CONSTRUTORAS INESCRUPULOSAS...

Num país onde os os crimes ficam impunes, onde "colarinho branco" faz e desfaz da Justiça e onde quem tem dinheiro não vai pra cadeia, este é apenas mais um "caso" sem importância...
A pedido de um Condomínio, cliente nosso, analisamos junto a um grupo de Advogados, uma Convenção de Condomínio de um prédio entregue pela Construtora a pouco mais de dois anos. Acreditem: esta construtora (e daqui para a frente será assim mesmo...com letra minúscula...pois só uma empresa tão "pequena" para agir da forma como aqui relataremos... ) teve a coragem...o despautério...o desplante de se alto conceder desconto de 50 % no valor da taxa de condomínio de seus apartamentos enquanto as unidades dela não forem vendidas.
O leitor, claro, imediatamente deve ter concluído tratar-se de uma empresa pequena, de alguns dos "rincões" do Brasil. Enganou-se. Trata-se de uma das maiores construtoras em número de lançamentos. E o prédio fica em São Paulo. E que tem seu foco no consumidor de baixa e média renda. Aquele público mais fácil de ser enganado.
Talvez vc, leitor amigo, não entenda porque de tanta indignação da nossa parte.
Eu explico: o que determina, na maioria dos casos, o valor que qualquer proprietário paga a título de taxa de Condomínio é a fração ideal. A fração ideal é um cálculo feito pela construtora, ratificado pelo Cartório de Registro de Imoveis, que diz quantas partes (ou metros) e percentagem de um determinado empreendimento vc esta adquirindo quando compra um imovel dentro de um Condomínio. Na primeira Assembleia de um Condomínio, a chamada "Assembleia de Instalação", o conteúdo da Convenção deve ser ratificado, obtendo-se a aprovação dos proprietários. Ora...quem é o proprietário da maioria das unidades numa assembleia inaugural? Claro...a própria construtora. E ela aprovou o texto da Convenção com esse descalabro.
Isso é de uma falta de ética sem tamanho. E todos que passaram posteriormente por esse absurdo (estou falando das Administradoras de Condomínio que "assessoraram" este condomínio até agora...) são cúmplices desse verdadeiro "crime".
Sem falar que essa construtora explora e explorou os demais Condôminos, que são obrigados a pagar valores superiores ao que deviam para "ajudar" a construtora do edifício.
Estudamos, inclusive junto ao Ministério Público, uma punição exemplar a essa empresa inescrupulosa, além da competente ação visando restituir todo o prejuízo causado aos demais Condôminos. Que triste, meus amigos. Que triste registrar que fatos assim ainda ocorram. Se vc esta comprando um apartamento, uma casa ou conjunto comercial em Condomínio fique atento. Não caia nessa armadilha.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL: PAGO PRA QUEM?

Virou Brasil. É uma festa isso aqui.
Vejam, meus caros leitores: os Condomínios de São Paulo, até pouco tempo atras, recebiam um boleto para pagar a parte patronal da contribuição Síndical para o SECOVI, embora a mesma contribuição fora reivindicada na Justiça pelo SINCONEDI e pelo SINDICOND.
Mais recentemente a Federação do Comércio enviou circular, com respectivo boleto, a todos os Condomínios informando que a contribuição não era mais devida ao SECOVI. Doravante deveria ser paga a Federação do Comércio.
Porém, agora os Condomínios receberam a circular, com respectivo boleto, da Federação de Serviços. Pedindo o que? A contribuição.
Por favor, espero que todos os demais Sindicatos também encaminhem seus boletos. Estamos todos ávidos por pagar tão importante contribuição ...que vai para quem mesmo?
Todos apontam a mesma Lei para justificar a cobrança. E vc? Vai pagar?
Sempre digo que é nessa hora que faz falta uma boa Administradora dando assessoria ao seu Condomínio...para dar subsídio legal as decisões tomadas e te ajudar a decidir "o que", "a quem" e se "pagará ou não". Ou se vc vai continuar fazendo papel de palhaço, que é o que nós, brasileiros, somos para muitos ESPERTALHÕES.

GARAGEM - PRESTE ATENÇÃO ANTES DE COMPRAR SEU APARTAMENTO OU SEU CARRO (OU QUEM É SEU VIZINHO DE VAGA)

Tomé Anastácio de Souza, de Florianópolis, me manda um abraço e pergunta sobre o que fazer sobre os problemas que enfrenta na garagem de seu prédio. O assunto é tão extenso que quase dá um livro inteiro. Já escrevi muito a respeito.
Mas me limitando ao problema citado, sugiro o dialogo e a boa convivência. Vagas apertadas e dificuldade em estacionar. Vizinhos folgados e carros arranhados e amassados. Não se sinta só, meu caro leitor. Em São Paulo, o Código de Obras, em Lei de 92, regulou o tamanho. Mas ninguém mede seus carros antes de compra-los. As medidas de vagas médias na Lei (2,10 largura x 2,10 altura  4,70 cumprimento) mal abriga um Focus, por exemplo, que tem 1,98 de largura.
Todos temos que aprender as regras da boa convivência. Sejamos menos arrogantes, orgulhosos, intransigentes...
Vamos conversar mais. Dê uma caixa de bombons ao seus vizinhos. Combine com eles quem vai estacionar de frente ou de ré. Quem vai parar mais a frente ou mais atras. Troque de chaves com eles. Esta faltando mais cortesia, mais conversa, mais solidariedade. Mesmo com aquele vizinho chato e rabugento. Sempre é possível um largo sorriso e uma boa conversa.

CERTIFICAÇÃO DIGITAL: CONDOMÍNIOS SÃO OBRIGADOS OU NÃO?

A resposta esta na página eletrônica da Receita na Internet (www.receita.fazenda.gov.br), no link "Dirf 2011", Perguntas e Respostas da Dirf 2011. Lá esta claro que os condomínios edilícios não estão obrigados ao uso de certificação digital para entrega da DIRF 2011. O secretário da receita porém explica: "Mas aqueles que optarem pelo serviço poderão usufruir os benefícios da ferramenta."

Ok. Mas você me diz..."não entendi nada...". Pois bem. Os condomínios, como as empresas, tem obrigação de entregar a DIRF 2011. Cuidado. não entregar gera multas altíssimas. Seu contador, sua administradora ou seu Síndico não faz isso: cuidado..pode "sobrar" para o seu bolso. Já há partir de 2012 confira no site da receita. Para efeito de recolhimento de FGTS já há a obrigação.

EMERGÊNCIAS E EPISÓDIOS DURANTE AS FESTAS DE FIM DE ANO DEMONSTRAM SE O CONDOMÍNIO TEM OU NÃO UMA EQUIPE "AFINADA"...

Se você, Síndico ou Administrador, voltou das festas de final de ano e tudo esta em paz, PARABÉNS. Mas se os problemas se amontoaram e ninguém soube o que fazer e/ou como resolver as emergências, você tem problemas de treinamento. Ou problema pior.

Preste atenção a um cuidado fundamental: seu homem de confiança (que pode ser um zelador, um gerente predial, um encarregado, etc.) tem que dar solução a cada situação nova. Mesmo que sem ajuda sua ou de ninguém. No meu retorno hoje ao trabalho contabilizo entre clientes, amigos e conhecidos um portão quebrado que desabou, um vazamento que ameaçou inundar (e de fato inundou) outros apartamentos e um prédio que ficou 3 dias sem energia elétrica

Analisemos juntos cada um destes casos:

O caso do portão demonstrou que tal prédio tem prestadores de serviço que deixaram a desejar na solução do problema. Mas tem uma equipe de funcionários muito preparada e comprometida que equacionou completamente o problema. Os moradores praticamente não sentiram o problema.

O caso do vazamento demonstrou, pela demora na solução (começou em 23/12 e só teve solução em 02/01) e falta de habilidade do zelador responsável, que há um problema de gestão. Os motivos podem ser vários: excesso de centralização, despreparo dos profissionais e falta de treinamento.

No último episódio, um prédio teve um curto circuito causado por caixa de força com fundo em madeira (item proibido a anos) que foi tomada por cupins. Fica escancarado que tal zelador e/ou administrador não atua preventivamente. Além disso não tem "expediente" para solucionar problemas. Nada justifica a demora de 3 dias para dar solução a tal situação.

Repito que uma boa (eu disse BOA) Administradora na retaguarda de um Condomínio pode e deve evitar que as "emergências" peguem todos desprevenidos ou cheguem a incomodar moradores. Se você teve tais problemas no final de ano, reavalie se o seu sistema funciona e se seu condomínio é bem assessorado.

SÍNDICO PROFISSIONAL JÁ É REALIDADE EM MUITOS PRÉDIOS

Quando é a hora certa de contratar um Síndico Profissional? Respondo ao Dr. Evandro Menezes, de Alagoas, e a todos os que já me abordaram sobre o assunto e eu disse que escreveria a respeito.

Costumo dizer nas palestras que concluir sobre a contratação de um Síndico Profissional exige um enorme amadurecimento dos Condôminos. Mas principalmente, exige um Corpo Diretivo (Subsíndico e Conselheiros neste caso) participativo. Sim, porque a idéia é ter neste tipo de Síndico um executivo parecido com os Superintendentes ou Presidentes de empresas "S.A." que respondem a um Conselho de Administração.

Aconselho que este Síndico tenha poderes absolutamente limitados num primeiro instante, não podendo contratar nada além de um determinado valor que seja estipulado pela assembléia. É necessário permitir que as pessoas ganhem confiança neste profissional. Importante também que ele tenha a obrigação  de reportar determinadas decisões a esse Corpo Diretivo. Entre outras muitas instruções e orientações específicas. Quem aceita ter seu Condomínio administrado por Síndico Profissional raramente volta atras. Claro, se escolher o profissional adequado. São inúmeras vantagens e uma enorme tranquilidade a Massa Condominial. E ao contrário do que se imagina, pode significar uma enorme economia.

Mas não podemos esquecer que em outros lugares a idéia pode ser péssima. Pessoas mais idosas tendem a ser mais conservadoras. Então, em prédios onde há uma concentração de idosos haverá tanta desconfiança e dúvidas que o melhor mesmo é deixar que um deles assuma o cargo. Há casos em que esses "generais" e/ou"ditadores", mesmo fazendo uma péssima administração e causando enormes prejuízos ao bolso dos Condôminos, são mais bem vistos do que profissionais preparados. Tudo depende da cultura que reina naquele ambiente Condominial.

QUANDO PODEMOS DEMITIR POR "JUSTA CAUSA"...

Praticamente nunca. Esta é a conclusão diante das inúmeras decisões que vemos na Justiça Trabalhista. O empregador tem que ter muitas provas das irregularidades e falhas, e as vezes isso não basta. A Sra. Antonia de Queiroz, Síndica em Porto Alegre vive este problema comum nos Condomínios e nos pergunta o que fazer.

Ela tem um funcionário que frequentemente chega "bêbado" para assumir o posto de Portaria. O caso sempre nos divide: sobre o ponto de vista humano trata-se de um doente precisando de ajuda. Já sobre o aspecto das responsabilidades do Síndico, como ela pode ficar tranquila sabendo que em sua portaria tem um homem viciado e que pode não saber o que esta fazendo num momento sob o efeito do alcool.

Lembramos que acabou de passar pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados um projeto de Lei, proposto por um Deputado do PT do Rio Grande do Sul, cujo relator é um Deputado do PT da Bahia, que proíbe demissão por justa causa por embriagues. Prefiro não fazer juízo de valor sobre o Projeto de Lei ou sobre o que considero um excesso de proteção as faltas do trabalhor brasileiro.

Minha sugestão: depois de uma ou duas conversas, de mostrar seu apoio e solidariedade, caso o problema persista, demita normalmente (e não por justa causa) o funcionário que apresenta o problema. Isso não impede ninguém de ajuda-lo a se recuperar. Só não acho razoável mante-lo cuidando da segurança das famílias (suas, minhas, nossas, etc...). E cuidado: se houver qualquer testemunho ou documento que deixe claro que a demissão ocorreu por esse motivo, a Justiça Trabalhista pode, no meio de uma Ação Trabalhista, reintegrar o funcionário. Todo cuidado será pouco.

EM SÃO PAULO, CUIDAR DA FACHADA A CADA 5 ANOS É OBRIGAÇÃO PREVISTA EM LEI

Respondo agora a um Síndico sobre quais prioridades seguir entre tantas coisas que o prédio dele precisa.

Se você é um Síndico ou Administrador de Condomínio responsável, localizado na cidade de São Paulo, inclua no seu planejamento e previsões orçamentárias a obrigatoriedade de a cada cinco anos cuidar da fachada do seu prédio. Isto porque a Lei Municipal 10.518, de 16 de maio de 1988, sancionada pelo então prefeito de São Paulo, Jânio da Silva Quadros, assim o determina. Mas lembramos que o principal interessado nesta manutenção não é o poder público. Mas sim você, proprietário. A falta da manutenção periódica pode levar a despesas maiores quando se for realizar o serviço.


Pode ser uma simples lavagem, quando a fachada estiver em ordem ou houver revestimentos cerâmicos e afins. Se a situação é mais grave cabe uma pintura ou restauração completa. Em caso do não cumprimento da Lei, a punição pode vir atraves da Prefeitura do município, que pode imputar multa de até R$ 3.600,00.


Em prédios novos muitas vezes formam-se pequenas fissuras, normais em face a acomodação de materiais nas fachadas, que causam infiltrações dentro das unidades, causando bolor nas paredes e/ou fundo de armários. Esse defeito deve ser corrigido pela construtora nos primeiros cinco anos de vida dos prédios, tempo de garantia das edificações segundo a Lei. Passados os cinco anos, se os problemas forem considerados "vícios ocultos", ainda podem ser de responsabilidade da construtora. Mas nesse caso será necessário provar através de laudo (e muitas vezes recorrer a Justiça) que o problema diz respeito as garantias que a Lei proporciona. Em todos os outros casos, cabe ao Condomínio dar solução ao morador prejudicado.

SUGESTÃO AO SÍNDICO: SIGA SEMPRE A LEI...(comece pela Convenção)

São muitas as perguntas que respondemos por email e nem sempre podemos ou temos tempo de postar aqui. Uma é recorrente sendo feita não só por Síndicos, mas muitas vezes por alguem prejudicado por uma decisão do Síndico, ou ainda Conselheiros ou Condôminos comuns. Há verdadeiras arbitrariedades sendo cometidas por Síndicos ( mudar destinação de áreas, perdoar multa/juros/correção de inadimplentes, usar Fundo de Reserva sem autoridade para tal,etc) . Como há calúnias contra eles por parte de quem tem preguiça de buscar a Lei, para poder reclamar com fundamento.

Onde obter as regras? Como saber se a decisão ou atitude esta certa ou errada?

Pois bem. A nossa dica é primeiro conhecer todos os documentos do prédio. Já relatei em outra postagem que nenhum Condomínio é regular e esta com sua documentação em ordem, de 1964 para cá, se não tem registrado no Cartório de Registro de Imoveis um documento chamado "Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio". Todo proprietário deve ter esta documento. Ele contem todas as especificações da construção, metragens, definição de áreas e, muitíssimo importante, a fração ideal. Vamos relembrar que a fração ideal determina como serão cobradas e rateadas as taxas de condomínio, obras, rateios, etc.

É também na Convenção que estão definidas diversas regras: podem conter as atribuições do Síndico e Corpo Diretivo, como funciona a administração do condomínio, existencia ou não de Fundo de Reserva e, depois de 2002, o Regulamento Interno, entre outros itens.

Em seguida, sugiro que os interessados conheçam a Lei 4591 de 1964 e o Novo Código Civil. Aqui entre nós: não é tão complicado assim nem tão longo. A leitura pode evitar muitas "armadilhas" para o Síndico ou para quem vai reclamar. A Convenção Coletiva de cada região (normalmente assinada anualmente entre o Síndicatos de Patrões e Sindicato de Empregados) vai também lhe dar muitas informações uteis. Muita coisa da Legislação Trabalhista ganha outros "contornos" neste documento.

Agora...tudo isso pode ser evitado se você tiver uma boa Administradora de Condomínios (eu disse BOA...isso porque há no mercado empresas enormes mas com profissionais bem fracos...) dando retaguarda. Ou ainda um Síndico profissional. Assumi como Síndico Profissional em muitos Condomínios onde as pessoas não querem perder tempo em buscar tantas informações e preferem contratar um profissional.

Os Condomínios que optarem pela chamada "auto gestão" (onde os próprios moradores administram) devem tomar cuidados redobrados. Conheci muitos casos onde as empresas de contabilidade que normalmente dão assistência a "auto gestão" desconheciam as peculiaridades da Convenção Coletiva ou Tributária voltada a Condomínios e causaram enormes prejuizos futuros ao "bolso" dos Condôminos. Mas essas histórias ficam para outra postagem...

 

SAI DECISÃO DO TST QUE AFASTA PAGAMENTO DE INSS SOBRE VALE REFEIÇÃO

Quando o Condomínio quer pagar um prêmio extra a um empregado terceirizado, é comum a empresa terceirizada apresentar um cálculo "monstruoso", caríssimo, que incluí encargos, lucro, etc e tal...

Agora você, Sr. Síndico, tem um excelente argumento para contestar a empresa terceirizada, que normalmente atende a postos de portaria e limpeza.

Isso porque a Sexta Turma do Tribunal Superior do Trabalho afastou a cobrança de contribuição previdenciária sobre vale-refeição recebido por um funcionário como verba rescisória. Li na  publicação "Notícias do Superior Tribunal do Trabalho" que a Turma deu provimento ao recurso de revista de uma empresa de construção civil  e considerou, no caso, o vale-refeição como verba de natureza indenizatória e não salarial.

O trabalhador foi contratado pela empresa e ao ser dispensado ele propôs ação trabalhista contra a empresa requerendo o pagamento de horas extras, FGTS, 13º Salário, vale-refeição, diferenças de férias e adicional de insalubridade.

Contudo, o funcionário e a empresa firmaram acordo na Vara do Trabalho no valor de R$ 1 mil, sendo R$ 390 a título de indenização por vale-transporte e R$ 610 de indenização por vale-refeição.

Inconformada com os termos do ajuste, a União (leia-se o INSS) recorreu ao Tribunal Regional da 2ª Região (SP). A União alegou que a atribuição de caráter indenizatório às verbas concedidas constituiu fraude contra a Previdência Social. Isso porque, para a União, o vale-transporte e o vale-refeição possuíam natureza salarial, devendo integrar a base de cálculo de cobrança da contribuição previdenciária. A União ressaltou que, segundo a CLT, tudo aquilo que é fornecido ao empregado em retribuição aos serviços prestados possui caráter salarial.

O TRT, por sua vez, concordou parcialmente com União e determinou que a empresa pagasse a contribuição previdenciária somente sobre o valor referente ao vale-refeição. Segundo o Tribunal Regional, o vale-refeição possui natureza salarial, desde que fornecido habitualmente, integrando a remuneração do empregado para todos os efeitos. O acórdão Regional conclui que a empresa burlou a lei para não pagar a contribuição previdenciária, indicando verba indenizatória que, na verdade, possui natureza salarial.

Insatisfeita, a empresa interpôs recurso de revista ao TST, argumentando não haver incidência de contribuições previdenciárias sobre o auxílio-alimentação, em virtude do caráter indenizatório da parcela, aspecto reconhecido em acordo coletivo de trabalho.

O relator do recurso de revista na Sexta Turma do TST deu razão à empresa. Segundo o relator, a parcela alimentação, em suas diversas modalidades (ticket alimentação, vale-refeição, cesta básica) possui natureza salarial, de maneira geral, por ser um acréscimo econômico aos pagamentos resultantes do contrato empregatício.

Contudo, ressaltou o ministro, "essa parcela não terá caráter salarial quando for instrumental à prestação de serviços, tais como refeições em locais de trabalho inóspitos ou longínquos; ou se for entregue como parte do programa legalmente tipificado como Programa de Alimentação do Trabalhador (PAT); ou, por fim, se for obrigação derivada de acordo ou convenção coletiva de trabalho, cuja regra instituidora elimine sua natureza remuneratória, como é o caso desse processo", destacou o ministro. Dessa forma, conclui o relator, por representar uma parcela indenizatória, não há contribuição previdenciária a incidir, uma vez que não integra o salário contribuição.

Assim, a Sexta Turma, ao seguir o voto do relator, decidiu, por unanimidade, dar provimento ao recurso de revista da empresa e determinar a não incidência da contribuição previdenciária sobre a parcela paga a título de vale-refeição.