CONDOMÍNIO PAGA INDENIZAÇÃO A MORADOR POR AGRESSÃO DE PORTEIRO EM SERVIÇO.

São muitos os casos de violência entre moradores e funcionários dos condomínios. Na grande maioria das vezes o exagero é do morador. Neste caso ocorreu diferente. A agressão ocorreu em Belo Horizonte. A Justiça de Primeira Instância condenou um condomínio a pagar cerca de R$ 8.500 de indenização por danos morais e materiais a um analista de sistemas, morador de um condomínio. De acordo com a decisão, o condômino foi agredido com um porrete pelo porteiro do edifício, que chegou a feri-lo.
Segundo informações do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o analista de sistemas afirmou em seu depoimento que, ao chegar em casa, por volta de meia-noite, parou no pátio do condomínio para conversar com alguns moradores, quando foram abordados pelo porteiro, que teria xingado o autor da ação com palavras de baixo calão.
O morador pediu o livro de ocorrências para registrar o fato. Aí ocorreu a agressão. Para se defender, deu um soco no rosto do porteiro. Os outros moradores acionaram a polícia. O analista sofreu cortes na testa, na boca e hemorragia na cabeça e teve que ir a vários hospitais para ser atendido.
Para o autor, o condomínio é responsável pela situação, já que permitia aos porteiros utilizar arma branca para resolver possíveis atritos. Por fim, ele pediu aproximadamente R$ 3.500 por danos materiais e cem salários-mínimos por danos morais, o equivalente a R$ 35 mil na época da agressão. 
O condomínio alegou que o morador já vinha criando problemas com o porteiro havia muito tempo. Na noite da briga, o analista teria insultado o porteiro porque o funcionário do residencial havia pedido que o grupo falasse mais baixo para não perturbar a vizinhança. Ainda segundo o condomínio, o morador pretende se enriquecer ilicitamente ao ajuizar ação por fato causado por ele próprio, e os demais moradores não podem ser penalizados por problemas pessoais entre o porteiro e o morador. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos.
Para a juíza, as provas do processo e os depoimentos das testemunhas foram suficientes para comprovar que as agressões partiram do porteiro, não aceitando a alegação do condomínio de que seu funcionário agiu em legítima defesa. Com base em decisões de outros tribunais, a magistrada entendeu que o condomínio deve responder pelos atos do porteiro, pois ele estava em serviço quando agrediu o morador. 
Em relação ao dano material, a juíza considerou que o prejuízo foi demonstrado e o valor pedido pelo analista não foi contestado, portanto é cabível o ressarcimento.
Quanto ao dano moral, a decisão considerou a necessidade de se punir o réu, levando em conta o dano causado, sem que haja enriquecimento ilícito do autor. 
Dessa forma, condenou-se o condomínio a pagar R$ 3.538,77 ao autor por danos materiais e mais R$ 5.000 por danos morais. Sobre esses valores devem incidir juros e correção monetária. 
Para evitar essas surpresas só muito treinamento. Mas ter manuais claros sobre o que fazer em cada situação e com protocolo assinado pelo funcionário de que ele recebeu, leu e entendeu as orientações podem evitar transtornos.

INCOMODAR VIZINHOS COM BARULHO PODE GERAR INDENIZAÇÃO E CONDENAÇÃO...

Todo mundo pensa que um assunto assim jamais chegará aos tribunais ou que não terá consequências.
A Justiça do Rio Grande do Sul determinou a um morador que produz ruídos durante a madrugada, como batidas de portas, movimentação de móveis e correria dentro do apartamento, o pagamento de indenização por danos morais ao vizinho, no valor de R$ 1.500.
Em primeira instância, o caso teve o pedido negado. Entretanto, ao entrar com recurso, a relatora do processo, a juíza do caso levou em consideração o fato de que o autor da ação realiza tratamento médico para insônia e ansiedade. Dessa forma, no entendimento da magistrada, ainda que as enfermidades não tenham sido causadas pela ocorrência de ruídos, certamente, estes agravaram a situação, o que configura dano moral.
A juiza afirma que “A qualidade de vida do ser humano é representada, dentre outros fatores, por um período de sono adequado, sendo a falta desta causa de irritação, estresse e diversas perturbações”, considerou. Sendo assim, por conta dos ruídos "indesejáveis, inexplicáveis e desnecessários" durante o período de sono, “prejudicando o descanso do recorrente”, a juíza determinou o pagamento de indenização.
Segundo o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em primeira instância, foi aplicado ao caso o art. 1.277 do Código Civil, cujo texto aborda o direito de vizinhança: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
Segundo depoimento da antiga moradora do apartamento em que o autor residia na época, os barulhos na vizinhança aumentaram com a chegada do proprietário acusado. Ela ainda afirmou que chegou a acordar com a altura dos ruídos.
Outra testemunha, que dormiu algumas vezes no apartamento do autor, também confirmou os incômodos. Os demais depoentes ouvidos também confirmaram ter presenciado ou ouvido discussões entre o autor e o acusado por causa dos barulhos, como é o caso de uma testemunha que trabalhava na casa do acusado e de um morador próximo ao apartamento dele. Nesse mesmo sentido, há registro de 14 reclamações do autor junto ao condomínio.
Dessa forma, o 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Porto Alegre entendeu que os barulhos destoavam da normalidade do uso do imóvel, pois eram inerentes a sua utilização e decidiu que, conforme a sentença, “o réu deve se abster de realizar barulhos em seu imóvel que possam prejudicar os outros moradores, especialmente o autor que reside no apartamento imediatamente abaixo do seu, sendo incomodado com portas batendo, outras situações que possam causar batidas no piso etc”.
No entanto, o juizado entendeu na ocasião que o caso não caracterizava ocorrência de dano moral, pois consistia em mero aborrecimento e dissabor do cotidiano, de modo que não abalava a psique e nem lesionava a dignidade do autor. Destacou ainda que a relação entre os vizinhos deve ser pautada pela cordialidade, pela boa relação e pela máxima de que os direitos de um terminam quando começam os do outro.
Com isso, determinou ao acusado que parasse com os barulhos que pudessem causar incômodo ao autor, sob pena de multa diária de R$ 50.
Observem aqui alguns aspectos: a vítima foi a Justica recorrendo a um advogado, há 14 reclamações documentadas, há testemunhas e a vítima estava doente. Esta dada a receita.

PODEM PROIBIR CACHORROS DE CIRCULAR NAS ÁREAS COMUNS DE UM CONDOMÍNIO ?

Relata uma moradora que anda com a cachorra no estacionamento e em áreas comuns abertas. Que a cachorra sempre está de coleira. Que quando há proximidade com espaços em que há grama, ela coloca-a no colo, para que não haja o risco da cachorrinha urinar ou defecar em espaços que sao utilizados pelas crianças. Ela perguntou se, legalmente, pode ser proibido que ela e seus vizinhos andem com animais pelo condomínio. 

Pode sim ser proibido. Vc pode até tomar todos os cuidados. Mas todos os outros moradores será que tomarão? Alguns moradores de Condomínios acham que funcionários da limpeza são empregados de si mesmo. Prontos para recolher excrementos e limpar xixi de cachorro nos elevadores e em outras áreas 24 horas por dia. O que, é obvio, não é possivel. 

A medida mais comum nos Condomínios e exigir que vc ande com seu animal no colo. E não há arbitrariedade nisso, acredite. Mas isso também evita o constrangimento de vc e seus vizinhos encontrarem necessidades fisiológicas no elevador, no corredor, etc.. O que é muito chato, não é mesmo?  (Licitamais)

É FACIL DESTITUIR UM SÍNDICO?

Jorge Nishima, de Bauru, faz um relato que culmina com a pergunta acima.
Não é tão simples assim destituir um Síndico. Reproduzo o texto do Novo Código Civil e comento:"Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente (que diz que pode-se destituir o Síndico...), poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio." Observe: não basta convocar a Assembléia com 25 % dos proprietários e conseguir maioria na Assembléia onde será votada a destituição. A Lei diz que isto poderá ocorrer quando "o Síndico PRATICAR irregularidade, não PRESTAR contas ou não ADMINISTRAR convenientemente o condomínio. Se vc e seus vizinhos não puderem provar (prova que seja aceita por um Juiz e não fruto da fofoca, da calúnia, etc.) uma destas coisas, qualquer advogado reverte esta destituição e vcs terão uma ação "rolando" na Justiça por anos e causando enorme prejuízo ao Condomínio. E há outras formas de anular uma assembléia de destituição, visto que poucos conhecem os trâmites legais e quase sempre as pessoas não se assessoram adequadamente na hora de agir. Cuidado. Não basta o desejo e vontade da maioria.
Por isso muito cuidado ao escolher um Síndico. A destituição deve ser uma exceção. Um "remédio amargo" a ser tomado só em último caso.

O QUE É MELHOR PARA OS CONDOMÍNIOS: CONTA "POOL" (EM NOME DA ADMINISTRADORA) OU CONTA INDIVIDUAL EM NOME DO CONDOMÍNIO ?

Nos diversos sites especializados em Condomínios há em curso uma polêmica sobre esta questão. Além disso, Carlos Giordano, de São Paulo, e Beatris Siqueira da Silva, de Campinas, pedem-nos para tratar do assunto.
Reproduzo uma dos questionamentos existentes nestes sites: "Quando a administradora de condomínios recebe (e mistura) todo o dinheiro das taxas de condomínios em apenas uma conta bancária, isso é chamado de "Conta pool". Em recente artigo um vice presidente de condomínios dos diversos SECOVI's regionais, criou polêmica ao defender a "conta pool" alegando ser mais econômica para seus condomínios. Você concorda??" Esclareci que antes de opinar desejava chamar atenção para um aspecto que talvez seja um dos mais importantes: o principal motivo para as grandes administradoras hoje defenderem a famosa conta "pool" é operacional. Eles não conseguem administrar (claro...com segurança) 200...300 contas correntes individualizadas. Imaginem aquela que tem mais de 1000 condomínios. A única opção para eles é a conta "pool". Eles dependem de "empregados" para tomar conta do dinheiro dos prédios. É facil imaginar como deve ser difícil encontrar gente de confiança para assinar cheques, liberar pagamentos eletrônicos, lidar com milhões que pertencem aos prédios. E tudo em nome da administradora.
Alega-se ainda que a taxa paga por boleto é maior se a conta corrente Bancária for individualizada (em torno de R$ 5,00). Rebati de pronto, afirmando que os custos do boleto, em pelo menos 3 bancos, giram entre R$ 2,00 e R$ 2,50 por boleto, D+1 (significa que tudo estará no extrato no dia seguinte a operação) e com escrituração eletrônica (com total segurança).
Desaconselhamos qualquer Condomínio, em qualquer circunstância, aceitar a conta "pool", da qual sou radicalmente contra. Os motivos são inúmeros mas o principal é segurança. E não adianta sinalizar com seguros, cláusulas contratuais, etc.. Vc aceita, meu caro leitor, que alguém tome conta do seu dinheiro?   Alias, a Receita Federal começa a fazer um trabalho para "apurar" certos abusos e desmandos desta excrescência da época da inflação altíssima, onde a gatunagem era muito pior. Imaginem que na época existia uma Administradora que devolvia a taxa de administração integralmente ao Síndico (entenderam?)em troca de ficar com todo o resultado financeiro do dinheiro parado (e, claro, aplicado) na conta "pool" desta Administradora.

CONSTRUTORAS INESCRUPULOSAS...

Num país onde os os crimes ficam impunes, onde "colarinho branco" faz e desfaz da Justiça e onde quem tem dinheiro não vai pra cadeia, este é apenas mais um "caso" sem importância...
A pedido de um Condomínio, cliente nosso, analisamos junto a um grupo de Advogados, uma Convenção de Condomínio de um prédio entregue pela Construtora a pouco mais de dois anos. Acreditem: esta construtora (e daqui para a frente será assim mesmo...com letra minúscula...pois só uma empresa tão "pequena" para agir da forma como aqui relataremos... ) teve a coragem...o despautério...o desplante de se alto conceder desconto de 50 % no valor da taxa de condomínio de seus apartamentos enquanto as unidades dela não forem vendidas.
O leitor, claro, imediatamente deve ter concluído tratar-se de uma empresa pequena, de alguns dos "rincões" do Brasil. Enganou-se. Trata-se de uma das maiores construtoras em número de lançamentos. E o prédio fica em São Paulo. E que tem seu foco no consumidor de baixa e média renda. Aquele público mais fácil de ser enganado.
Talvez vc, leitor amigo, não entenda porque de tanta indignação da nossa parte.
Eu explico: o que determina, na maioria dos casos, o valor que qualquer proprietário paga a título de taxa de Condomínio é a fração ideal. A fração ideal é um cálculo feito pela construtora, ratificado pelo Cartório de Registro de Imoveis, que diz quantas partes (ou metros) e percentagem de um determinado empreendimento vc esta adquirindo quando compra um imovel dentro de um Condomínio. Na primeira Assembleia de um Condomínio, a chamada "Assembleia de Instalação", o conteúdo da Convenção deve ser ratificado, obtendo-se a aprovação dos proprietários. Ora...quem é o proprietário da maioria das unidades numa assembleia inaugural? Claro...a própria construtora. E ela aprovou o texto da Convenção com esse descalabro.
Isso é de uma falta de ética sem tamanho. E todos que passaram posteriormente por esse absurdo (estou falando das Administradoras de Condomínio que "assessoraram" este condomínio até agora...) são cúmplices desse verdadeiro "crime".
Sem falar que essa construtora explora e explorou os demais Condôminos, que são obrigados a pagar valores superiores ao que deviam para "ajudar" a construtora do edifício.
Estudamos, inclusive junto ao Ministério Público, uma punição exemplar a essa empresa inescrupulosa, além da competente ação visando restituir todo o prejuízo causado aos demais Condôminos. Que triste, meus amigos. Que triste registrar que fatos assim ainda ocorram. Se vc esta comprando um apartamento, uma casa ou conjunto comercial em Condomínio fique atento. Não caia nessa armadilha.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL: PAGO PRA QUEM?

Virou Brasil. É uma festa isso aqui.
Vejam, meus caros leitores: os Condomínios de São Paulo, até pouco tempo atras, recebiam um boleto para pagar a parte patronal da contribuição Síndical para o SECOVI, embora a mesma contribuição fora reivindicada na Justiça pelo SINCONEDI e pelo SINDICOND.
Mais recentemente a Federação do Comércio enviou circular, com respectivo boleto, a todos os Condomínios informando que a contribuição não era mais devida ao SECOVI. Doravante deveria ser paga a Federação do Comércio.
Porém, agora os Condomínios receberam a circular, com respectivo boleto, da Federação de Serviços. Pedindo o que? A contribuição.
Por favor, espero que todos os demais Sindicatos também encaminhem seus boletos. Estamos todos ávidos por pagar tão importante contribuição ...que vai para quem mesmo?
Todos apontam a mesma Lei para justificar a cobrança. E vc? Vai pagar?
Sempre digo que é nessa hora que faz falta uma boa Administradora dando assessoria ao seu Condomínio...para dar subsídio legal as decisões tomadas e te ajudar a decidir "o que", "a quem" e se "pagará ou não". Ou se vc vai continuar fazendo papel de palhaço, que é o que nós, brasileiros, somos para muitos ESPERTALHÕES.

GARAGEM - PRESTE ATENÇÃO ANTES DE COMPRAR SEU APARTAMENTO OU SEU CARRO (OU QUEM É SEU VIZINHO DE VAGA)

Tomé Anastácio de Souza, de Florianópolis, me manda um abraço e pergunta sobre o que fazer sobre os problemas que enfrenta na garagem de seu prédio. O assunto é tão extenso que quase dá um livro inteiro. Já escrevi muito a respeito.
Mas me limitando ao problema citado, sugiro o dialogo e a boa convivência. Vagas apertadas e dificuldade em estacionar. Vizinhos folgados e carros arranhados e amassados. Não se sinta só, meu caro leitor. Em São Paulo, o Código de Obras, em Lei de 92, regulou o tamanho. Mas ninguém mede seus carros antes de compra-los. As medidas de vagas médias na Lei (2,10 largura x 2,10 altura  4,70 cumprimento) mal abriga um Focus, por exemplo, que tem 1,98 de largura.
Todos temos que aprender as regras da boa convivência. Sejamos menos arrogantes, orgulhosos, intransigentes...
Vamos conversar mais. Dê uma caixa de bombons ao seus vizinhos. Combine com eles quem vai estacionar de frente ou de ré. Quem vai parar mais a frente ou mais atras. Troque de chaves com eles. Esta faltando mais cortesia, mais conversa, mais solidariedade. Mesmo com aquele vizinho chato e rabugento. Sempre é possível um largo sorriso e uma boa conversa.

CERTIFICAÇÃO DIGITAL: CONDOMÍNIOS SÃO OBRIGADOS OU NÃO?

A resposta esta na página eletrônica da Receita na Internet (www.receita.fazenda.gov.br), no link "Dirf 2011", Perguntas e Respostas da Dirf 2011. Lá esta claro que os condomínios edilícios não estão obrigados ao uso de certificação digital para entrega da DIRF 2011. O secretário da receita porém explica: "Mas aqueles que optarem pelo serviço poderão usufruir os benefícios da ferramenta."

Ok. Mas você me diz..."não entendi nada...". Pois bem. Os condomínios, como as empresas, tem obrigação de entregar a DIRF 2011. Cuidado. não entregar gera multas altíssimas. Seu contador, sua administradora ou seu Síndico não faz isso: cuidado..pode "sobrar" para o seu bolso. Já há partir de 2012 confira no site da receita. Para efeito de recolhimento de FGTS já há a obrigação.

EMERGÊNCIAS E EPISÓDIOS DURANTE AS FESTAS DE FIM DE ANO DEMONSTRAM SE O CONDOMÍNIO TEM OU NÃO UMA EQUIPE "AFINADA"...

Se você, Síndico ou Administrador, voltou das festas de final de ano e tudo esta em paz, PARABÉNS. Mas se os problemas se amontoaram e ninguém soube o que fazer e/ou como resolver as emergências, você tem problemas de treinamento. Ou problema pior.

Preste atenção a um cuidado fundamental: seu homem de confiança (que pode ser um zelador, um gerente predial, um encarregado, etc.) tem que dar solução a cada situação nova. Mesmo que sem ajuda sua ou de ninguém. No meu retorno hoje ao trabalho contabilizo entre clientes, amigos e conhecidos um portão quebrado que desabou, um vazamento que ameaçou inundar (e de fato inundou) outros apartamentos e um prédio que ficou 3 dias sem energia elétrica

Analisemos juntos cada um destes casos:

O caso do portão demonstrou que tal prédio tem prestadores de serviço que deixaram a desejar na solução do problema. Mas tem uma equipe de funcionários muito preparada e comprometida que equacionou completamente o problema. Os moradores praticamente não sentiram o problema.

O caso do vazamento demonstrou, pela demora na solução (começou em 23/12 e só teve solução em 02/01) e falta de habilidade do zelador responsável, que há um problema de gestão. Os motivos podem ser vários: excesso de centralização, despreparo dos profissionais e falta de treinamento.

No último episódio, um prédio teve um curto circuito causado por caixa de força com fundo em madeira (item proibido a anos) que foi tomada por cupins. Fica escancarado que tal zelador e/ou administrador não atua preventivamente. Além disso não tem "expediente" para solucionar problemas. Nada justifica a demora de 3 dias para dar solução a tal situação.

Repito que uma boa (eu disse BOA) Administradora na retaguarda de um Condomínio pode e deve evitar que as "emergências" peguem todos desprevenidos ou cheguem a incomodar moradores. Se você teve tais problemas no final de ano, reavalie se o seu sistema funciona e se seu condomínio é bem assessorado.