a vítima estava doente. Esta dada a receita.

PODEM PROIBIR CACHORROS DE CIRCULAR NAS ÁREAS COMUNS DE UM CONDOMÍNIO ?

Relata uma moradora que anda com a cachorra no estacionamento e em áreas comuns abertas. Que a cachorra sempre está de coleira. Que quando há proximidade com espaços em que há grama, ela coloca-a no colo, para que não haja o risco da cachorrinha urinar ou defecar em espaços que sao utilizados pelas crianças. Ela perguntou se, legalmente, pode ser proibido que ela e seus vizinhos andem com animais pelo condomínio. 

Pode sim ser proibido. Vc pode até tomar todos os cuidados. Mas todos os outros moradores será que tomarão? Alguns moradores de Condomínios acham que funcionários da limpeza são empregados de si mesmo. Prontos para recolher excrementos e limpar xixi de cachorro nos elevadores e em outras áreas 24 horas por dia. O que, é obvio, não é possivel. 

A medida mais comum nos Condomínios e exigir que vc ande com seu animal no colo. E não há arbitrariedade nisso, acredite. Mas isso também evita o constrangimento de vc e seus vizinhos encontrarem necessidades fisiológicas no elevador, no corredor, etc.. O que é muito chato, não é mesmo?  (Licitamais)

É FACIL DESTITUIR UM SÍNDICO?

Jorge Nishima, de Bauru, faz um relato que culmina com a pergunta acima.
Não é tão simples assim destituir um Síndico. Reproduzo o texto do Novo Código Civil e comento:"Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente (que diz que pode-se destituir o Síndico...), poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio." Observe: não basta convocar a Assembléia com 25 % dos proprietários e conseguir maioria na Assembléia onde será votada a destituição. A Lei diz que isto poderá ocorrer quando "o Síndico PRATICAR irregularidade, não PRESTAR contas ou não ADMINISTRAR convenientemente o condomínio. Se vc e seus vizinhos não puderem provar (prova que seja aceita por um Juiz e não fruto da fofoca, da calúnia, etc.) uma destas coisas, qualquer advogado reverte esta destituição e vcs terão uma ação "rolando" na Justiça por anos e causando enorme prejuízo ao Condomínio. E há outras formas de anular uma assembléia de destituição, visto que poucos conhecem os trâmites legais e quase sempre as pessoas não se assessoram adequadamente na hora de agir. Cuidado. Não basta o desejo e vontade da maioria.
Por isso muito cuidado ao escolher um Síndico. A destituição deve ser uma exceção. Um "remédio amargo" a ser tomado só em último caso.

O QUE É MELHOR PARA OS CONDOMÍNIOS: CONTA "POOL" (EM NOME DA ADMINISTRADORA) OU CONTA INDIVIDUAL EM NOME DO CONDOMÍNIO ?

Nos diversos sites especializados em Condomínios há em curso uma polêmica sobre esta questão. Além disso, Carlos Giordano, de São Paulo, e Beatris Siqueira da Silva, de Campinas, pedem-nos para tratar do assunto.
Reproduzo uma dos questionamentos existentes nestes sites: "Quando a administradora de condomínios recebe (e mistura) todo o dinheiro das taxas de condomínios em apenas uma conta bancária, isso é chamado de "Conta pool". Em recente artigo um vice presidente de condomínios dos diversos SECOVI's regionais, criou polêmica ao defender a "conta pool" alegando ser mais econômica para seus condomínios. Você concorda??" Esclareci que antes de opinar desejava chamar atenção para um aspecto que talvez seja um dos mais importantes: o principal motivo para as grandes administradoras hoje defenderem a famosa conta "pool" é operacional. Eles não conseguem administrar (claro...com segurança) 200...300 contas correntes individualizadas. Imaginem aquela que tem mais de 1000 condomínios. A única opção para eles é a conta "pool". Eles dependem de "empregados" para tomar conta do dinheiro dos prédios. É facil imaginar como deve ser difícil encontrar gente de confiança para assinar cheques, liberar pagamentos eletrônicos, lidar com milhões que pertencem aos prédios. E tudo em nome da administradora.
Alega-se ainda que a taxa paga por boleto é maior se a conta corrente Bancária for individualizada (em torno de R$ 5,00). Rebati de pronto, afirmando que os custos do boleto, em pelo menos 3 bancos, giram entre R$ 2,00 e R$ 2,50 por boleto, D+1 (significa que tudo estará no extrato no dia seguinte a operação) e com escrituração eletrônica (com total segurança).
Desaconselhamos qualquer Condomínio, em qualquer circunstância, aceitar a conta "pool", da qual sou radicalmente contra. Os motivos são inúmeros mas o principal é segurança. E não adianta sinalizar com seguros, cláusulas contratuais, etc.. Vc aceita, meu caro leitor, que alguém tome conta do seu dinheiro?   Alias, a Receita Federal começa a fazer um trabalho para "apurar" certos abusos e desmandos desta excrescência da época da inflação altíssima, onde a gatunagem era muito pior. Imaginem que na época existia uma Administradora que devolvia a taxa de administração integralmente ao Síndico (entenderam?)em troca de ficar com todo o resultado financeiro do dinheiro parado (e, claro, aplicado) na conta "pool" desta Administradora.